obligaciones del promotor inmobiliario en la ley de ordenacion de la edificacion

OBLIGACIONES DEL PROMOTOR INMOBILIARIO EN LA LEY DE ORDENACION DE LA EDIFICACION.

En general la LOE establece una regulación de las funciones de cada uno de los agente de la edificación. Sin embargo como expresa ALBA ESPIN llama la atención que el legislador se detuviera en una minuciosa delimitación de cuáles son las obligaciones de cada uno de los agentes de la edificación (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de la ejecución de la obra, entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación, suministradores de productos, y propietarios y usuarios) dentro del proceso de realización del edificio, y sin embargo no estableciera, como regla general, ningún tipo de sanción para el incumplimiento de las mismas. Pese a ello, como veremos en el caso de algunas de las obligaciones de promotor, el incumplimiento tiene consecuencias prácticas.

Las obligaciones del promotor se encuentran contenidas en el artículo 9.2 de la LOE. En este precepto el legislador hace la enumeración de las obligaciones que debe cumplir el promotor: a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él; b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo; c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra; d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19; y e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

Además de las obligaciones contenidas en el artículo 9.2 de la LOE, el promotor tiene otras adicionales. Las que si bien no se han enumerado de forma expresa, también le corresponden. Estas se encuentran reguladas por leyes especiales, como código de consumidores o leyes laborales o de seguridad en el trabajo. Siendo las principales para nuestro estudio las contenidas en la LOE.

Sin embargo, DIAZ BARCO señala que esta serie de obligaciones no siempre concurren en todo promotor, al delimitar el concepto de promotor como una figura con la posibilidad de abarcar diferentes escalas en su intervención en el proceso de edificación (como en los promotores colectivos con reparto de funciones pero con un fin común). En este sentido también se afirma que estas obligaciones no constituyen normas imperativas y tampoco son elementos definitorios del promotor. Acorde con ello, podemos agregar, que no existe en la LOE norma alguna que sancione el incumplimiento de estas obligaciones por parte del promotor.

Las obligaciones no son imperativas, pues las partes pueden pactar que sea otra persona diferente al promotor que realice ciertos actos. Como por ejemplo, que sea el dueño quien gestione las licencias administrativas correspondientes. Tampoco son elementos definitorios del promotor, debido a que su concepto y elementos definitorios se encuentra en el primer párrafo del artículo (9.1 LOE). El promotor no dejara de serlo, por ejemplo, por no ostentar ninguna titularidad sobre el solar que le faculte a construir, como en el caso del gestor de comunidades o de cooperativas de vivienda.

Como hemos precisado, este precepto no contiene todas las obligaciones que le impone la ley al promotor. No se toma en cuenta por ejemplo, las obligaciones de cumplimiento para la salud y seguridad en la construcción. Para algunos autores, esto es correcto, pues la Ley de Edificación no es el lugar oportuno para incluir las obligaciones del promotor en relación a la seguridad y salud, lo que debe ser objeto de una legislación específica.

Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte a construir en el.

Este precepto, es similar al contenido en el artículo 3.4 de la Ley 24/1991, de 29 de noviembre de la Vivienda de Cataluña. El cual establecía que para iniciar la promoción de viviendas es preciso "tener suficientes derechos sobre el suelo que faculten para construir en él". Siendo esta una norma anterior a la promulgación de la LOE.

Para un sector de la doctrina, la formulación de la norma (art. 9.1 LOE) es incorrecta, pues lo que es relevante, no es que el promotor tenga una titularidad sobre el solar, sino que tenga la facultad suficiente que lo faculte a realizar la edificación sobre el terreno, con lo cual basaría con disponer de un apoderamiento otorgado por el dueño del solar que le faculte para construir sobre el predio.

Creemos al igual que este sector de la doctrina, que la norma debe de interpretarse en el sentido de que el promotor cuente con una facultad, pero que tal facultad puede derivar de un apoderamiento o de una autorización, no necesariamente de una titularidad de un derecho sobre el solar.

Si tenemos en cuenta que los derechos reales que se pueden tener sobre el inmueble, son el uso, usufructo, superficie y propiedad, etc., y la norma se interpretara en el sentido de que el promotor tiene que tener la titularidad de un derecho real sobre el terreno. No solo se complicaría el tráfico inmobiliario con los actos y gestiones necesarios para otorgar y posteriormente retirar tal titularidad, sino que al conferir un derecho de esta clase, se podría poner en peligro a los titulares o adquirientes de solar, ante una la actuación irregular del promotor.

