Portal del Bucanero; Estudio de Viabilidad Economica y Financiera

La propiedad adquirida consta de dos estructuras de las cuales se estará evaluando el valor por separado (ver Apéndices A y B). La intensión del Municipio de Arroyo es agrupar ambas propiedades en una sola. Se contrato los servicios de un agrimensor para hacer el plano y oportunamente se someterá la agrupación al Registro de la Propiedad. Por el contrario, de materializarse una venta o acuerdo de administración tipo "Landlease" se evaluara formalizar las segregaciones para proteger el valor histórico del edifico conocido como La Aduana o Galería.
En el Apéndice Q, se presenta el Informe Experimentando el Éxito; creación y paquetización de experiencias turísticas, casos de éxito y experiencias innovadoras en turismo. Este informe recoge 11 casos exitosos de paquetización turística en España. El mismo fue elaborado con la colaboración del Instituto Tecnológico Hotelero en conformidad con los objetivos recogidos en el Plan Nacional Integral de Turismo 2012-2015 elaborado por la Secretaria de Estado de Turismo (MINETUR), las administraciones autonómicas, las empresas y las organizaciones empresariales, los sindicatos y otras entidades públicas y privadas, que suman más de 200 aportaciones del sector. Hemos incluido este apéndice para que forme parte integral de las recomendaciones de gestión estratégica que requiere El Portal del Bucanero para ofrecer un producto diferenciado y tener éxito. Además, el mismo constituye un ejemplo claro y bien definido de turismo paquetizado tal cual estamos recomendando en este análisis de viabilidad.

Ver apéndice N - Datos en línea de la Oficina del Contralor de Puerto Rico
La reactivación del Tren del Sur y su relocalización en el área del Malecón debe ser objeto de planificación y estudio exhaustivo debido a que la conversión del Malecón a un espacio peatonal de entretenimiento, puede limitar el paso de una locomotora del tamaño y peso de la propuesta.
El Parque Acuático puede afectar esta estimación realizada por ingenieros de la AAA.
Ver Apéndice N.
Se define el Valor de la Firma como el valor presente de las ganancias económicas futuras de la firma (Salvatore, 1989, p. 3).
Los gastos fueron estimados siguiendo los resultados de los hoteles pertenecientes a la cadena local Tropical Inns, según sus estados financieros a Diciembre 31 de 2013 (ver Apéndice C). El Sr. Juan López propietario fue entrevistado para aclarar las preguntas surgidas y sobre la operación general de las hospederías. Para obtener una proyección a 30 años que reflejara el comportamiento del mercado se tomo el promedio anual de cada partida en proporción al ingreso por pernoctación para el año 1. Para los años 2 al 4 se estimo un crecimiento de acuerdo a las expectativas y experiencia de los hoteleros entrevistados. En el año 5 se tomo en cuenta la inflación promedio de 3% anual como parámetro para aumentar los costos. En el año 6 se tomo la mediana como resultado de los anos 1al 5. Del año 6 en adelante se utilizo la función growth en el programa Excell para proyectar una tendencia de crecimiento anual. El objetivo de estos ajustes y medidas es replicar el comportamiento de la economía y el sector durante el periodo 2006 al 2012, en la suposición de que los ciclos económicos se comportaran de manera similar en los próximos 30 años. Se excluye de este procedimiento los gastos de intereses, la amortización del préstamo a largo plazo y la depreciación
Al asignar la descripción de los puestos se considero que las Posadas solo ofrecen servicio de pernoctación. En el caso de El Portal del Bucanero los otros servicios como restaurante y lavandería serán provistos por empresas independientes contratadas y las cuales se pretende serán los clientes de los locales disponibles para alquiler.
Fuente: Coulter Mary, Robbins Stephen, Administración, 8va. Edición, 2005, Pearson Education, Págs. 470 – 472.

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Portal del Bucanero

Estudio de Viabilidad para una Posada en el Paseo Las Américas del Municipio de Arroyo
Grafica 5. Gastos Por Persona En Hoteles
(En miles de dolares)
Grafica 4. Numero de Visitantes en Puerto Rico

Gráfica 2. Arroyo
Poblacion Mayor de 65 años
Gráfica 3. Poblacion Mayor de 55 años en Puerto Rico
Municipio de Arroyo
Oficina del Alcalde
Hon. Erick Bachier Román



Panorama Económico, Finalidad y Justificación, Previsiones Demanda de Uso, Incidencia Económica de la Obra.Estudio de Viabilidad Económica y Financiera
Panorama Económico, Finalidad y Justificación, Previsiones Demanda de Uso, Incidencia Económica de la Obra.

Agro. Ricardo Rivera Amill, MBA, CBR








Junio 2014

Agradecimientos
Algunas personas vienen a este mundo para plasmar silenciosamente sus huellas. Generalmente son seres que sin importar las condiciones o la recompensa, siempre están dispuestos a cumplir con la responsabilidad patriótica de ser leales a su patria. Muchas Gracias a todos los que de una manera u otra brindaron su apoyo y colaboraron en este proyecto.


















Tabla de Contenido
Introducción 5
Panorama Económico (Macroeconómico) 9
El Comercio Internacional 11
Turismo como motor de la estrategia económica 21
Finalidad y Justificación 25
Porta Caribe 35
Posadas: Marca, Cadena de Valor e impacto Económico. 38
Turismo Senior; una apuesta con sentido 39
Características Esenciales del Proyecto 45
Riesgos Operativos y Tecnológicos 47
Previsiones de la Demanda de Uso 51
Término del Financiamiento 58
Incidencia Económica de la Obra 61
Efecto Multiplicador 62
Costos de Construcción y Financiamiento de la Obra 64
Análisis Descriptivo De Las Partidas De Explotación 67
Partidas de Ingreso 68
Partidas de Gastos 74
Nomina Fija 75
Depreciación 75
Utilidades Públicas 76
Costo de Ventas 78
Reparaciones y Mantenimiento 78
Comisión a Agentes De Viaje 78
Promoción y Mercadeo 79
Equipo de Oficina 79
Seguros 79
Servicios Profesionales 79
Impuestos de Habitación e Impuesto de Ventas y Usos (IVU) 80
Gastos Misceláneos 80
Análisis del Presupuesto Operacional 81
Tasa Promedio de Retorno (TPR) 83
Valor Presente Neto de la Inversión 84
Tasa Interna de Retorno 85
Análisis del Punto de Empate 86
Análisis de Fuentes y Usos de Efectivo 89
Análisis del Estado de Situación 90
Resultados y Conclusiones 93
Referencias 98
















Introducción
Se presenta este estudio como requisito de solvencia económica, técnica y financiera para el interés general del Municipio de Arroyo, Puerto Rico, en el planteamiento de la construcción y explotación de una Posada a desarrollarse en el área del casco urbano, calle Marina, esquina Morse. Según identificada por el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales, la propiedad se identifica con el Número de Catastro 442-020-042-03-901. Posee una cabida de 1,573 metros cuadrados y su valor contributivo se compone de valor de tierras por $4,910 y $45,980 de estructuras para un total tributable de $ 50,890. El valor de mercado se verifico con una tasación realizada por el tasador Guillermo Dávila Vázquez (registro Numero 115-CG), profesional altamente calificado y con experiencia en la tasación de bienes raíces comerciales por más de 20 años. El valor de Mercado se estimo "As Is" en $ 350,000 (Davila Vazquez, 2014, p. 18).
Según datos de la Junta de Planificación la propiedad esta en suelo geológico SNS y posee una calificación "Residencial Turístico -1" (RT-1). Este distrito es uno sobre -puesto en el cual aplica el Reglamento de Zona Histórica y el Reglamento de Zonas de Interés Turístico. El área es una zona de inundabilidad AE, identificada en el panel de inundabilidad 72000C21301. La zona está identificada con riesgos de tsunami.
Como parte de la compraventa de la propiedad, el Municipio se propone adquirir los derechos de diseño de planos que, para la propiedad objeto, había contratado el dueño-vendedor de la misma. Esta determinación se tomo dado que el diseño preliminar y trabajos realizados por la firma JL González & Asociados son cónsonos con la visión de desarrollo de la administración municipal y constituye un ahorro en tiempo y esfuerzo, así como en costos asociados al proyecto.
Esta compraventa y desarrollo se fundamenta en el artículo 9.002 de Adquisición y Administración de Bienes de la Ley 81 de Municipios Autónomos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (según enmendada), la cual dispone lo siguiente:
"Los municipios podrán adquirir por cualquier medio legal, incluyendo expropiación forzosa, los bienes, y derechos o acciones sobre éstos que sean necesarios, útiles o convenientes para su operación y funcionamiento o para el adecuado ejercicio de las funciones de su competencia y jurisdicción, de acuerdo a las disposiciones de esta ley".
Este poder está limitado según se dispone en el artículo 9.001 de la referida Ley al estricto cumplimiento de la finalidad pública (Ley de Municipios Autonomos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 1991).
El planteamiento para desarrollar una Posada debe regirse por objetivos de análisis claramente definidos que incluyen pero no se limitan a establecer:
Finalidad y justificación de la obra, así como, descripción de sus características esenciales.
Previsiones sobre la demanda de uso e incidencia económica y social de la obra en su área de influencia y sobre la rentabilidad de la concesión.
Valoración de los datos e informes existentes que hagan referencia al planteamiento sectorial, territorial o urbanístico.
Estudio de Impacto ambiental cuando este sea preceptivo de acuerdo con la legislación vigente. En los restantes casos, un análisis ambiental de las alternativas y las correspondientes medidas correctoras y protectoras necesarias.
Justificación de la solución elegida indicando entre las alternativas consideradas.
Riesgos operativos y tecnológicos en la construcción y explotación de la obra.
Costo de inversión a realizar, así como el sistema de financiación propuesto para la construcción de la obra y la procedencia de esta.
Análisis de razones financieras y viabilidad económica.
Análisis de la posición financiera del Municipio en especial de su liquidez y margen prestatario, de manera tal que pueda asumir sin dificultad el desarrollo, construcción y operación de la obra sin que se afecten las operaciones del Municipio.
Con la adquisición y desarrollo de esta propiedad, junto a un plan de mejoras físicas en las facilidades de dominio público del entorno, el Municipio de Arroyo pretende impulsar una visión en donde el ayuntamiento se convierta en un importante centro de actividad comercial, vivienda residencial - vacacional y entretenimiento en la región sur. La Posada tiene la finalidad de posicionarse para brindar servicios mediante una estrategia planificada de mercadeo, ofreciendo una oferta turística paquetizada y fundamentada en la experiencia, que permita el desarrollo sostenible de la posada y de los pequeños empresarios que inviertan en las concesiones relacionadas, así como también en otras oportunidades empresariales en el casco urbano del Municipio de Arroyo. La Posada, la renovación de las áreas públicas, la integración de los pequeños y medianos negocios del casco urbano, la facilitación de la inversión privada en proyectos de vivienda residencial y turística, y la oferta de incentivos contributivos y de otra índole constituyen entonces la estrategia de desarrollo económico municipal para el casco urbano y el área turística del Paseo Las Américas. Esos elementos estratégicos constituyen el fundamento de finalidad y es la base del análisis económico y de viabilidad que presentamos en este estudio.
El objeto de este estudio es, por un lado, analizar la viabilidad económica de una Posada en la parcela seleccionada, mediante un contrato de desarrollo, construcción y operación, así como las características que debería poseer la obra. Por otro lado, es objeto también, analizar los beneficios económicos y de otra índole, que una obra como esta puede suponer al Municipio de Arroyo, a fin de justificar la utilidad y la viabilidad de la inversión pública.



Propiedad Sujeto a Evaluación


Ubicación Propiedad Sujeto de Análisis


Planteamiento Propuesto

Panorama Económico (Macroeconómico)
La evolución macroeconómica de un país se juzga por tres medidas generales; La tasa de inflación, la tasa de crecimiento de la producción y la tasa de desempleo (mas adelante introduciremos el concepto de las tasas de cambio). Factores como las tendencias en el crecimiento y distribución poblacional, la construcción de hogares, la educación, los niveles de ingreso y la balanza comercial, están asociadas y por lo general son elementos necesarios en la predicción de escenarios económicos. Puerto Rico cuenta con una de las economías más dinámicas del Caribe aun con los retos económicos que enfrenta debido a la reciente degradación de los bonos del gobierno y sus corporaciones públicas. No obstante, la coyuntura económica histórica que vive el país, requiere de una profunda reflexión y de decisiones urgentes que permitan mantener ese dinamismo y competitividad que ha caracterizado a la Isla. En esta sección analizamos el panorama macroeconómico, haciendo énfasis en que cualquier proyecto de inversión pública que se plantee en los próximos años, tendrá que ser sometido al más profundo análisis de viabilidad, no solamente político-social, también será necesario escudriñar la viabilidad financiera y económica, a fin de ajustar el interés público con la realidad económica local y las exigencias de un mundo globalizado.
Los gestores de la política macroeconómica tienen a su disposición dos amplias clases de políticas para influir en la economía; la Política Monetaria y la Política Fiscal. Las Políticas Estabilizadoras son políticas monetarias y fiscales ideadas para moderar las fluctuaciones de las tasas de crecimiento, inflación y desempleo. El comportamiento, e incluso la existencia del ciclo económico, resultan sustancialmente afectados por el ejercicio de la política de estabilización. Puerto Rico visto como un territorio de los Estados Unidos, es altamente dependiente de las decisiones y políticas estabilizadoras que se toman en la nación de la cual somos parte. La condición política de Estado Libre Asociado, a pesar de conferir unas condiciones especiales de autonomía fiscal y de libre comercio, hace dependiente al país de la política monetaria y por ende, aunque en menor grado de la política fiscal estadounidense. A menudo los profesionales que evalúan el desempeño económico del país y presentan planes e ideas para mejorarlo, cometen el error de posicionarse dentro de una corriente política mayoritaria, Estadolibrista, Estadista o Independentista. Este posicionamiento, a nuestro entender, incide sobre las posibilidades estratégicas y de políticas estabilizadoras de manera que puede afectar la evaluación y conclusiones que se implementen. Ante esta disyuntiva, es nuestra apreciación que la evaluación económica y la formulación de políticas estabilizadoras debe realizarse fundamentada en la realidad jurídica actual territorial y dentro de los parámetros de ventajas comparativas que nos permite esa relación. Ante esa realidad y a menos que ocurra un cambio en la condición política en el corto plazo, las políticas estabilizadoras fiscales deben estar enmarcadas en los poderes locales que nos permite la autonomía fiscal del ELA y en la capacidad de reacción que puedan tener los gobiernos para maximizar y ser incluidos en las decisiones que se toman en el gobierno de los Estados Unidos. Esta realidad, en la práctica, hace de la economía de Puerto Rico una singular, altamente dependiente y tal vez, de ahí es que emana el comportamiento de los indicadores, políticos, económicos y sociales principales que enfrentamos actualmente.
El Comercio Internacional
Para entender la realidad económica de Puerto Rico y poder posicionarnos en el análisis de viabilidad de un proyecto turístico es necesario entender algunos conceptos básicos de economía internacional dentro de la tendencia global. El comercio internacional y la expansión de este, dentro de la tendencia económica conocida por globalización, está impulsado por el concepto de ventaja comparativa. La ventaja comparativa, tal como la ventaja competitiva, definida en el contexto de la empresa, como una situación en la que una empresa realiza una actividad o produce un bien o servicio a un costo de oportunidad más bajo al que lo realiza o produce cualquier otra, es definida y aplicada a los países, como una situación en la que un país realiza una actividad o produce un bien o servicio a un costo de oportunidad más bajo que el que realiza o produce cualquier otro país (Perkin, 2010, pp. 380-383). El éxito de una estrategia de crecimiento económico en la actual economía globalizada radica precisamente en que puedan obtenerse ventajas comparativas que sostengan un nivel de competitividad. Los indicadores económicos del país deben reflejar esa competitividad para que brinden seguridad a la inversión interna y externa, paso fundamental para que se sostenga en el tiempo.
La salud financiera de un país, como ya mencionáramos, puede medirse por su tasa de inflación, nivel de producción y tasa de desempleo, no obstante, los tipos de cambio de su divisa puede ser otro de los factores con los cuales se puede diagnosticar el estado económico. El tipo de cambio se define como el precio de una moneda en términos de otra. Los tipos de cambio resultan una importante información que orienta las transacciones internacionales de bienes, capital y servicios.
Las relaciones entre casi todas las monedas utilizadas son hechas públicas diariamente, mostrando los valores por los que se intercambian entre sí, generalmente se utiliza una moneda como referencia para medir el valor de las restantes. El dólar de los Estados Unidos cumple, en casi todo el mundo, este propósito, aunque recientemente el Euro se está utilizando también como referencia.
La tasa de cambio entre las monedas convertibles es fijada, como ocurre para cualquier otro precio, por la oferta y la demanda mundial de las mismas. Estas varían, en principio, de acuerdo a los saldos de la balanza de pagos, es decir, como resultado de los movimientos del comercio internacional: un déficit hará que un país tenga exceso de moneda nacional frente a las restantes divisas, haciendo que el valor de éstas aumente y que se registre una pérdida de valor (devaluación) de la moneda nacional; un superávit producirá, naturalmente, el efecto inverso, una (revaluación). Al producirse una devaluación los bienes que exporta el país resultarán, por lo tanto, más baratos: su precio, medido en moneda nacional, será menor en términos de dólares u otras divisas. Este hecho estimulará el aumento de las exportaciones, pues los compradores foráneos preferirán obviamente adquirir bienes más baratos. Algo semejante, pero de signo inverso, ocurrirá con las importaciones, pues una devaluación las encarecerá, estimulando su contracción. El resultado de ambos procesos incidirá en la eliminación de los déficits de la balanza de pagos, restableciéndose así el equilibrio en las cuentas externas de la nación.
El valor de la moneda es determinado por la oferta y demanda de divisa en los mercados de intercambio foráneo. No obstante los factores que pueden afectar ese valor son variados y en el proceso se interrelacionan múltiples variables que pueden ser de tipo interna como de tipo externa. En una economía globalizada en donde los cambios políticos, económicos, sociales y hasta en la naturaleza, suponen que una variable que se origina en un país, puede causar un efecto dómino que impacte hasta el país más lejano geográficamente. Ante este panorama la evaluación y predicción económica representa un reto de enormes dimensiones.

Tabla 1. Algunos Factores que Pueden Afectar los Tipos de Cambio (efxto.com)
Inflación:
De forma general, un país con una inflación baja mantenida en el tiempo tendera a que el valor de su divisa vaya en incremento ya que su poder adquisitivo relativo a otras divisas aumenta.

Tipos de Interés Interbancario:
Los tipos de interés altos atraen capital extranjero y provocan que el valor de una divisa aumente, aumentando los tipos de cambio de esta divisa con otras. No obstante, el impacto de los tipos de interés altos sobre el valor de la divisa puede verse reducido si la inflación en el país es mucho más alta que en otros países o si hay otros factores que lleven la divisa a la baja. En el caso de tipos de interés bajos, el valor de la divisa tiende a la baja y, por tanto, los tipos de cambio de esta divisa con otras descenderán
.
Déficit de la Cuenta Corriente:
El déficit en la cuenta corriente lleva a un exceso de demanda de divisas extranjeras, lo que lleva a una disminución de los tipos de cambio entre la divisa del país y otras extranjeras.

Deuda Pública:
La calificación de la deuda de un país tiene un papel muy importante en los tipos de cambio de su divisa. La calificación de la deuda tiene que ver con el riesgo que representa para los inversionistas extranjeros invertir en instrumentos garantizados por el gobierno, esto es, a mayor endeudamiento mayor riesgo, por lo que, los inversionistas exigirán un mayor rendimiento para invertir su dinero. Para disminuir la deuda pública, el gobierno tendrá que buscar inversión extranjera por lo que aumentara la demanda de divisa extranjera, causando una disminución en el valor de su divisa.

Términos de Intercambio:
Los términos de intercambio (Terms of Trade) es una razón que compara los precios de las exportaciones y los precios de las importaciones y mide la evolución relativa de ambos. Los términos de intercambio están relacionados con la cuenta corriente y el balance de pagos. Si el precio de las exportaciones de un país va creciendo más que el precio de las importaciones, este indicador va mejorando, ya que un aumento en los términos de intercambio refleja un aumento en la demanda de las exportaciones. Esto devuelve un aumento en los beneficios que el país obtiene de las exportaciones, lo cual hace aumentar también la demanda de moneda nacional y esto lleva a un aumento en el valor de la divisa. Por el contrario, si el precio de las exportaciones crece a un ritmo inferior que los precios de las importaciones llevaran a una baja en el valor de la divisa en relación a las divisas de los países con los que mantiene comercio.

Estabilidad Política y Rendimiento Económico:

Los inversionistas extranjeros prefieren los países políticamente estables y con una economía fuerte. Los países con estas características atraen capital foráneo lo que se traduce en una divisa con tendencia al alza, por el contrario un país inestable y con una economía débil, puede perder la confianza de los inversionistas, provocando un éxodo a otros países, disminuyendo eventualmente el valor de su la divisa.


