La función económica del predio y la necesidad de lograr la convergencia de la realidad física con el Registro

La función económica del predio y la necesidad de lograr la convergencia de la realidad física con el Registro Rosario del Carmen Guerra Macedo1

El auge de los actos inmobiliarios de los últimos años ha puesto en relieve, de manera indubitable, la función social y económica del predio, sea como terreno, como vivienda o edificación comercial e industrial. Para muchas personas, la propiedad del predio es el único capital que cuentan para acceder al crédito o simplemente para revalorar el bien inmueble que constituye su patrimonio. De ahí que es indispensable tener en claro cómo es el predio, dónde se ubica y hasta donde se extiende. Por otro lado, asumiendo las discrepancias que hay entre la realidad física y la publicidad registral, los interesados y el Estado en algunos supuestos, buscarán dar por finalizadas dichas discrepancias mediante procedimientos rectificatorios de área, linderos y medidas perimétricas o mediante procedimientos denominados de saneamiento.

1. La Función económica del predio El predio es fundamental para las actividades económicas del hombre, además está vinculado a otros aspectos de índole ecológico, urbanístico, político e inclusive social. Asimismo, al estar relacionado al derecho de propiedad se convierte en el objeto de un derecho constitucional. Los predios pueden ser delimitados para su mejor explotación en razón de su apariencia, su riqueza territorial, su calificación administrativa, etc. De ahí que algunos predios pueden tener más o menos valor. La legislación civil y registral vigente determinan la coexistencia de dos clases de propiedad: la inscrita y la no inscrita. La protección del Estado de acuerdo a la Constitución es igual para ambos. Pero es la propiedad del predio inscrito la que ha merecido mayor atención de los agentes económicos, financieros y productivos, por considerarla más segura y con mayor certeza en cuanto a la extensión y delimitación. Basta con observar los portales de las entidades financieras para verificar que la propiedad inscrita es un requisito indispensable para acceder al crédito. En nuestro sistema registral, la inscripción de la propiedad del predio es facultativa y no constitutiva, en cambio, resulta una premisa ineludible (con todas sus limitaciones) para el ejercicio de los derechos sobre dichos predios. Es indudable que el valor del predio aumenta con la inscripción pues asegura excluir a los demás de todas las facultades que puedan recaer sobre el bien. El tercero contratante valoriza más la seguridad que brinda el Registro. Esto explica por qué un inmueble que se formaliza e inscribe inmediatamente eleva su valor, pues elimina incertidumbres y riesgo, situación que es valorizada por la sociedad moderna. En cambio, el riesgo que supone la falta de inscripción es castigado por los agentes económicos ya sea no concertando la transferencia o “castigando” el precio. En el fondo, lo que hace la diferencia es que 1

Vocal del Tribunal Registral

quien compra siente que el Registro le garantiza una posibilidad de exclusión más perfecta y por tanto más valiosa.2 Un predio debidamente delimitado e inscrito circula con su verdadero valor de intercambio. El titular puede otorgar el predio en garantía de un crédito, invertir y generar trabajo y riqueza. Una persona que adquiere un suelo trata de construir inmediatamente y si fuese el caso lo explotará a fin de obtener ganancias. Sin embargo, el proceso de inscripción no debe ser oneroso ni complejo, sino todo lo contrario. Como afirma Bullard 3 el sistema debe responder a las percepciones de manera práctica y dar disposiciones que creen no propiedades teóricas, sino propiedades percibidas como reales y verdaderas. Si los derechos sobre el predio no son percibidos como claramente definidos, entonces es más costoso contratar sobre ellos. La incertidumbre es económicamente un costo que se mide en función del riesgo de perder un derecho. Cuando se contrata sobre un bien inscrito y con un derecho bien definido, el riesgo disminuye. Al haber menos costo, por simple aplicación de la ley de oferta y demanda, la cantidad demandada aumenta. Si el “precio de la incertidumbre” es menor, entonces los costos de transacción son menores. En consecuencia hay más contratos, mayor circulación de la riqueza y con ello mayor bienestar. Bullard agrega que registrar una propiedad permite definir el derecho de manera más precisa y completa, pero el propio registro tiene un costo. Este tiene que ser organizado y requiere de una infraestructura y un personal que alguien tiene que pagar. Pero además, acceder a él tiene un costo porque hay que pagarles a abogados, notarios y tramitadores. Y esos son costos de transacción. Sin embargo, estos costos de transacción no pueden ser muy elevados ni el proceso de inscripción demasiado complicado, pues pueden llegar a una informalidad y el Registro no solo no podrá publicitar al predio sino que estando inscrito, no podrá reflejar su realidad. El predio que se publicita en el Registro no puede llevarnos a dudas respecto a su apariencia puesto que un predio mal descrito es tan informal como un predio no inscrito. Los procedimientos entonces no solo deben conllevar a inscribir el predio, sino también a corregir las divergencias entre el Registro y la realidad extra registral. Las declaraciones judiciales, administrativas y notariales deben descansar sobre la base sólida del Registro de Predios. Si bien no tenemos un sistema de carácter constitutivo, nuestro sistema de oponibilidad debe otorgar una singular sustantividad a la propiedad inscrita a fin de que las relaciones inmobiliarias puedan tener plena eficacia legal y cumplir su rol económico en la sociedad.

