Hugo J. Guerra, IE, MSc.
XXIX Congreso UPAV Santiago de Chile 01-03 DIC 2014 Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile ASATCH
Valoración Económica-Financiera de las Depreciaciones y Vidas Útiles Remanentes de Inmuebles Urbanos Ing. Hugo J. Guerra, MSc.
Escuela de Administració Administración y Contadurí Contaduría
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A propósito de Chito Faró …
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Enrique Motto Arenas Valparaíso, Chile, 08.ABR.1915 Santiago de Chile, 28.ABR.1986
… PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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Reconocimiento …
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A P L A U S O S
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Tengamos presente al Maestro … Universidad de Chile
“Para aprender a enseñar hay que aprender a aprender” “Los que no moderan pasiones son arrastrados a lamentables precipicios ” “Solo la unidad del pueblo y la solidaridad de sus dirigentes garantizan la grandeza de las naciones”
ANDRÉS de Jesús María y José BELLO López Caracas, Venezuela, 29.NOV.1781 - Santiago de Chile, 15.OCT.1865 PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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La Ruta TESIS
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1. El Problema - Meta 2. Lo Convencional …?
jor Me ción 3. Valoración Económica-Financiera u S ol
4. La Concepción Investigativa 5. Los Protocolos Valuatorios 6. Ejemplos
7. Conclusiones - Recomendaciones PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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Evolución de Valores y Vidas Expectantes Honorarios y Costos de Consultoría Conjunción y Valoración Matricial Rentabilidades Balanceadas Tasación de Alquileres Avalúos de Servidumbres y Expropiaciones Proporcionalidades de los Precios Valoración de Inversiones Valor en Riesgo Valoración por Efectividad Asistente Computarizado Entrenamiento y Certificaciones IVPapp®
IVPapp
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1. El Problema - Meta
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¿Cómo valoro nDy ó i c a i c te VER n e De p re n a il Rem Rápida t Ú a d Vi Económica Excelente OBJETIVA ÉTICA y CREIBLEMENTE
… Con Solución Económica-Financiera que aprehenderemos PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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¿Por qué Valuar D y VER …
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Estimar costos de producción
Optimizar inversiones Gestionar riesgos y aseguramientos Repotenciar, reemplazar y desincorporar bienes Optimizar aprovechamiento del suelo Operaciones financieras y comerciales Administrar tributos fiscales Registrar y actualizar cuentas contables
NIIF NIV
+..…
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Evaluaremos que …
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aa-Financiera ic m ó nó n o c E n ó i La Solució
Tiene el debido fundamento teórico. Es congruente con la Base de Valor natural para valuar y amortizar activos.
Tiene mayor verosimilitud y utilidad para reportar y gestionar valores de mercado.
Solo requiere adiestramiento básico. Perfecciona la debida Valuación Profesional. PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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Algunas Precisiones … Vj-1
Ec
on óm Va ico lor -F ina
nc ier o
Depreciación Dj = Vj – Vj-1 Vj
Mercado o Especial s/NIV Razonable s/NIIF…?
Valor Residual: r * Vj J-1
Tiempo
VER ≈
J Vj * (1 – r) Dj
e rabl e p Es
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Algunas Precisiones … Depreciación Dj = Vj - Vj-1 ≤ 0 Desgastes y Daños Físicos: DF
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>0 Hay Apreciación
± uso, ± manutención, vandalismo
Obsolescencia Tecno-Funcional: OF Externalidades: EX±
Si…> DF + OF Hay Plusvalía
Vida Económica Remanente = n … Vn Beneficio / Costo
≤0
0
≈ Vj ÷ D j
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Algunas Precisiones …
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o tid r ve Vj * (1 – r) In j l (1 + i* )ver - 1 a o t i CRC = V * (1 r) * p j p (1 + i* )ver * i* Ca tiem al Tiempo: ver
CRC = Costo de Recuperación de Capital
wacc%
i* : Costo Deudas * (1 - %islr) * %Deudas + Rentabilidad * % Capital Propio
… = Depreciación + Costo del Inmovilizado Depreciación ≤ CRC PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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2. Lo Convencional … ?