Facilitar la documentación e información necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

Para llevar a cabo el proceso constructivo uno de los primeros pasos es la confección del proyecto. Este es definido en la LOE como el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras de edificación que se encuentran bajo el ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación. Para realizar esta tarea el promotor suscribe un contrato con el proyectista. El contrato que media entre el promotor y el proyectista es, conforme el artículo 1544, un contrato de arrendamiento de obra, en el que el segundo se obliga a redactar el proyecto y el primero se obliga a pagar el precio convenido.

A fin de cumplir esta tarea, el proyectista necesita la colaboración por parte del promotor, en cuanto a la información necesaria para poder confeccionar el proyecto. Este deber jurídico de colaboración tiene su apoyo legal en el articulo 1258 C.C, el cual dispone que "en cuanto los contratos obligan no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley".

De la lectura de ambos preceptos (9.2.b LOE y 1258 C.C.) se puede afirmas la existencia de un deber de colaboración por parte del promotor. En virtud a este deber existe la obligación de suministrar no solo la documentación e información, sino también el acceso al terreno y la posesión pacífica.

Entre las informaciones y documentos que debe facilitar el promotor podemos citar el informe técnico, la existencia de gravámenes, instalaciones urbanas, características, destino de la edificación, así como también, la existencia o inexistencia de servidumbres u otras limitaciones del dominio que afecten al mismo en orden a la configuración y volumen edificable.

DIAZ BARCO nos pone de manifiesto, que la ley no dice nada sobre el incumplimiento por parte del promotor de esta obligación, continua afirmando que en todo caso, cualquier vicio o defecto que pueda derivarse de esta falta de información hará que el promotor asuma una cuota mayor de responsabilidad si se acredita que el defecto tiene su origen en la misma; no obstante, señala el deber del proyectista de analizar in situ sobre el terreno, el tipo de suelo y en su caso realizar el estudio geotécnico, pues afirma que de los vicios del suelo suele responder tradicionalmente el autor del proyecto. Podemos agregar desde el punto de vista civil, que una vez suscrito el contrato para la realización del proyecto y no brindada la información y facilidades necesarias por parte del promotor, es decir existiendo un incumplimiento de sus obligaciones por parte del promotor, el proyectista podrá solicitar la resolución del contrato y de ser pasible, la indemnización correspondiente.

La disposición en comentario contiene también la obligación por parte del promotor de autorizar al director de obra las modificaciones del proyecto. En la realidad, al llevar a cabo una obra se pueden presentar situaciones en las cuales es necesario hacer ajustes o modificaciones al proyecto inicial. En tal caso, es necesario que tales modificaciones sean autorizadas por el promotor. Autorización que se puede llevar a cabo de forma expresa o tacita. Expresa mediante una autorización efectuada por el promotor de forma escrita o verbal; o tacita, como por ejemplo, en el supuesto de que el cambio realizado incremente el costo de la obra y el promotor page el incremento sin oponer queja o reclamo ni pedir explicaciones.

Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

Conforme los señalado en el artículo 5 de la LOE, la construcción de edificios, la realización de obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisara las respectivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes. Este requisito previo es necesario para el inicio de las labores constructivas. Tales autorizaciones se deben tramitar y obtener ante las autoridades administrativas correspondientes. En concreto, se trata de un acto administrativo dirigido a controlar, con carácter previo, si las actividades que se pretenden desarrollar sobre el terreno son conformes con el ordenamiento jurídico, y cuya obtención, legitima el uso pretendido por parte del solicitante.

Si bien conforme la LOE, es obligación del promotor la obtención de las licencias, no necesariamente puede recaer en él. Como en los supuestos de disociación de la condición de propietario del solar y la condición de promotor. En este caso, la obtención de las licencias y autorizaciones requeridas para el desarrollo de la actividad puede ser gestionada por uno u otro sujeto.

Por otro lado, esta obligación puede ser exigible en una doble relación contractual. En el primer supuesto el promotor puede haberse obligado contractualmente con el dueño del suelo a gestionar el todas las autorizaciones necesarias; y en el segundo caso, ante el supuesto de que el promotor sea comitente, existe el deber de cooperación, en el cual se incluye la obtención de las licencias necesarias para que los participes del proyecto puedan realizar sus funciones.

