Marco Falconí Picardo
LA VIVIENDA EN EL PERÚ “Un derecho en desarrollo”
La Vivienda en el Perú – “Un derecho en desarrollo”
Edición julio del 2012 Tiraje: 1000 Ejemplares La vivienda en el Perú “Un derecho en desarrollo” © Marco Falconí Picardo © EDITORIAL ADRUS S.R.L. Av. República de Argentina N° 124 Urb. La Negrita Arequipa - Perú Teléf. 054-227330
[email protected] HECHO EL DEPÓSITO LEGAL EN LA BIBLIOTECA NACIONAL DEL PERÚ N° 2012-08208 / ISBN: 978-612-4049-67-5 Composición y diagramación: EDITORIAL ADRUS S.R.L. Corrección ortográfica: EDITORIAL ADRUS S.R.L. Reservados todos los derechos. Ni la totalidad ni parte de este libio puede reproducirse o transferirse por ningún procedimiento electrónico ni mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación, sin permiso expreso del autor.
Impreso en Perú, 2012
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Marco Falconí Picardo
Índice General Presentación........................................................................................
15
Capítulo I LA VIVIENDA EN EL PERÚ NOCIONES BÁSICAS I. La Vivienda a través del tiempo ........................................................
21
1.1. Arquitectura vernácula y sociedades tribales .......................
21
II. Antecedentes históricos de la propiedad en el Perú.........................
23
2.1. En la etapa pre-inca e inca ..................................................
23
2.2. En la época de la conquista y colonia ..................................
24
2.3. En la época de la república ..................................................
24
III. Vivienda y realidad peruana. Un vistazo al avance de nuestra sociedad 25 IV. Vivienda saludable .........................................................................
43
4.1. Características de las ciudades saludables ........................
44
4.2. Acciones requeridas para desarrollar la estrategia de vivienda saludable .................................................................
46
V. Las políticas de vivienda en América Latina ....................................
47
5.1. Caso Chile .........................................................................
48
5.2. Caso Colombia ....................................................................
49
5.3. Caso Brasil . ........................................................................
51
Capítulo II LA PROPIEDAD Y LA VIVIENDA DISPOSICIONES GENERALES I.
Evolución histórica de los sistemas de transmisión de la propiedad
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La Vivienda en el Perú – “Un derecho en desarrollo” 1.1. El Sistema Alemán de Publicidad ........................................
66
1.2. El Sistema de Torrens .........................................................
67
1.3. El Sistema Francés o de la Transcripción ............................
67
II. La transmisión de la propiedad en el Perú .......................................
68
III. El Derecho de Propiedad ................................................................
72
IV. Función social de la propiedad privada ..........................................
76
V. Características de la propiedad .......................................................
83
VI. El Derecho a la Propiedad: Análisis a la Constitución Política del Perú de 1993 ...............................................
83
VII. El Derecho a la Propiedad y sus límites ........................................
85
7.1. Límites en orden al interés público .......................................
86
7.2. Límites en orden al interés privado ......................................
86
VIII. El Derecho de Propiedad en el sistema de derechos humanos ....
86
8.1. La producción social del hábitat ...........................................
94
8.2. La perspectiva de equidad de género ..................................
94
IX. Formas de adquisición de la propiedad ..........................................
95
9.1. Apropiación de bienes libres ................................................
95
9.2. Accesión ..............................................................................
96
9.3. La compraventa de bien inmueble .......................................
98
9.3.1. Elementos de la compraventa..................................
99
9.3.2. Venta de bienes ajenos ...........................................
99
9.3.3. Obligaciones de las partes ................................................
100
9.4. Prescripción adquisitiva de bien inmueble ...........................
100
9.5. Declaración judicial de la prescripción adquisitiva ................
103
9.6. Interrupción del término prescriptorio ...................................
104
9.7. Prescripción adquisitiva notarial ..........................................
105
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Marco Falconí Picardo
Capítulo III LA PROPIEDAD PREDIAL Y EL DERECHO URBANÍSTICO I. Extensión del derecho de propiedad predial .....................................
