Reforma contable en las empresas inmobiliarias (II)

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Reforma contable en las empresas inmobiliarias (II) Eva Aranda Llamas Julio Diéguez Soto Vicente González García Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales. Departamento de Finanzas y Contabilidad. Universidad de Málaga Partida Doble, Nº 209, Sección Artículos, Abril 2009, pág. 24, Editorial Wolters Kluwer España

Debido a la complejidad a la que se enfrentan las empresas inmobiliarias tras la reforma contable, y a la espera de la publicación de una nueva adaptación sectorial, este trabajo pone de manifiesto las principales contradicciones existentes entre la contabilidad sectorial existente y el nuevo PGC07. Dado que el artículo pretende ser eminentemente práctico, se ofrecen ejemplos de contabilización en las problemáticas abordadas. Por su extensión, hemos optado por su división en dos partes. En la primera parte, publicada el pasado mes de marzo, se estudiaron los aspectos de la reforma que afectan de forma general a todas las empresas, independientemente del sector económico en el que se encuentran incluidas, prestando especial atención a los efectos de la valoración del coste amortizado y a los activos no corrientes mantenidos para la venta. Igualmente, se comenzó el estudio de aquellos aspectos de la reforma contable que tienen una especial incidencia en las empresas inmobiliarias, tales como el reconocimiento de ingresos y la valoración de las existencias. En esta segunda parte continúa el análisis de las problemáticas afectadas por el PGC07 de especial interés en el sector inmobiliario, como por ejemplo la permuta de existencias, la valoración del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias o la información sobre riesgos. Se concluye el estudio con un caso práctico en el que se explica la incidencia de la primera aplicación de las NIIF en los balances consolidados del grupo Sacyr Vallehermoso.

Aspectos a destacar del PGC07 en empresas inmobiliarias Permuta de Existencias La adaptación sectorial a las empresas inmobiliarias reconoce la posibilidad de permuta de existencias, pero únicamente cita explícitamente, quizás por ser la más corriente, aquella consistente en la adquisición de terrenos a cambio de construcciones futuras. De tal forma, "si se pacta la entrega de un terreno a cambio de una construcción a realizar en el futuro, se valorará el terreno recibido de acuerdo con la mejor estimación del coste futuro de la construcción a entregar, con el límite del valor de mercado del terreno" (1) . Por su parte, la normativa internacional (NIC 18) (2) distingue entre intercambios o permutas de bienes o servicios de naturaleza similar, e intercambio o permutas de naturaleza diferente. En el primer caso, tal cambio no se considera como una transacción que produce ingresos ordinarios. En el segundo caso, sí se considera como una transacción que produce ingresos ordinarios. Éstos se valoran al valor razonable de los bienes o servicios recibidos, ajustado en el importe de la cantidad de efectivo u otros medios equivalentes que se hayan realizado. En caso de no poder valorar con fiabilidad los bienes o servicios recibidos, los ingresos ordinarios se valorarán al valor razonable de los bienes o servicios entregados.