El valor de la moneda es determinado por la oferta y demanda de divisa en los mercados de intercambio foráneo. No obstante los factores que pueden afectar ese valor son variados y en el proceso se interrelacionan múltiples variables que pueden ser de tipo interna como de tipo externa. En una economía globalizada en donde los cambios políticos, económicos, sociales y hasta en la naturaleza, suponen que una variable que se origina en un país, puede causar un efecto dómino que impacte hasta el país más lejano geográficamente. Ante este panorama la evaluación y predicción económica representa un reto de enormes dimensiones.
Los factores determinantes de los tipos de cambio son numerosos y se pueden clasificar en factores económicos, políticos y sociológicos. Algunos de los factores más importantes que afectan los tipos de cambio se presentan en la Tabla 1. La política monetaria es controlada por el Sistema de la Reserva Federal. Sus instrumentos son las variaciones de la cantidad de dinero, las variaciones del tipo de interés, el tipo de redescuento, al que la Reserva Federal presta dinero a los bancos y algunos controles sobre el sistema bancario.
La política Fiscal está bajo el control del Congreso y generalmente es iniciada por el poder ejecutivo del gobierno. Los instrumentos de la política fiscal son los tipos impositivos y el gasto publico. Puerto Rico como territorio de los Estados Unidos se

beneficia de numerosos programas de asistencia social, educación y de infraestructura pública entre otros recursos. La cantidad de fondos federales que llegan a la isla permite no solo sostener el nivel de vida de los sectores de menos ingresos, también mantener un nivel de vida más alto alcanzando un nivel más alto de equilibrio en la relación oferta-demanda. No obstante, en una situación de desequilibrio, las políticas estabilizadoras fiscales que impulse el gobierno local, pueden perder efectividad si estas entran en contraposición con la política monetaria y fiscal de los Estados Unidos, limitando así el alcance de la llamada autonomía fiscal del ELA.
Las políticas monetaria y fiscal se caracterizan por no ser totalmente predecibles en una economía, no solo a lo que se refiere a su perfil temporal, sino también a la cuantía en la que afectaran a la demanda o a la oferta. Estas dos incertidumbres están en el centro del problema de la política estabilizadora. Las políticas Estabilizadoras son políticas monetarias y fiscales ideadas para moderar las fluctuaciones de las tasas de crecimiento, inflación y desempleo. El comportamiento, e incluso la existencia del ciclo económico, resultan sustancialmente afectados por el ejercicio de la política de estabilización. La incertidumbre inherente a las políticas de estabilización económicas, unidas a la apertura de la economía a la globalización, hacen que los resultados positivos de las políticas de estabilización sean cada vez de menor duración, lo que aumenta la incertidumbre. Los efectos negativos de una mala política de estabilización por el contrario podrán tener efectos cada vez a mayor plazo, lo que hace mayor el riesgo. Son precisamente la incertidumbre y el riesgo los adjetivos que caracterizan el contexto de la economía globalizada actual y el escenario en el cual las empresas y el gobierno compiten en la nueva economía.
En Puerto Rico, como la moneda circulante es el dólar estadounidense, la política monetaria es establecida por la Reserva Federal, El Presidente y el Congreso de los Estados Unidos. Así que para definir las oportunidades relativas a la importación y exportación de bienes y servicios y maximizar las ventajas comparativas, las empresas tienen que tomar decisiones basadas en los indicadores de los Estados Unidos y entre otros indicadores, en el valor relativo de la moneda. Esto siguiere que para mejorar la balanza comercial en la isla y poder ser competitivos en una economía globalizada, tenemos que además de identificar nuestras ventajas comparativas, hacer que el gobierno facilite, apoye e incentive la exportación de bienes y servicios, además de proveer las condiciones legales y económicas para que las empresas locales con capacidad para exportar puedan alcanzar tamaños y adquirir los activos que le permitan competir con las corporaciones foráneas globales. Arroyo posee 4 parques industriales, 2 de ellos abandonados hace mas de 20 años por la Puerto Rico Industrial Development Company (PRIDCO), lo que constituye un activo sub utilizado, de gran valor para promover empresas locales de manufactura dirigidas a la exportación.
El Producto Nacional Bruto (PNB) es el valor de todos los bienes y servicios producidos en la economía en un determinado periodo de tiempo (trimestre o año). El PNB nominal mide el valor de la producción utilizando los precios vigentes en el periodo que se obtuvo. El PNB real mide la producción obtenida en cualquier periodo utilizando los precios de un año base (en Puerto Rico 1954). La diferencia entre la tasa de crecimiento del PNB nominal y el PNB real se debe a que los precios han subido, o, lo que es lo mismo, ha habido inflación. La inflación es la tasa porcentual de incremento del nivel de precios durante un periodo determinado.

Tabla 2. Serie Histórica Producto Nacional Bruto Nominal y Producto Nacional Bruto Real
(2001 a 2012)
(En Millones de Dólares)

2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Promedio
Crecimiento
PNBn
45,102
45,999
48,492
51,826
54,861
57,854
60,642
62,703
63,617
64,294
65,567
69,461

%Crecimiento
6.2
2.0
5.4
6.9
5.9
5.5
4.8
3.6
1.5
1.1
2.0
5.9
4.5%
PNBreal
6,872
6,849
6,990
7,178
7,314
7,350
7,261
7,054
6,784
6,541
6,437
6,442

%Crecimiento
1.5
(0.3)
2.1
2.7
1.9
0.5
(1.2)
(2.9)
(3.8)
(3.6)
(1.6)
0.1
(0.38)%
(Junta de Planificacion del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 2013, pp. A1-A6)
La Tasa de crecimiento del PNB real se considera una mejor herramienta para medir la tasa de crecimiento de la economía. Un vistazo al desempeño del PNB en la Isla nos muestra que de 2001 a 2012 el PNB nominal creció en promedio 4.5% para el periodo, no obstante, el PNB real en realidad decreció un - 0.38% para el mismo periodo. Llama la atención que desde el 2007 al 2011 la producción nacional en términos reales
decreció para todo el periodo, confirmando una recesión económica en la isla. Para el mismo periodo del 2001 al 2004 la inflación se mantuvo a niveles bajos, no obstante,

del 2005 al 2008 la inflación se mantuvo sobre 4%, siendo el 2006 el año de mayor inflación con 6.6%. Durante este periodo factores como el alza en el precio del petróleo, impuestos del gobierno, aumento en el precio de los alimentos debido a factores del cambio climático y el aumento en materias primas como el acero, dispararon la inflación. De 2009 al 2012 la tasa de inflación ha mantenido su nivel estable de alrededor de 2%, confirmando una recesión con tasas de inflación bajas. Para este periodo las tasas de interés en los Estados Unidos se mantuvieron bajas debido principalmente a un lento crecimiento y los efectos de la crisis hipotecaria.

El censo del 2010 arrojo que hubo una reducción poblacional en la isla, lo que confirma que de 2001 al 2005 el equilibrio en la demanda y la oferta de bienes y servicios se mantuvo a un nivel estable, aunque con una paulatina acumulación de inventarios. En el 2006 los altos costos del petróleo, el aumento en materias primas y alimentos provocaron una reducción en la demanda, acelerada con la pérdida de la
Tabla 3.
Relación entre el PNB real y el PIB real
2001 al 2012
(En Millones de Dólares)

2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
PIBr
10,887.0
11,123.3
11383.7
11609.9
11,379.2
11,218.8
11,088.4
10,883.9
10,671.4
10,627.3
10,599.7
10,654.4
PNBr
6,872.7
6,849.8
6,990.8
7,178.2
7,314.7
7,350.6
7,261.6
7,054.2
6,784.2
6,541.8
6,437.2
6,442.0
Dif.
4,014.3
4,273.5
4,392.9
4,431.7
4,064.5
3,868.2
3,826.8
3,829.7
3,887.2
4,085.5
4,162.5
4,212.4
(Junta de Planificacion del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 2013, p. A36)

población, causando una disminución del punto de equilibrio de la demanda y la oferta en la economía de la isla (La razón por la que el PNB real cambia es porque varía la cantidad de recursos de que dispone la economía; capital, trabajo y eficiencia productiva). La acumulación de inventarios, en especial, en el sector de los bienes raíces, la crisis bancaria que desemboco en un millonario rescate federal y el éxodo poblacional, en especial de profesionales que perdieron su empleo o no encontraron uno, tiene el efecto de reducir el tamaño de la economía, que creció de 2001 al 2006 y se desplomo del 2006 hasta el 2012, provocando una reducción de 6,872 millones en el 2001 a 6,442 millones en el 2012 (ver Tabla 2).
Existe una diferencia entre el PNB y el Producto Interior Bruto o PIB. El PIB es el valor de los bienes finales producidos en el interior de un país. Se diferencian en que una parte del PNB se obtiene en el extranjero. Por ejemplo cuando una empresa estadounidense presta servicios en Japón su renta forma parte del PNB de Estados Unidos. Ahora bien, no forma parte del PIB de los Estados Unidos por qué no se gana

en el interior del país. Cuando el PNB es mayor que el PIB, los residentes de un determinado país ganan en el extranjero más de lo que ganan los extranjeros en ese país. En Puerto Rico la relación es a la inversa como podemos observar en la Tabla 3.

Tabla 4. Balanza Comercial 2001 – 2010
(En millones de Dólares / A precios constantes)

2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Ventas Netas al Resto del Mundo
(5,561.3)
(5,900.0)
(6,010.6)
(6,055.8)
(6,180.6)
(6,039.3)
(5,867.6)
(6,065.7)
(6,324.9)
(6,658.8)
Ventas al Resto del Mundo
6824.2
7,004.5
7,198.1
7,641.8
7,036.8
6,946.9
6,698.9
6,439.6
6,550.3
6,282.5
Compras al Resto del Mundo
12,385.5
12,904.
13,208.7
13,697.6
13,217.4
12,986.3
12,,566.4
12,505.3
12,875.2
12,941.4
(Junta de Planificacion del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 2013, pp. A1-A6)

El PIB en los últimos 12 años ha sido consistentemente mayor que el PNB. Esto implica la fuga de capital hacia el extranjero. También implica que la inversión extranjera, en los sectores productivos, es de marcada importancia, compitiendo con las empresas de capital local. La preponderancia de la manufactura en la producción nacional producto de un modelo de invitación basado en subsidios contributivos, abona a que las empresas foráneas principalmente en el renglón de tecnología y biotecnología, se hayan convertido en el corazón de la composición industrial del país. Esto, históricamente ha incidido en que empresas de capital local compitan de manera desfavorable. No se vislumbra un cambio de esta política pública a corto plazo. La
crisis económica que enfrenta el país y la escasa liquidez del gobierno, hacen suponer que este modelo se intensificara en el corto y mediano plazo, en busca de inversión extranjera que inyecte nuevo capital y por ende mejore el equilibrio económico.

La balanza comercial de Puerto Rico es otro indicador de importancia al momento de hacer predicciones de índole económica. De 2001 al 2010 las ventas al resto del
mundo sufrieron una disminución, en especial del 2004 hasta el presente, luego de
haber crecido del 2001al 2004. Esto abona a que entre el 2004 y el 2006, comenzó haber señales de debilitamiento de la economía y que a partir de 2006 entramos en

una recesión de la cual hasta el presente, el país, no ha podido salir. Por otro lado las
compras al resto del mundo mantuvieron un ritmo de crecimiento moderado, aunque con fluctuaciones de altos y bajos. Estas cifras presentan la realidad de una economía
orientada hacia el consumo y altamente dependiente de mercancías y servicios del extranjero, en donde las ventas netas al resto del mundo son negativas
consistentemente a lo largo del periodo estudiado. Esto es, compramos más de lo que producimos.


Tabla 5. Indicadores Per Cápita a Precios Constantes
(En millones de Dólares)

2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Ingreso Personal
2,307
2,393
2,488
2,537
2,623
2,595
2,607
2,658
2,653
2,669
2,711
2,715
Ingreso Personal Disponible
2,162
2,214
2,281
2,322
2,399
2,388
2,443
2,516
2,522
2,541
2,603
2,611
Gastos Consumo Personal
2,176
2,236
2,309
2,405
2,472
2,505
2,551
2,536
2,478
2,527
2,560
2,655
Diferencia
(IPD – GCP)
(14)
(22)
(28)
(8.3)
(73)
(117)
(108)
(20)
44
14
43
(44)
(Junta de Planificacion del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 2013, pp. A30-A36)


En la Tabla 5, vemos una comparación del ingreso personal disponible (IPD) en
contraposición al gasto de consumo personal (GCP). De primera intensión se puede observar cómo, tanto el Ingreso Personal Disponible como el Gasto de Consumo Personal han aumentado consistentemente desde 2001 hasta 2010. No obstante, con
la excepción de los años 2009, 2010 y 2011(efectos atribuible a los efectos de la Ley 7
y al alza en los precios del petróleo que entre otros factores minaron la confianza del consumidor), en donde el IPD fue mayor que el GCP, los demás años el GCP supera al
IPD, reafirmando la tendencia al gasto y al endeudamiento de los puertorriqueños. Esta característica incide en la caracterización de la economía como una dinámica, en
donde a pesar de la recesión y el endeudamiento asociado a esta, el nivel de consumo se mantiene en niveles aceptables.

Ante este panorama podemos esperar que el 2013 y el 2014 se observe un comportamiento económico en donde se caracterizara por una nueva alza en la inflación debido a los impuestos gubernamentales aprobados, aumentos en las tarifas de agua potable, energía eléctrica y la patenta nacional entre otros. Esta alza será
moderada debido a que, a pesar de la política fiscal local, la política monetaria de los Estados Unidos ha continuado con tasas de interés bajas y la política fiscal está orientada al gasto en inversión de infraestructura y energía renovable. La reducción en el ingreso personal disponible, debido a los nuevos impuestos impulsara una redistribución de este, aumentando las partidas destinadas a gastos de subsistencia y una reducción en las partidas de entretenimiento y compra de bienes. No vislumbramos que la relación PIB/PNB cambie su tendencia y con toda probabilidad aumente la brecha. La necesidad de balancear el presupuesto gubernamental, para cumplir con el pago de la deuda pública, requiere una reducción presupuestaria para el gasto de funcionamiento de las agencias de gobierno. Esta reducción tendrá efectos en la contabilidad del PNB real ya que tendrá el efecto de reducir nuevamente el nivel de
equilibrio de la relación demanda oferta. Nuevos impuestos al sector privado e individuos impulsaran aumentos en los precios y por consiguiente un nivel de inflación mayor al 2%. No obstante, la inflación esperada puede controlarse debido a la desaceleración económica y la competencia de las empresas para sobrevivir.

Tabla 6. Índice de Precios al Consumidor (IPC) y Tasa de Inflación
(2001 al 2012)


2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
IPC ($)
85.1
84.3
85.8
86.6
90.2
96.1
100.2
104.7
107.6
109.8
111.8
114.7
Tasa Inflación (%)
2.7
(1.0)
1.9
0.9
4.1
6.6
4.2
4.5
2.8
2.0
1.8
2.6
(Junta de Planificacion del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 2013, pp. A-14)

En conclusión estamos hablando que la economía de Puerto Rico está en una etapa de contracción a prácticamente todos los niveles y sectores productivos. Que en el corto y mediano plazo las políticas estabilizadoras no tendrán resultados que impulsen el desarrollo económico a un nivel que pueda darse un crecimiento de los factores productivos. Y que tanto el gobierno estatal como el sector privado local no serán propulsores de la inversión. Por consecuencia se fomentara la inversión externa mediante incentivos económicos y créditos contributivos, se aumentara la dependencia de fondos federales y el gobierno tratara de impulsar la sustitución de importaciones aumentando las compras locales como mecanismo de política fiscal orientada al gasto.

Sectores como el Turismo, los Servicios y la Agricultura deberán ser los favorecidos por la política estabilizadora por su capacidad para crear empleos, sustituir importaciones y posibilidad de exportación. No obstante, en el corto y mediano plazo, y mientras ocurre la definición y re-orientación de los nuevos paradigmas, las empresas tendrán que competir agresivamente para competir en una economía más pequeña (nivel de equilibrio de la oferta/demanda más bajo), por lo que elementos de diferenciación, calidad y eficiencia serán necesarios para mantener la competitividad.


Turismo como motor de la estrategia económica
El Turismo como sector económico es uno volátil. Su dependencia del ingreso personal disponible, valor de la moneda local y comportamiento general de la economía, entre otros factores, lo convierte en un sector con un alto nivel de riesgo. Factores como la estabilidad política, nivel de criminalidad y otros factores sociales también inciden sobre las decisiones de los turistas sobre donde vacacionar. La globalización, el desarrollo de las tecnologías de la comunicación e información (TiC) y una creciente competencia entre países por atraer turistas del exterior para inyectar dinero a la economía, hacen del turismo una apuesta empresarial dinámica, que exige de una constante utilización de herramientas de gerencia estratégica. Por otro lado, el turismo es uno de los sectores que con mayor facilidad puede atraer capital extranjero e inyectarlo en la economía. Es un sector con un ilimitado potencial de eslabonamientos y maximización de la cadena de valor permitiendo que las pequeñas y medianas empresas puedan competir por calidad de servicios en vez de costos. En una economía en recesión, el turismo, representa una alternativa para reactivar otros sectores como la agricultura (suplido de mercancías y materias primas), la construcción y los servicios. A nivel municipal de igual manera impacta, siendo una apuesta con sentido económico y estimulante para el inversionista de todos los niveles de ingreso, edad y procedencia.
Los datos provistos por la Compañía de Turismo y la Oficina de Estadísticas del Gobierno de Puerto Rico, revelan que a pesar de la recesión mundial, el flujo de turistas que visitan la isla se ha mantenido en un nivel estático. En la Tabla 8, se puede observar que la ocupación hotelera creció solo un 0.3 % de 2012 al 2013. No obstante las habitaciones ocupadas se redujeron en un 0.2%. El efecto de un crecimiento económico lento casi estancado sugiere una competencia entre las hospederías por captar al turista, eliminando del mercado las menos competitivas. Los datos arrojan un aumento en los costos de habitación por noche de un 6.4 %, lo que implica que hay una presión de aumentos en costos, inducidos probablemente por los altos costos de energía, servicio de agua, contribuciones al estado e inflación.
Tabla 7. Comparativa
Año Calendario 2012 vs 2013

2013
2012
Cambio porcentual
Ocupación
73.4 %
73.1 %
0.3 %
Precio promedio por habitación
$ 136.55
$ 128.32
6.4 %
Habitaciones Ocupadas
2,074,375
2,069,628
0.2 %
Habitaciones Disponibles
2,824,733
2,830,907
-0.2 %
http://www.estadisticas.gobierno.pr/iepr/Estadisticas/InventariodeEstadisticas.aspx?f=1.3,1.4,2

De igual manera la procedencia del turista no ha cambiado mucho, lo que refleja que a pesar de haber ocurrido 4 cambios de gobierno en los últimos 20 años, la promoción y posicionamiento del turismo local no ha variado su enfoque y ofrecimientos. Este enfoque está basado en el turismo de playa y sol, negocios, convenciones y un paupérrimo estimulo del turismo local. La estrategia de promoción turística de la Isla está dirigida a un grupo poblacional de clase media alta y alta, por lo que las facilidades y servicios que compone la infraestructura turística es considerada costosa.
Resalta de la Tabla 8, que en el 2013 el 93.1% o 933,765 turistas nos visitaron de los Estados Unidos (919,551) mientras de Canadá solo 14,214 turistas. La mayor procedencia fue de las regiones este y sur de los Estados Unidos, áreas en donde hay una fuerte concentración de puertorriqueños y latinos. Solo un 5.8% (58,349) de los turistas provienen fuera de Estados Unidos, siendo la mayor proporción los Europeos y los turistas de islas del Caribe. México y América del Sur constituyen otro grupo de importancia. Esta estadística nos indica que hay un potencial de mercadeo en Europa y las costas sur, suroeste y oeste de Estados Unidos y que a parte del turista que viene a hacer negocios, el que viene a vacacional lo hace en busca de temperaturas cálidas y experiencias o por que mantiene algún lazo familiar con la isla.
Tabla 8. Comparativa 2012 vs 2013
Procedencia de Turistas¹



Porciento
Del Mercado
(%)

Lugar de Procedencia
2013
2012
2013
2012
Estados Unidos y Canadá
933,765
915,592
93.1
92.9
Estados Unidos
919,551
899,253


Región Este
418,170
418,614


Región Sur
278,128
272,578


Región Oeste
192,857
179,228


Canadá
14,214
16,339







Internacionales
58,349
57,845
5.8
5.9
Europa
19,306
19,547


América Latina
17,380
16,181


México
5,637
5,390


América Central
2,888
2,698


América del Sur
8,855
8,093


Caribe
17,062
17,570


Total de no Residentes
1,002,989
986,041
66.6
65.6
Total Residentes
504,071
516,154
33.4
34.4
Registración Total
1,507,060
1,502,195


(Junta de Planificacion del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 2013, pp. A-39)
Otro dato relevante es la proporción de turistas que nos visitan, esto es, un 66% de los turistas, son no residentes y un 33% son residentes de la isla. Esto sugiere que la proporción del turista residente es significativa y que tiene que tomarse en consideración en la planificación de proyectos turísticos. Entrevistas a conocedores del mercado local, señalan que la participación del turista local se materializa en temporadas bajas aprovechando tarifas especiales y eventos especiales para grupos.
La oferta de habitaciones para vacacional en la Isla es variada y está compuesta de hoteles Internacionales, Hoteles boutique, Paradores, Posadas, Bed & Breakfast y Centros Vacacionales. Algunos de los paradores y posadas no forman parte de los ofrecimientos respaldados por la Compañía de Turismo. Por lo que pueden ofrecer tarifas bajas, sacrificando la calidad del servicio y de las facilidades que poseen. Los Centros Vacacionales están adscritos a la Compañía de Parques Nacionales y aunque tienen un sistema propio de mercadeo y reservación, están dirigidos exclusivamente al turista local que hace turismo familiar. Las facilidades generalmente ofrecen una cabaña con facilidades de cocina, piscina y playa. Estos participantes son importantes porque no están contabilizados en la estadística de la Compañía de Turismo, por lo que la participación del turismo interno debe ser mayor al 33% contabilizado.
Tabla 9. Gastos de Consumo Personal
(en millones de dólares)

2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Gastos Consumo Personal
41,970
44,255
47,065
50,148
52,086
54,553
55,122
56,783
58,145
60,968
Gastos en Recreación
3,792
4,398
4,547
4,813
4,933
4,853
4,637
4,670
4,715
4,790
Relación Porcentual
9%
9%
9%
9%
9%
8%
8%
8%
8%
7%
http://www.gdbpr.com/economy/documents/AE2012_T5.pdf








El turismo, como ya mencionamos está estrechamente relacionado con el gastos de consumo personal. En Puerto Rico el gasto en turismo se considera recreación. En la

Tabla 9, podemos observar como desde el 2009 hasta el 2012 el gasto agregado en recreación de los puertorriqueños ha aumentado consistentemente. No obstante, cuando observamos la proporción del gasto en recreación con relación al gasto de consumo total, podemos ver como de un 9% se ha reducido a un 7%. Lo que sugiere o que el residente promedio está gastando menos en recreación o que menos cantidad de personas están gastando en este renglón. Los datos de reducción en población, pueden incidir en la reducción de la demanda agregada, lo que puede ser una explicación a estos resultados. Los recientes eventos económicos y la incertidumbre sobre la capacidad administrativa del gobierno, pueden provocar una mayor emigración y una reducción del gasto de consumo en recreación, ambos eventos pueden impactar esta estadística llevando la proporción del gasto de recreación agregado a un 5%. No hay datos que nos permitan afirmar que habrá un cambio positivo en los próximos 5 años, por lo que con toda probabilidad estaremos ante un mercado con una demanda agregada reducida. Sera determinante en la viabilidad de cualquier negocio en el sector turístico la capacidad para atraer turistas no residentes que puedan aumentar la demanda agregada.
A pesar del panorama incierto en la economía local, el turismo como motor de la actividad económica presenta oportunidades únicas para lograr eslabonamientos económicos. Los turistas vienen a consumir y gastar, a cambio de una experiencia que los transporte fuera de la rutina diaria. La cadena de valor que se genera para proveer la experiencia representa oportunidades comerciales extraordinarias. Y como cada turista valora algo más que el precio al hacer su selección, el valor añadido del producto o servicio permite la entrada al mercado de competidores pequeños y medianos con igual oportunidad que los competidores grandes.
La tecnología especialmente el uso de internet, representa una extraordinaria herramienta en el mercadeo y posicionamiento de la oferta turística. Cualquier empresa, de cualquier tamaño que aspire a ser competitiva, en adición a la calidad y eficiencia del producto o servicio, tiene que insertarse en la red y através de un portal cibernético de calidad y de uso amigable, presentar lo que ofrece. Es precisamente en el desarrollo de las tecnologías de la información y comunicación que los gobiernos de mayor avanzada en Europa están invirtiendo recursos e iniciando acuerdos de colaboración con organizaciones nacionales y regionales que agrupan sectores dependientes del turismo como actividad económica. El potencial de esta estrategia y el costo de la misma son elementos al alcance de las empresas de cualquier tamaño, por lo que representa un dinamismo de características exponenciales.

