Modelo Reconstruye de Vivienda Integrada en Densidad Media. Una Alternativa de Recuperación Urbana

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Modelo Reconstruye de Vivienda Integrada en Densidad Media. Una Alternativa de Recuperación Urbana. Nicolás Rebolledo Bustamante. Diciembre 2011. El siguiente texto está basado en el trabajo desarrollado por ONG Reconstruye y la empresa DID durante los años 2010 y 2011. Los datos utilizados fueron recopilados al inicio del proyecto el año 2010. Equipo: Nicolás Rebolledo, Nicolás Valenzuela, Josefa Castillo, Patricio Pinto, Camila Cociña, Marcelo Perez.

_______________________________________________________________________________ Según datos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo Chileno (Minvu), el sector de la producción de vivienda en Chile representa mas del el 50% del total de m2 construidos anualmente, siendo el principal mercado dentro de la industria de la construcción (Minvu, 2007). Por otra parte, las políticas de vivienda en Chile durante las últimas tres décadas han operado bajo el rol subsidiario del Estado orientado a la entrega de subsidios a la demanda, lo que significa que es el sector privado quien gestiona, construye y comercializa y el Estado co-financia el poder de compra de la demanda. Estos subsidios tienen una focalización en dos grandes grupos: los segmentos vulnerables socialmente y pobres y los sectores de ingresos medios, representando en conjunto alrededor del 70% del mercado nacional de producción de vivienda (Adimark, 2008). Este sector ha sido uno de los más afectados por el terremoto de 2010, sufriendo un explosivo aumento en su demanda. El gobierno ha focalizado gran cantidad de recursos en las regiones afectadas lo que implica que producto del programa de Reconstrucción en Vivienda el sector en dichas regiones crecerá explosivamente más de 6 veces (Observatorio Habitacional Minvu, 2010a). Esta situación, ha exigido el desarrollo de ofertas diversificadas, sin embargo, la política gubernamental ha sido en general una adaptación de los mismos instrumentos de subsidio de programas regulares (MINVU, 2010a), en circunstancias que más del 70% de la demanda descrita anteriormente se concentra en centros urbanos de ciudades intermedias (Minvu, 2010a), donde antes del terremoto casi no existía desarrollo inmobiliario de vivienda subsidiada y por lo tanto tampoco instrumentos de subsidio apropiados.

El caso de Talca y el riesgo de la expulsión Según los datos oficiales, la suma de viviendas con daños severos en el Centro de Talca equivale al 168% de la totalidad de viviendas producidas anualmente en toda la ciudad (1). A modo de comparación, esta cifra representa el 62% de las viviendas urbanas subsidiadas durante el 2009 en toda la región (2), sin embargo, es posible proyectar un déficit sustancialmente mayor por las características de la edificación destruida,

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Estimando en 3.372 las viviendas del catastro municipal presentado por ONG Sur Maule. Eso se comparó con el dato de la oferta de 2.000 viviendas anuales producidas en Talca, según el dato del Estudio de Tendencias de Localización (Minvu y Geociudad Consultores, 2007) 2

5.409 viviendas urbanas subsidiadas durante 2009 en toda la región del Maule (Observatorio Habitacional Minvu, 2010b) http://reconstruye.org http://did.is