Otra de las obligaciones por parte del promotor, es la suscripción del acta de recepción de obra. Este acto es de fundamental importancia, pues a partir de él comienzan a regir los plazos de garantía. La recepción de obra se encuentra señalada en el artículo 6 de la LOE. Trataremos este tema con mayor amplitud al analizar el comienzo del plazo de garantía establecido por la LOE.

Suscribir los seguros previstos en el artículo 19 de la LOE.

El artículo 17 de la LOE impone al promotor el deber de garantizar los daños materiales sobre el edificio por defectos o vicios de la construcción. Con la introducción de la suscripción del seguro se puede decir que el legislador intenta conseguir una mayor calidad y seguridad de la construcción pues la intervención de las aseguradoras será una importante forma de control de la calidad de los materiales y de la obra. De modo que un previsible encarecimiento, al menos en un primer momento, de la construcción, debido al pago de las primas de seguro, se transformará en una mayor seguridad y calidad en las construcciones a largo plazo.

Estas garantías se dividen en tres: anual, para los defectos que afecten la terminación o acabado; trienal para los defectos que afecten la habitabilidad; y decenal para los defectos de carácter estructural, resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Las cuales desarrollaremos más ampliamente al analizar los daños cubiertos por la responsabilidad del promotor.

Estas garantías son de carácter público, por lo que son debidamente tutelas por la LOE, que en su artículo 19 establece la contratación de tres tipos de seguros que cubran cada una de las garantías contenidas en el artículo 17 de la LOE. Los seguros por los que se puede optar en cada uno de los casos, son: el seguro por daños materiales o seguro de caución. Sin embargo esta obligación de suscribir las garantías no es exigible a todos los promotores, pues no se encuentran obligados a suscribirlas las administraciones públicas o entidades sujetas a legislación de contratos con las administraciones públicas (art. 1.3).

Podemos encontrar una definición del seguro de daños en el artículo 1 de la Ley 50/1980 del 8 de octubre, de contrato de seguro, como "aquel por el que el asegurador se obliga mediante el cobro de una prima y para el caso de que se produzca el evento cuyo riesgo es objeto de cobertura a indemnizar, dentro de los limites pactados, el daño producido (…)". Por su parte el seguro de caución se encuentra definido en el artículo 68 de la misma ley "por el seguro de caución el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento o penalidad los daños patrimoniales sufridos dentro de los límites establecidos en la Ley o en el contrato".

En el primer caso, no se trata de un seguro de responsabilidad civil, sino uno de daños en sentido estricto, que opera con la producción del siniestro, solo depende de la materialidad del defecto o vicio, no de que sea imputable al tomador (promotor o constructor), por lo que el asegurador indemnizará sin la necesidad de que el asegurado acredite que el daño es imputable al tomador. En el caso de seguro de caución, el riesgo asegurado es un incumplimiento del tomador, que produzca daños, este incumplimiento debe ser determinado en el proceso en que se demanda la indemnización, y, en cualquier caso el asegurador no responde de por las conductas imputables a otros agentes que no hayan concertado el seguro, estas condiciones más exigentes quedan compensadas con la amplia protección del asegurado que resulta de los términos del artículo 19.3.

En cuanto al riesgo cubierto, lo que se asegura son los daños materiales sobre el edificio por los vicios o defectos de ejecución (cfr. Art 19.1), no se cubrirán salvo pacto en contrario, los daños corporales u otros perjuicios materiales económicos distintos de los que garantiza la Ley; los debidos a caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o del propio perjudicado por el daño, los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reserva en el acta de recepción en tanto no hayan sido subsanadas y éstas queden reflejadas en una nueva acta; y las demás excepciones contenidas en el artículo 19.9 de la LOE.

d.1) Seguros que está obligado a contratar el promotor.

En cuanto a la cuales son los seguros a que está obligado de contratar el promotor. En principio conforme lo dispuesto por la disposición adicional segunda de la LOE solo es obligatoria la suscripción de seguro contenido en el artículo 19.1.c. (el llamado seguro decenal) y solo para edificios cuyo destino sea el de vivienda. Esta obligatoriedad se consolida con lo dispuesto en el artículo 20.1 de la LOE. Por el cual, para llevar a cabo la inscripción de la obra nueva en el Registro de Propiedad, es necesario acreditar la constitución de la garantía. Caso contrario no se podrá realizar tal inscripción.