Finalidad y Justificación
El Municipio de Arroyo desde su fundación estuvo marcado por su frente marítimo y por la fertilidad de sus tierras. No es de extrañar que para la primera mitad del siglo 19, este pueblo tuviera una economía fuerte y en crecimiento debido principalmente al cultivo del azúcar, la utilización de un tren de carga y a su puerto, por el cual comerciaban azúcar, mieles, rones y mercancías variadas. Por la región (desde Maunabo hasta Aguadilla) y pasando por Arroyo circulaba un tren de carga que a su vez circunvalaba la isla aportando a la facilidad de transporte de mercancías. La manufactura de mano de obra intensa también sirvió de marco para que se conociera al pueblo como "La Ciudad de Oro".
Se procesaba azúcar, en la Central Cooperativa Lafayette, llegando esta a ser la principal productora del país y una de las más grandes productoras de azúcar de América y el mundo. Atada a las mieles y al azúcar, Arroyo también producía rones, siendo Ron El Venerable el de mayor reconocimiento. Las industrias Guayo empacaban granos y los pequeños y medianos negocios propiedad de residentes, complementaban la diversidad de actividad comercial que se desarrollaba de manera integral en una economía municipal prospera.
Con una historia rica en estampas, personajes, hombres y mujeres de gran valor, Arroyo dejo, de ser, una jurisdicción territorial del Municipio de Guayama, y se convirtió en Municipio en el año 1855. La creciente economía arroyana mostro gran fuerza hasta el primer cuarto del siglo 19. No obstante, luego del Huracán San Felipe, la depresión económica de los anos 30's y la caída del precio de la azúcar en los mercados internacionales, la economía del Municipio comenzó a dar señales de debilidad, con el cierre de la Central Lafayette y el abandono de la infraestructura del puerto. Los cambios en la manera de transporte de mercancías (de paletas a furgones) y el desarrollo de puertos de mayor calado y con grúas sofisticadas en Ponce, Mayagüez y San Juan, reconfiguro las rutas marítimas dejando al Municipio en una situación de estancamiento económico. Pronto ese desplome económico hacia el segundo cuarto del siglo 19, sirvió para que familias adineradas y comerciantes importantes abandonaran el pueblo y se relocalizaran en otros municipios y fuera del país buscando nuevas oportunidades.
En síntesis, de la segunda mitad del siglo 19 hasta el presente, el Municipio de Arroyo ha experimentado un continuo aumento en sus tasas de desempleo y una disminución en los puestos laborales, típico de ciudades portuarias con circunstancias históricas similares. Al presente los datos socioeconómicos de la municipalidad abonan a esta apreciación de pobreza y desolación, esto a pesar que del 2000 al 2010, la tasa de pobreza se redujo de 70.7 a 51.2 y el desempleo se redujo en 2.2% de 24.2% a 22.0% para el mismo periodo. La tasa de desempleo del municipio, para febrero de 2014 alcanzo el 24.3%, esto en contraste con un 14.5% a nivel isla. Esto significa que para lograr bajar la tasa de desempleo a nivel de la tasa promedio isla, se tendrían que crear 500 nuevos empleos. La tasa de desempleo de la región compuesta por los municipios de Guayama, Arroyo y Patillas para la misma fecha se estimo en 22.3%. El Municipio de Guayama que en el pasado fue el centro de actividad económica de la zona y donde se concentra la actividad comercial e industrial, también presenta una tasa de desempleo mayor al promedio de la isla, con un 19.4%. Como resultado, para lograr la creación de empleos en el Municipio de Arroyo las autoridades municipales tienen que desarrollar sus propias estrategias y no descansar en el crecimiento del empleo en los municipios aledaños.
Tabla 10. Datos de la Fuerza Trabajadora Área de Mercado de Empleo de Guayama
(Febrero 2014)

Fuerza Trabajadora
Empleo
Desempleo
Tasa desempleo
Área de Guayama
21,800
16,900
4,900
22.3
Arroyo
4,900
3,700
1,200
24.3
Guayama
11,900
9,600
2,300
19.4
Patillas
5,000
3,600
1,400
27.3
Fuente:http://cce.estadisticas.gobierno.pr/iepr/invent.
En Arroyo, el Municipio y el Gobierno estatal son los principales patronos, solo una

industria de manufactura de equipos médicos (Stryker PR), posee suficientes empleados para impactar las cifras de empleo, no obstante, la perdida de los beneficios de la sección 936 del código de rentas internas federal y la intensa competencia basada en costos de producción que genera la globalización y las economías abiertas, mantiene en una interrogante la permanencia de esta industria.
A pesar que en la zona portuaria se ha invertido en el dragado y la remodelación de la infraestructura pública en dos ocasiones, los resultados no han logrado convertir esta zona en centro de actividad económica, especialmente de turismo local. El deterioro de las estructuras, protegidas en su mayoría por los reglamentos de zona histórica, es cada vez más evidente y limitante. Algunos de estos edificios, que una vez fueron motor de la producción hoy son estorbos públicos y no pueden ser remodelados porque no hay incentivos para motivar a los dueños a repararlos y/o invitar a los inversionistas potenciales a asumir riesgos. Otros estructuralmente constituyen un riesgo.
Tabla 11. Deuda Pública Bruta de Puerto Rico al 30 de junio
(En millones de dólares)

2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Total
29,707
33,942
36,702
39,933
42,818
46,932
52,980
56,823
58,942
64,760
Empresas Publicas
20,865
23,377
25,504
27,209
29,796
34,320
40,044
43,288
45,042
49,044
Gobierno Central del ELA
6,886
8,519
9,017
10,393
10,558
9,792
9,938
10,303
10,362
11,844
Municipios
1,955
2,046
2,181
2,330
2,463
2,819
2,997
3,231
3,537
3,871
Fuente:Informe Economico al Gobernador 2012 – A57
La globalización, la crisis económica y la reciente degradación de los bonos de Puerto Rico, abonan a la necesidad de identificar una estrategia de desarrollo económico que pueda sacar a la población de la dependencia, el conformismo y logre insertarlos en el mercado de empleos en una economía globalizada. Las entidades gubernamentales y los sectores que participan en la formulación de la política pública tienen ante sí el reto de formular una estrategia de desarrollo económico que permita la inserción del sector privado como motor de la inversión en infraestructura y que permita un flujo de dinero y gastos en la economía municipal. Una estrategia que no descanse en la dependencia de la esfera estatal o federal que a todas luces en mayor o menor grado está enfrentando sus propias crisis.
Los retos que enfrenta el Municipio de Arroyo no son distintos al que enfrentan otros municipios. El problema fundamental de la crisis económica es que la inversión pública estaba respaldada por bonos de obligación publica con madurez de plazo mediano y

largo plazo, sin embargo se realizaban obras publicas con vida útil de corto plazo como repavimentaciones o inversiones en activos poco o no productivos como monumentos, edificios con diseños obsoletos, refinanciamientos del déficit entre otros usos. El resultado es un endeudamiento cada vez mayor y una infraestructura cada vez más deteriorada, lo que redunda en desconfianza en los mercados de bonos y por ende en una reducción de la clasificación del crédito.
De 2003 al 2012 la deuda pública bruta de Puerto Rico aumento de $29,707 millones a $64,760 millones. Esto es, la deuda se duplico en una década alcanzando los límites constitucionales para el 2014.
Ante este escenario económico incierto y complicado, la credibilidad que pueda tener el Municipio relativo a la eficacia, eficiencia, transparencia administrativa, la idoneidad de las iniciativas de desarrollo económico y la prudencia en la iniciativas de seguridad social, será más determinante a la hora de atraer capital de inversión. Esa credibilidad debe estar respaldada por una salud financiera producto de una administración pública responsable y por el nivel de autosuficiencia que presente el ayuntamiento con respecto al gobierno estatal. La permanencia a largo plazo de la política pública económica y los recursos que posicionen las ventajas comparativas, serán la base para atraer a los inversionistas. Por esa razón, la actual administración municipal debe adoptar como norma administrativa y de política pública la utilización de herramientas de gerencia estratégica, análisis costo beneficio y de viabilidad económica para la evaluación e implementación de proyectos. Esto permitirá al Municipio definir un plan de inversión pública efectivo y sustentado en bases que permitirá alcanzar la autosuficiencia administrativa y operacional, reduciendo la dependencia del gobierno estatal.
Como parte de una estrategia administrativa debe promoverse, un enfoque dirigido a atender tres áreas generales, esta son:
La revisión y reorganización de la estructura administrativa para hacerla más productiva y eficiente, a tenor con la estrategia de desarrollo económico seleccionada.
Promover la creación de nuevos empleos, dinamizando y transfiriendo activos municipales para ser utilizadas por empresas locales con potencial para crear empleos.
Desarrollar un Plan Estratégico para la inversión en infraestructura turística e identificar estrategias de mercadeo y de incentivos adecuadas para maximizar el potencial del turismo como eje del desarrollo económico municipal.
Algunos de los objetivos específicos a implementar deben ser:
Evaluar áreas de servicio en donde el sector privado pueda ser más efectivo que el Municipio.
 Adiestrar y estimular a los empleados municipales para que entienda los conceptos de producción, eficiencia y fomentando estrictas medidas de control interno.
Establecer incentivos económicos municipales para fomentar nuevas empresas y atraer y/o facilitar condiciones creativas de financiamiento, adiestramiento y apoyo empresarial que permita sensibilizar al ciudadano, al empresario local y al inversionista externo, con la estrategia de desarrollo económico municipal.
Desarrollar, atraer y/o crear mecanismos para ofrecer financiamiento a pequeñas y medianas empresas, en especial programas de financiamiento creativo y de alto nivel de riesgo.
Implementar un Nuevo Modelo de Inversión Municipal fundamentado en el análisis costo – beneficio, haciendo énfasis en la viabilidad financiera y económica, sustituyendo el actual modelo de gasto sin planificación y de especulación partidista.
La estrategia para la creación de empleos, puede partir de la identificación de activos municipales o estatales que estén en abandono y/o sub utilizados, de manera que al establecer los parámetros de política pública adecuados, estos puedan ser rescatados, rehabilitados y puestos en producción por empresas privadas, en especial locales. Al dinamizar estos activos el Municipio aumentara los recaudos de impuestos municipales, creara empleos y permitirá el desarrollo de iniciativas cónsonas con el desarrollo de la estrategia principal dirigida al turismo.
Dos propiedades deben rescatarse con prioridad, estas son:
El Balneario y Centro Vacacional Punta Guillarte.
El Parque Industrial Urbano.
Ambas propiedades constituyen activos importantes con gran potencial para generar empleos e ingresos y que por más de 20 años se han operado de manera ineficiente por el gobierno estatal. Con la transferencia de estas propiedades y una planificación estratégica adecuada, puede en estas, crearse los 500 empleos directos e indirectos que necesita la municipalidad para reducir la tasa de desempleo a nivel del promedio Isla.
La tercera estrategia general la constituye el desarrollo de un Plan Estratégico para integración y desarrollo de infraestructura turística y la implementación de un plan de mercadeo efectivo que permita la maximización de las nuevas facilidades a construirse. De esta manera la obra pública no estará compuesta de obras aisladas y no vinculadas.
El Plan se sostiene en la identificación de un mercado objetivo claramente definido, estos son:
Turismo para Jubilados – personas mayores de 50 anos.
Turismo juvenil deportivo – jóvenes entre 15 y 36 anos.
Turismo familiar – 15 a 70 anos, todos los sectores.
Se recomienda la paquetización de actividades en una estrategia de turismo de experiencias dirigida a cada sector y que tenga la capacidad de integrar la comunidad. Estos tres grupos poblacionales se dirigirán a las facilidades principales; Paseo las Américas, Balneario y Parque Acuático.
Estas facilidades se conectaran através de un tren que constituirá una atracción adicional y aportara movilidad entre estos, en una primera fase desde el Paseo Las Américas hasta el Balneario Punta Guillarte y en una segunda fase, desde el balneario hasta el Complejo Deportivo del Bo. Guasimas. El desarrollo de estas tres áreas puede permitir un flujo de inversión privada atraídos por el costo relativamente bajo de las tierras (menos de $100/ metro cuadrado para lotes vacantes) y propiedades, la especulación de aumentos futuro en el valor de la propiedad y la posibilidad de nuevas oportunidades comerciales.
Definidas las estrategias para fortalecer la economía municipal e identificada el área del casco urbano como una dirigida al turismo, varios elementos son necesarios destacar.
El gobierno municipal en coordinación con la Administración para el Fomento de la Infraestructura (AFI) identificaron y asignaron fondos para la reconstrucción del Paseo Las Américas. Esta renovación modernizara las facilidades e impactara considerablemente la estética del área, anticipando un mayor movimiento turístico e inversión privada.
El icónico Tren del Sur se ubicara en una parcela frente al Paseo Las Américas en una moderna estación. El Tren en su primera fase conectara el Paseo Las Américas con las facilidades del Balneario Punta Guillarte (2014-2016) y posteriormente en una segunda fase se ampliara para conectar el Parque Acuático, el Centro de Convenciones y el Complejo Deportivo (2016-2020). En el pasado, el Tren del Sur fue una atracción turística que atrajo un considerable flujo de turistas y tal vez es uno de los atractivos turísticos más reconocible a nivel isla que posee el Municipio, por lo que puede considerarse un activo intangible.
La remodelación del Paseo Las Américas y la relocalización del Tren del Sur, unidos al área de playa Cangrejos Beach (el área requiere de mejoras y de mayor mantenimiento para mejorar estética y facilidades), tendrá el efecto de conectar toda el área marítima através de una línea de varios Kilómetros. La presencia de terreno sin desarrollar colindante con el Balneario Punta Guillarte (propiedad de la Compañía de Parques Nacionales) representa un alto potencial de desarrollo turístico y un gran atractivo para la empresa privada. Esta zona si es desarrollada de manera estratégica y planificada puede redundar en un valor extraordinario y un potencial de ingresos recurrentes para el Municipio en acuerdos de renta a largo plazo ("landlease").
La apuesta del Municipio en el turismo como estrategia de desarrollo económico y como fundamento de la inversión pública durante este cuatrienio, requiere de una estrategia claramente orientada a atraer turistas locales y del exterior. De esta manera la necesidad de trabajar en mejorar y facilitar las vías de acceso (carreteras, marítimas y aéreas), se convierte en punto focal de la inversión pública. De igual manera, la coordinación con las agencias de promoción turísticas, agencias de viajes, excursionistas y otras organizaciones de promoción local, así como internacionales, se hace más importante, de manera que se logre un flujo de turistas que puedan disfrutar por mayor tiempo los atractivos turísticos que se ofrecerán. Un mayor número de turistas y una estadía promedio mayor representan un nivel mayor de gasto y por consiguiente mayores ingresos directos e indirectos.
Nuevos espacios para el desarrollo del comercio, en especial en las áreas que se impactaran con renovaciones y construcciones de uso público, se harán necesarias en la medida los esfuerzos de publicidad comiencen a atraer al turista. La renovación del Paseo Las Américas frente a la bahía y con vista al mar Caribe representa una gran oportunidad para iniciar la sustitución de edificios deteriorados, de manera que en esos espacio se construya infraestructura que pueda brindar servicios a la demanda de nuevos turistas, la demanda de vivienda vacacional y la residencial que reincorpore la población local al dinamismo de una ciudad activa social y económicamente.
El Portal del Bucanero, es precisamente una solución y un planteamiento innovador para brindar alojamiento de calidad y extender el periodo de visita del turista para que los comerciantes y negocios que brinden servicios maximicen sus ventas en un Paseo Las Américas renovado. Esta Posada, en unión a la renovación de otros dos edificios en la zona, uno para la estación del tren del sur y otro para el desarrollo de vivienda vacacional, son precisamente el elemento diferenciador de los esfuerzos realizados en el pasado para rehabilitar la zona.
La ausencia de una renovación de las estructuras frente al Paseo las Américas, que permitieran la repoblación de la zona y estimularan la inversión privada y diversidad comercial, es posiblemente una de las debilidades de esfuerzos realizados por pasadas administraciones, para reactivar la economía del Municipio, con el turismo como motor de crecimiento económico. La falta de una visión, misión y objetivos claramente definidos hacia la transformación de la estructura administrativa municipal que facilite la adaptación hacia las exigencias de una estrategia de desarrollo turístico y la ausencia de un programa de sensibilización e integración de la ciudadanía y el sector comercial hacia esos fines, se convirtieron en obstáculos para el éxito de anteriores esfuerzos.
En este punto es meritorio señalar que en importantes ciudades portuarias como por ejemplo las ciudades de Portland en el Estado de Oregón USA y Bilbao en España, la inversión en la renovación de los espacios públicos, facilidades de estacionamiento, el desarrollo de viviendas, habitaciones de hotel y el desarrollo de espacios comerciales de manera planificada, han cambiado significativamente el entorno y paulatinamente se han convertido en eje del crecimiento económico en esas ciudades. La transformación de estos espacios rescatados, han invitado y atraído la atención de inversionistas locales y del exterior. El éxito de esas ciudades en renovarse, modernizarse y competir en los mercados locales e internacionales ha alentado transformaciones sociales y políticas de envergadura. De igual manera, han aportado al estimulo de la creatividad de la ciudadanía haciendo de estas ciudades unas de profunda transformación democrática y participativa, ayudando a la eficacia y eficiencia del andamiaje administrativo gubernamental e integrándolo a la dinámica de desarrollo socioeconómico.
La construcción de una Posada en la zona del Paseo las Américas representa, como parte de una iniciativa de inversión gubernamental, un complemento que ayudara a reactivar la economía municipal, brindando estimulo para la inversión privada en nuevas iniciativas comerciales, aumentando el flujo de turistas y su consiguiente gasto de consumo, aportando empleos e ingresos nuevos a la economía local.
Ante la crisis económica por la que atraviesa el país y el ayuntamiento Arroyano, proyectos como este se justifican como iniciativa de inversión municipal y cumplen cabalmente con su fin público.

Porta Caribe
Porta Caribe es una marca creada en el año 2006 por orden ejecutiva del gobernador Aníbal Acevedo Vilá para promover el turismo en 15 municipios de la región sur. La
zona turística comprende los municipios de Adjuntas, Arroyo, Coamo, Guánica, Guayama, Guayanilla, Juana Díaz, Jayuya, Patillas, Peñuelas, Ponce, Salinas, Santa
Isabel, Villalba y Yauco. Esta marca, permite promover en el extranjero una oferta
turística variada, más allá de las playas y del área metropolitana, que se nutre de las distintas regiones municipales y la diversidad de los dones naturales, culturales y de entretenimiento que abundan en estos Municipios.
Tabla 12. Hoteles y Paradores en Región Porta Caribe a junio 2013
( Se añadió Maunabo y Yabucoa )
Nombre
Clasificación
Municipio
Teléfono
Habitaciones
Precios
Ofrecimientos
Hotel Molino Inn
Hotel
Guayama / carr.54 km 2.1 Ave.Albizu Campos
787-866-1515
20
$92-97
Piscina
Caribbean Paradise
Parador**
Patillas / Carr3 km 114.3
787-839-5885
24
$ 95-120
Rest, Piscina
Manatee Eco Resort Rest
Parador / Calle principal Parcela
Salinas
787-824-2270
22
$75-140
Piscina, Rest
Marina de salinas y Posada El Nautico
Posada**
Salinas / Carr.701 Final,Bo. Playa
787-824-3185
32
$95 – 175
Playa Rest, Piscina
Hilton Ponce Golf & Casino
Hote***l
Ponce / 1150 Ave. Caribe
787-259-7676
254
$149-189
Playa Piscina, Casino, Golf,Rest, tenis
Holiday Inn & Tropical casino
Hotel***
Ponce / 3315 Ponce Bypass,El Tuque carr. 2
787-844-1200
116
$145-186
Casino, gym,Rest,Piscina
Hotel Belgica
Hotel*
Ponce / 122C Calle Villa
787-844-3255
20
$65-75
Mascotas
Hotel Melia
Hotel***
Ponce / 75 calle Cristna
787-842-0260
73
$90-130
Rest, Piscina, Mascotas
Howard Johnson Hotel
Hotel**
Ponce / Turpo Ind. Park103
787-841-1000
120
$116 – 165
Rest, Piscina
Quality Inn El Tuque
Hotel**
Ponce / Carr2 km220.1
787-290-2000
75
$85-175
Piscina
Ramada
Hotel
Ponce / calle Reina
787-813-5050
62
$ 120 – 175
Gym,Rest,Pisc.
Parador Mauna Caribe
Parador
Maunabo
787-861-3330
52
$102
Rest, piscina
Parador Palmas de Lucia
Parador**
Yabucoa / carr.901, Int. 991, Bo. Camino Nuevo Sector La Playa
787-893-4423
34
$ $102-162
Playa, rest, Piscina
Total de habitaciones Disponibles
904
(Casiano Comunication Inc., 2013 September -October, pp. 62-64)

Tabla 13. Habitaciones / Noche disponibles
329,960
Estadía promedio de un turista
2.5 Noche
Turistas
131,984
La Región ofrece Hoteles, Paradores y Posadas que combinados ofrecen un total de 818 habitaciones en su mayoría con servicios de restaurante y piscinas. Arroyo está ubicado al este de esta región compartiendo características geográficas y culturales con los municipios ubicados al oeste de la región Turística del este. Es por esta razón, añadimos los hoteles y paradores ubicados en los Municipio de Maunabo y Yabucoa para efectos de este estudio. Al añadir estos municipios la oferta de habitaciones totaliza 904, con capacidad para atender a 131,984 turistas (asumiendo una pernoctación promedio de 2.5 noches por turista).
La mayor oferta de habitaciones se concentra en Ponce con 79.6% de la oferta en 7 hoteles del total de 13 que operan en la región. Una característica particular de los hoteles en Ponce es que están clasificados entre 1 y tres estrellas (con la excepción de uno). De igual manera los 13 hoteles y paradores tienen piscina como parte de su ofrecimiento variando los ofrecimientos de restaurante y playa. Solo 2 ofrecen casino y están ubicados en Ponce.
Tabla 14. Empresas de Excursiones
Empresa
Descripción
Teléfono
Municipio / Oficina principal
Aventuras Puerto Rico
Transportación y Excursiones a la medida
787-380-8481
Ponce
VIP Tours
Transportación y Excursiones a la medida
787-536-4683
Ponce
Eco Journeys Inc.
Pesca en Kayak y Excursiones de Pesca recreativa
787-448-2262
Salinas
A la fecha de este informe el Parador Caribbean Paradise ubicado en Patillas está considerando cesar operaciones. No obstante, decidimos incluirlo como si estuviera en operación debido a que la decisión está pendiente y las facilidades están en buenas condiciones por lo que a corto plazo puede materializarse una compraventa.
La propuesta de la Compañía de Turismo para fomentar las Posadas y Bed & Breakfast, especialmente en los centros urbanos promete ampliar la oferta de habitaciones con nuevos proyectos en fases de construcción en Coamo, Guayama y Arroyo. Esta alternativa resulta atractiva, especialmente para los inversionistas locales por la cuantía moderada de la inversión que se requiere y los beneficios contributivos que pueden obtener.
Porta Caribe también ha servido de marco de desarrollo para paquetes de excursiones y cuenta con dos empresas registradas para ofrecer este servicio. Ambas con base de operación en Ponce, desarrollan rutas de visitas temáticas y de apreciación del paisaje. En el Municipio de Guayama existe una empresa que recién comienza a ofrecer este servicio, no obstante no está registrada por la Compañía de Turismo. En el Municipio de Salinas opera una empresa que ofrece excursiones de pesca deportiva y pesca en Kayak.