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dado que gran parte de ella correspondía a grandes casas de adobe donde vivían varias familias, algunas propietarias y otras arrendatarias o simplemente allegadas. Esta demanda está compuesta por vecinos de estrato socio-económico diverso que ya están organizados y han manifestado públicamente su voluntad de permanecer en sus barrios de origen. Sin embargo es muy posible que la gente no pueda quedarse. ¿Por qué? El desarrollo de ofertas de este mercado depende principalmente de 3 factores: La demanda organizada y su capacidad de pago (subsidios estatales, ahorro propio y créditos hipotecarios privados); la disponibilidad y valor de suelo; y la gestión de los proyectos, realizada por entidades de gestión inmobiliaria social, EGIS, en el caso de la vivienda social, y por inmobiliarias en la oferta de subsidios para la clase media. Para los propietarios existe una solución que es recibir un subsidio para construir en su sitio o comprar e instalar una casa prefabricada, sin embargo, más de la mitad de esta demanda no es propietaria. Como ejemplo sabemos que en un barrio como "Seminario", el 46,8% de las viviendas requeridas corresponden a allegados (3). Al mismo tiempo, según datos del Observatorio Habitacional del Minvu, existían al final de 2009, 16.414 familias no propietarias en la comuna de Talca (4), lo que en una situación post-catástrofe nos hace suponer que un gran porcentaje de esas familias han engrosado la demanda por vivienda o por arrendamiento. La demanda de no propietarios deberá acceder a subsidios para construcción en nuevos terrenos y sabemos que el 100% de los proyectos realizados en los últimos 20 años para los grupos vulnerables se ubica fuera del centro, y lo mismo con prácticamente la totalidad de la oferta previa al terremoto para los grupos medios (Minvu y Geociudad Consultores, 2007). La razón de esto son los altos costos de suelo en el centro que no permitirían ofertar lo exigido por los subsidios con una rentabilidad razonable. Sin embargo, producto del terremoto se liberó tal cantidad de suelo central que su valorización ha estado incierta, por lo que su alto valor pasado podría dar paso a precios más razonables o bien permanecer en la especulación, lo que generaría una alta dificultad para el sector para proveer de ofertas de vivienda subsidiada en los barrios de origen de los afectados y en el centro de Talca en general, generando altos costos a la sociedad en general y al sector en particular como son: 1. Los afectados no tendrán la opción de quedarse en el centro y perderán todas la externalidades positivas de vivir en esos barrios como acceso a servicios, espacios públicos y oportunidades de desarrollo en general. 2. La sub-urbanización de barrios centrales con viviendas de subsidio de 50 m2 (Ivelic, 2010) en terrenos que pueden llegar a ser de 1000 m2 implicará perder población en los centros y desperdiciar la plusvalía de los terrenos significando una pérdida de activos para las familias propietarias implicando una

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Para este cálculo se consideró la información sobre requerimientos de vivienda por manzana previo al terremoto, sobre la base de la información disponible en observatoriourbano.cl (página web de datos georreferenciados del MINVU), sumándola a las viviendas severamente dañadas en el mismo sector sobre la base de Catastro Municipal, versión 4 de abril de 2010. 4

Calculado a partir del dato en Total hogares y hogares no propietarios según sexo y tramos de edad FPS a diciembre de 2009. Dato recuperado el 7 de agosto de 2010 en http://www.observatoriohabitacional.cl/ opensite_20080122171214.aspx http://reconstruye.org http://did.is

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desvalorización el centro, desperdiciando oportunidades de mayor inversión para la industria en el campo de los servicios, trabajo y otras actividades (MINVU y Geociudad Consultores, 2007). 3. Esta sub-urbanización y desvalorización del centro abrirá el espacio para la especulación inmobiliaria que según palabras del Director del Programa de Reconstrucción del MINVU, Pablo Allard, “hará que los habitantes sean expulsados a punta de Lucas” (5) de sus barrios de origen, a partir de la compra indiscriminada de terrenos centrales aprovechando la falta de recursos de sus propietarios y provocando una inmovilización de capital en el sector. 4. Al no poder desarrollar proyectos nuevos en los centros, la nueva oferta se concentrará en las periferias, generando una gran expansión urbana que implicará la perdida de suelo agrícola por un lado, y un costo 17 veces más alto para la ciudad por urbanización y equipamiento de esas zonas para recibir al nuevo residente (6). Muchas veces estos costos de urbanización los deben cubrir las inmobiliarias, dejándolos con muy bajo margen y desincentivando la inversión (Riquelme, 2003). 5. Al permitir que la oferta se concentre casi exclusivamente en la periferia, la inversión del Estado que cofinanciará indirectamente estas ofertas perderá valor ya que producirá viviendas muy difícilmente se valorizarán y no aportarán a crear ciudades sustentables en el tiempo. A casi dos años de ocurrido el terremoto, estos riesgos siguen vigentes, ya que un porcentaje mayoritario de los afectados, aun no accede a una solución habitacional.

La Oportunidad de la Integración Si se considera que los principales daños se encuentran en la zona céntrica de Talca, las estadísticas disponibles (Escuela de Líderes de Ciudad, 2009) arrojan para este sector una composición de 39% de familias de los grupos vulnerables, además de un 52% de familias de grupos medios. Una característica estructural de los grupos medios, es su vulnerabilidad ante trastornos de gasto y/o ingresos (Contreras, 2009), lo que nos permite pensar que muchos hogares de sectores medios se hayan transformado en vulnerables. En el primer mes después del sismo, se tenía antecedentes de pérdida del empleo en gran cantidad de hogares que además habían visto afectada su vivienda (Ramirez, 2010). El terremoto y su destrucción de las zonas centrales de Talca, junto con dejar a mucha gente sin vivienda, sirvió para dejar mucho suelo disponible. Esta situación en un comienzo sirvió para activar una fuerte arremetida por parte de algunos capitales privados para intentar comprar suelo a bajo costo (Ramirez, 2010) aprovechando la oportunidad de que los propietarios quedaron sin nada y su único bien pudo haber sido su suelo. Sin embargo, la fuerte organización social presente en los barrios afectados, inicio una campaña para no vender el suelo, lo que originó una volatilidad en el precio que hasta hoy se mantiene (Soleto, 2010) provocando que en algunas zonas centrales existan en el mismo sector, suelos de un precio de 90 US$/m2 hasta 500 US$/m2. Esta situación provocó que el mercado del suelo en Talca haya estado congelado por mucho tiempo, generando incertidumbre y desincentivando la inversión en nuevos proyectos.