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Echevarria Arellano, H. (2011). Saneamiento de la Propiedad Privada en el Desarrollo del País. Fuero Registral N° 7, 283-291. 3

Bullard Gonzales, A. (2008). La Propiedad Inconclusa. Recuperado el 22 de Febrero de 2013, de The Latin American and Caribbean Journal of Legal Studies: Vol. 3: No. 1, Article 7.: http://services.bepress.com/lacjls/vol3/iss1/art7/

2. La inexactitud registral en la descripción física del predio La inexactitud registral es todo desacuerdo de la información contenida en el Registro tanto de la realidad física como jurídica. En esta investigación interesa el desacuerdo con la realidad física. Las divergencias entre el Registro y realidad son clasificadas por el Reglamento General de los Registros Público (RGRP) en dos categorías: Los errores registrales (materiales o de concepto) y las inexactitudes distintas a estos. Los errores registrales son los cometidos por el Registrador al extender el asiento de inscripción, ya sea equivocando datos numéricos, de nombres de las calles, nombre del predio o de otras características físicas (errores materiales), o interpretando deficientemente el contenido y alcances del título y/o de los actos inscribibles contenidos en él, de tal forma que el predio descrito en el asiento no refleja la descripción que las partes quisieron otorgarle (errores de concepto). El desacuerdo se establece entre el asiento registral y el título, y su constatación puede efectuarse de la simple confrontación entre ambos elementos. Estos errores se rectifican generalmente sobre la base del mismo título que sirvió para extender el asiento o, en su defecto, mediante nuevo título otorgado por todos los intervinientes. Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de éstos, se reflejan en un desacuerdo entre la partida y la realidad física o jurídica extra registral, es decir, las inscripciones concuerdan con los títulos correspondientes, pero existen hechos o derechos que no se han reflejado en el Registro. Esta discordia debe rectificarse mediante nuevo título, el cual no necesariamente requiere ser otorgado por las partes. En algunos casos, se obtendrá la concordancia mediante el procedimiento administrativo notarial o judicial que permita que el Registro refleje la realidad física con mayor o total fidelidad, siendo necesario el procedimiento como un mecanismo protector de los derechos de terceros. En nuestro sistema registral, la incorporación de un predio al Registro desde su inicio estuvo carente de documentos gráficos. La documentación gráfica fue incorporada como requisito obligatorio de manera paulatina en los actos de incorporación o modificación del predio. Posteriormente se estableció mediante reglamentos, requisitos más rigurosos para la documentación técnica. Sin embargo, aun cuando los títulos inscritos contenían los planos o la representación gráfica del predio elaborados por profesionales especializados, cabe siempre un error humano, el cual puede originarse por una deficiente o errónea apreciación de la realidad o en una plasmación inexacta en el título. En estos casos, la desarmonía se entabla entre el Registro y la realidad, y es imposible que el Registrador advierta dicha inexactitud si no es mediante un nuevo título en el que se recoja o se declare la inexactitud y se plantee la forma de rectificarla. Entonces, el título “rectificatorio” contendrá tanto el reconocimiento de la existencia de la inexactitud distinta al error registral y además el acto o derecho que restablece la concordancia.