Porta Caribe, mas allá de los ofrecimientos de los Hoteles y Paradores, presenta una gran oportunidad para el desarrollo de ofrecimientos paquetizados, especialmente relacionados con los aspectos ecológicos, culturales, religiosos y deportivos que se desarrollan en la zona. Existe un potencial ilimitado para la creación de estos paquetes y servicios. No obstante, y a pesar de que existen programas muy buenos de capacitación y apoyo, parece que no existe un vinculo con posibles empresarios e inversionistas, en especial microempresas de base comunitaria. En este esfuerzo debe crearse un mecanismo de colaboración entre la Compañía de Turismo, la banca, los municipios y el sector privado de manera tal, que se faciliten recursos y apoyo técnico para el desarrollo empresarial.




Posadas: Marca, Cadena de Valor e impacto Económico.
Posadas es un nuevo programa que inicia la Compañía de Turismo con el objetivo de diversificar la oferta turística en la isla. Esta innovadora marca busca desarrollar una red de pequeñas y medianas hospederías temáticas dentro de los centros urbanos tradicionales que resalten la historia y cultura de los pueblos de Puerto Rico. El tema seleccionado para cada Posada se verá reflejado en la decoración, ambientación y servicio de la hospedería. El Portal del Bucanero se ambientara con el tema de la zafra y la cadena de valor de la producción de rones, enmarcado en la historia de la Central Lafayette, especialmente desde 1900 hasta 1940, época donde la Central alcanzo producción y eficiencia que la posicionaron como la Central de mayor producción y eficiencia de las Américas. Esta época corresponde a la época donde el pueblo de Arroyo era uno de los pueblos de mayor empuje económico de la isla.
Según Ingrid Rivera Rocafort, Directora Ejecutiva de la Compañía de Turismo;
"Las Posadas son hospederías temáticas que brindan al turista la oportunidad de descubrir la historia y cultura de un pueblo a través de recorridos por los centros urbanos: plazas, museos, teatros, iglesias, y monumentos históricos. Una experiencia cultural única en el mismo corazón de cada pueblo y a solo pasos de distancia"
Como ente promotor del desarrollo económico, recoge la historia y la cultura y la convierte en un producto mercadeable, que a la vez permite el desarrollo de un enlace unificador de la cadena de valor. La cadena de valor se puede definir como un instrumento destinado a descomponer las diferentes operaciones realizadas por una empresa en un determinado sector de actuación. Su finalidad es ayudar a conocer cada fase de la acción desarrollada por la empresa y entenderla como un proceso concatenado y sucesivo en el cual se va añadiendo valor o riqueza (Garrido, 2003, p. 38). Esto es, para que la Posada pueda tener éxito requiere de la interacción de otras empresas que, antes de que llegue el cliente, puedan promocionar el producto, suplir los productos o servicios que formaran parte del paquete turístico y/o servicio ofrecido por la Posada. También es dependiente de las empresas que brindaran los servicios durante la estadía del cliente y después que el cliente termine su estadía. Esta relación es lo que convierte a la Posada en una gestora de desarrollo económico del cual se pueden beneficiar otras empresas.
Las Posadas pueden beneficiarse de los siguientes incentivos:
Ley de Desarrollo Turístico de Puerto Rico (Ley 74) – Exenciones contributivas (hasta 90%) en el pago del CRIM, patentes y arbitrios municipales, IVU, créditos de AEE y otros créditos contributivos.
Incentivo Promocional del Programa de Posadas por parte de la Compañía de Turismo en medios escritos, cibernéticos y otros.
Ley para Revitalización de los Centros Urbanos de Puerto Rico (Ley 212) – exenciones contributivas.
Compañía de Turismo de Puerto Rico – asesoría técnica, financiera y enlace con incentivos económicos de agencias locales y federales.
Oficinas de Turismo de los Gobiernos Municipales – Apoyo promocional, organización de recorridos turísticos, seguridad del casco urbano y actividades en las plazas.
Estos beneficios representan un atractivo a la inversión privada, ayudan a reducir los costos operacionales y mejoran la viabilidad de la inversión.

Turismo Senior; una apuesta con sentido
Los resultados del Censo de Población 2010 de Puerto Rico, revelaron cambios de marcada importancia en la estructura poblacional de la isla. Una población más vieja, una reducción poblacional de 2% y un significativo aumento del ingreso per cápita, resaltan como datos de importancia que merecen atención y análisis. Merarys Ríos, demógrafa de estadísticas del Censo de Estados Unidos, según citada por Melissa Solórzano en un artículo de Noticel (Garcia, 2011), plantea;

"El mayor reto que representan los datos es que de esos 3.7 millones de habitantes, hubo un aumento de 27.5% en las personas mayores de 65 años. Mientras que los grupos de menores de 18 años de edad redujeron en un 17.3%. Cuando una población de un país representa más de un 10% como los de 65 años o más, estamos hablando de una población vieja. Del mismo modo, la población de 15 años o menos es menos de un 30% y este es el caso de Puerto Rico. La experta detalló que otro indicador de que la población es una vieja es que desde hace más de una década, la mediana de edad para la población total está en los 36.9 en el 2010 y 32.1 en el 2000. Eso representa retos grandísimos a nivel de la planificación estratégica del gobierno."
Esta marcada tendencia registrada durante los últimos dos decenios tiene como génesis la emigración de jóvenes profesionales hacia los Estados Unidos, una mejoría sustancial en la longevidad de la población y el retorno de puertorriqueños en la edad del retiro que habían emigrado hacia los Estados Unidos. Plantea que en términos de la planificación estratégica de la política pública, se tiene que tomar en consideración las necesidades especiales de esta población. Entre estas; servicios de cuidado médico, eliminación de barreras arquitectónicas, recreación y vivienda, entre otros. La falta de estudios de investigación y de estadísticas que pueda definir un perfil de esta población, obliga a crear los organismos y la legislación necesaria para conocerla.
Es necesario conocer con mayor profundidad datos sobre presupuesto, patrones de compra y distribución del gasto personal. También es útil conocer cuál será el efecto de los recientes cambios en los sistemas de retiro de los empleados públicos en la próxima generación que se integrara a este sector, además del efecto de la reciente degradación del crédito a los bonos de Puerto Rico, ya que planes de retiro privados, empresas y organizaciones locales que son patronos, también sufrieron el impacto y una disminución en el valor de estos instrumentos de inversión. Estos factores pueden tener el efecto de reducir el poder adquisitivo de esta población en la edad de retiro, lo que implica mayores costos para el gobierno en programas de asistencia social. En la medida se posponga para el futuro la planificación estratégica dirigida a tomar medidas que reduzcan el impacto de este cambio poblacional, mayor será el costo económico y social.
Los datos demográficos del Municipio de Arroyo se correlacionan con los datos de la población isla, presentando tendencias similares en cuanto al crecimiento de la población mayor a 55 años. Desde 1950 al presente, este sector ha crecido significativamente. La tendencia en los pueblos circundantes es la misma, lo que implica una necesidad urgente de comenzar a trabajar y/o tomar en cuenta esta en la planificación integral socioeconómica.
A nivel mundial las personas de la tercera edad resultan cada día más interesantes para las empresas, por su volumen y su estabilidad económica. Esto es, las empresas están tomando consciencia de que este sector posee dos características ideales que invitan a la oferta de bienes y servicios; Tiempo y Dinero.
Son cada vez más las empresas que están integrando productos y servicios especializados en todos los campos del comercio. España, Australia, Europa y algunos países latinoamericanos como Costa Rica, Cuba y México ya están enfocando su mercadeo turístico hacia esta población especialmente definiendo una oferta paquetizada enfocada en la experiencia, para cubrir las temporadas bajas y/o extender la temporada alta.
El Turismo de Jubilados ofrece características ideales para convertirse en motor de una estrategia de desarrollo económico y ofrece la oportunidad de maximizar la cadena de valor. Las siguientes características son determinantes para potenciar su idoneidad;
Propone actividades relacionadas con la salud, recreación pasiva en un enfoque familiar, simple y de integración del entorno natural.
Son el sector de la población de mayor crecimiento en Estados Unidos y Europa (en donde el valor de la moneda es igual y/o superior al dólar estadounidense).
Grupo poblacional con poder adquisitivo.
Gastan más en turismo y recreación que otros sectores poblacionales.
Requiere servicios especializados, por lo que permite competir por calidad.
Tabla 15. Población Mayor de 55 anos en la Región
(En miles de Personas – Pueblo Seleccionados por el Autor)
 
Población Total
55 a 59 años
60 a 64 años
65 a 69 años
70 a 74 años
75 a 79 años
80 a 84 años
85 años o más









Puerto Rico
3,808,610
188,883
160,564
134,281
106,670
83,078
53,402
47,706
Arroyo
19,117
955
797
593
398
408
238
286
Guayama
44,301
1,997
1,614
1,344
1,037
893
536
527
Patillas
20,152
961
819
667
522
424
322
315
Salinas
31,113
1,443
1,220
991
754
622
426
365
Maunabo
12,741
616
548
409
299
265
206
219
Total Region
127,424
5,972
4,998
4,004
3,010
2,612
1,728
1,712
Proporción Total
3.34%
3.16%
3.11%
2.98%
2.82%
3.14%
3.23%
3.58%

El Municipio de Arroyo posee características de distribución urbana, recursos naturales y socioeconómicos que lo posicionan para adoptar con éxito una estrategia de desarrollo basada en el turismo de jubilados. Algunas de estas son:
Accesibilidad – La construcción del expreso PR 52 desde Salinas a Guayama constituyo una ventana de acceso primario y directo al pueblo de Arroyo. Este acceso unido a la ampliación y mejoras de la PR#3 solucionaron problemas de accesibilidad y acercaron Arroyo a menos de 45 minutos de Ponce y 1 hora 30 minutos de San Juan, principales ciudades de la isla. Tanto en Ponce como en San Juan existen puertos primarios y aeropuertos con vuelos internacionales. Arroyo cuenta con accesibilidad por mar, aunque esta vía no está desarrollada, constituye un activo que puede desarrollarse para ampliar la accesibilidad. Al este del Municipio, en el Municipio de Patillas, pero colindando con Arroyo, existe un aeropuerto pequeño que aunque no está en funciones, también es una oportunidad para el desarrollo futuro, en especial para la práctica de la aviación privada deportiva y recreacional. Esta ubicación permite ampliar el ofrecimiento de paquetes turísticos de aventura hacia atractivos en la periferia, diversificando la experiencia turística.
Distribución Urbana Compacta y Uniforme – El casco urbano del Municipio de Arroyo es caminable. Esta particularidad es ideal para el turismo de jubilados ya que estos disfrutan de la experiencia de caminar, correr bicicleta, buscan ofrecimientos culturales, los espacios de plena naturaleza y les encanta la interacción con los residentes nativos. De igual manera esto facilita la construcción de infraestructura y la adaptación de esta al sector.
Infraestructura Adecuada – Carreteras asfaltadas en zona urbana y rural, facilidades recreativas en prácticamente todas las comunidades, servicios básicos de agua, alcantarillado y energía eléctrica con capacidad para absorber el crecimiento poblacional por los próximos 10 años, vivienda típica en casco urbano y periferia hacia la ruralia predominantemente urbana y de precios adecuados menores a $110,000, son elementos de gran valor que permiten sostener el nivel de vida. Arroyo cuenta con dos facilidades de salud de gran calidad y trayectoria; Hospital Cooperativa Lafayette y el Centro de Salud Familiar Julio Palmiery Ferry. Este ultimo considerado uno de los mejores a nivel de los Estados Unidos por su calidad de servicios. Además existen 4 consultorios médicos generalistas y dos Grupos Médicos (Reforma). El acceso a facilidades hospitalarias regionales en el Municipio de Guayama es rápido (menos de 10 minutos en ambulancia) y el Municipio cuenta con una oficina de emergencias médicas y defensa civil que brinda servicios de manera adecuada. Estas facilidades son elementos de apoyo a una estrategia de desarrollo turístico dirigido a la población de jubilados. El aumento de este sector poblacional y la adecuada legislación municipal para el desarrollo de turismo medico, puede atraer al área médicos especialistas, los cuales son escasos en la región, a pesar de contar con una adecuada distribución de médicos generalistas y salas de emergencias.
Recursos Naturales con Gran Potencial de Desarrollo – Un Balneario Publico con aguas poco profundas, con área vacacional para pernoctar y facilidades como piscina, museo y playa. Una playa (Cangrejo Beach) en el mismo casco urbano, un frente marítimo con vista espectacular, clima agradable con temperaturas promedio de 85 °F, área de mangle con hábitat de flora y fauna particular y tierras altamente fértiles con sistemas de riego, todo esto, en un radio menor a 1 millas hacen de este municipio uno con gran potencial de desarrollo, especialmente, hacia el ecoturismo.
Baja Tasa De Criminalidad – La tasa de delitos tipo I, al igual que otros delitos en Arroyo es baja. Elemento que no solo favorece el turismo, sino también la inversión privada y el desarrollo de viviendas.
Atractivos Turísticos Adaptables A Población Jubilados – El Teatro Renacimiento, El Museo Antigua Aduana y Centro de Convenciones son facilidades disponibles para ofrecer actividades turísticas a la población de la tercera edad. Proyectos propuestos como la relocalización y reactivación del Tren del Sur y la remodelación del Paseo las Américas son esenciales tanto para la estrategia de desarrollo municipal, como para aprovecharlas y adaptarlas, eliminando barreras arquitectónicas.
El Turismo de Jubilados, en esencia, representa una alternativa con potencial para la implementación de una estrategia de desarrollo económico municipal. En Puerto Rico esta estrategia seria novel ya que no hay ofrecimientos de esta naturaleza en la isla, lo que permite diferenciar la oferta. Arroyo cuenta con suficiente y adecuada infraestructura para iniciarse en este campo y con este estaría preparándose para la demanda futura de servicios de este sector.



Características Esenciales del Proyecto
El pueblo de Arroyo sobresale por sus playas, zona histórica y malecón. El mismo, se muestra de grandes oportunidades para una comunidad emprendedora y para mejorar la economía. Es así que nace El Portal Del Bucanero, un proyecto dedicado al servicio comercial, hotelero, gastronómico y de entretenimiento, dando la oportunidad a la comunidad, al turista y al consumidor de encontrar un nuevo espacio donde pueda olvidarse de la crisis económica, celebrar, disfrutar y dar lugar a una nueva etapa de modernismo, seguridad y placer sin perder la identidad que los hace ser auténticos.
A nivel general, en Puerto Rico, los servicios de gastronomía y entretenimiento en los últimos años se han incrementado, en especial por la creciente modalidad de atraer público y actividad económica mediante festivales gastronómicos y culturales. Los hoteles y paradores, através de restaurantes temáticos han incrementado su presencia y mercadeo. En la actualidad el malecón de Arroyo se encuentra inhabilitado, solo varios comercios operan durante los fines de semana o cuando hay eventos especiales, el resto de los días este malecón se convierte en un espacio desolado.
El nombre del proyecto surge del renombre Cuna de Bucaneros (o Los bucaneros), deriva del uso en antaño del puerto de Arroyo por piratas y corsarios (bucaneros). Sera un Portal que abrirá sus puertas como símbolo de la transición y puerta hacia el futuro económico fundamentado en los valores y en la cultura. El diseño fue inspirado en la arquitectura colonial española, arquitectura y elementos ornamentales existentes del caso urbano y diseño modernista Tropical de Puerto Rico. El proyecto incorpora bóvedas, modalidades características del clima tropical, con detalles relevantes para la tradición de la isla: alusiones visuales tradicionales y un mirador con vista al mar y a la ciudad.
El proyecto contiene dos edificios bajo una misma localización, unidos por una sola circulación vertical que consiste de escaleras y elevador. El edificio A tendrá 3 niveles, el primer nivel (6,604p2) será un espacio de 15 estacionamientos para propietarios principales, un espacio para estacionamiento de bicicletas y un área de seguridad. El segundo nivel (5,627p2) será un museo y sala de exhibiciones para artistas a nivel isla y nivel local. El tercer nivel (5,627p2), contiene 10 habitaciones de huéspedes con baño, cocina y comedor, cada unidad tiene un área de 562p2. La unidad de habitación será discreta, suave y calmada, con deslumbrantes vistas al malecón y el océano, muebles de vanguardia y amenidades para una estadía relajante. El edificio B consiste de 4 niveles, el primer nivel (5,153p2) contiene 6 espacios comerciales, cada unidad tiene un área de 566 p2. El segundo nivel (4,653p2), contiene 6 habitaciones de huéspedes con baño, cocina y comedor, cada unidad tiene un área de 566p2. Al igual que el edificio A, la unidad de habitación será discreta, suave y calmada, con deslumbrantes vistas al malecón y el océano, muebles de vanguardia y amenidades para una estadía relajante. El tercer nivel (4,653p2), contiene una terraza, 3 espacios para restaurantes, baños y salón de actividades. El salón de actividades será para todo tipo de eventos. El gran salón presentara techos altos con modernos candelabros, ofreciendo un amplio espacio despejado, perfecto para presentaciones y reuniones. Las luces en el techo crearan una atmósfera neutral y las enormes ventanas permiten el paso de la luz natural o pueden cubrirse para lograr una privacidad completa. Dispondrá de sistemas de luz y sonido sofisticados y una terraza al aire libre adyacente que se asoma al animado malecón. Perfectamente apto para conferencias, banquetes, galas o cenas, el salón puede alojar hasta 150 personas sentadas. Puede dividirse en la secciones A & B, con capacidad para 75 personas cada una. En el mismo piso hay baños convenientemente ubicados adyacentes del salón. Por último el Mirador (865 p2) estará ubicado en el cuarto nivel al aire libre con vista al malecón.
El Portal del Bucanero tiene como objetivo dar a conocer los servicios y atractivos turísticos de su innovador concepto (turismo de experiencia paquetizada y dirigida a un grupo focal), así como los que puede ofrecer la oferta turística del Municipio. Esto se lograra posicionando en la mente del consumidor la oferta de calidad de servicios, facilidades de primer orden, la experiencia gastronómica, el entretenimiento, la cultura y calidad de gente que pueden ofrecer los arróyanos

El costo total para el Portal del Bucanero se estima en $ 3,398,726. Este estimado fue provisto por la firma de ingenieros JL González & Asociados, quienes estarán a cargo del diseño, inspección y aprobación de permisos de construcción y uso de la obra. Estos costos representan un costo de construcción de $107.96 por pie cuadrado para un total de 31,480 pies cuadrados de construcción.

Las pruebas de suelos y materiales de construcción realizadas por la firma Víctor Rivera & Asociados, arrojaron que la estructura del edificio existente resiste una remodelación y que el proyecto propuesto es viable desde el punto de vista estructural. El tasador de la propiedad que también es ingeniero civil, estimo la vida útil del edificio (adquirido "As IS") en 25 años, esto a pesar de tener una edad cronológica de aproximadamente 70 años. La remodelación del inmueble y el refuerzo propuesto a los cimientos tendrá el efecto de aumentar su vida útil a sobre 75 años, según la opinión del ingeniero José Luis Gonzales y la Arquitecta Amanda Ortiz, diseñadores de la Posada. La vida útil estimada permite que la inversión a realizar tenga razonabilidad y ofrece seguridad estructural al proyecto.

Riesgos Operativos y Tecnológicos
Llevar a cabo la obra, requiere analizar los impactos que puedan derivarse y afectar el entrono del emplazamiento del edificio, durante el periodo de la construcción y eventualmente durante la entrada en operación del mismo. No consideramos que sea necesario entrar en evaluaciones técnicas sobre la seguridad y salud y como se afectan con la obra ya que la misma será construida en un área zonificada para los usos que tendrá la misma. No obstante, como parte del contrato con el diseñador de la obra, se le requiere realizar los estudios y evaluaciones que son requerimientos de las agencias evaluadoras de permisos.

Durante la fase de construcción se darán las siguientes situaciones:

Circulación y presencia de maquinaria pesada en la obra y sus alrededores con la consiguiente peligrosidad para personas y vehículos. Dado su peso, la circulación de esta maquinaria puede afectar el pavimento existente. Sera de vital importancia la coordinación en cuanto a los accesos y desviaciones de transito necesarias que permitan compatibilizar la actividad edificatoria con el funcionamiento de la zona. Esto implica:

Presencia de vallado delimitando la parcela para evitar la entrada de personas ajenas a la misma, reduciendo el riesgo de percances o peligros.
Alteraciones en las instalaciones de suministros que se hallan activas en la zona de trabajo para integrarlas a la nueva parcela, que puede implicar alguna suspensión de servicios o desvíos provisionales.
Posibilidad de caída en la vía pública de material procedente de los trabajos en el perímetro, incluyendo polvo fugitivo.

Dada la proximidad de residencias y comercios en la zona, se deberá intentar compaginar todas estas molestias para que afecten del modo menos posible el funcionamiento normal de los mismos. Habrá fases en la obra donde se producirán impactos puntuales concretos que apuntamos a continuación:

Fase de demolición, movimiento de tierras y cimentación: habrá que vigilar de modo especial las construcciones cercanas, en previsión de movimientos en las mismas derivados del proceso constructivo.
Fase de Estructura: En la fase de construcción y montaje de la estructura, el riesgo principal para el entorno será el que resulte de la circulación de transportes pesados empleados para la ejecución, que se intentara realizar con el mínimo de impacto posible.
Fallos en la cimentación: En la eventualidad de que los cimientos de la estructura principal cumplan con los requisitos de solidez y seguridad estructural, se deberá prestar atención especial a las recomendaciones del estudio geotécnico, de manera que se corrijan correctamente las fallas estructurales. Deberá mediar una certificación por un profesional perito en la materia certificando que las mismas fueron corregidas y que la técnica utilizada para la corrección cumple con las disposiciones de los códigos de construcción vigentes.
Riesgo de corrosión: La proximidad del mar y el efecto de las sales plantea un riesgo de corrosión de los elementos metálicos de la construcción. Este riesgo se tendrá en cuenta tanto en la elección de los materiales, como en la especificación de su mantenimiento posterior en la documentación correspondiente.
Debe solicitarse tanto al constructor de la obra como al posible operador de la misma, el cumplimiento correspondiente, que garantice el correcto funcionamiento de la actividad hotelera en las condiciones de seguridad e higiene adecuadas.

Una consideración adicional a la que debe prestarse especial atención es el planteamiento de otras obras en la zona, las cuales conectan o son de proximidad inmediata a la obra propuesta. La coincidencia de estas obras en tiempo resultara en una situación de coordinación y logística exponencialmente complicada. Es recomendable la coordinación pre inicio de estas obras entre todos los participantes de las mismas a fin de sincronizarlas y reducir el impacto ambiental y de seguridad de estas. La adecuada comunicación con los residentes y comerciantes del entorno será necesaria y puede ser que sea necesaria la compensación económica para reducir los impactos negativos, especialmente en los comercios afectados en el entorno.

Durante la Fase de desarrollo del proyecto se presentaran situaciones con los interesados externos del proyecto. El adecuado manejo de las objeciones y las contingencias que se tomen en materia de manejo de riesgos serán determinantes en que se cumpla con el objetivo de desarrollo y calendarización de las obras. No existe actualmente en el Municipio un plan estructurado de manejo de riesgos, de planificación financiera de las obras y peor aún no hay definida una estructura de cadena de mando ante la complejidad de las obras propuestas. Esto puede tener el efecto de duplicar costos, retrasar el desarrollo de las obras y un incremento exponencial en el costo agregado.
La falta de un plan científicamente diseñado y estructurado puede afectar el valor histórico de la zona, teniendo esto como consecuencia la perdida de patrimonio histórico, la reducción de la capacidad de conversión de la cultura e historia en activo turístico y de desarrollo económico.