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El PGC07 establece, en su apartado 1.3. Normas de valoración, que si la permuta se considera comercial, para lo cual: • La configuración de los flujos de efectivo del inmovilizado recibido difiere de la configuración de los flujos de efectivo del activo entregado; • El valor actual de los flujos de efectivo después de impuestos de las actividades de la empresa afectadas por la permuta se ve modificada como consecuencia de la operación. El inmovilizado material recibido se valorará por el valor razonable del activo entregado más, en su caso, las contrapartidas monetarias que se hubieran entregado a cambio, salvo que se tenga una evidencia más clara del valor razonable del activo recibido y con el límite de éste último. En resumidas cuentas, mientras la adaptación valora al coste, siempre y cuando el valor de mercado sea superior, la normativa internacional valora a valor razonable, siendo ésta, también, la valoración establecida por el PGC07 en el caso de las permutas comerciales. El ICAC ha dado respuesta recientemente, a través del BOICAC 75 de septiembre de 2008, a la cuestión de si en la adquisición de un terreno a cambio de una construcción futura se deben o no seguir tomando como referencia lo enunciado en la adaptación sectorial. Establece que: 1º. Se reconocerá el terreno y el pasivo del anticipo de clientes por la venta de la construcción a entregar en el futuro, al valor razonable del terreno recibido. Se valorará la operación según el valor razonable de la obligación asociada a la entrega de la construcción futura cuando este valor fuera más fiable. 2º. Hasta que la obligación se satisfaga, se registrarán como gastos financieros, conforme se devenguen, los ajustes que surjan por la actualización del valor del pasivo asociado al anticipo. Cuando se trate de anticipos con vencimiento no superior a un año, y cuyo efecto financiero no sea significativo, no será necesario llevar a cabo ningún tipo de actualización. 3º. El anticipo de clientes se cancelará finalmente cuando proceda registrar el correspondiente Ingreso por venta, por cumplirse todas y cada una de las condiciones establecidas en el apartado 2 de la norma de registro y valoración 14ª del Plan General de Contabilidad. En definitiva, el ICAC determina que queda derogado lo expuesto en la adaptación sectorial en relación a la adquisición de un terreno a cambio de una construcción futura. EJEMPLO 8. PERMUTA NO COMERCIAL Mostrar/Ocultar

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EJEMPLO 9. PERMUTA COMERCIAL Mostrar/Ocultar

Valoración del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias La valoración, tanto del inmovilizado material como de las inversiones, puede tener una considerable relevancia dependiendo de la estructura y composición del Activo de las empresas que forman el sector. Tal es el caso de las promotoras, que cuentan con un importante inmovilizado destinado a alquiler, o con fines especulativos. Según establece el PGC07, los bienes comprendidos en el inmovilizado material se valorarán a precio de adquisición o coste de producción más:

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• Impuestos indirectos, sólo en el caso de no ser recuperables directamente de la Hacienda Pública; • La estimación inicial del valor actual de las obligaciones asumidas directamente por el desmantelamiento o retiro; • Los gastos financieros de financiación específica o genérica, devengados antes de la puesta en condiciones de funcionamiento, en aquellos activos que necesiten más de un año para estar en condiciones de uso. La valoración posterior de dicho inmovilizado se realizará a precio de adquisición o coste de producción, menos amortización acumulada, y, en su caso, el importe acumulado de las correcciones valorativas por deterioro. En cuanto a la amortización del inmovilizado material, cabe destacar que se deberá amortizar de forma independiente cada parte de un elemento del inmovilizado que tenga un coste significativo, en relación con el coste total del elemento, y una vida útil distinta. Según establece la NIC 16, con carácter general, todos los elementos de inmovilizado estarán sujetos a amortización, aunque se encuentren ociosos. Tan solo cabe la excepción de aquellos elementos de inmovilizado que se encuentran disponibles para la venta, los cuales no estarán sujetos a dicha depreciación sistemática. Dentro de las problemáticas derivadas del inmovilizado material, cabría destacar las siguientes excepciones en cuanto a la aplicación del precio de adquisición o coste de producción: Permutas: como ya se ha comentado anteriormente, las permutas que el PGC07 considera comerciales (básicamente las que se producen entre activos que no son similares) se valorarán a valor razonable. En cambio, si la permuta en cuestión se considera no comercial, el inmovilizado adquirido se valorará a valor contable del bien entregado más las contraprestaciones dinerarias que se hubieran entregado a cambio, estableciéndose como limitación el valor razonable. Aportaciones de capital no dinerarias: el inmovilizado material recibido en concepto de aportaciones no dinerarias de capital se valorará a valor razonable, en base a las Normas de Registro y Valoración de transacciones con pagos basados en instrumentos de patrimonio. Subvenciones de carácter no monetario o en especie: el PGC07 establece que se valorarán por el valor razonable del bien recibido, referenciados ambos valores al momento de su reconocimiento. Por tanto, en estos tres casos, la valoración del inmovilizado material sería a valor razonable, en contra de la valoración a precio de adquisición establecida como norma general para el inmovilizado material. La NAPGCEI no recogía la posibilidad de realizar ninguna valoración del inmovilizado de la empresa a valor razonable. El inmovilizado material se encuentra también afecto, al igual que el resto de partidas de activo, a la necesidad de evaluar la existencia o no de deterioro de su valor, entendiéndose que se producirá deterioro cuando el valor contable del inmovilizado supera su valor recuperable, siendo éste el mayor entre el valor razonable del activo menos los gastos de venta y su valor en uso. Por consiguiente, podemos comprobar que, para evaluar el posible deterioro del inmovilizado material, la empresa estará obligada a conocer el valor razonable de dicho inmovilizado y a calcular el valor en uso. La estimación del valor en uso implica tener que actualizar los flujos de efectivo futuros esperados, a través de la utilización del bien en el curso normal del negocio, teniendo en cuenta el estado actual del bien. Esta forma de valorar y contabilizar