Como hemos precisado anteriormente, la contratación de este seguro era obligatoria tanto para el promotor común como para el autopromotor. Lo cual fue modificado por el artículo 105 de la Ley 52/2002 de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social o ley de acompañamiento, que modificó la disposición adicional segunda de la LOE exonerándolo de la contratación del seguro obligatorio, en el caso de que el uso del edificio sea destinado a vivienda.

La contratación de este seguro, es exigido para la inscripción de la obra nueva en el Registro de Propiedad (art. 20.1 LOE). En este caso, para acreditar la contratación del referido seguro, deberá hacerse referencia en la escritura el número de póliza del mismo. Cabe precisar, que conforme el art. 20.1 el testimonio de la formalización del seguro alberga dos posibilidades: que el testimonio se efectúe en el momento de la escritura pública de obra nueva declara en construcción (cfr. arts.45 y 46 RD 1093/1997), o que el testimonio se efectúe en el momento del acta notarial finalizada la construcción (art. 47 RD 1093/1997).

La LOE dispone también, que se trata de un seguro de prima única, la cual deberá estar pagada en el momento de recepción de la obra (cfr. Art. 19.2.b de la LOE). Existiendo la opción de pactarse el pago fraccionado de la prima, en periodos siguientes a la recepción. Precisando que en ningún caso el incumplimiento de pago de las cuotas siguientes, dará derecho al asegurador de resolver el contrato, ni quedara extinguido, ni la cobertura suspendida, ni este liberado de su obligación en caso de que el asegurado hacer efectiva la garantía.

Conforme la disposición adicional segunda, de forma general la contratación de este seguro es obligatoria para edificios cuyo destino principal sea vivienda. Exceptuándose como hemos dicho el caso del autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio (contrario sensu si es obligatorio en caso de no ser vivienda unifamiliar para uso propio). Es decir la obligatoriedad viene dada en ambos casos por la finalidad del uso del edificio.

Es importante entonces, tener claro en qué supuestos nos encontraos ante un edificio cuyo destino principal sea vivienda, pues al conocer ello, sabremos cuando es obligatoria la contratación del seguro a efectos de inscripción registral. Para tal efecto podemos señalar la Resolución-Circular de 3 de Diciembre de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación que deba darse a las modificaciones introducidas en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, por el artículo 105 de la Ley 53/2002 de 30 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, que nos da los criterios necesarios para conocer cuando el destino principal del edificio es vivienda.

"En cualquier caso, el problema que ha planteado mayores divergencias interpretativas ha sido el relativo a la extensión que deba darse a la expresión "edificios cuyo destino principal sea la vivienda" que utiliza la Disposición Adicional Segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, cuestión ya abordada por la Resolución de 24 de Mayo de 2001, y cuyos criterios básicos son: a) En los edificios de viviendas de alquiler; es exigible el seguro decenal en todo caso, al tratarse de edificios destinados a vivienda. b.) En las residencias de estudiantes, de la tercera edad, y otras de carácter residencial, supuesto que plantea mayor dificultad; se entiende que aun cuando tienen una vocación de permanencia de las personas en dichas residencias, a diferencia de otras que puedan tener un carácter más transitorio (como por ejemplo, residencias sanitarias o alojamientos hoteleros), lo cierto es que no tienen el carácter de vivienda, a pesar de estar destinadas a un "uso residenciar' (cfr. art. 2 de la Ley), por lo que no puede exigirse dicho seguro; siguiendo así el criterio mantenido por este Centro Directivo en Resolución de 8 de Febrero de 2003 en relación a una residencia geriátrica, donde ya se puso de manifiesto la dificultad de distinguir los conceptos de vivienda y residencia que plantea en este punto la ley c.) En los edificios en régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles; es exigible el seguro, porque aunque en ellos no puede constituirse un domicilio habitual, sí tienen la consideración de vivienda, ya sea ésta la segunda o la tercera, y vaya a ser ocupada por una o varias familias. Además, si bien no puede emplearse el término propiedad, el aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles se configura como un auténtico derecho real que debe hacerse constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (cfr. Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias). d.) En cuanto a edificios mixtos (oficinas-viviendas); si el destino principal del edificio es el de vivienda no cabe duda de la obligatoriedad del seguro, incluso en aquellos supuestos en que el número de oficinas (a las que pueden equipararse las plazas de garaje, trasteros y locales comerciales) sea superior al de viviendas".