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Entrevista de Fernando Paulsen a Pablo Allard en Radio ADN el 5 de agosto de 2010.

Según Valenzuela 2003, el costo de incorporar un nuevo residente en la ciudad para el caso de santiago va entre US$ 363 si es en el centro de la ciudad, a US$ 6.487 si es en la periferia. http://reconstruye.org http://did.is

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Desde el punto de vista de los propietarios, estos han tenido dos opciones: La primera es acceder a un subsidio que les entregará una vivienda de 50 m2 en un sitio gigante y la segunda es vender. La oportunidad está en que ellos, gracias a la fuerte organización social, han entendido que el suelo que tienen es su único capital y que transformarlo en dinero rápidamente no les soluciona el problema y también entienden que una casa de subsidio no reemplazará el inmueble donde antes subarrendaban o tenían su actividad productiva. Por esto, muchos de ellos han estado disponibles para integrarse a los comités de vivienda que las juntas de vecinos han organizado y han estado dispuestos a permutar su sitio por inmuebles dentro de eventuales proyectos, ya sean estos departamentos para vivir o para arriendo e incluso algún local comercial. En este sentido y a pesar de las dificultades para desarrollar ofertas de vivienda subsidiada en los centros y los riesgos que esto implicaba, visualizamos algunas oportunidades que nos permitieron pensar en una alternativa: • La integración social existente dentro de la demanda y la existencia de un instrumento de subsidio para Proyectos Habitacionales de Integración Social (PIS) que permitirían construir soluciones apropiadas a la realidad social de Talca • La fuerte organización social que estaba permitiendo vincular a propietarios con demanda por vivienda, lo que permitiría disminuir la incertidumbre de los costos de suelo permitiendo dar factibilidad a la realización de proyectos en densidad media permutando suelo por inmuebles. • La voluntad mancomunada intersectorial de trabajar en una solución integral que permitiría dar respuesta a los damnificados y al mismo tiempo recuperar los centros.

Proyectos de Integración Social (PIS) en densidad media Ante la evidencia de la integración social existente previa al terremoto y de la potencial estabilización de los precios de suelo en zonas centrales, pensamos que el desarrollo de un modelo de gestión de vivienda en densidad media para Talca pensado en el marco de los Proyectos Habitacionales de Integración Social (PIS) podía ser una buena alternativa para producir ofertas que permitieran que las familias afectadas pudiesen quedarse donde antes vivían y así mantener su localización central y sus redes sociales. El Minvu, a través de su Circular Nº81 del 25 de septiembre del 2007, manifestaba que uno de los pilares fundamentales de la Nueva Política Habitacional del Gobierno de Bachelet sería la Integración Social. En este sentido, a pesar de existir algunos instrumentos tendientes a promover este aspecto, como por ejemplo el Subsidio Diferenciado a la Localización, se creó un nuevo instrumento para potenciar este aspecto: los Proyectos de Integración Social (PIS). Un PIS, es un conjunto de viviendas en el que se incorporan habitantes de distintos estratos sociales, cuya principal virtud consiste en reconocer la diversidad social inserta en un mismo barrio, de manera que este aspecto sea incorporado en el proyecto habitacional como una premisa fundamental desde su inicio. Los proyectos de Vivienda Integrada son también conocidos con el nombre genérico de Comunidades de Ingresos Diversos (CID). En términos generales se trata de proyectos en el que se mezclan viviendas que apuntan a usuarios de distintos niveles socioeconómicos, mezclando viviendas sociales con viviendas de subsidio, y en algunos casos, con viviendas de venta al mercado. En términos más amplios, este tipo de http://reconstruye.org http://did.is