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la depreciación reversible del inmovilizado también es novedad del PGC07. En lo que respecta a la normativa internacional, el inmovilizado material (3) se reconocerá inicialmente al coste, pudiendo revalorizarse posteriormente a valor razonable, estableciéndose como condición que este valor pueda determinarse de forma fiable. Todos los elementos que pertenezcan a la misma clase deberán revalorizarse a la vez y, asimismo, deberán mantenerse actualizadas las revalorizaciones. Los desembolsos futuros se capitalizarán, solo cuando sea probable que den lugar a beneficios económicos futuros. De todo ello se deriva que, con carácter general, el PGC07 sólo da la opción de valorar a valor razonable el inmovilizado material cuando se trate de permutas comerciales, aportaciones no dinerarias o subvenciones en especie, y además se trata de una valoración inicial. En contraste, la normativa internacional permite la revalorización de dicho inmovilizado a valor razonable (estableciéndose como opción y no como obligación). Respecto a las inversiones inmobiliarias, el PGC07 ha tenido especial interés por diferenciarlas del resto de partidas que forman parte del inmovilizado material, por ser bienes que potencialmente aportarán ingresos o beneficios a la sociedad, fuera del curso ordinario de su actividad. Aunque los ingresos obtenidos por la enajenación de los mismos sí van a formar parte del margen ordinario, al haber suprimido el resultado extraordinario. Los criterios de valoración establecidos en el PGC07 para estos elementos son los mismos a los establecidos para el inmovilizado material, pero existe alguna matización importante en cuanto a la normativa internacional. Tanto la NIC 16, como la NIC 40, hacen matizaciones en cuanto a la partida de inversiones inmobiliarias, siendo aspectos destacables los siguientes: • Para realizar las valoraciones posteriores de las inversiones inmobiliarias, las empresas podrán optar entre utilizar el modelo del valor razonable, o utilizar el modelo de valor de coste. • En caso de que la sociedad eligiera valorar dichas inversiones a valor razonable, cualquier cambio que se produzca por la actualización de dicho valor se reconocerá en la cuenta de resultados. Asimismo, la norma prioriza la consideración del valor razonable de las inversiones inmobiliarias, exigiéndose que, en caso de no utilizarse el método del valor razonable, las empresas estén obligadas a informar de dicho valor en el apartado correspondiente de la memoria dedicado a las inversiones inmobiliarias. Con el objeto de contar con valoraciones objetivas, dichas valoraciones deberán realizarse por tasadoras homologadas y que no formen grupo o no se encuentren vinculadas a las empresas propietarias de los bienes.

Resultados por ventas de inversiones inmobiliarias "Las inversiones inmobiliarias son inmuebles (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías, o ambas, en lugar de para: (a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; (b) o su venta en el curso ordinario de las operaciones" (NIC 40, párrafo 5). La normativa internacional opta por clasificar en una apartado específico las inversiones inmobiliarias, separado del inmovilizado y de las existencias. Sin embargo, en la adaptación no existe tal diferenciación, siendo, por tanto, una novedad del PGC07. Pues bien, la normativa internacional, en consonancia con las características cualitativas de relevancia y fiabilidad,