109
II. Alcances de la propiedad predial con respecto al sobresuelo. .........
110
III. Alcances de la propiedad predial con respecto al subsuelo ...........
112
IV. Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo ...................................
112
V. Normas técnicas aplicables a la propiedad predial ..........................
113
VI. El Derecho Urbanístico ...................................................................
114
VII. Descripción del fenómeno de la informalidad predial urbana .........
115
VIII. Habilitación urbana .......................................................................
117
IX. Clases de habilitación urbana ........................................................
118
9.1. Las habilitaciones residenciales ...........................................
118
9.1.1. Las habilitaciones residenciales para uso de vivienda
118
9.1.2. Las habilitaciones para uso de vivienda talle ...........
119
9.1.3. Las habilitaciones para uso de vivienda tipo club, temporal o vacacional ...............................................
119
9.2. Las habilitaciones comerciales.............................................
120
9.2.1. La habilitación para uso comercial exclusivo ...........
120
9.2.2. La habilitación comercial y para otro uso (mixto). ....
120
9.3. Habilitaciones para uso industrial.........................................
120
9.4. Habilitaciones para usos especiales ....................................
122
Capítulo IV EL CATASTRO EN EL PERÚ I. Definición del catastro.......................................................................
125
II. Características del catastro .............................................................
126
III. Funciones del catastro ....................................................................
127
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La Vivienda en el Perú – “Un derecho en desarrollo” IV. Entidades encargadas de la Administración General del Catastro .
128
V. El Catastro como soporte financiero ................................................
130
Capítulo V EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN EL PERÚ I. El problema de la vivienda en el Perú ...............................................
135
1.1. La demanda del derecho a la vivienda en el Perú ................
138
1.2. Aspectos generales de la informalidad ................................
143
1.3. Clases de propiedad informal ..............................................
144
1.4. Apuntes sobre los principales problemas urbanos ...............
145
1.4.1. En el área metropolitana de Lima y Callao ..............
145
1.4.2. En las ciudades intermedias ....................................
146
1.4.3. En las ciudades menores .........................................
147
1.4.4. La problemática de la vivienda en los Tugurios de los Centros Urbanos ..................................... 1.5. Propuestas para una vivienda más accesible a todos los peruanos:
148 151
II. Obligación de los Gobiernos de acatar las normas internacionales suscritas: 154 III. La vivienda como necesidad humana ............................................
154
3.6. Modelo y práctica centralista................................................
159
IV. Política habitacional y el derecho a la ciudad y vivienda .... ............
160
Capítulo VI ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS E IMPACTOS DE LOS PROGRAMAS DE VIVIENDA
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Marco Falconí Picardo
I. A manera de introducción ..............................................................
165
II: Problemas generales ....................................................................
166
III. Problemas específicos.................................................................
167
IV. Realidad en los tugurios en los Centros Urbanos ........................
169
V. Sistema Integrado de subsidios para la Vivienda Social...............
171
5.1. Antecedentes ....................................................................
171
5.2. Integración y consolidación de áreas de intervención……
172
5.3. Progresividad: Más apoyo para los que menos tienen……
172
5.4. Ampliar los productos subsidiables… ....................... ……
173
VI. Entidades técnicas. Actores claves en la Vivienda Social ...........
175
6.1. Antecedentes.............................................................................
175
6.2. Perfil de las Entidades Técnicas (ET) ........................................
175
6.3. Capacitación y Asistencia Técnica para ET ...............................
176
6.4. Programa de Gestión Territorial .................................................
177
6.4.1. Lineamientos ........................................................
179
Capítulo VII UN BREVE ESTUDIO AL MANUAL PARA EL DESARROLLO DE CIUDADES SOSTENIBLES I. A manera de introducción ..............................................................
185
II. Génesis y expansión ...................................................................
186
III. Urbanismo y desarrollo desigual. Creciente urbanización y globalización de la economía ...................... ................................ ..