La remodelación del área del Malecón, diseñada y financiada por la Autoridad para el Financiamiento de la Infraestructura, convierte la zona en peatonal. Este cambio es fundamental en los planes de desarrollo Municipal, primero porque requiere una variación en el transito, requiere de una evaluación sobre el impacto y disponibilidad de áreas de estacionamiento en la zona y traza una tendencia en diseño contrapuesta a la zonificación de la zona y sus edificaciones que están obligados a cumplir con reglamentos de zona histórica. Esta dualidad de estilos arquitectónicos para algunos sectores no es de importancia pero para el turista especializado reviste de gran importancia en especial cuando este tipo de turista es generalmente de alto poder adquisitivo. La previsión de estas consideraciones y el adecuado manejo de la Municipalidad serán determinantes para la conclusión de los objetivos y para motivar la inversión privada en el entorno.









Previsiones de la Demanda de Uso
Puerto Rico cuenta con sobre 10,000 habitaciones de hotel según las hospederías registradas y auspiciadas por la Compañía de Turismo. No hay un registro de habitaciones para aquellas hospederías no registradas. Fuentes consultadas estiman que las habitaciones no registradas pueden alcanzar un 10% o más del mercado. Para efectos de este estudio hemos evaluado la demanda de habitaciones de hotel tomando en consideración las estadísticas que recopila la Compañía de Turismo. Estas estiman la demanda de servicios identificando los turistas que nos visitan del exterior y sumándole aquellos productos del turismo interno. La Tabla16 nos presenta un retrato del comportamiento. Este refleja que para el 2012, de 4, 196,000 visitantes, 3, 069,000 fueron turistas, para un 73.14%. De esa proporción 1, 508,000 se hospedaron en hoteles para un 49.13% del total de turistas. El restante de los turistas utilizaron otros sitios para pernoctar, lo que refuerza la teoría esbozada en la sección que evaluamos el turismo como sector económico, afirmando que los turistas provenientes de las costas este y sureste de los Estados Unidos están vinculados con la isla por lazos familiares o si vienen en gestión de negocios en un grado menor, pueden ser alojados por residentes locales y/o por hospederías no registradas con las que ya tienen un vinculo de interés. El renglón de los excursionistas representa un interesante mercado ya que estos ofrecen un producto paquetizado enfatizado en la experiencia. Para el 2012, un millón ciento veintisiete mil (1, 127,000) turistas escogieron esta opción.
Tabla 16. Numero y Gastos de Visitantes en Puerto Rico
(En millones de dólares)


2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012p
Numero Visitantes Total
4,402
4,889
5,072
5,022
5,062
5,213
4,415
4,379
4,213
4,196
Turistas
3,238
3,541
3,685
3,722
3,687
3,716
3,183
3,185
3,047
3,069
En hoteles
1,239
1,307
1,361
1,424
1,356
1,342
1,277
1,349
1,408
1,508
En otros sitios
1,999
2,234
2,324
2,297
2,333
2,373
1,905
1,836
1,639
1,561
Excursionistas
1,164
1,348
1,386
1,300
1,375
1,496
1,232
1,193
1,165
1,127












2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012p
Gastos de Visitantes Total
2,676
3,024
3,238
3,369
3,413
3,535
3,175
3,210
3,142
3,192
Turistas
2,549
2,870
3,071
3,208
3,241
3,340
3,002
3,039
2,973
3,025
En hoteles
1,236
1,334
1,428
1,537
1,501
1,526
1,464
1,541
1,618
1,706
En otros sitios
1,313
1,536
1,643
1,670
1,740
1,814
1,537
1,497
1,354
1,318
Excursiones
127
154
167
160
172
194
173
171
169
167

2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Gastos por persona en hoteles
997
1,020
1,049
1,079
1,106
1,137
1,146
1,142
1,149
1,131
Gastos por persona en otros sitios
656
687
706
727
745
764
806
815
826
844
(Junta de Planificacion del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 2013)

La Grafica 4, retrata como a pesar que desde el año 2003 el Número de Visitantes y de turistas se ha reducido al igual que el número de turistas hospedados en otros sitios, los que se hospedaron en hotel incrementaron su numero de 1, 239,000 para el 2003 hasta 1, 508,000 en 2012. Este crecimiento se da a pesar que desde 2006 hasta 2009, hubo una ligera caída del renglón. Este crecimiento se atribuye a que durante este periodo a pesar de un débil crecimiento de la economía de los Estados Unidos, este represento la salida lenta de una recesión y por consiguiente el ingreso personal disponible permitió al turista "bonafide" (lo definimos como aquel que verdaderamente viene de vacaciones y no por lazos de familiaridad o negocios) pudiera destinar mayores ingresos a la recreación. La baja tasa de inflación y el control monetario de la tasa de interés primario, ayudaron a que al igual que el crecimiento, la inflación se mantuviera a niveles bajos, permitiendo esto una mejoría real en el ingreso personal disponible de los estadounidenses. El aumento del turismo de convenciones es otro factor que puede haber incidido en el crecimiento de los turistas que prefirieron pernoctar en hoteles. Por otra parte aquellos turistas de grupos económicos con menos ingresos y aquellos que todavía no han podido sentir los efectos de la recuperación por lo lento del proceso, o prefirieron destinos más económicos que en la Isla o simplemente pospusieron sus planes, explicando este razonamiento la caída tanto en la cantidad de turistas como en el gasto experimentada desde 2007 hasta 2009. El impacto de los cambios climáticos en los Estados Unidos en especial las nevadas intensas en el Norte, Noreste y este de la nación pueden tener un efecto en la selección de Puerto Rico como destino turístico. Para ese periodo otro factor que afecto adversamente el Turismo fue el cierre de varias líneas aéreas y la eliminación de viajes directo a Europa y algunos destinos de Latinoamérica como consecuencia del cierre.
Tabla 17
Mercado Potencial
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Turistas en Hoteles
1,239,000
1,307,000
1,361,000
1,424,000
1,356,000
1,342,000
1,277,000
1,349,000
1,408,000
1,508,000
% Porta Caribe
0.08
0.08
0.08
0.08
0.08
0.08
0.08
0.08
0.08
0.08
Total Region
99,120.00
104,560.00
108,880.00
113,920.00
108,480.00
107,360.00
102,160.00
107,920.00
112,640.00
120,640.00
% part. Esperado Portal del Bucanero (PDB)
0.02
0.02
0.02
0.02
0.02
0.02
0.02
0.02
0.02
0.02
Mercado Potencial (PDB)
1,982.40
2,091.20
2,177.60
2,278.40
2,169.60
2,147.20
2,043.20
2,158.40
2,252.80
2,412.80
El gasto agregado de los turistas que se hospedaron en hoteles siguió el mismo patrón aumentando de $1, 236,000 en el 2003 a $1, 706,000 en 2012, esto para los que se hospedaron en hoteles. El gasto por persona de los que se hospedaron en hoteles también creció sostenidamente de 2003 que totalizo $ 997 a $1,149 en 2011, aunque en 2012 volvió a bajar a $1,131. Esto reafirma la correlación del gasto en turismo con el ciclo económico y la volatilidad del mismo como sector económico.

Para determinar el mercado potencial para el planteamiento de una Posada en el Municipio de Arroyo, evaluamos las cifras de turistas pernoctando en hoteles desde 2003 hasta 2012. Por la volatilidad del sector turismo, utilizamos la mediana estadística en vez del promedio estadístico para determinar una proyección razonable de turistas pernoctando en hoteles. El valor que utilizaremos como base será 1, 352,500 turistas.
Como Arroyo pertenece a la Región Porta Caribe y ya habíamos señalado la pertinencia y homogeneidad de la región, utilizamos un valor de 8% como por ciento de participación de la Región Porta Caribe con relación al total de la Isla. Esto arroja un total de turistas de 108,200 para la región. Por último y para seguir la tendencia conservadora de los estimados utilizamos como por ciento de participación para determinar la cantidad potencial de turistas que puede servir el planteamiento de la Posada, un 2% del total de la región. El Mercado potencial se estimo en 2,164 turistas anuales.
El renglón de los turistas que se hospedan en otros sitios, de igual manera se estimo utilizando la data histórica de 2003 hasta 2012 y se determino la media estadística.
Tabla 18. Determinación Mercado Potencial
(Anual/Cantidad de Turistas)

2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012p
Media
En otros sitios
1,999,000
2,234,000
2,324,000
2,297,000
2,333,000
2,373,000
1,905,000
1,836,000
1,639,000
1,561,000
2,116,500
% captación
0.005
0.005
0.005
0.005
0.005
0.005
0.005
0.005
0.005
0.005

Total Región
9,995.00
11,170.00
11,620.00
11,485.00
11,665.00
11,865.00
9,525.00
9,180.00
8,195.00
7,805.00
10,582.50
Porciento Captación
0.05
0.05
0.05
0.05
0.05
0.05
0.05
0.05
0.05
0.05

Mercado Potencial
499.75
558.5
581
574.25
583.25
593.25
476.25
459
409.75
390.25
529.125
Para estimar la captación de este mercado y como no hay datos oficiales por región se

asumió una captación de .005 para la región y un 5% (0.05) para el Mercado potencial. El mercado potencial se estimo en 529 turistas del grupo que optan por pernoctar en otros lugares. Este mercado asumimos que responde a precios económicos y estimamos su aportación o gasto por turista en un 67% del estimado para los turistas que se hospedan en hotel. La media del gasto por turista para este sector para el periodo de 2003 al 2012, seria de $755, mientras que el gasto por persona para los que se hospedan en hoteles seria $1,119. El total del mercado potencial de turistas es de 2,693 turistas (2,164 en hoteles + 529 en otros lugares).
Tabla 19. Determinación del Mercado Potencial
(Anual)

Promedio
Mediana
Turistas en Hoteles
1,357,100
1,352,500
% Porta Caribe
.08
.08
Total Region
108,568.00
108,200.00
% part. Esperado PdB
0.02
0.02
Mercado Potencial
2,171.36
2,164.00
Las proyecciones de la Junta de Planificación estiman el crecimiento del turismo en la Isla para el 2014 en un 2.4%. Este crecimiento se basa en una proyección de crecimiento en los visitantes que se hospedan en hoteles y paradores, renglón que ha sido el factor impulsor del crecimiento desde el 2009. El aumento de visitantes en especial de Estados Unidos está siendo impulsado por un moderado crecimiento en la economía de este país, producto principalmente de tasas de desempleo en el rango de 8 y 9 por ciento. No obstante la reducción del presupuesto gubernamental, la degradación de los bonos del ELA, el efecto de nuevos impuestos y la presión alcista en costos de utilidades tendrá el efecto inverso. Esta coyuntura hace incierto el panorama económico y sus resultados finales, por lo que entendemos habrá para el año fiscal 2013-14 un ajuste en esta proyección, producto de una reducción de las reservaciones en hoteles de turistas locales.
Aunque no proyectamos un crecimiento significativo en la cantidad de turistas que pernoctan en hoteles, los esfuerzos promocionales y la oferta que presenta la Región Porta Caribe permite suponer que proyectos como la Posada San Blas en Coamo, los festivales culinarios y eventos que se desarrollan en el Sur de la isla, en especial en Ponce, redundaran en un aumento de la participación regional en los datos agregados. El proyecto impulsado por la Administración para el Financiamiento de la Infraestructura, para la remodelación de Malecones y el aumento proyectado en la visita de cruceros al Puerto Las Américas, impulsara este aumento, no obstante estamos hablando de una redistribución interna de la actividad turística y no necesariamente de un incremento en la demanda agregada. El efecto de esta re distribución será positivo ya que distribuirá de manera más efectiva el gasto turístico impulsando el desarrollo económico general de manera más balanceada.
Tabla 20. Gasto por Turistas
( En dólares - $)
 
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Media
Hospedados en hoteles
997
1,020
1,049
1,079
1,106
1,137
1,146
1,142
1,149
1,131
1,119
Hospedados en en otros lugares
657
688
707
727
746
764
807
815
826
844
755

Tabla 21. Mercado Potencial
Cantidad de Turistas
Mercado Potencial Turistas Hospedados en Hoteles
2,164
Mercado Potencial Turistas Hospedados en Otros Lugares
529
Total Mercado Potencial
2,693

Tabla 22 Capacidad Máxima de Alojamiento del Portal del Bucanero
Numero Habitaciones
20

Noches disponibles
365

Hab/Noche
7300

Prom/noche/Turista
2.5

Cap. Max. Posada
2,920.00 pernoctaciones

Turistas por Pernoctacion
1.8

Max de Turistas Annual Pernoctando
5,296 turistas
Para efecto de estimar la demanda de habitaciones de hotel para el Mercado Potencial de Turistas, utilizaremos una tasa de crecimiento para los turistas que se hospedan en hotel de 1%, para el 2015 y un aumento sostenido de .02 % para los años 2016 al 2019 manteniendo así la perspectiva conservadora que hemos seguido en este análisis. No obstante, el efecto de reducción en el turismo interno lo presentaremos en un escenario distinto de reducción de 0.05% para los años 2015 al 2017 fundamentándonos en los efectos de la reducción del gasto público y la baja en la confianza del consumidor producto de la incertidumbre en áreas como los planes de retiro, el costo de la energía y otras utilidades y los impuestos gubernamentales. Este
Tabla 23. Perspectiva de Crecimiento para el Mercado Potencial de Turistas

2014
2015
2016
2017
2018
2019
En Hoteles
2,164
2,380
2,666
3,039
3,525
4,089
En Otros lugares
529
503
478
454
499
549
Total Mercado
2,693
2883
3,144
3,493
4,024
4,638

efecto causara un ajuste en el equilibrio de la oferta y demanda agregada empujándola a un nivel más bajo, similar al ajuste ocurrido entre 2007 y 2011. Del 2018 al 2019 y luego del ajuste proyectamos un crecimiento moderado de 1%. La Tabla 23, presenta la perspectiva de crecimiento hasta el 2019.

Tabla 24. Proyección de Ocupación para El Portal del Bucanero
(2016 al 2019)

2016
2017
2018
2019
Capacidad Max.
5,256
5,256
5,256
5,256
% ocupación
36%
46%
56%
66%
Capacidad Ajustada
1892
2,417
2,943
3,469
Perspectiva crecimiento Mercado Potencial
3,144
3,493
4,024
4,638
Relación CA/PCMP
60%
69%
73%
75%
El Portal del Bucanero debe comenzar operaciones a principios del 2016. El número de habitaciones propuesto es de 20 para un total de habitaciones/ noche de 7,300. El turista promedio consume 2.5 noches por estadía por lo que la Posada puede acomodar 2,920 turistas al 100% de su capacidad. El por ciento de ocupación para 2012 revisado fue de un 67% para hoteles y un 36% para Paradores. No obstante y siguiendo la tendencia conservadora, la proyección de ocupación la hemos estructurado de manera que para el 2016, cuando inicie la operación se alcance un 36% de ocupación, 46% para el 2017, 56% para el 2018 y 66% para el 2019. De esta manera estaremos haciendo proyecciones dentro del rango de ocupación de los tipos de facilidades comparables.
Los resultados de este análisis nos indican que para el 2019, cuando se alcance un porciento de ocupación equivalente a la ocupación agregada en el 2012, solo se estará atendiendo un 75% del mercado potencial estimado para el proyecto de la Posada. Esto permitiría la ampliación de las facilidades de habitación hasta en un 25%, o la oportunidad para el desarrollo de otro proyecto similar en el Municipio (sujeto al desarrollo de nuevos proyectos en la zona y al cumplimiento de las expectativas de crecimiento económico).

Término del Financiamiento
Durante los pasados 5 meses hemos solicitado sin éxito, al Municipio de Arroyo una certificación de margen prestatario, los Estados Financieros Auditados de los últimos tres años y otros documentos financieros necesarios para evaluar la condición económica del Municipio. La ausencia de este análisis es fundamental para tramitar cualquier tipo de financiamiento sea gubernamental y/o privado. De igual manera estos documentos son fundamentales para presentar a los posibles inversionistas un panorama de la capacidad administrativa municipal, aspecto fundamental en el panorama económico actual en donde el grado de riesgo es mayor y la credibilidad que pueda tener el ayuntamiento es un activo intangible fundamental en una posible negociación.
No obstante, datos obtenidos de la Oficina del Contralor de Puerto Rico presentan un cuadro deficitario para el año fiscal 2011-2012. El año fiscal 2011-2012, fue uno eleccionario, por lo que un déficit de $680,989, aunque no es una práctica de sana administración pública, es de esperarse en un Municipio pequeño de escaso desarrollo económico. Según la fuente, los años fiscales anteriores cerraron con superávit superiores al millón de dólares. Los ingresos municipales se comportaron con tendencias al aumento en todos los renglones desde el año fiscal 2009-2010 hasta el 2011-2012, no obstante la deuda pública municipal aumento en más de 1 millón de dólares para el mismo periodo, esto producto del aumento en el margen prestatario que represento la aprobación del Impuesto de Ventas y Usos (IVU).
La reducción de los recaudos del IVU y el aumento de la deuda pública, representa un alerta que puede afectar el margen prestatario y agotarlo. Esto representaría una situación de insolvencia que puede causar la posposición y cancelación de proyectos de infraestructura pública de alto costo y en caso extremo la suspensión de servicios municipales entre otras medidas de austeridad. En términos sencillos, el aumento en los recaudos Municipales en los pasados tres años fiscales se dio gracias al efecto del endeudamiento público tanto a nivel estatal, como municipal, cargando el margen prestatario a su límite y comprometiendo la solvencia futura.
En una economía en recesión, aumentar las contribuciones municipales, para como consecuencia, aumentar el margen prestatario tendría efectos contraproducentes porque aceleraría el cierre de negocios en espacial aquellos que operan en su punto de empate, aumentaría los costos de bienes y servicios y por consecuencia no se daría el aumento en recaudos esperados. Esta ha sido la experiencia histórica y la tendencia actual en recaudos del IVU como consecuencia de los aumentos en contribuciones, utilidades públicas y la patente Nacional.
Tabla 25. Coeficientes para Depreciación
Descripción
Años
Edificios
50
Inmuebles
7
Equipamiento de locales comerciales y Posada
15
La condición económica actual del Municipio y la falta de una estructura organizacional y administrativa a tono con las aspiraciones de obra pública de la presente administración, se convierte en una debilidad del proyecto propuesto y obliga la necesidad de evaluar la viabilidad de la Posada a partir de criterios más exigentes, de manera que se pueda identificar inversionistas privados que se interesen en los proyectos de infraestructura fisca propuestos para el desarrollo del turismo. Como una balanza equilibrada, para que se motiven los inversionistas hay que hacer los ajustes administrativos y de infraestructura organizacional para viabilizar la convergencia y confianza de la inversión privada.
La falta de documentación financiera actualizada y/o la falta de mecanismos para que esta este accesible al público en especial al inversionista, nos obliga a evaluar la viabilidad del planteamiento propuesto desde la óptica del inversionista privado. La selección del mecanismo de financiamiento através del USDA Rural Development está enmarcada en los parámetros de financiamiento para entidades privadas que provee la agencia federal. Los términos del financiamiento fueron calculados a 30 años al 4.12% de interés anual. No se incluyeron puntos o gastos relacionados al cierre, de manera que el pago mensual y/o el monto del préstamo pudiera variar en función de la institución que finalmente sea escogida para financiar la obra. No obstante la posible variación del pago mensual no sería significativa. El monto del préstamo estaría condicionado a parámetros estandarizados de la banca comercial y relacionada a este tipo de proyecto turístico. El máximo a financiar se fijo en 75% del total de la inversión inicial. Para llegar a esta proporción se utilizaron coeficientes de amortización típicos para el edificio, instalaciones, mobiliario y equipamiento de locales comerciales. A base de la evaluación de los coeficientes de amortización y la vida útil en años de estos, se llego a la conclusión que la proporción de financiamiento utilizada es razonable y cumple con los parámetros de garantías típicos evaluados y considerados por la banca comercial y de uso frecuente en la contabilidad.
El principal a financiar se fijo en $2, 549,044.50 y el pago mensual en $12,346.53. La hipoteca constituida estará pignorada por un pagare hipotecario y se requiere que la propiedad esté libre de cualquier otro gravamen. Esto obliga al municipio a saldar la hipoteca constituida a favor de Jaime Rivera Romero en garantía de pagare hipotecario constituida como producto de la adquisición de la propiedad en donde se plantea el desarrollo propuesto. La estructura de financiación del proyecto se constituye según se presenta en la Tabla 26.
Tabla 26. Estructura de Financiamiento
Partida
Cantidad
Total
Cantidad a Financiar
$2,549,044

Inversión del proponente
$849,682

Total

$ 3,398,726
La inversión del proponente estimada en $ 849,682, será capitalizada en función del tipo entidad legal que se constituya para administrar o adquirir el proyecto. Siendo la alternativa considerada una Corporación operada por un inversionista privado debidamente constituido en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico (Corporativo), aunque no se descarta la posibilidad de constituir una cooperativa de segundo grado.




Incidencia Económica de la Obra
La propuesta de edificación descrita hasta el momento responde a la necesidad de dotar a la zona del Malecón de Arroyo de un establecimiento hotelero tipo Posada de manera que contribuya a la estrategia de desarrollo turístico propuesta para la zona urbana, que busca posicionar al Municipio como una ciudad dinámica y de avanzada en la región sur.
Durante la fase de construcción, la contribución al crecimiento del empleo vinculado a ella tendrá un efecto positivo tanto en el sector de la construcción como en la economía municipal y de la región, ayudando a contrarrestar una tendencia claramente negativa de los últimos años. Cuando se han descrito los factores que hacen de este proyecto una obra de interés público, al inicio del presente informe, ya se ha expuesto la viabilidad social de la misma. No obstante cabe recordar tanto su efecto positivo en la creación de empleos directos e indirectos, como la importancia de la Posada para proyectar al Municipio de Arroyo como un destino de importancia en el ofrecimiento turístico de la región Porta Caribe. La edificación de esta Posada es un paso de importancia hacia ese objetivo.
Para analizar el impacto económico de este proyecto seguiremos dos rutas, la primera, desde un enfoque de viabilidad económica, el cual permite valorar elementos directos e indirectos como producto de la inversión pública y asociados al efecto multiplicador de esta (modelo de insumo-producto). Por otro lado, evaluaremos la viabilidad financiera del planteamiento propuesto, desde la óptica puramente contable mediante el uso de razones financieras. El primer enfoque se concentra más en la finalidad pública que obliga la Ley de Municipios Autónomos y el segundo enfoque se acerca más a la evaluación del planteamiento desde un enfoque gerencial y de comparación financiera dentro del sector económico en donde competirá. Ambos enfoques son necesarios ante la realidad económica que enfrenta el Municipio y el Gobierno Estatal. De igual manera se evaluara la viabilidad de la Posada asumiendo que la misma será desarrollada por una empresa privada, a la cual el Municipio venderá la propiedad por su valor de mercado ($350,000) y esta será quien realice la inversión de$3,398,726).
Efecto Multiplicador
Tabla 27. Resumen de Impacto Económico
Descripción
Fase de Construcción
Fase Operacional
Inversión Inmediata
$3,398,726.00

Empleos Directos
12.00
11.00
Empleos Indirectos e Inducidos
24.60
20.68
Total Empleos
36.60
31.68



Ingreso Directo
$679,745.20
$747,700.00
Ingreso Indirecto e Inducido
$1,373,085.30
$1,121,550.00
Total Ingresos
$2,052,830.50
$1,869,250.00



Estimado de Construcción
$2,325,025.00

Permiso de Construcción Estatal
$116,251.25

Patente de Construcción Municipal
$11,625.13
$9,346.25
Arbitrio Municipal de Construcción
$116,251.25
$37,385.00
Impuestos por Ingresos


Impuestos Corporativos de Contratistas
$81,569.42

IVU Pagado por Contratistas
$162,751.75

CRIM


Total de Ingresos Fiscales
$488,448.80

Ingresos Municipales
$151,149.88

Ingresos Estatales
$337,298.92

Una importante aplicación del modelo de insumo-producto es en el análisis de impactos, o comúnmente conocido como análisis de multiplicadores. El análisis de multiplicadores se hizo muy popular entre los economistas a partir de la publicación de la "Teoría General" del economista inglés J.M. Keynes. Según la teoría Keynesiana de los multiplicadores, un aumento en la inversión pública o privada aumentaría el ingreso nacional en una proporción mayor que el aumento original en la inversión. La magnitud del aumento dependería de que proporción gastan los consumidores por cada dólar de ingreso adicional que éstos reciben, dónde este dólar supuestamente se divide entre consumo y ahorro (Ruiz Mercado, 1980). El efecto multiplicador de la inversión pública puede medirse de diversas maneras, no obstante existe consenso en que el multiplicador de Tipo II de empleo y de producción (indirecta e inducida) son efectivos mecanismos de medición del impacto en la economía.