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y más concretamente con la cualidad asociada del fondo sobre la forma, considera que los resultados generados por las inversiones inmobiliarias, como consecuencia de su venta, deben recogerse como resultados ordinarios. Por su parte, la adaptación sectorial los recoge como resultados extraordinarios por el importe de la plusvalía neta. El PGC07 elimina el resultado extraordinario, que sí se encontraba incluido en la anterior normativa contable, disgregándolo, básicamente, en dos partes: resultado derivado de la venta de inmovilizado, que tendrán una incidencia directa en el resultado de explotación de la empresa, según el PGC07; y por otro lado, el resultado derivado de la venta de instrumentos financieros, que en este caso tendrán una incidencia directa en el resultado financiero. Por

tanto, tanto la normativa contable internacional como la nacional incluyen, dentro del margen

ordinario del resultado de la empresa, los ingresos derivados por la venta de inversiones inmobiliarias. Cuantía que, en el caso concreto del sector que estamos tratando, es muy importante.

Información sobre riesgos en empresas promotoras inmobiliarias La información contable del riesgo (4) en el sistema patrimonial adopta dos manifestaciones básicas: 1) Deterioro en los activos, al considerarse que su valor contable no se va a poder recuperar en el futuro. 2) Provisiones en el pasivo, al estimarse que concurren circunstancias pasadas que generan deudas por compromisos probables; y cuya valoración se considera fiable pese a desconocerse el vencimiento y cuantía exacta.

Deterioros en los inmovilizados Las normas de valoración de las diferentes partidas de inmovilizado han incorporado, de manera sintética, lo dispuesto en la NIC 36. A tal fin, se considera que se evidencia deterioro cuando el valor contabilizado sea superior al valor recuperable. Es en el valor recuperable donde la NAPGCEI pudiera quedarse desfasada, ya que se señala que dicho valor recuperable va a enfrentar dos metodologías de valoración diferentes. A saber: • La valoración externa, ya incorporada en nuestro ordenamiento contable, que se fragua en la búsqueda de un valor neto de realización (en adelante VNR), prácticamente coincidente con el valor de tasación de mercado del inmovilizado en cuestión; • Otra valoración interna o endógena que busca el valor en uso o actualización de los flujos de efectivo futuros a generarse en la utilización del inmovilizado en cuestión. La primera novedad, por tanto, que incorpora el PGC07 en el análisis del deterioro de los inmovilizados será considerar como valor recuperable el más optimista de la comparación entre VNR y el valor en uso; luego el mayor de los dos. La segunda novedad es la breve reseña que el PGC07 hace al test de deterioro de los inmovilizados que no son capaces de generar por sí solos flujos de efectivo. Ello obliga a un análisis conjunto del deterioro de la unidad generadora de efectivo donde los inmovilizados, candidatos a estar deteriorados, se encuadran. Se considera que esta unidad generadora de efectivo es la mínima combinación de activos con capacidad operativa para aportar, independientemente, negocio y tesorería a la empresa. Encontramos que la NIC 36 es mucho más exhaustiva en cuanto al reparto de activos comunes a diversas unidades

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generadoras de efectivo. Promoviendo la necesidad de abordar un análisis abajo-arriba (5) para aquellos activos que se integren en un conjunto de unidades generadoras de efectivo. En tercer lugar, nos resulta mucho más novedoso la posibilidad de designación de inmovilizados intangibles con vida útil ilimitada, por su contribución indefinida en la generación de ingresos. De esta manera, no habrá necesidad de serles practicada amortización sistemática. Como ejemplo más manifiesto de activo de vida útil ilimitada se nos presenta el fondo de comercio. Si una empresa dispone de fondo de comercio, deberá corregirlo por la amortización acumulada que lleve incorporada antes de la fecha de transición al PGC07; dejándolo de amortizar al considerarse que se trata de un activo que carece de vida funcional (envejecimiento, uso u obsolescencia). Ello sin perjuicio, como impone la normativa internacional y el PGC07, que al cierre del ejercicio contable se practique análisis prudencial obligatorio del posible deterioro experimentado por el fondo de comercio o cualquier otro intangible de vida ilimitada; incluso en ausencia de indicios previos de deterioro. Aquí entendemos que habrá que desarrollar resoluciones específicas que den luz al análisis del deterioro del fondo de comercio en conexión con las especificidades del sector inmobiliario. En aras de una uniformidad en su tratamiento contable.