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Valuar Depreciación por: • Relación Edad / Vida • Desglose: DF + OF ± EX • Extracción del Mercado • Criterios Contables-Financieros
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2. Lo Convencional … ?
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Valuar Vidas Económicas:
Total esperada Transcurrida Remanente • Tablas Referenciales • Criterios discrecionales PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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D & VER x Edad/Vida …
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Supone la Dj como dependiente de VIDAS y r. Caracterizado por gran subjetividad Sobredosis MateMÁGICAS …!!! No refleja, necesariamente, el mercado Debida aplicación exige Pericias Técnicas
Lógico, pero + preguntas x responder … PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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…
Edad/Vida Útil
Depreciación Externalidades
Vida Remanente Valor Residual
¿EL HUEVO O LA GALLINA? PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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D & VER x Extracción del Mercado … Exige HOMOLOGACIONES pertinentes Se focaliza en valuaciones contextuales Requiere suficientes datos de mercado Valores de Inmuebles,Terrenos y Construcciones
Sujeto a explicitaciones de conjunciones valorativas (Suelo
Construcciones)
Hipersensible a valores del suelo Bien aplicado refleja su magnitud s/mercado PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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D & VER x Desglose …
Supone la Dj como SUMA: DF + OF ± EX No como conjunción DF
OF
EF±
No refleja, necesariamente, el mercado Riesgo de omisiones y redundancias en especial disfuncionalidades
Supuestos sobre ver y r Muchas MateMÁGICAS …!!! Buena aplicación exige pericias técnicas PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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D & VER Contable-Financiera …
Fundadas en NORMATIVAS y PRÁCTICAS según …
Relaciones Edad/Vida Depreciación Porcentual Unidades de Producción Se suelen referenciar con valores nominales Comúnmente NO reflejan realidades del mercado PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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3. Valoración Económica-Financiera ión TESIS Mejor Soluc Supuestos: 1)
± Relevantes de VALOR p/estimar V.E-F … EVIDENCIADAS POR EL MERCADO
2) Cargos por Depreciación: Suficiente para … RECUPERAR INVERSIÓN EN TIEMPO RAZONABLE
3) Valor residual r del Capital Invertido … = 0, a efectos prácticos PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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3. Valoración Económica-Financiera ión TESIS Mejor Soluc Dj = Vj-1 - Vj para todo Vj-1 > Vj ver ≈
Vj Dj
=
Vj Vj-1 - Vj
Dj = CRCj = i* * Vj ver = n
para todo Vj-1 ≤ Vj cuando Vn - Vn-1 ≈ 0
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Fuentes de Información
os i ec r P
os t s Co PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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4. La Concepción Valorativa
Inductiva – Deductiva - Inductiva
Teoría Valor/Precios Análisis Estadístico Deducció Deducción Matemática Financiera NIV – NIIF
…
Teorí Teorías, leyes, modelos
Hipó Hipótesis
Dictamen Valorativo
Contrastació Contrastación Hechos, realidades
Análisis Adicionales
Inducció Inducción PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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5. Los Protocolos Valuatorios MEVEA® DATOS
INFORME DE VALORACIÓN
Análisis de Homologación Análisis Descriptivo Análisis Matricial
DICTAMEN VALORATIVO
VA V
Análisis Inductivo
Evoluciones y Tendencias de Valores Homologados
MVM®
Concreción de Resultados V ,Tolerancia,