En un ensayo escrito por el economista Ángel L. Ruiz Mercado, titulado "El Impacto Sobre el Empleo, La Producción y el Ingreso de los Diversos Sectores Industriales de la Economía de Puerto Rico; un análisis del concepto de los multiplicadores", este, estimo los mismos, y los resultados los reproducimos de manera intacta en la Tabla 25. Utilizando los factores para los sectores turismo y gobierno, podemos medir de manera efectiva el impacto de la inversión pública en el planteamiento de una Posada.

Utilizando los multiplicadores de tipo II para la construcción, estimamos la cantidad de empleos creados en 12 empleos a tiempo completo y 24 .6 indirectos e inducidos, para un total de 36.6 nuevos empleos para el 2015. Los empleos permanentes se estimaron utilizando los factores para la industria del turismo y se estimaron en 11 empleos permanentes y 20.68 indirectos e inducidos, para un total de 31.6 nuevos empleos. En este cómputo no se tomo en consideración que el alquiler de los locales comerciales pueden generar empleos y de igual manera crearan empleos directos, indirectos e inducidos. La adición de estos nuevos negocios en el cálculo puede aumentar el impacto a sobre 50 empleos directos y sobre 100 indirectos e inducidos. Este impacto tendría el efecto de reducir las cifras de desempleo en cerca de 2 puntos porcentuales.

La producción de bienes y servicios en la economía local también se impactara con un aumento directo en producción de $679,745.20 producto de la inversión en la construcción de la posada. Los locales comerciales aportaran al aumento en la producción, esto, superando el millón en inversión directa. La inversión indirecta e inducida se estima en $1, 373,085.30, pudiendo esta aumentar a sobre 2 millones con la adición de los locales comerciales. El aumento total en la producción de bienes y servicios se estima en sobre $2, 052,830.50 para el año de la construcción. Esto representara un aumento de los ingresos fiscales del gobierno de $488,448.80, de los cuales $151,149.88, ingresarían al Municipio de Arroyo. Con la adición de los locales comerciales la recaudación podría superar los $300,000. Ante la ausencia de un inversionista formal, no podemos determinar cuál sería el impacto de los cobros fiscales desde que comience la operación. No obstante y tomando en consideración que las posadas tienen beneficios contributivos, es importante señalar que la concesión privada a largo plazo puede darse bajo un formato de alquiler o sociedad en donde el Municipio se pueda beneficiar de la renta y/o de las ganancias de la operación y hasta recuperar la titularidad del activo al vencimiento del acuerdo.

Tabla 28 Multiplicadores de Producción, Ingresos y Empleo Tipo II
Tabla 28 Multiplicadores de Producción, Ingresos y Empleo Tipo II



Costos de Construcción y Financiamiento de la Obra
El costo de construcción de la obra se ha estimado aplicando precios de mercado de construcción a las diferentes superficies construidas, así como a las instalaciones y otros equipamientos que forman parte de un edificio de sus características y usos. La firma JL Gonzales & Asociados certifico los estimadas de costos tomando en consideración ajustes por factor geográfico, la categoría de la Posada, así como su capacidad para estimar el costo. En el precio de construcción unitario, se han incluido tanto los gastos generales, como los honorarios de los técnicos, las licencias de obras y el coste de seguridad y salud en función del mercado actual y del tipo de obra a desarrollar. Las partidas anteriores, así como el propio costo del material de la construcción, se han considerado dentro del concepto "Inversión", puesto que, según criterios económicos y contables, este concepto agrupa todos los gastos necesarios para la puesta en marcha del negocio. Esta inversión se debe amortizar a lo largo de la vida útil del bien a medida que este genera los beneficios previstos (ingresos de la actividad hotelera).
Al margen de la construcción, se ha previsto una partida adicional aplicada a la decoración y compra de mobiliario, equipos de informática y otros elementos de diferenciación del ofrecimiento de la Posada. Se ha separado estos costos de los de la inversión en la construcción por ser servicios no provistos por la firma de diseño.
Para un mayor detalle de las partidas de inversión, sería necesario disponer de un anteproyecto del edificio que detalle los elementos del mismo. Si se intenta analizar la posibilidad de concretar más en las partidas de inversión, se llega a la conclusión que la fuerte dependencia de las mismas respecto al diseño e imagen del hotel dentro de las especificaciones del programa de Posadas, solo permite valorar unos precios promedios genéricos, pero no entrar en un detalle mayor. Por ejemplo, dentro la partida de mobiliario, equipos informáticos y decoración, se ha observado que, las variaciones de costos de las partidas entre hoteles equivalentes (de igual número de habitaciones y categoría) son importantes. En cambio, estudiando un valor promedio agregado de las partidas, se puede llegar a generalizaciones agregadas muy similares. Esto no deja de ser razonable si consideramos que, para el inversor, el montante total es el dato más importante, dejando para un segundo análisis la corrección del mismo en partidas más detalladas.
La Tabla 29, recoge el cálculo de la inversión a realizar para concretar la obra, conforme a los datos provistos por el diseñador y añadidos los costos de adquisición y registro de la propiedad inmueble, gastos de mercadeo y ventas, estudios de condición estructural y suelos.




Tabla 29. Costo de Construcción (Inversión) del Portal del Bucanero
( Según Certificado por JL González & Asociados )
QTY
UNITS
DESCRIPTION
Costo Estimado por Unidad
Costo Estimado Total


1
L.S
Seguros
$6,000
$6,000


1
L.S
Demolición
100,000
100,000


18
Meses
Supervisión e inspección
2,000
36,000


1
L.S
Planos de Construcción y Permisos
163,500
163,500


1
L.S
Plan CES
10,000
10,000


1
L.S
Facilidades Temporeras
5,000
5,000


1
L.S
Agrimensura
5,000
5,000


1
L.S
Impuestos Municipales
1
1


1
L.S
Cierre del Proyecto
10,000
10,000




Condiciones Generales


$335,501.00

5164
ft²
Área Comercial 1er Nivel Torre 1
$75.00
387,300.00


4808
ft²
Locales Comerciales 2ndo. Nivel Torre 1
125
601,000.00


5289
ft²
Local Comercial 2do. Nivel Torre 2
75
396,675.00


5164
ft²
Food Court 3er Nivel Torre 1
75
387,300.00


5289
ft²
Local Comercial - Entretenimiento 3er Nivel Torre 1
75
396,675.00


477
ft²
Mirador 4to. Nivel Torre 1
50
23,850.00


5289
ft²
Estacionamiento Recepcion-1er Nivel Torre 2
25
132,225.00




Construcción Área Comercial


$ 2,325,025.00

2
L.S
Tasaciones
$4,000
8,000.00


1
L.S.
Mensura
1,200
1,200.00


4
Horas
Estudio de Titulo
125
500.00


12
meses
Consultoría en Gerencia y Bienes Raíces Adq. Propiedades
2,000
24,000.00


1
L.s.
Estudios Suelos y Capacidad Estructural
12,000
12000


2
L.S.
Estudios de Viabilidad
6,000
12000


12
Horas
Legales
125
1,500.00


20
Horas
Servicios de Consultoría en Ingeniería
100
2,000.00


100
Horas
Gastos Administrativos ( Personal Municipal y Voluntarios)
100
10,000.00




Gastos Municipio


$71,200.00

1
L.S.
Compra de Mobiliario y equipo
$200,000.00
$200,000


1
L.S
Compra de propiedad
357,000
357,000


1
L.S.
Gastos de Decoración y Otros
110,000
110,00




Compra y Mobiliarios


667,000.00



Costo Total de Construcción – Inversión
$ 3,398,726.00
Las condiciones generales asociadas a las fases de diseño e inspección de la obra se estimaron en $ 335,501. Esta fase corresponde generalmente a la inversión inicial del proponente previo a la presentación del proyecto ante la entidad financiera. No obstante, provee para la conclusión del proyecto en cuanto al apoyo técnico profesional. La fase de construcción se estimo en $2, 325, 025, en esta se incluye la construcción y/o remodelación del inmueble, incluyendo los equipos y maquinaria que para su funcionalidad están adherido a ella. Generalmente esta fase es financiada mediante una línea de crédito o préstamo interino de construcción. Se incluye a continuación una serie de gastos de contingencia y de naturaleza de cumplimiento legal con la Ley de Municipios Autónomos. Esta partida recoge costos asociados al protocolo municipal para evaluar y autorizar por parte de la Legislatura Municipal al Alcalde a comprar o vender la propiedad. La partida se estimo en $71,200, generalmente son gastos asociados al inicio del proyecto y adjudicados al proponente. Por último se estimo en $ 667,000 la inversión en compra de terreno y edificios "As Is" la compra de bienes muebles y otros gastos. Esta fase generalmente se asocia a la inversión inicial pre inicio de la operación y es cargada al financiamiento aprobado. El costo total de construcción o inversión se estimo en $ 3, 398,726.

Análisis Descriptivo De Las Partidas De Explotación
La Teoría de la Firma postula que la meta u objetivo primario de las empresas es maximizar su riqueza y valor. Teorías alternativas postulan otras metas y objetivos, no obstante la ganancia y la maximización del valor predicen un comportamiento empresarial más preciso que cualquier otro (Salvatore, 1989, pp. 2,3). Con este punto de partida tenemos que introducir el concepto de simplificación económica que implica que los economistas realizamos predicciones valiéndonos de modelos simplificados que permitan predecir el comportamiento de una o varias variables. Por ejemplo, cuando hablamos sobre el efecto de la inflación sobre los flujos de ingresos futuros para determinar el Valor Presente de la Inversión y fijamos la tasa de interés en un 3%, en realidad lo que estamos diciendo es que un 3% es representativo de las variantes y fluctuaciones de la inflación para el periodo que estaremos evaluando. Llegamos a esa conclusión evaluando el comportamiento de la inflación en periodos anteriores (en el caso de este informe el periodo de los años 2001 al 2012) y el comportamiento de los gastos de consumo personal, índice de precios entre otros factores.
En este punto del informe se pretende describir las partidas de ingresos y gastos derivados de la explotación de la Posada. Como no se ha definido el modelo de organización empresarial bajo el cual se administrara la Posada, tenemos que partir de la premisa que los ingresos y gastos representativos de la operación de la empresa serán comunes a cualquier modelo organizacional al que responda el operador. No obstante, la obligación contributiva y la distribución de las ganancias estarán directamente asociadas al modelo organizacional de la empresa que adquiera y/o administre. Esto significa que cualquiera que sea la decisión del Municipio de Arroyo sobre la manera de enajenar el bien, temporera o permanentemente, será responsabilidad del adquiriente re evaluar los estimados y proyecciones adaptándolos a las situaciones particulares que la ley y ordenamiento vigente impone para su validación legal y contributiva.
Otro parámetro o supuesto utilizado está determinado por la cantidad de habitaciones (20), locales para renta en actividades (2) y alquiler comercial (12). Para efectos del estudio se establece la cantidad y se fija una tarifa de renta o alquiler determinada por factores del mercado. Esto implica que cualquiera que sea el diseño final esta distribución no variara y por ende el costo final de construcción debe ser el evaluado y propuesto por la firma de ingeniería que certifico los costos. Cualquier variación en estos factores alterara los resultados.

Partidas de Ingreso
Como se ha explicado antes, la principal partida de ingresos de la Posada lo constituyen las pernoctaciones. Este se complementara con los servicios adicionales de renta de locales comerciales para negocios de apoyo y por el alquiler de dos locales de actividades variadas y sala de exposiciones. La propuesta para ofrecer paquetes vacacionales con todo incluido, permite añadir ingresos adicionales, especialmente en temporada baja y días de semana, no obstante esta alternativa no la consideramos como parte del análisis ya que para hacerla viable se requiere de negociaciones y acuerdos con suplidores y proveedores de servicios externos, algunos de los cuales no existen en el Municipio. No obstante, si se tiene como meta y objetivo la maximización del ingreso de la empresa, esta opción es determinante en la diferenciación y ventaja competitiva de la Posada.
Tabla 30. Capacidad Máxima de Explotación
Descripción
Hab. Disp. / Noche
Número de turistas por habitación (promedio)
Costo por persona/noche ($)
Ingreso
Estimado
20 Habitaciones
7,300
1.8
125.00
$ 1,642,500

Cantidad
Renta Mensual
Meses

Locales Comerciales
12
$ 600.00
12
$ 86,400

Cantidad
Alquiler por Semanas
Semanas
Precio por local

Local Actividades
2
2
52

500.00

$ 104,000


Ingreso Máximo de Explotación

$ 1,832,900
Los ingresos estimados están basados en una disponibilidad de operación de 365 días por año. Estos estarán compuestos por ingreso de reservaciones de habitaciones por noche para un total de 20 habitaciones por noche, el alquiler de 12 locales de uso comercial y 2 salones de actividades para actividades variadas.


A pesar de que el porciento de ocupación promedio para los hoteles y paradores registrados por la Compañía de Turismo es variable de año en año, utilizamos un porciento de ocupación máxima de 66%, tomando en consideración la desaceleración de la economía y la disminución en el porcentaje dedicado a la recreación que experimenta el gasto de consumo de los residentes de Puerto Rico.

Debido al desarrollo de la infraestructura en la zona donde ubica el proyecto y a tono con el estudio realizado sobre las rentas de locales comerciales en el casco urbano de Arroyo, realizado como parte de este estudio, estimamos la renta de los locales en $600 mensuales y asumimos un 75% de ocupación. Estos estimados son conservadores lo que cumple con un ejercicio de prudencia en momentos en donde los bienes raíces han experimentado una reducción sustancial en valor y no se espera cambie el panorama a corto plazo.

La capacidad máxima de explotación del proyecto se calcula tomando en consideración las partidas de ingreso al máximo potencial, esto es, al 100% de ocupación. El ingreso anual potencial se estimo en $ 1, 832,900.00. Estos ingresos para la operación de la Posada en su punto máximo de explotación, se podrán alcanzar siguiendo un plan de negocios y posicionando la posada en nichos de clientes que através de la oferta paquetizada y la calidad del servicio opten por repetir la visita. No obstante, seria utópico partir en el análisis de viabilidad de una ocupación tanto para las pernoctaciones como para los alquileres de un 100% de ocupación. El periodo de posicionamiento de una posada según fuentes de experiencia en este mercado es de 3 a 5 años, utilizando los canales de mercadeo adecuados. Siguiendo la tónica conservadora que hemos adoptado en este estudio, tenemos que trabajar con ingresos más reducidos desde el inicio de operaciones hasta el año 4, de manera, que los ingresos aumenten según la Posada alcance un posicionamiento más estable en el mercado.
Tabla 31. Proyección de Ingresos por Pernoctaciones El Portal del Bucanero
(2016 al 2019)

2016
2017
2018
2019
Cap. Max. Hab. /Noche
7300
7,300
7,300
7,300
% ocupación
36%
46%
56%
66%
Cap. Ajustada
2,628
3,358
4,088
4,818
Precio por Persona/Noche
125
125
125
125
Promedio turistas por pernoctación
1.8
1.8
1.8
1.8
Ingreso por Habitación /Noche
225
225
225
225
Ingreso por pernoctaciones
$ 591,300
$ 755,550
$ 919,800
$ 1,084,050
Utilizando los porcientos de ocupación previamente aplicados a la proyección de turistas del mercado potencial, estimamos los ingresos que potencialmente puede generar la Posada en su etapa de posicionamiento en el mercado. La Tabla 31, presenta una proyección de ingreso por pernoctación que aumenta de $591,300 al 36% de ocupación en el 2016, hasta $ 1, 084,050 a un 66% de ocupación en el 2019. Este panorama también puede alcanzarse manteniendo un promedio de ocupación para el periodo de 51%, participación que sigue siendo conservadora para el tipo de hospedería propuesta.
Los ingresos por renta de locales comerciales tienen un comportamiento que no es totalmente dependiente al flujo de turistas alojados en la posada, más bien responde al mercado de bienes raíces comerciales en la zona. No obstante, el aumento en la ocupación de la Posada afecta favorablemente el volumen de ventas de los locales comerciales aumentando la rentabilidad de estos. En entrevistas realizadas a los arrendatarios en el casco urbano de Arroyo, encontramos que aquellos locales que se operan en condiciones de mantenimiento aceptables, la renta promedio para locales de similar tamaño a los que estarían disponibles en la Posada, es de $600 al mes. De igual manera en un proyecto municipal desarrollado en la zona (Arroyo Water Front), la renta es similar y mantiene una absorción de 60 a 90 días. Aunque los esfuerzos de mercadeo y ventas de El Portal del Bucanero comenzaran desde el inicio de la construcción y esperamos que la ocupación de los locales sea un 100% al momento de la inauguración del mismo, asumiremos un 75% de ocupación promedio durante el primer año (9 locales de 12 disponibles). Mantendremos ese porciento de ocupación para los demás años anticipando la reducción en la economía local y un desplome de los bienes raíces como secuela de la reducción en el gasto tanto del gobierno como de los consumidores. Esto a pesar del anticipado aumento en el alojamiento de turistas que nos visitan producto de la mejoría en la economía de los Estados Unidos y el aumento en la oferta de líneas aéreas en nuestro principal aeropuerto internacional.
Tabla 32. Estimado de Ingresos por Renta Portal del Bucanero
( 75% ocupación promedio anual)


2016
2017
2018
2019
Renta Potencial Anual
$ 86,400
$ 86,400
86,400
$ 86,400
Porciento de Ocupación
75%
75%
75%
75%
Renta Anual Ajustada
$64,800
$64,800
64,800
$64,800

El ingreso por renta estimado para el periodo se estimo en $ 64, 800. No se proveen cambios en la renta para compensar la presión en costos de utilidades y para incentivar la permanencia de los arrendadores durante el periodo de ajuste y posicionamiento de la Posada.
Tabla 33
Renta Locales
2016
2017
2018
2019
Total días/ alquiler
208
208
208
208
% ocupación
75%
75%
75%
75%
Total proyectado
156
156
156
156
Tarifa de alquiler
$500
$500
$500
$500
Ingreso Estimado
$78,000
$ 78,000
$ 78,000
$ 78,000
La tercera fuente de ingresos de la Posada lo representa el alquiler de 2 locales para actividades variadas que servirán de áreas de exposiciones itinerantes y permanentes. Estos salones son la base para el ofrecimiento de paquetes todo incluido ya que pueden ofrecer entretenimiento y actividades para los turistas. De igual manera estarían disponibles para renta de público en general, lo que amplía la posibilidad de uso de los mismos. Asumimos que la demanda principal de estos locales sea para los fines de semana de viernes a domingo. Esto es, 2 días por semana por 52 semanas anuales. El total de días de alquiler seria de 104 días/alquiler para cada local, o sea, 208 días/alquiler si se rentaran al 100% de capacidad los dos (2) locales. Haciendo los ajustes correspondientes y utilizando como porciento máximo de ocupación un 75%, estamos proyectando un ingreso por renta de locales de actividades de $78,000. La Tabla 33 presenta los resultados.
Tabla 34.
Ocupación Proyectada
0.36%
0.46%
0.56%
0.66%
66%(3% i)
Ingresos
Año 1
Año 2
Año 3
Año 4
Año 5
Pernoctaciones
$ 591,300.00
$ 755,550.00
$ 919,800.00
$ 1,084,050.00
$ 1,116,571.50
Alquiler de Locales Comerciales
$ 64,400.00
$ 64,400.00
$ 64,400.00
$ 64,400.00
$ 66,332.00
Alquiler Salones de Actividades
$ 78,000.00
$ 78,000.00
$ 78,000.00
$ 78,000.00
$ 80,340.00
Ingreso Bruto
$ 733,700.00
$ 897,950.00
$ 1,062,200.00
$ 1,226,450.00
$ 1,263,243.50

El total de ingresos anuales proyectados ajustados para el Portal del Bucanero fluctuaría como se presenta en la Tabla 34. Se proyecta un ingreso máximo de $1, 226,850 en el 2019, de manera que en el 2020 y ya posicionada la Posada pueda operar en un nivel de ocupación e ingresos adecuado y cercano o por encima de los indicadores financieros del sector. La relación entre el Total de Ingreso Proyectado (TIP) y el Ingreso Potencial Máximo fluctuó entre un 40% a un 67%.

Tabla 35. Relación TIP/IPM
2016
2017
2018
2019
Total Ingreso Proyectado (TIP)
$ 733,300
$ 898,350
$ 1,062,600
$ 1,226,850
Ingreso Potencial Máximo (IPM)
$ 1,832,900
$ 1,832,900
$ 1,832,900
$ 1,832,900
Relación TIP/IPM (%)
40%
49%
58%
67%

En el Apéndice R, y para efectos de evaluar el comportamiento de los ingresos en ciclos futuros, hacemos una proyección de crecimiento para el año 5 equivalente al año 4, aplicando un 3% de inflación a la partida de pernoctaciones. En el año 6 y para sentar la base de crecimiento de la proyección a 30 anos utilizamos en valor de la mediana para el periodo del 2016 al 2021 y en adelante utilizamos la función growth en el programa Excel para determinar el comportamiento de los ingresos por pernoctación. Los ingresos por renta de locales y de los salones de actividades se mantuvieron al mismo nivel para todo el periodo fundamentándonos en la caída del sector bienes raíces y en la presión de los costos que actualmente predomina. Con estas medidas determinamos los ingresos futuros y acercamos el comportamiento económico a los resultados del periodo del 2006 al 2012, ciclo económico que entendemos será representativo en el plazo mediano del comportamiento de la economía de Puerto Rico y del sector Turismo.