En el caso del autopromotor la resolución antes transcrita también se pronuncia. Para que se dé la exoneración, debe haber la concurrencia de dos requisitos: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de un autopromotor individual y, además, de una única vivienda unifamiliar para uso propio, requisitos distintos y no alternativos que deben concurrir acumulativamente para que la excepción de contratación del seguro sea procedente.

Otros de los seguros, es el que cubre la garantía llamada trienal, por los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten la habitabilidad. Pese a que la disposición final segunda no lo hace exigible, el artículo 19.7 de la LOE expresa que "El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria implicara, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las garantías", con ello se impone de cierta forma una consecuencia al incumplimiento de la contratación de este seguro.

Para GONZALES CARRASCO esta norma carece de efecto práctico. Pues el promotor ya responde, en todo caso, frente al adquirente, al menos con una responsabilidad provisional, que después podrá repercutir (art. 18 LOE) en el agente al que le sea imputable el defecto. Y no puede interpretarse el art. 19.7 como una penalización al promotor que le hiciera responder incluso en la relación interna, aunque el defecto constructivo fuera imputable a los técnicos o a los constructores.

Por nuestra parte podemos señalar que conforme lo dispuesto por el articulo 19.2.a de la LOE en concordancia con el articulo 9.2.d de la LOE, el promotor deberá ser tomador de los seguros decenal y trienal.

Conforme lo expuesto, podemos resumir el sistema de seguros que se deben contratar los agentes de edificación, conforme lo dispuesto por la LOE:

Un primer seguro, suscrito por el constructor, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Señala el art. 19.1.a) que este seguro podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra.

Un segundo por el promotor, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños debidos a vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

Un tercer seguro (exigible expresamente por la disposición adicional segunda), que también debe suscribir el promotor, para garantizar, durante diez años, los daños materiales que tengan su origen en los elementos estructurales del edificio y que comprometan directamente su resistencia mecánica y estabilidad.

Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes.

Conforme este precepto, el promotor tiene la obligación de entregar al adquirente del edificio la documentación de la obra ejecutada. Esta obligación se encuentra en concordancia con el artículo 7 de la LOE que trata precisamente sobre la documentación de obra ejecutada.
El artículo 7 de la LOE en su tercer párrafo expresa que toda la documentación a que hace referencia, constituirá el denominado libro del edificio y deberá ser entregado a los usuarios finales del mismo. Este libro lo compone y materializa el promotor.

El libro del edificio es definido como "el conjunto de documentación gráfica y escrita que constituyen el archivo y registro del historial de incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del mismo y que permite poner a disposición del propietario del edificio o de la comunidad de propietarios, los datos e instrucciones necesarias para su utilización adecuada, para poder llevar a cabo el mantenimiento y las obras de reparación, reforma o rehabilitación posteriores y para acreditar el cumplimiento de las obligaciones de los usuarios a fin de facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades o la concesión de ayudas públicas. (…) tiene por objeto recopilar la documentación técnica. jurídica y administrativa correspondiente a la obra ejecutada y a su período de explotación y su fin es fomentar la conservación del buen estado de las edificaciones con sus instalaciones complementarias, estableciendo los mecanismos necesarios para un uso y mantenimiento adecuados durante el período de vida útil de los mismos".

En cuanto al contenido del libro, podemos señalar como documentación principal: el proyecto de edificación actualizado; acta de recepción de la obra; relación de los agentes intervinientes en el proceso con direcciones y teléfonos; las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio; autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda; datos jurídicos del edificio, inscripción, cargas; la suscripción de garantías de la vivienda, con especificación del garante y su titular; control de recepción en la obra de productos, equipos y sistemas que se incorporen en la obra; acta de recepción de obra; etc. En cada caso, si bien la LOE señala en su artículo 7 la documentación básica de la obra ejecutada, el contenido del libro dependerá de la normativa autonómica correspondiente.