Deterioro en la cartera de Existencias (terrenos, solares y edificaciones) En relación a la contabilización de posibles deterioros en la cartera de existencias de la empresa promotora inmobiliaria, el PGC07 no incorpora cambios relevantes sino formales, al redenominar las cuentas de provisiones por depreciación que pasan a ser nombradas como deterioros de existencias. Exceptuamos el cambio de criterio de reconocimiento de los ingresos por ventas, ya comentado, que retrasaría la baja de existencias hasta la fecha del acto notarial de la transmisión. Por su parte, el indicio de deterioro se respeta en su esencia, al establecerse que habrá depreciación si el valor de las existencias, más los costes incrementales necesarios hasta su terminación y puesta a disposición de un hipotético comprador, se sitúan por encima del VNR (valor neto de realización: tasación de mercado minorada por los gastos de entrega que corran a cargo del promotor). Hagamos un análisis más detallado, por tipologías de carteras: • En cartera, no en fase de obra (terrenos, solares y edificaciones ya ejecutadas y terminadas), el motivo del deterioro sería una bajada en los precios de mercado por debajo del valor contable. Caso de que haya contratos privados de venta sobre plano, el análisis del deterioro tendrá en cuenta varios aspectos que enseguida comentaremos en el análisis de carteras en fase de ejecución u obra. • En cartera en fase de ejecución u obra, el análisis del deterioro cambiará en función de si el promotor es constructor o si hay contrato de construcción con contratista externo; así como la modalidad del contrato de obra (abierto, cerrado, posibles cláusulas de revisión de precios). Será la propia complejidad del contrato de obra lo que produzca una mayor profundidad en el análisis del deterioro, consistente en la comprobación de desviaciones en los costes presupuestados de obra para validar si el coste final previsto se sitúa o no por encima del VNR. • Un caso particular se nos da cuando se han celebrado actos jurídicos de ventas privadas sobre plano y la cartera prosigue en fase de obra. En tal caso, el análisis del deterioro y riesgo global comercial de la operación viene protagonizado por tres variables: el coste previsto total de terminación de la obra, el VNR tal como lo define el PGC07 y el precio de venta cerrado en el acuerdo

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privado (comúnmente conocido como venta sobre plano). En tal caso se seguirá procediendo como lo hacía la NAPGCEI. Es decir, por la parte del coste estimado de producción que exceda el VNR (a partir de la evidencia de tasaciones del mercado inmobiliario homogéneas), se practicará un deterioro del valor de la cartera de terrenos, solares y edificios (subgrupo 39). Pudiera ser que, todavía, el precio de venta acordado en contrato privado previo estuviera por debajo incluso del VNR. En tal caso se procedería a estimar un compromiso comercial basado en el contrato rubricado (en la terminología del PGC07, contrato oneroso), bien por la indemnización a satisfacerse para cancelar el contrato privado o bien, de no ser legal arbitrar tal extinción contractual, por la pérdida de rango comercial (medida como la diferencia entre el VNR y el precio de venta cerrado en contrato). En la aplicación del PGC07, simplemente se modifica la denominación de la NAPGCEI "Provisión para pérdidas en promociones (498)" para pasar a utilizarse la titulada en el PGC07 "Provisión por contratos oneroso (4994)", sin perjuicio de su mantenimiento por entenderse que responde al mismo fondo de la cuestión. También es factible que no haya deterioro en el sentido conceptual del PGC07, ya que el VNR es superior al coste total de producción; pero, por haberse cerrado un contrato previo con precio de venta inferior al coste, exista un compromiso de asunción de pérdida o, en su caso, normativa de aplicación para indemnizar al futuro comprador. Tal compromiso puede recogerse también en la cuenta nueva arbitrada por el PGC07 "Provisión por contratos onerosos (4994)". En la tabla 1 se expone un resumen de las ideas expuestas basado en el trabajo de Sánchez y García (2001). Veamos también un ejemplo sobre los conceptos estudiados (ejemplo 10). TABLA 1. TRATAMIENTO CONTABLE DE LA CARTERA DE EXISTENCIAS EN FASE DE OBRA (NAPGCEI, PGC07) Mostrar/Ocultar