Partidas de Gastos
La evaluación de los gastos asociados a la operación de la Posada y los establecimientos comerciales está estrechamente relacionada a los detalles del diseño arquitectónico del Proyecto, en especial con la distribución de los espacios y los requisitos especiales que conlleven los procesos de preservación y mantenimiento de estos. De igual manera, partidas como las utilidades públicas, mano de obra, publicidad y mercadeo, cuya presión alcista son determinantes en los resultados operacionales, son por necesidad, elementos determinantes de la viabilidad económica del proyecto. No obstante, reafirmamos el planteamiento de que el inversionista está más atento a los valores absolutos y no a los específicos y haciendo un oportuno paréntesis, indicando en algunas partidas la diferencia entre el planteamiento propuesto y los hoteles evaluados para determinar la estructura de gastos operacionales típica de una hospedería pequeña comparable.
Las hospederías seleccionadas como comparables representan similitudes tanto en la cantidad de habitaciones como en los pies cuadrados de construcción. Por lo que utilizar una comparación tanto en los costos absolutos de las partidas como en su relación porcentual nos permite aproximar con un grado cercano de confiabilidad los costos de operación para el planteamiento propuesto. En el Apéndice C se presentan los resultados de los Estados de Ingresos y Gastos a Diciembre 31 de 2013 para los hoteles utilizados como comparables.

Nomina Fija
Tabla 36. Nomina Fija Estimada
Total empleados
Salario base mensual
Salario Total


Gerente General
1
2,000
2,000


Mantenimiento a cuartos
4
1,200
4,800


Recepción
3
1,200
3,600


Total salarios



$ 10400

Contribuciones:





Seguro Social (6.20%)


644..80


Medicare (1.45%)


150.80


Incapacidad (.3%)


31.20


Total Contribuciones



$ 826.80

Total Salarios y Aportaciones Mensuales



$11,226.80

Salarios y Aportaciones Anuales



$ 134,721.6

Reserva Bono de Navidad (2.0%)



$ 2,496

Total Salarios y Aportaciones Anuales



$ 137,217.6

Salarios y Aportaciones Mensual Ajustado




$11,434.8
El Portal del Bucanero contara con un servicio de excelencia el cual será provisto con la nomina operacional descrita en la tabla 36.
Tabla 37. Depreciación Estimada
(Método de Línea Recta)
Partida
Vida Útil
Valor adjudicado
Depreciación Anual adjudicada
Edificios
50
3,288,726
65,774.52
Mobiliario
7
50,000
7,142.86
Equipamiento de locales comerciales
15
60,000
4,000
Total depreciación anual


$ 76,917.38
El total de la nomina mensual se estima en $ 11,434.8 para un gasto anual de $ 137,217.6. A partir del año 1 se proyecto un aumento anual de 3% como ajuste por inflación.
Depreciación
La depreciación es un gasto asociado al desgaste de los bienes muebles e inmuebles. Cada hotel posee características de diseño y construcción particulares que pueden afectar el resultado del cómputo de la depreciación. En el caso del planteamiento propuesto y para simplificar los cómputos de viabilidad, asumimos el costo de construcción agregado del proyecto como base para el computo. Utilizando el método de línea recta la depreciación anual se calculo en $76,917.18 sin variaciones durante el horizonte de tiempo evaluado.

Utilidades Públicas
Como ya hemos mencionado, los gastos en utilidades públicas en los últimos años se han convertido en uno de los principales costos de cualquier tipo de negocio. Una Posada no está exenta de estos. No obstante, el reglamento número 7055 del 20 de diciembre de 2005, conocido como Reglamento Para La Concesión De Crédito A hoteles, condo hoteles, pequeñas hospederías, paradores o casas de huéspedes de la Autoridad De Energía Eléctrica, establece un crédito de 11% en la facturación mensual de energía a hoteles, condo hoteles, paradores, hospederías o casas de huéspedes que tengan un mínimo de dos habitaciones, operen bajo las normas de la Compañía de Turismo, no cobre cargo adicional por consumo de energía eléctrica a sus huéspedes, estén certificadas por la Compañía de Turismo y estén al día en el pago de su factura por el servicio de electricidad. Se condiciona este crédito a que a partir de un año de la concesión del crédito, los hoteles y condo hoteles deben presentar auditorias de energía a la Administración de Asuntos Energéticos cada tres años; en el caso de pequeñas hospederías, paradores o casas de huéspedes deben entregar la auditoria cada cinco años. Si el cliente deja de pagar su factura por dos meses se le suspende el crédito.
En el caso de las concesiones de alquiler, estas pueden beneficiarse de un Crédito a Pequeños Comerciantes en Centros Urbanos, cobijado por el Reglamento número 7048 del 2 de diciembre de 2006, conocido como Reglamento para Otorgar un Crédito Sobre la Factura de Energía Eléctrica a Pequeños Comercios en el Centro Urbano. Este concede un crédito de 10% de la factura mensual de electricidad, hasta un máximo de $40 y por un periodo máximo de tres años, a un comercio con menos de 7 empleados en su nómina mensual que no están disfrutando de ningún otro crédito o subsidio de la AEE. El comercio debe presentar a la AEE una certificación de elegibilidad de la Compañía de Comercio y Exportación de Puerto Rico y estar al día en el pago de su factura.
La tarifa de la AEE está estructurada por una serie de cargos, no obstante, resulta muy difícil como ejercicio de predicción, definir el costo de la misma ya que esta depende de los precios del petróleo en el mercado mundial y de las reservas que posea la AEE. Ante esta incertidumbre la Asociación de Hoteles y Paradores de Puerto Rico y algunos de sus miembros de forma individual, han presentado oposición a la nueva estructura tarifaria, alegando principalmente que la tarifa es una variable e impredecible, ocasionando un impacto devastador en los costos de operación de estas. Consultas con operadores de hospederías similares en tamaño a la propuesta en este estudio, coinciden en que el costo mensual de AEE está limitando el desarrollo de nuevas hospederías y la expansión de las mismas.
En el caso de la tarifa de la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados y según los datos presentados por el CPA Ismael Vega, en representación de la Asociación de Hoteles y Turismo de Puerto Rico en vistas públicas el 19 de octubre de 2013 ante el Lcdo. Esteban Mujica Cotto, Oficial Examinador de la AAA y en respuesta a la propuesta Revisión al Cargo por Cumplimiento Ambiental y Regulatorio, el costo anual por habitación de hotel en el 2012 fue de $ 1,062.73 anual. Los cambios propuestos en la tarifa de agua tendrían el efecto de aumentar este costo a $2,338.82, un aumento proyectado de 120%. Los datos para llegar a este costo fueron obtenidos de una encuesta a 15 hoteles de distintos tamaños y distribuidos en distintas áreas geográficas. Es recomendable para efectos de este estudio utilizar el aumento proyectado como base del costo debido a que en el corto plazo no hay evidencia de un cambio en la política pública y aunque no se aprobó el nuevo cargo tal cual fue propuesto, el efecto del alza en el costo de la tarifa se materializo de igual manera.
Debido a la variabilidad de este cargo y analizando los gastos reportados para el año natural 2013 de las hospederías seleccionadas como comparables, entendemos que el promedio porcentual con respecto al ingreso generado por las hospederías, resulta en una medida adecuada para estimar el gasto anual de las utilidades (AAA, AEE, Telefonía y Servicios Digitales). El porciento utilizado fue de 12% del ingreso por pernoctaciones para el año 1 y se proyecto un aumento anual de 5 % para los años 2 al 4. El año 5 se le aplico un por ciento de inflación de 3%, el año 6 se utilizo la mediana y del ano 7 en adelante se utilizo la función growth.

Costo de Ventas
En este renglón se refleja el factor de ofertas especiales y otros gastos asociados a comodidades especiales, comidas, mantenimiento de cuartos y otros asociados a la estadía del cliente. Decidimos utilizar para el cálculo del costo de ventas el promedio porcentual obtenido de los hoteles comparables evaluados. El mismo se fijo en 24 % de los ingresos por pernoctación para el año 2016. En adelante se estimo en un 10% el aumento anual esperado para los años 2 al 4. En el año 5 se utilizo un 3% de aumento con relación al año 4. En el año 6 se utilizo la mediana y en el año 7 en adelante la función de crecimiento en Excel

Reparaciones y Mantenimiento
Las reparaciones y mantenimiento se estimaron en un 3.8% del total de ingresos por ventas para los años 1 al 4. Esta partida tiende a variar según varía la ocupación. No obstante la gerencia tiene un grado de control sobre este gasto por lo que hoteleros entrevistados mencionaron que fuera de incidentes de carácter natural o asociados a riesgos (cubiertos por seguros), esta partida es bastante estable. Para el año 5 se proyecto un 3% de inflación, para el año 6 se utilizo el valor de la mediana y del ano 7 en adelante se aplico la función de crecimiento.

Comisión a Agentes De Viaje
Para los gastos de viaje se asumió un 3.8% del Ingreso por ventas como proporción y se estimo para los años 2 al 4 un aumento de 3% anual. Del año 5 en adelante se siguió el mismo patrón que con las reparaciones y mantenimiento.
Promoción y Mercadeo
La promoción y mercadeo es una partida de importancia para alcanzar las metas y objetivos operacionales. No obstante, la asignación de este presupuesto depende de las estrategias implementadas y del apoyo de las campanas gubernamentales. Como es una partida discrecional de la gerencia y existen ayudas gubernamentales através de Porta Caribe y otras iniciativas, hemos adoptado gasto equivalente al 2.3% del ingreso por ventas, siguiendo del año 5 en adelante el patrón de los demás costos.

Equipo de Oficina
Suministros, equipos, mobiliarios y misceláneas relacionados a la oficina de administración son agrupados en esta partida a la cual se le asigno un equivalente al 2.3% del ingreso por ventas según comparables de la industria utilizados. Luego del 2019 se le aplico un 3% anual de aumento y del ano 5 en adelante el patrón adoptado.

Seguros
No se contempla un aumento significativo en los costos de seguros. Por tal razón la asignación de un 2% del ingreso por ventas para esta partida debe ser representativa de su comportamiento de costos. Del año 6 en adelante seguimos el patrón adoptado.

Servicios Profesionales
La partida de servicios profesionales también debe comportarse sin aumentos significativos en los próximos años, debido a la recesión económica, por lo que la adjudicación de un 1% en proporción del ingreso por ventas debe cubrir satisfactoriamente este estimado. No obstante el grado de competencia en los mercados turísticos requiere de un grado de competitividad optimo, como resultado y a pesar que no proyectamos aumentos significativos en los servicios, podemos prevenir que será necesario la contratación de más suplidores. Para atender este cambio, hemos considerado un aumento del año 2 al 4 de 5% y del ano 6 en adelante hemos adoptado el patrón de crecimiento de los demás gastos.

Impuestos de Habitación e Impuesto de Ventas y Usos (IVU)
El gobierno de Puerto Rico impone una responsabilidad contributiva de un 9% por habitación/noche vendida. Este impuesto financia operaciones de la Compañía de Turismo de Puerto Rico. Generalmente este impuesto se cobra al turista en adición a la tarifa de pernoctación. No obstante, la tendencia de los hoteles que ofrecen todo incluido es incluirla como parte de sus costos de pernoctación, de manera que puedan brindarle al cliente una tarifa única sin complicaciones adicionales. Si El Portal del Bucanero se posiciona dentro del mercado de todo incluido, debe hacer parte de su costo operacional este impuesto. Esto tendría que ir acompañado por la oferta paquetizada y requeriría de una serie de negociaciones tanto con suplidores de servicios como con agencias gubernamentales. En este estudio por lo tanto no se considera incluir este impuesto al igual que el Impuesto de Ventas y Usos ya que la Posada solo servirá como agente recaudador fiscal del gobierno, transfiriendo el impuesto cobrado como lo estipula la ley.

Gastos Misceláneos
Esta partida recoge gastos operacionales no clasificados o contemplados en las cuentas contables de uso frecuente. Entre estos gastos de representación, gasolina, gastos de correspondencia entre otros. Un 0.2% según el promedio de la muestra comparable nos parece razonable para incluirlo en el análisis. Se aplico este por ciento para los nanos 1 al 4 y del ano 5 en adelante seguimos el patrón de los demás gastos.


Análisis del Presupuesto Operacional
El Análisis del Presupuesto Operacional (Tabla 38) es un listado de los ingresos y los gastos esperados para un periodo futuro de tiempo. En esencia es una proyección de ingresos y gastos típicos de un Estado de Ingresos y Gastos para utilizar la terminología contable, que permite a la gerencia evaluar el desempeño futuro y basado en los resultados realizar decisiones gerenciales.
Tabla 38. El Portal del Bucanero
Análisis del Presupuesto Operacional
Proyección años 1 al 10 al 31 de diciembre
(en miles de dólares - $)
Ocupacion Proyectada
36%
46%
56%
66%
66%(3% i)
Mediana
 
 
 
 
Ingresos (ventas)
año 1
año 2
año 3
año 4
año 5
ano 6
Ano 7
año 8
año 9
año 10
Pernoctaciones
591,300.00
755,550.00
919,800.00
1,084,050.00
1,116,571.50
919,800.00
681,433.86
759,549.28
792,291.81
1,089,031.89
Alquiler Salones de Actividades
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
Total Ingresos (Ventas)
669,300.00
833,550.00
997,800.00
1,162,050.00
1,194,571.50
997,800.00
759,433.86
837,549.28
870,291.81
1,167,031.89
Costos de Ventas
141,912.00
156,103.20
170,294.40
184,485.60
190,020.17
170,294.40
150,097.30
157,542.72
160,536.92
185,699.68
Ingreso Bruto
527,388.00
677,446.80
827,505.60
977,564.40
1,004,551.33
827,505.60
609,336.56
680,006.56
709,754.89
981,332.21
Gastos:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mano de Obra
137,217.00
141,333.51
145,573.52
149,940.72
154,438.94
145,573.52
139,554.38
142,102.92
143,106.54
151,270.32
Utilidades
70,956.00
105,027.30
125,722.80
146,418.30
150,810.85
125,722.80
87,512.48
99,208.88
104,168.74
147,792.82
Reparaciones y Mantenimiento
22,469.40
31,674.90
37,916.40
44,157.90
45,482.64
37,916.40
27,075.86
30,466.28
31,896.65
44,513.65
Comisiones Agentes de Viaje 0.03
20,079.00
25,006.50
29,934.00
34,861.50
35,907.35
29,934.00
22,809.07
25,183.04
26,171.62
35,024.77
Promocion y Mercadeo 2.3%
13,599.90
19,171.65
22,949.40
26,727.15
27,528.96
22,949.40
16,388.02
18,440.12
19,305.87
26,942.47
Equipo de Oficina
13,599.00
19,171.65
22,949.40
26,727.15
27,528.96
22,949.40
16,387.45
18,439.67
19,305.47
26,942.52
Seguros (0.02)
11,826.00
12,180.78
12,546.20
12,922.59
13,310.27
12,546.20
12,027.45
12,247.09
12,333.59
13,037.18
Servicios Profesionales
5,913.00
6,208.65
6,519.08
6,845.04
7,050.39
6,519.08
6,085.75
6,259.21
6,328.00
6,897.72
Patentes y Arbitrios Municipales
32,521.50
41,555.25
50,589.00
59,622.75
61,411.43
50,589.00
37,478.86
41,775.21
43,576.05
59,896.75
CRIM
7,100.00
7,100.00
7,100.00
7,100.00
7,100.00
7,100.00
7,100.00
7,100.00
7,100.00
7,100.00
Intereses
105,020.61
103,185.31
101,274.39
99,284.75
97,213.13
95,056.16
92,810.32
90,471.95
88,037.25
85,502.23
Depreciacion
76,917.38
76,917.38
76,917.38
76,917.38
76,917.38
76,917.38
76,917.38
76,917.38
76,917.38
76,917.38
Miscelaneos (0.002)
1,338.60
1,667.10
1,995.60
2,324.10
2,393.82
1,995.60
1,520.60
1,678.87
1,744.77
2,334.98
Total de gastos
518,557.39
590,199.98
641,987.17
693,849.33
707,094.12
635,768.94
543,667.62
570,290.62
579,991.93
684,172.79
Total Ingreso de Operaciones
8,830.61
87,246.82
185,518.43
283,715.07
297,457.21
191,736.66
65,668.94
109,715.94
129,762.96
297,159.42
Otros Ingresos:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Alquiler de Locales Comerciales
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
Ingreso Neto
73,230.61
151,646.82
249,918.43
348,115.07
361,857.21
256,136.66
130,068.94
174,115.94
194,162.96
361,559.42

A simple vista podemos observar como desde el primer ano de operación se espera un Ingreso Neto de $73,230.61, el cual va aumentando en un ciclo alcista hasta el año 5. Luego se reduce el ingreso en el año 6 y 7 para luego reponerse en el año 10. Este resultado conforma la proyección que estimamos para un ciclo económico de 5 años en el cual cada ciclo parte de una base mayor.
Con esta proyección podemos realizar algunos análisis de rentabilidad los cuales nos brindaran datos para determinar si el planteamiento propuesto es viable financieramente. Entre estos:


Margen de Utilidades sobre Ventas
Utilidades Netas despues de ImpuestosVentas Totales

Identifica las utilidades que generan diversos productos
Rendimiento sobre la Inversión
Utilidades Netasdespues de ImpuestosActivos Totales
Mide la eficiencia de los activos para generar utilidades.


La Tabla 39 nos indica el Margen de utilidades sobre ventas y el Rendimiento sobre la inversión para los años 1 al 10. En ambos casos a partir del año 1 podemos observar un aumento sistemático. En el caso del Margen de utilidades sobre venta de 0.10 en el año 1 a 0,30 en el año 10 y en el caso del ROI de 0.02 a 0.10 en el mismo periodo. Podemos afirmar que ambas medidas de rentabilidad son favorables para la viabilidad financiera de la inversión evaluada.



Tabla 39. Análisis de Razones Financieras de Rentabilidad
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Margen Utilidades sobre ventas
0.109413731
0.181928882
0.250469462
0.299569789
0.302918
0.256701402
0.17127092
0.207887394
0.223100986
0.309811086
Rendimiento Sobre Inversion (ROI)
0.021546488
0.044618725
0.073532973
0.102425166
0.106468485
0.07536255
0.038269909
0.051229766
0.057128159
0.106380867


Tasa Promedio de Retorno (TPR)
La tasa promedio de retorno, a veces llamada tasa de retorno contable, es una medida del ingreso promedio como por ciento de la inversión promedio en activos fijos. Esta se calcula utilizando la siguiente ecuación:
Tasa promedio de Retorno = Ingreso anual promedio estimado/Inversión promedio
Los datos obtenidos del estado de ingresos y gastos proyectado a 10 años reflejan lo siguiente:
TPR = $ 253,217.42($3,398,726+2,629,552.20)2TPR = 0.08400TPR = 8.4%Inversión: $3, 398,726.00
TPR = $ 253,217.42($3,398,726+2,629,552.20)2
TPR = 0.08400
TPR = 8.4%
Ingreso Operacional promedio: $ 254,667.48
Depreciación acumulada: $ 769,173.80
Valor Residual: $ 2, 629,552.20
Una TPR de un .08400 u 8.4% a 10 años es una aceptable tasa de retorno promedio tanto para una inversión pública como privada.
Estos resultados nos brindan un periodo de recuperación de la inversión de 13.42 años ($3, 398,726/$ 253,217.42). No obstante para analizar con un mayor grado de precisión el periodo de recuperación de la inversión, utilicemos la herramienta del Valor Presente Neto.

Valor Presente Neto de la Inversión
El Valor Presente se puede definir como; El valor hoy de un pago futuro o serie de pagos, descontado a una apropiada tasa de descuento.

Formula: PVn = FV(1+K)n

Para determinar la rentabilidad de una inversión a una tasa de descuento podemos calcular el valor presente del flujo de ingresos operacionales por un periodo, en este caso 10 años, y compararlos con la inversión inicial (Inversión capital Dueño + Financiamiento obtenido). Si descontamos la inversión inicial del resultado del valor presente del flujo de ingresos operacionales obtendremos el Valor Presente Neto (VPN). Si el valor presente neto es menor a cero (0) significa que la inversión no se recupera en el periodo a la tasa de descuento fijada. Si el VPN es mayor de cero (0) entonces la inversión es recuperable en el periodo.
El computo a una tasa de descuento del 3% arroja un Valor Presente Neto (VPN) a 10 años de $ -1, 236,314.30, no obstante, para el año 18 el VPN arroja un + $ 22,791.70, lo que significa que durante el año 17 y 18 se recupera la inversión inicial. Esto significa que si el proyecto es desarrollado por la empresa privada, cualquier acuerdo con el Municipio bebe hacerse para un periodo mayor a 20 años. Un término de 50 años para un acuerdo de alquiler del terreno a largo plazo sería deseable.






Tabla 40. Computo del Valor Presente Neto
año
Ingreso Operacional
Factor
VP
VP acumulado
Inversion
VPN
1
$ 105,601.82
1.03
$ 102,526.04
$ 112,065.13
$ 3,398,726.00
$ (3,286,660.87)
2
$ 182,182.73
1.07
$ 170,423.51
$ 282,488.64
$ 3,398,726.00
$ (3,116,237.36)
3
$ 278,543.42
1.09
$ 254,912.99
$ 537,401.62
$ 3,398,726.00
$ (2,861,324.38)
4
$ 374,750.41
1.13
$ 332,638.39
$ 870,040.01
$ 3,398,726.00
$ (2,528,685.99)
5
$ 386,420.94
1.16
$ 333,711.25
$ 1,203,751.26
$ 3,398,726.00
$ (2,194,974.74)
6
$ 278,543.51
1.19
$ 234,207.95
$ 1,437,959.21
$ 3,398,726.00
$ (1,960,766.79)
7
$ 150,229.86
1.22
$ 123,073.66
$ 1,561,032.87
$ 3,398,726.00
$ (1,837,693.13)
8
$ 191,938.49
1.25
$ 153,305.50
$ 1,714,338.37
$ 3,398,726.00
$ (1,684,387.63)
9
$ 209,550.80
1.28
$ 163,284.22
$ 1,877,622.59
$ 3,398,726.00
$ (1,521,103.41)
10
$ 374,412.25
1.31
$ 284,789.12
$ 2,162,411.70
$ 3,398,726.00
$ (1,236,314.30)
11
$ 271,086.98
1.35
$ 201,394.44
$ 2,363,806.14
$ 3,398,726.00
$ (1,034,919.86)
12
$ 264,623.64
1.38
$ 192,118.22
$ 2,555,924.36
$ 3,398,726.00
$ (842,801.64)
13
$ 172,883.81
1.49
116029.4027
$ 2,671,953.76
$ 3,398,726.00
$ (726,772.24)
14
$ 199,957.89
1.51
$ 132,422.44
$ 2,804,376.21
$ 3,398,726.00
$ (594,349.79)
15
$ 211,051.29
1.56
$ 135,289.29
$ 2,939,665.49
$ 3,398,726.00
$ (459,060.51)
16
$ 329,104.08
1.61
204412.472
$ 3,144,077.97
$ 3,398,726.00
$ (254,648.03)
17
230894.68
1.65
139936.1697
$ 3,284,014.14
$ 3,398,726.00
$ (114,711.86)
18
233756.05
1.70
137503.5588
$ 3,421,517.70
$ 3,398,726.00
$ 22,791.70
19
190575.58
1.75
108900.3314
$ 3,530,418.03
$ 3,398,726.00
$ 131,692.03
20
205683.88
1.81
113637.5028
$ 3,644,055.53
$ 3,398,726.00
$ 245,329.53


Tasa Interna de Retorno
Tabla 41
10 años
12 años
Tasa Interna de Retorno


1%

4%
La tasa interna de retorno (TIR) es un método de análisis de inversión ampliamente utilizado por los inversionistas para el flujo de caja convencional, donde el primer evento es siempre un desembolso seguido por los rendimientos de la inversión. Para un proyecto, de inversión, el inversor ve tres posibilidades de la TIR:
Una TIR mayor que el costo de oportunidad - proyecto satisfactorio (rentable)
Una TIR igual al costo de oportunidad - proyecto indiferente (sin pérdidas ni beneficios).
Una TIR menor que el costo de oportunidad - proyecto insatisfactorio (pérdida).
El costo de oportunidad de la inversión se refiere a que el inversionista tiene que escoger entre invertir en el proyecto (El Portar del Bucanero) o utilizar su dinero para invertirlo en otra actividad de inversión. Cada inversionista tiene sus propios parámetros para tomar una decisión, esto es, algunos pueden tener como expectativa un 5% de rendimiento de la inversión para considerar una proposición, mientras que otros más exigentes podrán requerir un 12% o más. De igual manera cada industria tiene unos parámetros o tasa de rendimiento que es considerada adecuada. Para efectos de este análisis y bajo las premisas que hemos asumido para el desempeño de la economía, entendemos que un 6% es representativo del costo de oportunidad para el sector de los pequeños hoteles. Basados en este costo de oportunidad y haciendo el análisis a 10 años, podemos ver como el TIR resulto en 5%. Este resultado es cónsono con una inversión viable, tal como han resultado los análisis anteriores. No obstante, los continuos cambios en las leyes contributivas y la política pública de austeridad y alzas contributivas para cuadrar los presupuestos, levantan una alerta que puede hacer cambiar estos resultados.