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proyectos se plantean como una manera de desconcentrar la pobreza urbana, así como un modo de disminuir la segregación en las ciudades. La mezcla, por otra parte, implica también una mezcla de usos, tipologías de viviendas, y tenencia, promoviendo un modelo que en inglés es conocido como Mixed Use, Mixed Income Housing. (7) En términos prácticos, se trata de un proyecto habitacional de construcción simultánea con un máximo de 150 viviendas, que debe incluir un mínimo de 30% de viviendas destinadas a sectores vulnerables, 30% a sectores medios y 40% de libre disposición. Los beneficios de los proyectos de Integración Social para vivienda colectiva de densidad media son: • Permitir a los habitantes de ingresos bajos quedarse en sus barrios accediendo a una mejor localización dentro de la ciudad y a una vivienda de mejor calidad y a los habitantes de ingresos medios acceder a viviendas a un precio más competitivo, así como mantener o promover lazos con familiares o amigos de ingresos diversos, lo que al menos en Talca tiene una especial significancia, debido a la composición socialmente diversa del centro histórico. • Impedir la sub-urbanización de los centros, manteniendo su plusvalía y permitiendo abrir oportunidades de inversión para la industria en otros nichos complementarios. • Impedir la especulación inmobiliaria, incentivando la movilización de capital inmobiliario para activar el sector incentivando su participación en un nicho innovador que genera mayor rentabilidad que las logradas al desarrollar proyectos exclusivamente de vivienda social o a mantener el capital inmovilizado. • Permitir que la ciudad ahorre recursos en todo lo que significa no tener que proveer servicios asociados a las zonas de expansión urbana, ya que al instalarse en zonas consolidadas, los proyectos tienen acceso a toda la red de servicios instalada. • Permitir que la inversión del Estado en el sector a través de subsidios, genere más valor incentivando la producción de mejores viviendas y mejor ciudad.

Experiencia Piloto: Los Maitenes El conjunto Los Maitenes es la primera puesta en práctica del Modelo de vivienda integrada para recuperación de barrios centrales desarrollado por nuestro equipo. Se trata de un conjunto en densidad media, compuesto por dos bloques de 4 pisos cada uno con un total de 38 unidades de 55 m2. Veinte de estas unidades han sido destinadas a damnificados por el terremoto del 27 de febrero, siendo las 18 restantes disponibles para la venta. Las 20 viviendas para damnificados corresponden al Comité de Vivienda San Pelayo del Barrio Seminario, parte del Comité de los Sin Tierra de Talca, quienes ya han escogido sus casas al interior del conjunto. La construcción de este conjunto en el barrio La Florida, colindante al Barrio Seminario, permitirá que este grupo de familias mantengan las redes y beneficios de vivir en un barrio central de su ciudad.

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Según documento "Bases del 1° Concurso de Arquitectura e Integración Social. Comunidades de Ingresos Diversos en Ciudad Parque Bicentenario". http://reconstruye.org http://did.is

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La condición de Proyecto Integrado ha permitido que el proyecto acceda a mejores estándares tanto de localización, de superficie de financiamiento. Con esta formula, hemos podido acceder a un sitio en el centro de la ciudad, a viviendas de 55 m2 y a un subsidio de US$27.000 para las familias damnificadas, que no tendrán que pagar nada por sus viviendas, y de US$11.000 para las viviendas restantes cuyo valor post subsidio será de US$46.000. Mediante un proceso participativo, cada familia pudo elegir la cercanía con sus futuros vecinos, el piso en que querían vivir, la orientación de sus futuras casas y alternativas de terminación. En la repartición de las casas se priorizó la elección de los adultos mayores para que estos se adjudicaran los primeros pisos y luego según el nivel de participación de las familias en el Comité. En este momento el proyecto está iniciando su construcción y se espera que esté terminado durante el 2012.

Desafíos de Escalabilidad Para lograr escalar y replicar este tipo de modelos, se requiere innovar en varios aspectos como son: Disminuir las asimetrías de información a nivel de distintos agentes involucrados en la cadena de valor, fortalecer las capacidades y favorecer la información relativa a la diversificación productiva y desarrollar bienes públicos estratégicos que permitan abordar el problema del repoblamiento de los centros en el largo plazo. A nivel del Estado, los PIS son una política muy reciente, por lo tanto se requiere innovar para producir nuevos estándares, reglamentos y procedimientos. Desde el punto de vista del sector privado, no hay información de los riesgos, costos y beneficios de la operación. Para esto se requiere desarrollar experiencias piloto que permitan obtener información clave para ser distribuida entre los diversos agentes y permitan innovar en estos modelos de negocio. Adicionalmente, hay un costo de transacción demasiado grande para los gestores inmobiliarios, que incluye la necesidad de contar con diseños de viviendas integradas en edificios para zonas centrales. Los costos de estos diseños están fuera de los recursos que el Estado entrega para la operación de las EGIS, por lo que están fuera de las alternativas en el mercado de viviendas sociales. Por último, se requiere caracterizar cualitativamente la demanda y fortalecer las capacidades para poder organizarla y acercar esta información a los desarrolladores de oferta y se requiere acercar y sistematizar la información sobre los suelos disponibles y su valor para disminuir la incertidumbre sobre los precios. Para producir estas innovaciones, el proyecto se plantea como una cooperación público-privada que permita el diseño, implementación y transferencia de un modelo de vivienda colectiva en densidad media para la reconstrucción de barrios centrales de Talca a partir de la utilización, desarrollo y mejoramiento del marco normativo para Proyectos de Integración Social y la articulación eficiente de los diversos sistemas productivos que concurren en el sector de la producción de vivienda subsidiada.