187
IV. Atributos de una ciudad sostenible ………………………………….
188
V. Programa de Ciudades Sostenibles- Primera Etapa (PSC-1E) INDECI/PNUD1998-2008. Una década de continuo desarrollo……….
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191
La Vivienda en el Perú – “Un derecho en desarrollo” VI. Formulación e implementación del PCS-1E ...................................
192
VII. Metodología del PCS-1E ...............................................................
193
VIII. Desastres de origen natural ocurridos en el Perú y sus efectos de microzona ............................................................................................................
199
IX. Herramientas para el plan de Desarrollo Urbano de las Principales Ciudades afectadas por el terremoto de la Región lea del 15 de Agosto de 2007, basadas en sus respectivos mapas de peligro .............................................................
213
X. Programa de Ciudades Sostenibles. Hoja de Ruta de los municipios 2008-2021, Bicentenario de la Independencia del Perú .. ....................
213
XI. Un breve análisis a los Decretos Supremos del año 2012, del Ministerio de Vivienda
218
11.1. D. S. N° 001-2012-VIVIENDA ............................................
218
Crean el Programa de apoyo al hábitat rural 11.2. D. S. N° 002-2012-VIVIENDA ............................................
219
Crean el Programa Nacional de Saneamiento Rural en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento 11.3. D. S. N° 003-2012-VIVIENDA ............................................
223
Crean el programa de generación de suelo urbano 11.4. D. S. N° 004-2012-VIVIENDA ............................................
224
Crean el programa Mejoramiento Integral de Barrios 11.5. D. S. N° 005-2012-VIVIENDA ............................................
225
Crean el programa nuestras ciudades
ANEXO I a) Ley N° 29869.- Ley de Reasentamiento Poblacional para zonas de muy alto riesgo no mitigable ......................................... b) Análisis costo beneficio - Ley de Reasentamiento
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Poblacional para zonas de muy alto riesgo ..........................................
241
c) Dictamen N° 5.- Elaborado por la Comisión de Vivienda y Construcción del Congreso de la República……………………………..
257
d) La vivienda en el Perú en cifras. ......................................................
305
ANEXO II a) Crean el Programa de Apoyo al Hábitat Rural .................................
327
D.S. N° 001-2012-VIVIENDA (06/01/12) b) Crean el Programa Nacional de Saneamiento Rural en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento ..................
335
D.S. N° 002-2012-VIVIENDA (06/01/12) c) Crean el programa de generación de suelo urbano .........................
343
D.S. N° 003-2012-VIVIENDA (06/01/12) d) Crean el programa Mejoramiento Integral de Barrios. .....................
349
D.S. N° 004-2012-VIVIENDA (06/01/12) e) Crean el programa nuestras ciudades ............................................. …
355
D.S. N° 005-2012-VIVIENDA (06/01/2012) Bibliografía………………………………………………………………………
361
Infografía………………………………………………………………………...
363
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La Vivienda en el Perú – “Un derecho en desarrollo” Presentación
Según Josep María Montaner y Zaida Muxi, la vivienda es el espacio privado, un interior construido en que ese realizan principalmente actividades y tareas de la reproducción, que son aquellas que hacen posible el desarrollo natural. Entendiéndose a las tareas de reproducción a aquellas cuestiones individuales y grupales, de nutrición e higiene, de descanso y trabajo, de cuidado y relación abarcando u sinnúmero do actividades que se realizan tanto individualmente como en grupo.
La Política XXI del Acuerdo Nacional está referida al DESARROLLO EN INFRAESTRUCTURA Y VIVIENDA y textualmente dice lo siguiente:
“Nos
comprometemos a desarrollar la infraestructura y la vivienda con el fin de eliminar su déficit, hacer al país más competitivo, permitir su desarrollo sostenible y proporcionar a cada familia las condiciones necesarias para un desarrollo saludable en un entorno adecuado.