EJEMPLO 10. VENTA SOBRE PLANO (DETERIORO Y PROVISIÓN) Mostrar/Ocultar

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Provisiones El concepto de provisión, en sintonía con la NIC 37, se circunscribe en el PGC07 exclusivamente a pasivos. Pasando a recibir las cuentas de provisión por depreciación de activos la denominación de deterioros. El fundamento conceptual para la contabilización de una provisión y, por ende, su categorización como pasivo, se apoya en dos circunstancias: • Obligación explícita basada en un suceso ya acontecido (no futuro) y motivada con base en legislación aplicable o contrato vinculante. • Obligación implícita basada en suceso pasado por expectativa válida de la empresa frente a terceros de asunción de una obligación. Dado dicho fundamento, no se encuentran cambios significativos en el tratamiento contable de las provisiones específicas de la actividad inmobiliaria, salvo la denominada "provisión para terminación de obra", propia de la alternativa permitida por la NAPGCEI de reconocer ventas al 80% de la ejecución de la obra. Esta alternativa, ya no permitida por el PGC07, hace inapropiado reconocer en provisión los costes estimados hasta la ejecución final de la obra de edificación. Ello no afecta, consecuentemente, a los riesgos por vicios y defectos en las edificaciones vendidas, junto con los posibles litigios materializados en indemnizaciones por ejercicio de derechos previos de adquirentes legítimos. Tales riesgos, al basarse en hechos pasados y poder ser valorados con fiabilidad, continuarán contabilizándose como

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provisiones de evicción y saneamiento. Otras indemnizaciones (incumplimiento de plazos de entregas, impedimento de entidad financiera a la subrogación del préstamo hipotecario en el nuevo adquirente, etc.) pueden contabilizarse en cuenta similar, con la denominación de provisión para otras operaciones comerciales o provisión para otras responsabilidades. El PGC07 contempla otras circunstancias en donde se generan compromisos explícitos o implícitos basados en las actuaciones pasadas de la empresa. A saber: Provisión por desmantelamiento, retiro o rehabilitación del inmovilizado Provisión por actuaciones medioambientales Provisión por reestructuraciones Provisión por transacciones basadas en instrumentos de patrimonio En la medida que estos compromisos no se vayan a atender en el corto plazo, se requiere el uso del valor actualizado de la deuda estimada, la cual se irá revalorizando de acuerdo con el método del coste amortizado. La última novedad destacable es la eliminación de la provisión para grandes reparaciones y el fondo de reversión. En ambos casos no se considera que se estén asumiendo compromisos basados en actuaciones pasadas. Por su parte, la consulta nº 1 del BOICAC nº 72 interpreta que la eliminación de una provisión para grandes reparaciones requiere retroactividad obligatoria. Tal retroactividad, en un sentido técnico, obliga a modificar la forma como se venían amortizando los inmovilizados afectados por una reparación futura. Se interpreta que la parte del inmovilizado a reparar debe llevar una identificación específica con tabla de amortización propia. De esta manera, el importe definitivo de la reparación se integra como mayor coste del inmovilizado, dándose de baja la parte identificada a reparar (que debiera estar ya amortizada). Dicha parte identificada a reparar era objeto de provisión en la normativa contable anterior. El fondo de reversión va a suponer también retroactividad obligatoria en el activo en régimen de concesión, a revertir en el futuro a la entidad pública concesionaria. Dicho fondo de reversión se va a contemplar como un menor valor del activo a revertir. Desarrollemos la aplicación de las nuevas normas de valoración para provisiones en el ejemplo 11. EJEMPLO 11. VALORACIÓN INICIAL Y FINAL DE PROVISIONES Mostrar/Ocultar