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Referencias • Adimark, (2008). Skopus. Iccom, Centro de Investigación de Mercado y Opinión Pública. • Contreras, D. (2009). “Clase Media: La visión desde la economía” en Cociña, C., Quintana, F. Y Valenzuela, N. (Eds.), Agenda Pública: Arquitectura, Ciudad, Desarrollo. Ediciones Revista Cientodiez. Santiago, 241 p. • Escuela de Líderes de Ciudad (2009). Mapas de brechas de la ciudad de Talca. Recuperado el 2 de julio de 2010, de http://elci.sitiosur.cl/mapadebrechas/index.html. • Escuela de Líderes de Ciudad (2010). Diagnóstico de Daños de la ciudad de Talca.Recuperado el 26 de julio de 2010, de http://www.surmaule.cl/pdf/5_diagnostico_de_danos_de_la_ciudad_de_talca.pdf • Ivelic, P. (2010) Conferencia Plan de Reconstrucción Nacional de Vivienda. Sede Nacional Colegio de Arquitectos de Chile, 14 de julio de 2010. • Minvu (2007). Cuentas Nacionales. División de Desarrollo Urbano y Banco Central. • Minvu (2010a), Presentación Plan de Acción MINVU para la reconstrucción. Recuperado el 20 de marzo de 2010 en http://www.minvu.cl. • Minvu (2010b), Programa de Reconstrucción Nacional de Vivienda. 29 de Marzo de 2010. Recuperado el 8 de agosto de 2010 en http://www.minvu.cl. • Minvu y Geociudad Consultores (2007). Análisis de tendencias de localización. Etapa I. Caso: ciudad de Talca. Informe de avance n° 1. Recuperado el 2 de julio de 2010, de http://www.minvu.cl/ opensite_20070615105257.aspx • Observatorio Habitacional Minvu (2010a) Ejecución de la inversión habitacional por región y programa a junio de 2010. Recuperado el 5 de agosto de 2010 en http://www.observatoriohabitacional.cl/ opensite_20080122171314.aspx} • Observatorio Habitacional Minvu (2010b), Viviendas contratadas y subsidios otorgados 1990-2009. Recuperado el 8 de agosto de 2010 en http://www.observatoriohabitacional.cl/. • Observatorio Urbano Minvu (2010). “Información Georreferenciada Comuna de Talca”. Recuperado el 26 de julio  de 2010, de http://mapas.observatoriourbano.cl/localizacion/map.phtml?config=7101 • Riquelme, L. (2003) Talca clama por la ciudad soñada. En Diario El Centro, edición del 30 de noviembre de 2003. Recuperado el 8 de agosto de 2010 en http://www.diarioelcentro.cl/articulos_sc2.php? fecha=30-11-2003&semana=47-2003 • Ramírez, P. (2010). “Nuevo terremoto en Talca: El desembarco del grupo Hurtado Vicuña y la presión inmobiliaria que amenaza a los damnificados”. CIPER, 27 de Abril. Recuperado de http://ciperchile.cl/ 2010/04/27/nuevo-terremoto-en-talca-el-desembarcodel-grupo-hurtado-vicuna-y-la-presion-inmobiliariaque-amenaza-a-los-damnificados/ • Sotelo, F. (2010) “Inédito stock de suelo en Talca motiva debate sobre el derecho a la ciudad”, en Crónica Curicó. Recuperado el 2 de agosto de 2010 en “http://www.cronicacurico.com/inedito-stock-de-suelo-entalca-motiva-debate-sobre-el-derecho-a-la-ciudad • Valenzuela, Mauricio (2003). “Programa de Repoblamiento Comuna de Santiago: Un programa de gestión urbana”. Revista URBANO, Septiembre, año 6, número 8. Universidad del Bío-Bío. Concepción, Chile pp. 53-61 http://reconstruye.org http://did.is