El Estado, en sus niveles nacional, regional y local, será el facilitador y regulador de estas actividades y fomentará la transferencia de su diseño, construcción, promoción, mantenimiento u operación, según el caso, al sector privado”
En el Perú tenemos un déficit habitacional de 1 860 692 viviendas y de éste total en el aspecto cuantitativo nos estamos refiriendo a 389 745 viviendas y en el aspecto cualitativo -viviendas que no cuentan con los servicios básicos- a 1470 947 y de éste total tenemos que el déficit en el sector urbano es del orden del 64.0% (1207 610 viviendas) y en el área rural es del orden del 35.1% (653 082 viviendas).
Resulta importante anotar que en el Perú se forman un promedio de 142 327 nuevos hogares cada año y que requieren nueva vivienda.
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Marco Falconí Picardo
Lamentablemente en las últimas décadas el déficit de viviendas se ha incrementado en algunas zonas de nuestro país, esto debido que el Perú es una zona de alto índice de desastres naturales.
La base actual para las políticas de vivienda, se basan en la expansión del sector privado, en la formalización de la propiedad, otorgamiento de bonos por parte del Estado a las familias más pobres, así como el funcionamiento adecuado del sistema hipotecario.
Por otro lado, tenemos que la adquisición de la propiedad inmueble dentro del marco legal, otorga derechos y obligaciones a las partes, con la finalidad de transferir el dominio, disfrute, uso y posesión del mismo. La propiedad es un derecho individual que asegura un mínimo de utilidad a su titular, pero ello no impide reconocer que se trata de una atribución jurídica que se encuentra sujeta a la realización del interés social.
La vivienda forma parte del derecho urbanístico y del catastro, los cuales tienen como punto característico la regulación por zonas y agrupación de las propiedades inmuebles otorgando orden y proporción que debe existir en toda sociedad en vías de desarrollo (y por supuesto en sociedades modernas y avanzadas). Es así que el derecho urbanístico y el catastro sirve como control del Estado a la población, pues se lleva el detalle de cuantas viviendas poseen los habitantes y cuáles son las características de los mismos.
La vivienda constituye el medio básico del hábitat de la sociedad, lamentablemente nuestra realidad nos muestra otra cara, que degenera el proceso de vivienda justa y digna. En la informalidad, las familias adquieren viviendas desde las usurpaciones e invasiones de terrenos y las autoconstrucciones que no respetan la normativa de acceso a la propiedad y edificación.
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La Vivienda en el Perú – “Un derecho en desarrollo” Consideramos que los sectores más pobres buscan satisfacer sus necesidades de vivienda con la informalidad, pero esta genera un problema mayor: los habitantes sufren consecuencias importantes para la salud, la privación en el desarrollo y la marginalidad, que son características constantes en los sectores menos beneficiados nuestro país. Para evitar esta situación se debe reconocer la vivienda es un derecho humano fundamental, por lo tanto, el Estado debe plantear mecanismos que combatan dicha informalidad otorgando soluciones que hagan que las familias más pobres puedan acceder a una vivienda digna.
Es así que el Estado debe solucionar y satisfacer las demandas di la población de menores ingresos. Lamentablemente las reformas al sector vivienda que tuvieron su origen a principios de los noventas, no solucionaron los inconvenientes que existentes en la sociedad, los resultados de dicho planteamiento resultaron siendo perjudiciales, puesto que plantearon procedimientos complejos y muy costosos, los cuales desincentivaban a las familias a iniciar los procesos de formalización de la propiedad.
Para terminar, debemos tener presente que una vivienda inadecuada limita la protección física, intelectual, afectiva y moral de la vida familiar.
“Finalmente queremos agradecer en forma especial al Colectivo Urbano Perú, en la persona de su Coordinadora Luz Estremadoyro Rendón, por habernos proporcionado información en forma desinteresada y que nos ha servido para enriquecer esta obra".
Marco Falconí Picardo1
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Presidente de la Comisión de Vivienda y Construcción del Congreso de la República del Perú
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