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Hojas de Salida IDENTIFICACIÓN: Los pertinentes del caso
DATOS según Fuentes de Información RESULTADOS de los Análisis Estadístico de los Datos
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Parte de Hoja de Salida … Sector Vecinal: s Fecha Avalúo: miércoles 31 diciembre 2014 Según Precios de: Archivos de Apoyo: sv Expediente: ssss 141231 sss 0 Pre ah dh oh ph rh Valoración Unitaria del Terreno: Valores Medios M, Desviaciones Típicas Muestrales s, Valores Decididos VUD y Valor Concluyente VUC Datos 0 0 0 12 0
Datos A: D: O: P: R:
0 0 0 12 0
Media M
s Bs./m 2
s%
Medida para VUD
0 0 0 4.940 0
0,00 0,00 0,00 103,79 0,00
0,00% 0,00% 0,00% 2,10% 0,00%
M M M LS con 95% M
Igual a:
VUD Bs./M2
w%
5.404,50 -
M + 4,472 * s
0 0 0 1 0
M Ponderada Mw: 113,55 sMw: Calidad Aparente: Valor Asociado: O sea, igual a: VUC
5.404,50 2,10% Similar Mw del RMM Mw
sMw%:
5.404,50
Bs./m2
Valoración Unitaria de la Construcción: Valores Medios M, Desviaciones Típicas Muestrales s, Valores Decididos VUD y Valor Concluyente VUC 5.532,09 Media M s Bs./m2 s% Medida para VUD Igual a: VUD Bs./M2 M Ponderada Mw: w% 167,39 3,03% 0 0,00 0,00% M sMw%: 0 sMw: Similar 0 0,00 0,00% M Calidad Aparente: 0 Mw del RMM 0 0,00 0,00% M Valor Asociado: 0 4.873 M + 4,472 * s 5.532,09 147,44 3,03% LS con 95% Mw O sea, igual a: 1 Bs./m2 0 0,00 0,00% M VUC 0 5.532,09
Valoración Integral: Valores de Avalúo Concluyentes y Desviaciones Típicas Muestrales s Valores Unitarios en (3) redondeados a la unidad mas cercana - Valores en (4), (5) y (6) redondeados a la centésima mas cercana (1) Concepto
(2) Areas m2 T = Terreno: C = Construcción:
253,00 190,00 -
(3) Bs./m2
(4) VA = (2) * (3) Bs.
(5) s Bs.
(6) s %
5.405 5.532 0
1.367.465,00 1.051.080,00 0,00
28.729,80 31.803,69 0,00
2,10% 3,03% 0,00%
2.418.545,00
42.858,79
1,77%
Valor Total de Avalúo VTA:
Estimado Tipo 1.1: Afinado con una Tolerancia «t» no mayor del 5% (0% ≤ s ≤ 1,94%), con Confianza Probabilística Φ = 99%"
Valor de Avalúo del Terreno:
UN MILLON TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO Bs. con 00/100 UN MILLON CINCUENTA Y UN MIL OCHENTA Bs. con 00/100
Valor de Avalúo de la Construcción:
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6. Ejemplos … : Vj ≥ Vj-1 Días UM/M3 30 60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360
9.000 8.910 8.821 8.733 8.645 8.559 8.473 8.389 8.305 8.222 8.139 8.058
Evolución PU UM/M2
10.000 9.500
PU UM/M2
A: D: O: P: R:
9.000 8.500 8.000 7.500 7.000 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Tiem po m eses
Dj = Vj-1 - Vj = 9000 – 8058 = 942 (10,47%) ver ≈
Vj Dj
=
9000 942
≈ 9,6 años
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6. Ejemplos … : Vj < Vj-1 8.000 8.080 8.161 8.242 8.325 8.408 8.492 8.577 8.663 8.749 8.837 8.925
9.500
PU UM/M2
30 60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360
Evolución PU UM/M2
10.000
Días UM/M2
9.000 8.500 8.000 7.500 7.000 1
2
3
4
5
6
7
Tiem po m eses
Dj = CRCj = i* * InvRemj = 20% * InvRemj ver = n
IRj – IRj-1 ≈ 0
≈ 38 años
8
CRC @ i*: ver INV 20%/año Años REM 8.925 1.785 1 7.140 1.428 2 5.712 1.142 3 9 10 11 12 4.570 914 4 3.656 731 5 2.925 585 6 2.340 468 7 … … … 5 1 35 4 1 36 3 1 37 2 0 38
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7. Conclusiones y Recomendaciones Hay que SUPERAR dificultades y subjetividades Solución Valorativa Económica-Financiera = Expedita, Productiva, Objetiva, Ética y Creíble
Ayuda a distinguir entre causas exógenas y endógenas de las desmejoras de valor
Apoya la gestión racional de activos y optimización de inversiones
Satisface las NIV y las NIIF POTENCIA la Profesión PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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7. Conclusiones y Recomendaciones ⊂bibliografía