En cuanto a la exigencia del libro del edificio, no solo existe la obligación del promotor de entregarla a los usuarios finales. También existe una exigencia de presentación de carácter notarial-registral. Debido a que el libro deberá ser presentado ante el notario para proceder a la escrituración de la obra nueva y la posterior inscripción en el registro. Esto se encuentra recogido en la Resolución-Circular DGRN de 26-7-2007, en la que se señala:

"No se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. (…) el promotor deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor. Dicho depósito deberá ser objeto de la correspondiente acta de depósito (artículo 216 y ss. del Reglamento Notarial".

Sin embargo, este requisito no es exigible en los supuestos de autopromotor de vivienda para uso propio ya que la norma "no pretende tutelar el interés del promotor sino el de los ulteriores usuarios de la edificación".

Otra de las obligaciones del promotor, es la de brindar la información y tener la documentación correspondiente, conforme lo dispuesto por el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, artículos 4 y S.S.

Por último, también debe agregarse la obligación por parte del promotor, de garantizar las cantidades entregadas por venta de viviendas (disposición adicional primera); sin olvidar las obligaciones del promotor relativas a la prevención de riesgos laborales en las obras de edificación antes del comienzo de los trabajos, para las obras que necesitan estudio de seguridad y salud.





ESPIN ALBA, I. Óp. Cit. Pág. 64.
DIAZ BARCO, FERNANDO. Óp. Cit. Pág. 203.
Cfr. CODERO LOBATO, E. Óp. Cit. Pág. 204.
Ibídem.
En este sentido, FELIÚ REY, MANUEL. Óp. Cit. Pág. 202, cita también en este sentido a SANCHEZ-CIA, (Ley de edificación, 2000, Pág. 54).
En este sentido, PONS GONZALES, M., DEL ARCO TORRES, M. Óp. Cit. Pág. 119; DIAS BARCO, F. óp. Cit. Pág. 205; y CORDERO LOBATO, E. Óp. Cit, Pág. 205; TOROLLO GONZALES F. Óp. Cit. Pág. 91.
DEL ARCO TORRES, M. Óp. Cit. Pág. 119. "Los titulares a que se refiere la Ley son, como dice Jiménez Clar, aquellas de naturaleza real que recaen directamente sobre la edificación, bien de forma directa mediante el uso, disfrute o disposición de forma indirecta a través de un derecho real de garantía".
Cfr. Artículos 4 y 2 de la LOE.
PAREJO ALFONSO, LUCIANO. Comentario al artículo 4 de la LOE, en Comentarios a la Ley de Ordenación de la edificación, Dir. Luciano Parejo Alfonzo, Ed. Tecnos, 2001, Pág 109.
PONS GONZALES, DEL ARCO TORRES óp. Cit. Pág. 120.
CORDERO LOBATO E. Óp. Cit. Pág. 206.
FELIU REY, M. óp. Cit. Pág. 203.
PONS GONZALES, DEL ARCO TORRES óp. Cit. Pág. 120.
DIAZ BARCO .Óp. Cit. Pág. 204.
CORDERO LOBATO E. Óp. Cit. Pág. 206, expresa que puede realizarse una autorización tacita "derivada de actos concluyentes esto es, la modificación realizada a la vista, ciencia y paciencia del comitente, sin su oposición; el pago de un precio superior al convenido en el presupuesto originario sin reserva alguna, recibir la obra sin manifestar reparos sobre el incremento, etc."
FONSECA FERRANDIS, F. comentario al artículo 5 de la LOE, en Comentarios a la Ley de Ordenación de la edificación, Dir. Luciano Parejo Alfonzo, Ed. Tecnos, 2001.
FELUI REY M. Óp. Cit. Pág. 204.
CORDERO LOBATO, E. Óp. Cit. Pág. 206.
Artículo 6. Recepción de la obra.
1. La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes.
2. La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor, y en la misma se hará constar:
a) Las partes que intervienen.
b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.
c) El coste final de la ejecución material de la obra.
d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.
e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.
3. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales.
En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.
4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.
5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.
ALBAN ESPIN, I. Óp. Cit. Pág. 78.
CABANILLAS SANCHEZ, A. Óp. Cit. Expresa que: "La garantía anual de perfecta terminación y las garantías trienal y decenal son de orden público, de igual manera que lo son en el Derecho francés, en atención al texto del artículo 1792-5 del Código Civil, la garantía de perfecta terminación, la garantía bienal y la garantía decenal […] Este criterio armoniza con los antecedentes de la responsabilidad decenal del artículo 1591 del Código Civil por vicios de construcción, que se fundamenta en razones de orden público (la seguridad de los edificios) e interés social."
Para GONZALES TAUSZ, R. Óp. Cit. Pág. 2718, la única razón seria la indudable insolvencia económica que frente al adquirente ofrecen las administraciones, precisando además que desde antaño la legislación administrativa viene liberando de esta obligación al promotor público.
CORDERO LOBATO, E. Óp. Cit. Pág. 373.
Ibídem.
En el artículo, Como identificar a los agentes intervinientes en la edificación de su vivienda para interponer una reclamación por defectos constructivos contra ellos, [Articulo en pagina web], pagina web Forovivienda.com, disponible en http://forovivienda.com/vivienda-en-propiedad/garantias-de-la-vivienda/identificacion-de-los-agentes-intervinientes-en-la-edificacion [fecha de consulta 25/03/2014], se indica que así lo aclara la propia Dirección General de los Registros y del Notariado en su instrucción de 11 de septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ante la consulta formulada por la Dirección General de Seguros sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
GONZALES TAUSZ, R. Óp. Cit. Pág. 2722.
Se puede acceder a la resolución completa en el siguiente enlace: [fecha de consulta 26/03/2014].
http://www.google.es/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&cad=rja&uact=8&ved=0CDcQFjAB&url=http%3A%2F%2Fwww.notariosyregistradores.com%2FDISPOSICIONES%2Fresolucion%2520seguro%2520decenal.doc&ei=vh80U8fVM6qX1AXrsoCYDg&usg=AFQjCNH-LacKL01Kk3pCVUijoH3mcGfEkw&bvm=bv.63808443,d.d2k

