Titulo: ¿Vivo de mis rentas o de mis inversiones

Titulo: ¿Vivo de mis rentas o de mis inversiones?

Introducción

El caso nos presenta la evaluación de cual es la mejor manera en que Laura
invierta su dinero. En este análisis que presentamos se busca la mejor
alternativa para que maximice el valor de sus recursos, considerando tanto
aspectos cualitativos como cuantitativos. Laura cuenta con una cantidad
que recibió por concepto de liquidación tras 16 años de trabajo, un millón
trescientos mil pesos, los cuales actualmente tiene depositados una tasa
anual del 8.65, lo cual le genera 8,746.11 cada 28 días.

Laura tiene la alternativa de invertir en un proyecto que consiste en la
remodelación de una propiedad familiar de 400 m2 ubicada en el centro de
Irapuato. Para lo cual se requiere una inversión de 2 millones de pesos, de
los cuales le correspondería aportar 1 millón y el resto a sus 2 hermanos.
La perspectiva de desarrollo económico de la zona es alta, por lo cual no
se contemplan dificultades para rentar el inmueble una vez construido.
Mediante un análisis financiero se establecerán las bases que permitan a
Laura tomar una decisión adecuada de acuerdo a sus intereses.

Desarrollo
Los datos relevantes para la evaluación del proyecto son los siguientes

"Datos " "
"Plazo del proyecto en años "10 "
"Impuesto "35% "
"Tasa depreciación del inmueble "10% "
"Tasa inflación esperada para incremento de renta"5% "
"Precio del m2 de renta "125 "
"Inversión "2,000,000 "
"Tasa de rendimiento esperada "13.65% "
"Recursos de Laura "1,300,000 "
"Porcentaje de participación en el proyecto "50% "
"Monto a invertir en el proyecto de locales "1,000,000 "
"Reserva de efectivo en bancos "300,000 "

El proyecto consiste en la construcción de los siguientes locales

"Proyecto "
"Reconstrucción de propiedad de 400 m2 "
"3 locales de 45m2 "
"2 locales de 75 m2 "
"3 oficinas de 25 m2 "
"Áreas verdes 40 m2 "

Los locales se espera rentarlos gradualmente bajo el siguiente programa

"Programa de Rentas "
"Dic2006 - 1 local de 45 y 1 oficina "
"Ene2007 - 2 locales de 45 "
"Feb2007 – 1 oficina "
"Mar2007 - 1 local 75 y 1 oficina "
"May2007 - 1 local 75 "
"Jun2007 en delante – Ocupación total "


Contemplando que el ingreso por la renta ocurre al finalizar cada mes,
entonces los m2 de renta a cobrar por mes son los siguientes:





Considerando un 4% de inflación proyectada respecto al precio de $125 a
inicios del 2006 el precio por m2 para el 2007 se calcula en $130. Para los
demás años es estima un incremento del 5% anual en el precio de la renta
por la inflación resultando los ingresos siguientes:




Al proyectar los flujos obtenemos los siguientes resultados, como podemos
observar el VPN resultante es positivo, con lo cual se logra obtener el
13.65% de tasa esperada por Laura y sus hermanos, además de una ganancia
extra de 617,535 pesos.




Regresando al caso que nos ocupa, el patrimonio de Laura, analizamos los
flujos netos de su portafolio de inversión integrando la parte
correspondiente de su inversión inmobiliaria y bancaria.


La alternativa en caso de mantener su dinero depositado en el banco le
generaría los siguientes flujos netos.


Estos resultados nos indican que el proyecto es una mejor alternativa de
inversión, ya que excede con las expectativas de rendimiento de los
inversionistas sobrepasando con amplio margen el rendimiento que
proporcionaría el banco.