Análisis del Punto de Empate
El análisis del punto de Empate permite determinar, dado un nivel de costos y precios, el volumen de ventas necesarias para poder cubrir los costos del negocio (punto de empate). El punto de empate es igual al nivel de ventas que hace que la ganancia neta del negocio sea igual a cero. Todo volumen de ventas por debajo del punto de empate significa perdida (Cordero Hernandez, 1992, pp. 115-130).
Para calcular el punto de empate hay que determinar cuánto es el total de costos y su comportamiento. Algunos costos son fijos y no cambian o varían en función de las operaciones del negocio. Otros costos varían en función del volumen de ventas. Para llevar a cabo el análisis tenemos que determinar el precio unitario de los productos o servicios a vender. En el caso de este análisis el producto a vender son las habitaciones/noche de la posada, las cuales definimos a un 36% de ocupación en 2,628 habitaciones /hotel. Definiendo la tarifa por noche en $125.00 por persona por noche y asumiendo 1.8 personas por reservación, llegamos a un precio por noche de $225.00.
Una manera de calcular el punto de empate está definida por la siguiente fórmula:

Punto de Empate en Unidades = Costos FijosMargen Contribuido

Tabla 42. Gastos Fijos y Gastos Variables
Gastos Fijos
Costos Variables
Mano de Obra
$ 137,217.00
Reparaciones y Mantenimiento
$ 22,469.40
Utilidades
70,956.00
Comisiones a Agentes
20,079.00
Seguros
11,826.00
Promoción y Mercadeo
13,599.00
Patentes y Arbitrios
32,521.50
Equipo de Oficina
13599.00
CRIM
7,100.00
Servicios Profesionales
5,913.60
Intereses
105,020.61
Misceláneos
1,388.60
Depreciación
76,917.38
Costo de Ventas
141,912.00
Total
$ 441,558.49
Total
$ 218,960.00
Menos Ingresos por alquileres
(142,400)


Balance Gastos Fijos
$$299,158.49



Para determinar el punto de empate hay que determinar:
Los Costos fijos Totales
Costo Variable por Unidad
Precio por Unidad
Margen Contribuido (Precio-Costo Variable)
Determinados los costos Fijos y ajustados por concepto de los ingresos fijos por alquiler de concesiones, estos suman $ 299,158.49. Por otro lado los costos Variables sumaron $ 218,960. Los costos variables por unidad se determinan dividiendo los Costos Variables entre las habitaciones por noche de hotel al 36% de ocupación que suman 2,628 habitaciones/noche.
Costos Variables por Unidad (CVU) = $ 218,9602,628
CVU = $ 83.32
El Margen Contribuido de las ventas de habitaciones/noche es determinado por;
MC = precio por hab/noche – Costo Variable por Unidad.
MC = $225 - $83.32
MC = $141.68
Ahora podemos determinar el punto de Empate como sigue;
Punto de Empate = CFMC = 299,158.49141.68
Punto de Empate = 2,111.50 hab/noche
La Posada tiene una capacidad máxima de 7,300 hab/noche, por lo que el punto de empate se estima se alcanza al 28.9% de ocupación. Este porciento de ocupación coincide con el rango más bajo de ocupación para las Posadas hoteles de la misma categoría.
El análisis del punto de empate es útil porque permite proyectar la ganancia del negocio, permite medir el impacto de facturar los servicios de habitación/noche a diferentes precios y el nivel mínimo de ventas necesario para poder tener ganancias. Para el análisis económico es importante porque nos presenta el comportamiento del negocio luego de evaluar y valorar el comportamiento de los factores económicos traducidos en comportamiento de los gastos.


Análisis de Fuentes y Usos de Efectivo
En análisis muestra el movimiento del efectivo para un periodo determinado (en el caso de análisis para 10 años) medido por las fuentes y los usos del mismo. Es una herramienta de presupuesto crucial para poder proyectar las necesidades de efectivo futuras. Sirve de presupuesto operacional y complementa el Estado de Ingresos y Gastos. El análisis arrojo que sin las consideraciones contributivas y distribuciones de ganancias y/o dividendos inherentes al tipo de negocio que finalmente asuma la concesión y/o adquiera la titularidad, la Posada posee suficiente liquidez para operar
Tabla 42. Análisis de Fuentes y Usos de Efectivo
Periodo de 10 años
 
año 0
año 1
año 2
año 3
año 4
año 5
año 6
año 7
año 8
año 9
año 10
Efectivo Inicial
849,682.00
30,000.00
28,684.44
133,949.79
335,575.83
633,408.86
942,912.42
1,144,538.45
1,217,850.93
1,332,872.03
1,465,505.45
Ventas en Efectivo (Pernoctaciones)
 
591,300.00
755,550.00
919,800.00
1,084,050.00
1,116,571.50
919,800.00
681,433.86
759,549.28
792,291.81
1,089,031.89
Cobro de Alquileres
 
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
78,000.00
Préstamo Largo Plazo Aprobado
2,549,044.00
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ingresos por Alquiler locales Actividades
 
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
64,400.00
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Total Efectivo Disponible
3,398,726.00
763,700.00
926,634.44
1,196,149.79
1,562,025.83
1,892,380.36
2,005,112.42
1,968,372.31
2,119,800.21
2,267,563.84
2,696,937.35
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Costo de Ventas
 
141,912.00
156,103.20
170,294.40
184,485.60
190,020.17
170,294.40
150,097.30
157,542.72
160,536.92
185,699.68
Gastos Operacionales
 
518,557.39
590,199.98
641,987.17
693,849.33
707,094.12
635,768.94
543,667.62
570,290.62
579,991.93
684,172.79
Inversiones:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Condiciones generales
335,501.00
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Construcción área Comercial
2,325,025.00
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gastos Municipio ( Inversionista)
41,200.00
30,000.00
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Compra Solar
357,000.00
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mobiliario y Equipo
200,000.00
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Decoración y Otros
110,000.00
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Amortizaciones Préstamo
 
44,546.17
46,381.47
48,292.39
50,282.04
52,353.65
54,510.63
56,756.46
59,094.83
61,529.54
64,064.55
Desembolsos Totales
3,368,726.00
735,015.56
792,684.65
860,573.96
928,616.97
949,467.94
860,573.97
750,521.38
786,928.17
802,058.39
933,937.03
Balance
30,000.00
28,684.44
133,949.79
335,575.83
633,408.86
942,912.42
1,144,538.45
1,217,850.93
1,332,872.03
1,465,505.45
1,763,000.32

bajo los parámetros y proyecciones estimadas. De ser necesario alguna aportación del dueño y/o financiamiento adicional durante los años 0 y 1, seria para cubrir gastos operacionales, y seria en calidad de línea de crédito temporera con toda probabilidad.
Análisis del Estado de Situación
Un vistazo al comportamiento del Estado de Situación nos provee una visión del comportamiento de los activos (recursos económicos), los pasivos (obligaciones y deudas) y el Capital (patrimonio de los dueños) a una fecha determinada. El Portar del Bucanero presenta una proyección favorable con un aumento de los activos corrientes suficiente para que los activos totales aumenten consistentemente durante el periodo de 10 anos. De igual manera y según se amortice la deuda del préstamo a largo plazo es reducirán los pasivos, siendo esta reducción al igual que el aumento consistente en los activos corrientes, responsables del aumento en el Capital. Las razones financieras de análisis de la liquidez y rendimiento confirman la solidez del planteamiento. Las Tablas 43, 44 y 45 muestran los resultados del análisis.

Tabla 43. Herramientas de Análisis y Significado
Objetivos
Razón
Formula
Significado
Liquidez
Razón Corriente
Activos CorrientesPasivos Corrientes
Evalúa la capacidad de la organización para cumplir con sus obligaciones a corto plazo.

Prueba Acida
Activos CorrientesMenos inventariosPasivos Corrientes
Evalúa la liquidez con más exactitud cuando los inventarios rotan lentamente o son difíciles de vender.
Apalanca
Cobertura de Intereses
Utilidades antes de Intereses e ImpuestosIntereses Totales
Mide que tanto pueden disminuir las utilidades antes de que la empresa sea incapaz de cumplir con sus gastos de intereses.
Actividad
Rotación del Inventario


VentasInventario
Cuanto mayor sea la razón, mayor será la eficiencia con la que se usan los activos del inventario.

Rotación de Activos Totales


VentasActivos Totales
Cuanto menos activos se usen para lograr un nivel determinado de ventas, mayor será la eficiencia con la que la gerencia use los activos totales de la organización.
Rentabilidad
Margen de Utilidades sobre Ventas

Utilidades Netas despues de ImpuestosVentas Totales

Identifica las utilidades que generan diversos productos

Rendimiento sobre la Inversión

Utilidades Netasdespues de ImpuestosActivos Totales
Mide la eficiencia de los activos para generar utilidades.



Tabla 44. Portal del Bucanero
Análisis del Estado de Situación
Diciembre 31 - Periodo de 10 anos
 
Año 0
Año 1
Año 2
Año 3
Año 4
Año 5
Año 6
Año 7
Año 8
Año 9
Año 10
Activos Corrientes:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Efectivo
30,000
58,684
163,950
365,576
663,409
972,912
1,174,538
1,247,851
1,412,872
1,545,505
1,843,000
Cuentas por cobrar
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Inventario
10,000
10,000
10,000
10,000
10,000
10,000
10,000
10,000
10,000
10,000
10,000
Gastos Pagados por Adelantados
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Total Activos Corrientes
40,000
68,684
173,950
375,576
673,409
982,912
1,184,538
1,257,851
1,422,872
1,555,505
1,853,000
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Activos Fijos
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Terrenos
357,000
357,000
357,000
357,000
357,000
357,000
357,000
357,000
357,000
357,000
357,000
Edificio
2,911,726
2,911,726
2,911,726
2,911,726
2,911,726
2,911,726
2,911,726
2,911,726
2,911,726
2,911,726
2,911,726
Mobiliario
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
Activos Fijos Totales
3,368,726
3,368,726
3,368,726
3,368,726
3,368,726
3,368,726
3,368,726
3,368,726
3,368,726
3,368,726
3,368,726
Menos: Depreciación
-
76,917
153,835
230,752
307,670
384,587
461,504
538,422
615,339
692,256
769,174
Activos Fijos Ajustados
3,368,726
3,291,809
3,214,891
3,137,974
3,061,056
2,984,139
2,907,222
2,830,304
2,753,387
2,676,470
2,599,552
Total de Activos
3,408,726
3,360,493
3,388,841
3,513,550
3,734,465
3,967,052
4,091,760
4,088,155
4,176,259
4,231,975
4,452,553
Pasivos Corrientes:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Porción corriente principal préstamo
 
44,546
46,381
48,292
50,282
52,354
54,511
56,756
59,095
61,530
64,065
Notas por pagar
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Total Pasivos Corrientes
-
44,546
46,381
48,292
50,282
52,354
54,511
56,756
59,095
61,530
64,065
Deudas a Largo Plazo:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Prestamos por pagar
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Balance Préstamo Largo Plazo
2,549,044
2,504,488
2,458,116
2,409,824
2,359,542
2,307,188
2,252,678
2,195,921
2,136,826
2,075,297
2,011,232
Total Pasivos a Largo Plazo
2,549,044
2,504,488
2,458,116
2,409,824
2,359,542
2,307,188
2,252,678
2,195,921
2,136,826
2,075,297
2,011,232
Total Pasivos
2,549,044
2,549,034
2,504,498
2,458,116
2,409,824
2,359,542
2,307,188
2,252,678
2,195,921
2,136,826
2,075,297
Patrimonio:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Capital
859,682
811,459
884,343
1,055,433
1,324,641
1,607,510
1,784,572
1,835,478
1,980,338
2,095,149
2,377,256
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Total de los Pasivos y el Patrimonio
3,408,726
3,360,493
3,388,841
3,513,550
3,734,465
3,967,052
4,091,760
4,088,155
4,176,259
4,231,975
4,452,553




Tabla 45. Herramienta de Análisis
Año 1
Año 2
Año 3
Año 4
Año 5
Año 6
Año 7
Año 8
Año 9
Año 10
Promedio
Razón Corriente
1.54
3.75
7.78
13.39
18.77
21.73
22.16
24.08
25.28
28.92
16.74












Prueba Acida
1.32
3.53
7.57
13.19
18.58
21.55
21.99
23.91
25.12
28.77
16.55
Rendimiento sobre la Inversión (ROI)
2%
4%
7%
9%
9%
6%
3%
4%
4%
8%
6%




















Resultados y Conclusiones
Cuando se habla de una oportunidad de negocio viable, se puede enfocar la discusión desde varios ángulos, no obstante de cualquier ángulo que se analice, está implícita la relación esfuerzo/inversión y la de beneficio/lucro. Según la definición de 3 diccionarios diferentes, "Rentable" quiere decir:
- Que produce renta o beneficio suficiente (WordReference.com)
- Que produce un beneficio que compensa la inversión o el esfuerzo que se ha hecho (thefreedictionary.com)
- Que renta, que produce ganancias o utilidad, que merece la pena. (elpais.com)
Como puede verse, la característica común que estas definiciones, es la relación Esfuerzo/Inversión Vs. Beneficio/Lucro.
Cuando se habla de una oportunidad de negocio viable, muchas veces se piensa en instalaciones lujosas, con una gran cantidad de bienes, servicios, y empleados. Este es un prototipo de los modelos corporativos de mayor éxito en la actualidad. Sin embargo, hay recetas más sencillas pero igual de eficaces que dan la oportunidad de iniciar un negocio con rentabilidad asegurada.

Las características más importantes que debe reunir una oportunidad de negocios rentable, son las siguientes:

Responde a una necesidad de los clientes.
La idea del negocio es innovadora.
Es única y diferenciable.
Ofrece rentabilidad a corto y largo plazo.
Para que un negocio sea rentable, deberá producir beneficios superiores al valor de la inversión. Una inversión rentable a corto plazo, es aquella que le deja un margen de utilidad al poco tiempo de haberse efectuado la inversión para tal fin. Se puede distinguir con facilidad si ha delineado de manera clara los objetivos del negocio, Si en el proceso de formación y desarrollo de la idea se realizo un estudio de viabilidad, un plan de negocios y en la implementación del plan se siguió un plan para el proyecto y se cumplió con el cronograma del mismo. En este punto los informes financieros en especial los del flujo de efectivo, ingresos y gastos y las variables o razones financieras que se producen deben estar en sintonía con las proyecciones iniciales. A largo plazo y para evaluar si una oportunidad en un negocio existente es viable, además de lo mencionado en el corto plazo, es útil conocer cuál ha sido el desempeño histórico de la empresa en relación a la competencia y al sector o industria a la que pertenece.
Existen otros parámetros y herramientas para evaluar si la oportunidad de negocio es viable. Estos son enfocados en el ambiente externo del negocio y pueden evaluarse en el contexto de cómo afectan el desempeño del negocio a corto y largo plazo. Estos son:
Un ambiente propicio: economía estable, nivel de consumo, cambios poblacionales positivos, legislación adecuada y que promueva la inversión, competencia definida y/o mínima, etc.
Una inversión dinámica: que la empresa tenga la capacidad de ajustarse a cambios en los factores externos y que la capacidad técnica y productividad de la fuerza laboral sea una fortaleza, etc.
Una promoción y mercadeo adecuado: que el producto se posicione con facilidad en el mercado y que los canales de distribución del mismo sean dinámicos y flexibles, etc.

Una oportunidad de negocio viable en manos de quien ponga su esfuerzo en la misma proporción que la inversión, aumenta la posibilidad de éxito, en ocasiones el esfuerzo puede ser mayor que la inversión. Sin embargo la viabilidad de una oportunidad sin el esfuerzo y el nivel de inversión adecuado, con toda posibilidad tendrán un resultado adverso.
El beneficio es un concepto relativo a las expectativas del emprendedor, el beneficio puede ser tanto tangible como intangible, puede darse en calidad de satisfacción personal como por ejemplo en un negocio en donde se haga algo que nos gusta hacer (un negocio x puede ser la alternativa menos rentable pero la que más nos gusta hacer), o por el contrario la oportunidad se mide a base de parámetros financieros maximizando la inversión. Por último, en el beneficio pueden mezclarse ambos casos, lo que hace más marcada la necesidad de balancear el beneficio y el lucro. En los tres casos para que el negocio o la oportunidad sea viable debe haber lucro o ganancias tangibles, ya que de no haberlas entonces se pierde la viabilidad y la posibilidad de fracaso es absoluta.
El razonamiento esbozado en los anteriores casos aplica también a la inversión pública. La inversión en una obra pública conlleva esfuerzos extraordinarios que no podrán ser medibles de manera absoluta bajo ningún método de evaluación. Y en momentos donde la economía en general confronta serios problemas amenazando con un colapso inminente, el beneficio y lucro debe maximizarse, de manera que la obra pública cumpla con el objetivo social (satisfacción personal) y con el mayor rendimiento posible, económico y financiero (beneficio/ lucro). Lo que implica que la inversión pública debe partir de un ejercicio de planificación y análisis en donde el lucro se incorpore dentro de la ecuación. Una ecuación que debe partir de una estrategia mayor en donde cada unidad de obra pública mantenga una simbiosis con la otra, de manera tal que respondan a una estrategia general vinculante.

El Portal del Bucanero, através de este análisis de viabilidad financiera, ha sido sometido a un exhaustivo análisis, para medir su capacidad para producir satisfacción a una necesidad dentro de la estrategia de desarrollo turístico municipal y para matemáticamente definir su aportación económica y financiera. Ambos enfoques presentaron un cumplimiento satisfactorio. No obstante, es nuestra opinión que su viabilidad se maximiza si el proyecto es desarrollado por el sector privado. Las razones de una manera u otra fueron expuestas, pero, la razón de mayor peso surge de la ausencia de un modelo de desarrollo turístico fundamentado en un Plan Estratégico de Desarrollo como eje principal de la acción municipal. De igual manera y aun con los cambios iniciados por la presente administración, en la política pública y la reorganización de la estructura administrativa municipal, entendemos que desarrollar la obra como un proyecto público, tendrá el efecto de transferir aspectos de índole burocrática, cultural y de limitaciones presupuestarias. El desarrollo del proyecto, bajo una concesión privada, permite que las iniciativas y cambios auspiciados por la municipalidad se puedan desarrollar y ver su efecto en el largo plazo, mientras se desarrolla el proyecto en el corto plazo y el sector privado adquiere la experiencia y estabiliza la operación de la Posada, sin las limitaciones y presiones de índole gubernamental.

Top of FormBottom of Form El objetivo primario de este estudio de viabilidad fue determinar las condiciones en las cuales la concesión administrativa para la edificación y explotación de una Posada en el área del Malecón de Arroyo, cuyo interés se ha demostrado social y económicamente importante, es lo suficiente atractiva para encontrar inversores interesados en liderar su ejecución.
Se consideraron tres métodos de amplio uso en la evaluación de inversiones de esta naturaleza para efectuar el análisis. Por un lado se ha obtenido el Valor Presente Neto de los ingresos operacionales del proyecto a una tasa de actualización de 3%. Entre otras herramientas de análisis, se obtuvo la Tasa Interna de Retorno y finalmente se estimo el periodo de recuperación de la inversión como el periodo en el que los ingresos operacionales netos acumulados del proyecto pasan a ser positivos. Se llego a las siguientes conclusiones sobre la viabilidad de la Posada:
Respecto a la conveniencia y utilidad pública del proyecto, se concluye que es una oportunidad importante de desarrollo de la ciudad, ya que:
Supone la reactivación económica de la zona en conjunto con las mejoras que propone el Municipio en el entorno.
Da un nuevo impulso a la municipalidad como eje de turismo en la región.
Dota el área del malecón con una nueva imagen, moderna y activa sin dejar atrás la protección del patrimonio histórico cultural.
Consolida urbanísticamente una parte de la ciudad que, actualmente está en deterioro y deprimida creando una nueva centralidad urbana.
Contribuye a la creación de empleos directos, indirectos e inducidos, en un momento en que la economía se encuentra en una prolongada recesión.
Tiene la capacidad de generar ingresos públicos vía impuestos.
Presenta un potencial diferenciador de otros hoteles y posadas através de una oferta paquetizada e integrando el comercio local y aquellas atracciones de carácter histórico cultural del casco urbano e inclusive aquellas atracciones turísticas de la Región.
Por la naturaleza del concepto de Posada estimula el desarrollo de nuevas empresas locales en especial de microempresas familiares y comunitarias.
El desarrollo y operación de la obra por parte de una empresa privada sin vínculos en su tenencia legal al aparato burocrático municipal, permite al Municipio subsanar las deficiencias de su estructura organizacional y financiera brindándole más tiempo en la implementación, monitoreo y evaluación del resultado de los cambios iniciados por la presente administración, posicionando al Municipio como facilitador de la inversión privada.
Los resultados del análisis de viabilidad demuestran que, como inversión privada recuperable en un periodo menor de 20 años y con un una tasa de retorno promedio de 12%, el Municipio puede conceder el uso del terreno por un periodo de 35 a 50 años, siendo recuperable la titularidad del activo al final del periodo.
A efectos de este estudio de viabilidad, se debe concluir que El Portal del Bucanero es compatible con la ordenación urbanística y satisface de igual modo al interés público.







Referencias
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