Para entender mejor los supuestos de exoneración podemos mencionar dos casos: En el primero (Resolución general de los Registros y el Notariado de fecha 17 de marzo del 2007, BOE 21 de abril del 2007) se solicita la inscripción de una edificación constituida por tres viviendas destinadas a uso del autopromotor y sus dos hijos, precisando que un piso será para uso de los padres y los otros dos para sus hijos, constituyendo todo el inmueble una única unidad registral, no existiendo voluntad de enajenación futura. En este caso la Dirección general de los Registros y el Notariado estima el recurso interpuesto e inscribe la obra. Accedimos a esta resolución mediante comentario realizado por LARRONDO, JAVIER, La no exigibilidad del seguro decenal en la construcción de edificio de tres viviendas destinadas al uso propio del autopromotor y el de sus dos hijos, Revista API Dret Registral, numero 36, 01 de enero del 2007, Pág. 42-44, [articulo en línea], disponible en http://www.apibcn.com/revistas/36/42.pdf [fecha de consulta 26/03/2014].
El segundo (Resolución de 25 de marzo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE 22 de abril del 2011). Se desestima el recurso que pretendía inscribir una edificación constituida por dos unidades diferentes. En la escritura calificada, se describe la obra nueva como conjunto de Edificación compuesto de dos viviendas unifamiliares adosadas y se describen tales viviendas separadamente, como elementos independientes de una división horizontal cuya efectividad se condiciona suspensivamente en la escritura complementaria al transcurso de 10 años desde la recepción de las obras, La Dirección General de los Registros y Notariado, desestima el recurso. Entre otras cosas expresa: "por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (cfr. artículo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios, debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor". Se puede acceder a esta resolución en http://www.boe.es/boe/dias/2011/04/22/pdfs/BOE-A-2011-7234.pdf [fecha de consulta 26/03/2014]
GONZALES CARRASO, M. DEL CAMEN. Óp. Cit. Pág. 22 y ss.
En este mismo sentido, CORDERO LOBATO, E. Óp. Cit. pág. 207.
MINGORANCE GOSÁLVEZ, CARMEN. Los seguros obligatorios en la construcción, [articulo en línea], [fecha de consulta 15/11/2013], disponible en http://www.uma.es/derecho-de-la-edificacion/info/33002/mingorance-seguro/
Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.
PORTO REY, ENRIQUE, Aspectos Técnicos de la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación, 5 ed., editorial Montecorvo SA, 2007, Pág. 154.
Definición contenida en informe técnico COACYLE-INFORME-CAT de fecha 08-10-2007, elaborado por el Centro de asesoramiento técnico del COACYLE (Colegio Oficial de Arquitectos de Castilla y León Este), [Documento en línea], disponible en www.coacyle.com/descargas/cat_coacyle_1191916884.doc [fecha de consulta 26/03/2014].
PORTO REY ENRIQUE. Op. Cit. Pág. 155.
CORDERO LOBATO, E. OP. Cit. Pág. 209.
Informe técnico COACYLE-INFORME-CAT de fecha 08-10-2007. Óp. Cit.
Por ejemplo el artículo 3 del Decreto 2/2014, por el que se regula el libro del edificio de la Comunidad Autónoma de Cantabria, establece los siguientes requisitos:
a) Documentación básica o de identificación del edificio, referida a éste, donde se incluyan:
1.º Índice de los contenidos del propio libro.