Revise ponencia en extenso Aplique
Valoración Económica-Financiera … Compare con otros estimados
Innove … Socialice sus hallazgos Alerta con casos atípicos PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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Para VALUAR Debidamente …
Valoraciones Económicas-Financieras QUÉ VOY A VALUAR PARA QUÉ – POR QUÉ BASE DE VALOR ENFOQUE … S MÉTODO … S RESULTADO…s PROBABLE…s DICTAMEN CREIBLE PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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Cuidado con los cuentos de camino
OJO pelao con las MateM ÁGICAS … MateMÁ
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Insista en … HACER FELIZ A SU CLIENTE … AVALÚO
dos a t l u Res Rápidos
Económicos Excelentes OBJETIVOS ÉTICOS y CREIBLES
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No olvidemos … “Las que conducen y arrastran al mundo no son las máquinas, sino las ideas” Víctor Hugo 1802-1885
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Quedo de Uds para compartir …
Con mucho y sobrado
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Se titula en 1964 con honores, como Ingeniero Electricista en la Universidad Central de Venezuela. Obtiene sendos Títulos de Maestría y Especialización en Gerencia Industrial, Investigación de Operaciones y Finanzas en Estados Unidos de América y Venezuela. Tiene Diplomados en Desarrollo Regional, Industrial y Pequeña Empresa en Holanda y Japón. Hace Especialización en Gerencia de la Calidad en Suecia. Es Diplomado en Educación. Es Profesor Universitario en pregrado y postgrado. Ha creado nuevos planes de estudios en universidades venezolanas. Entre ellos las primeras Maestrías en Ingeniería Empresarial e Ingeniería de Sistemas en la Universidad Simón Bolívar en Venezuela. Actuó como Coordinador, Coautor y Ponente del Plan de Postgrado y Extensión Profesional en Ingeniería Valuatoria, aprobado por la Asamblea del Congreso Extraordinario de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuadores UPAV en 1995 como Declaración de Caracas, a objeto de establecer un nuevo paradigma educativo en la Unión. Estudia, investiga y practica la Ingeniería de Costos y Valuación de Activos, Empresas e Inversiones desde hace mas 40 años. Ha tenido intensa labor gremial y posiciones de primera dirección en el Colegio de Ingenieros de Venezuela CIV, la Asociación Venezolana de Ingeniería Eléctrica y Mecánica AVIEM, el Congreso Panamericano de Ingeniería Mecánica y Eléctrica COPIMERA, la Unión Panamericana de Asociaciones de Ingenieros UPADI, la Federación Panamericana de Ingeniería Económica y de Costos FEPIEC, la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela SOITAVE. Ha escrito textos, monografías y artículos sobre ejercicio profesional, organización gremial, honorarios profesionales, formación de valuadores por competencias, bioética y métodos de valoración. Entre sus obras están “Valoración del Capital Intelectual”, el “Método Valorativo Matricial” texto bautizado por el presidente de la UPAV en 2008, Ing. Antonio Sergio Liporoni, en el Congreso de la Unión celebrado en San José de Costa Rica; y dos ensayos sobre “Estimación del Valor en Riesgo en la Valoración de Activos y de Portafolios Inmobiliarios”, siendo el primero bautizado por el Presidente del Instituto de Tasadores Dominicanos ITADO, Ing. José Alberto Beras, en República Dominicana en 2012. Promovió, organizó y participó en el Primer Foro Internacional que desarrollo la UPAV sobre Normas de Valuación, en el Congreso 2005 celebrado en Caracas, incorporando a la Asociación de Tasadores de España ATASA a las actividades de la UNIÓN, con la participación de su Director, Economista-Abogado Leandro Escobar T. PO Box 88.026 Caracas 1080 Venezuela www.ivp.com.ve
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