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(*) Se ha obviado la utilización de cuentas de corto y largo plazo para diferenciar la parte del compromiso que se estima satisfacer dentro del próximo ejercicio. Finalmente, ilustramos la necesaria baja de las cuentas de provisión para grandes reparaciones y fondo de reversión en el ejemplo 12. EJEMPLO 12. ELIMINACIÓN DE LA PROVISIÓN PARA GRANDES REPARACIONES Y FONDO DE REVERSIÓN Mostrar/Ocultar

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Caso práctico: Incidencia de las NIIF en balances consolidados del Grupo Sacyr Vallehermoso Nos ha parecido adecuado finalizar este artículo exponiendo la afectación de la nueva normativa en las cuentas anuales consolidadas. Comprobemos el caso de uno de los mayores grupos promotores españoles: Sacyr Vallehermoso. Recordamos que la aplicación de las NIIF a las cuentas consolidadas se produjo en el ejercicio 2005. Los datos contables consolidados de Sacyr Vallehermoso se ven afectados por la aplicación de las NIFF, especialmente por dos de las ramas de actividad del grupo: concesiones e inmobiliaria. Los principales impactos que se han producido, diferenciadas por las dos ramas de actividad mencionadas, son las siguientes:

ITINERE (concesiones) (6) : 1. Activación carga financiera: En base a la NIC 23, no se permite la activación de la carga financiera con posterioridad a la puesta en condición de uso. En el caso concreto de las sociedades concesionarias, la puesta en uso correspondería con la puesta en explotación de la infraestructura correspondiente. Con posterioridad al inicio de la explotación, los gastos financieros relacionados con la inversión en autopista son gastos del ejercicio en el que se devengan, mientras que en la adaptación del PGC90 español se permitía su activación en "gastos a distribuir en varios ejercicios" y su posterior traspaso a resultados de forma sistemática en función del plan económico financiero de la sociedad. Por este motivo, el Grupo Sacyr Vallehermoso ha procedido a registrar contra reservas la carga financiera activada. 2. Linealización de la amortización en Autopista: según establece la NIC 38, la amortización deberá realizarse según un patrón de consumo, si bien rara vez se podrá demostrar que es inferior a la amortización lineal. Por tanto, mientras no exista una interpretación clara, las concesiones se amortizarán linealmente al periodo concesional, excepto cuando se pueda determinar un patrón de consumo.

VALLEHERMOSO (promoción inmobiliaria) (7) :

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1. Reconocimiento de ventas en actividad de promoción inmobiliaria (NIC 18): Las ventas se registran "cuando se transmiten los riesgos y ventajas, derivados de la propiedad del bien". En la actividad de promoción se asemeja al momento de la entrega o escritura de compra-venta. Por tanto, no se permite registrar las ventas de promociones inmobiliarias cuando los costes incurridos en la promoción son superiores al 80% de los costes totales estimados de la misma, sin tener en cuenta el valor del terreno (criterio admisible según la adaptación sectorial del PGC para empresas inmobiliarias). El criterio de reconocimiento de ventas se modifica, por tanto, pasando del 80% al 100% de ejecución. 2. Gastos comerciales (NIC 2): No se permite la activación de gastos comerciales de la promoción. 3. Activación de gastos financieros (NIC 23): No se activan, pero alternativamente se permite la capitalización de gastos financieros en las promociones inmobiliarias y en los inmuebles para inversión hasta su puesta en condición de venta o uso. Vallehermoso ha optado por capitalizar los gastos financieros. En términos consolidados, podemos comprobar (8) que el Patrimonio Neto se ha visto disminuido en -122.096 miles € por la aplicación de las NIIF, siendo la variación que se ha producido en el Total Activo de -1.114.755 miles de €. En cuanto al impacto en la cuenta de resultados (9) , los ingresos por ventas, por la aplicación de las NIIF, disminuyeron en -190.742 miles de € (suponiendo una disminución en términos relativos del 5,20%), teniendo una repercusión negativa en el EBIDTA de -65.541 miles de €.