2.º Los datos identificativos del edificio.
3.º El acta de recepción del Libro del Edificio.
4.º Los datos sobre el régimen jurídico del edificio.
5.º Copia del título constitutivo de la propiedad por pisos o locales.
6.º Estatutos que habrán de regir el uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.
b) Documentación de la obra ejecutada, donde conste la siguiente documentación:
1.º Copia del proyecto, con la incorporación en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas.
2.º Copia del certificado final de obra.
3.º Copia de la licencia municipal de obras, de la licencia de primera ocupación y de las licencias municipales de actividad para cuyo ejercicio o funcionamiento se requiera.
4.º Copia del documento justificativo de alta en el Catastro.
5.º La copia del acta de recepción de la obra.
6.º Los contratos de seguros y sus justificantes de pago vigentes.
7.º Nombre o razón social de los agentes intervinientes, destacando el promotor, proyectistas, constructor principal, empresas subcontratistas y de instalaciones, suministradores de productos y entidades de control y/o laboratorios de control de calidad.
8.º Documentación de los productos, equipos y sistemas que se incorporen a la obra.
9.º Garantías de fabricantes y relación identificativa de los suministradores.
10.º Certificados y autorizaciones de las instalaciones.
11.º Cualesquiera otras certificaciones o calificaciones específicas del edificio que demande la normativa vigente en cada momento.
c) Documentación relativa al uso y mantenimiento que incluya:
1.º Instrucciones generales de uso y mantenimiento del edificio.
2.º Instrucciones particulares de uso y mantenimiento del edificio.
3.º Plan de mantenimiento del edificio.
4.º Calendario de mantenimiento e inspección de las instalaciones.
5.º Registro de incidencias y reformas, así como de las inspecciones técnicas que se realicen en el edificio.
Resolución disponible en http://www.coal.es/documentos/cat/Resolucion-circular_consulta_art_19_Ley_suelo.pdf [fecha de consulta 28/03/2014]
En la resolución del 13-12-2012 (BOE 25-1-2013), en el segundo párrafo de su fundamento de derecho quinto, se reitera esta exigencia. Resolución disponible en http://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/OBRA-NUEVA-RESOLUCION-DE-13-12-2012-BOE-25-01-2013.aspx [fecha de consulta 28/03/2014].
Este argumento es señalado en la resolución del 02-04-2013 (BOE 23-04-2013), que en el párrafo séptimo de su fundamento de derecho séptimo, señala que "En relación con el libro del edificio respecto de la que este Centro Directivo entendió (Resoluciones de 8 y 9 de enero de 2009) que no podía exigirse, a pesar de la dicción del artículo 20 de la Ley de Suelo, en los supuestos de autopromotor de vivienda para uso propio ya que la norma "no pretende tutelar el interés del promotor sino el de los ulteriores usuarios de la edificación". Resolución disponible en http://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/OBRA-NUEVA-CERTIFICACION-DE-EFICIENCIA-ENERGETICA-RESOLUCION-DE-02-04-2013-BOE-23-04-2013.aspx [fecha de consulta 28/03/2014].
Para mayor detalle GONZALES CARRASCO, CARMEN. La contratación inmobiliaria con consumidores, [articulo en línea], disponible en https://www.uclm.es/centro/cesco/pdf/comentarios/6.pdf [fecha de consulta 12/01/2014].
Pons GONZALES, MANUEL, Óp. Cit. Pág. 121.