Anexo GRÁFICO 1. IMPACTO EN RESULTADO DE LA APLICACIÓN DE LAS NIIF Mostrar/Ocultar

Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005. GRÁFICO 2. IMPACTO EN PATRIMONIO POR LA APLICACIÓN DE LAS NIIF Mostrar/Ocultar

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Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005. GRÁFICO 3. CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN ITINERE (CONCESIONARIA) Mostrar/Ocultar

Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005. GRÁFICO 4. CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN VALLEHERMOSO (PROMOTORA) Mostrar/Ocultar

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Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005. GRÁFICO 5. BALANCE CONSOLIDADO CONCILIADO A LAS NIIF SACYR VALLEHERMOSO-DICIEMBRE 2004 Mostrar/Ocultar

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Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005. GRÁFICO 6. CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CONCILIADA A LAS NIIF SACYR VALLEHERMOSO Mostrar/Ocultar

Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.

Bibliografía Castillo Laguarta, M.A. (1995): "La contabilización de las ventas en el sector inmobiliario". Técnica Contable. Nº

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562, pp. 675-683. García Castellví, A. (2000): Contabilidad de Empresas Inmobiliarias y Constructoras. Gestión 2000. Gutiérrez Viguera, M. (2008): Aplicación del nuevo PGC y de las NIIF a las empresas constructoras e inmobiliarias. CISS, grupo Wolters Kluver. ICAC (2000): Resolución de 9 de mayo de 2000 del ICAC por el que se establecen criterios para la determinación del coste de producción. ICAC (2008): Consulta 8 del BOICAC 74 de junio de 2008. ICAC (2008): Consulta 2 del BOICAC 75 de septiembre de 2008. Sánchez Pérez, J.A. (2000): La promoción inmobiliaria (Análisis descriptivo, económico y empírico), Universidad de Almería, Servicio de Publicaciones, Colegio de Arquitectos de Almería. Sánchez Pérez, J.A. y Rojo Ramírez, A.A. (2001): "El reconocimiento del ingreso en las ventas de inmuebles sobre plano". Revista Española de Financiación y Contabilidad. Nº 108, pp. 311-347. Sánchez Pérez, J.A. y García Domínguez, F. (2001): "Información contable de los riesgos inherentes a la promoción inmobiliaria". Actualidad financiera. Julio 2001, pp. 61-75. Normas Internacionales de Contabilidad: NIC 2.Existencias;NIC 16.Inmovilizado material;NIC 18.Ingresos ordinarios;NIC 23.Costes por intereses;NIC 36.Deterioro del valor de los activos;NIC 37.Provisiones, activos contingentes y pasivos contingentes;NIC 40.Inversiones Inmobiliarias. Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 28 de diciembre de 1994 por la que se aprueban las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias. RD 1514/2007 de 16 de Noviembre. Plan General de Contabilidad. RD 1515/2007 de 16 de Noviembre. Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas empresas y los criterios contables específicos para microempresas. RD 1560/92 de 18 de diciembre, Clasificación Nacional de Actividades Económicas. SACYR Vallerhermoso (2005): Cuentas anuales. (1)

Norma de Valoración Décimo Tercera, apartado f). Ver Texto

(2)

Párrafo doce. Ver Texto

(3)

NIC 16. Ver Texto

(4)

Entiéndase por riesgo, la acepción que lo considera como la posibilidad real de que el neto patrimonial sufra un daño o una pérdida (basado en la acepción principal del Diccionario de la Lengua Española). Se trata, pues, de una definición en sentido negativo. Sin embargo en Finanzas se considera riesgo todo resultado distinto al previsto, en sus dos sentidos: positivo o negativo. Ver Texto

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(5)

Véanse párrafos 104-108 Deterioro del valor de los activos de la NIC36. Este análisis ha sido tildado de excesivamente técnico y complejo, poniéndose en entredicho su utilidad en términos de coste-beneficio. Ver Texto

(6)

Ver gráfico 3 en Anexo. Ver Texto

(7)

Ver gráfico 4 en Anexo. Ver Texto

(8)

Ver gráfico 5 Anexo. Ver Texto

(9)

Ver gráfico 6 Anexo. Ver Texto

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