3. Rectificación de área y linderos del predio: Existen dos sistemas de identificación del predio: Perimetral y no Perimetral. El Sistema no Perimetral identifica al predio con los datos físicos más resaltantes como el nombre, sector, valle y extensión. En esta clasificación se encuentran también los

predios con delimitación personal. El sistema perimetral utiliza el lenguaje gráfico: mapa o plano, como también el lenguaje alfanumérico. A su vez, este sistema puede ser georreferenciado y no georreferenciado De acuerdo a esta clasificación, sólo es posible rectificar los predios inscritos bajo el sistema perimetral. El sistema perimetral parte de un cálculo matemático en donde los linderos y medidas perimétricas se encuentran previamente definidos, pero puede resultar que las medidas perimétricas no se efectuaron debidamente o que el área total no se haya efectuado de manera correcta. No debemos olvidar que si bien los linderos obedecen a la voluntad de las partes, el área sin embargo, es un dato que debe encontrarse de manera científica a partir de ciertas fórmulas matemáticas. La rectificación de área tiene como finalidad eliminar la inexactitud publicada por el Registro. Quiere decir que la realidad registral del predio discrepa de la realidad física. El área publicitada del predio es mayor o menor o con linderos total o parcialmente diferentes. Para corregir esa inexactitud hay varios procedimientos establecidos normativamente. La trascendencia de estos medios para eliminar la inexactitud registral radica en el hecho de que la partida registral refleja una descripción material del predio distinta a la existente, se trata, por tanto, de hacer concordar lo inscrito con la realidad objetiva del predio existente. En resoluciones del Tribunal Registral como la 182-2005-SUNARP-T, se señaló que “Entonces, no se trata de hacer constar en el Registro la variación o modificación que ha sufrido el predio en la realidad objetiva situación que ha originado la discrepancia con el Registro. Por el contrario, el predio siempre fue el mismo, lo que sucede es que el Registro está publicado una información física equivocada. En ese orden, a través de estos mecanismos de rectificación registral jamás debe admitirse un aumento del área so pretexto de adecuar la realidad de la partida, incorporando área contigua que nunca formó parte el predio”. Esta postura sin embargo, no es seguida en todas las Resoluciones del Tribunal Registral, puesto que en la Resolución N° 992-2013-SUNARP-TR-L se concluyó “No procede denegar la rectificación de área alegando que lo que se solicita no es precisamente una rectificación sino una incorporación al predio de áreas aledañas, debido a que mediante el procedimiento notarial es procedente la rectificación a un área mayor”. Este supuesto podría entenderse como una rectificación si es que se puede acreditar que los predios colindantes no sufren ninguna variación o afectación, lo cual puede darse en inscripciones que no provienen de una habilitación o lotización, es decir, que las inscripciones dentro de un ámbito, se dieron de manera independiente sin relación de un lote con sus colindantes. De ahí que nuestra postura es totalmente contraria al criterio establecido en el CVI Pleno del Tribunal Registral en el que se acordó: RECTIFICACIÓN DE ÁREA EN MÉRITO A ESCRITURA PÚBLICA “Puede rectificarse el área, medidas perimétricas y linderos de un predio urbano mediante escritura pública según el literal a) del art. 13.1 de la Ley Nº 27333, aunque exista superposición con área de predio inscrito, debiendo indicarse en la escritura tanto la nueva

área, medidas perimétricas y linderos del predio rectificado, como del predio que ha resultado afectado con la rectificación. En tal sentido, deberá rectificarse también el área y medidas perimétricas de los predios colindantes materia de la superposición”. Dicho criterio no solo contraviene el derecho al debido proceso, en tanto se pretende cargar con más requisitos al administrado, los cuales no se sustentan en ninguna norma, sino que parte de una situación de hecho irreal de que todos los predios han accedido al registro de manera ordenada luego de una habilitación o lotización, de tal suerte que la variación de un lote implica la variación de los colindantes. 4. Procedimientos rectificatorios Como ya se ha indicado, para corregir las inexactitudes registrales sobre descripción del predio, hay varios procedimientos establecidos normativamente. La jurisprudencia registral también ha señalado otros: a) Rectificación unilateral: i) Por error del cálculo incurrido en el otorgamiento del título inscrito. ii) Por renuncia de área, cuando implica una reducción de área. b) Rectificación Notarial, regulado en el artículo de la Ley 27333: i) Mutuo acuerdo suscrito con los colindantes afectados. ii) Procedimiento no contencioso con citación a los colindantes, art.13.b de la Ley 27333, sólo si se trata de predios ubicados en zonas urbanas o de expansión urbana. c) Rectificación Judicial, prevista en el artículo 504 del Código Procesal Civil.

4.1 Rectificación unilateral i) Rectificación por error de cálculo.- Esta modalidad se tramita directamente ante el Registro y obedece a un criterio aprobado mediante Precedente de Observancia Obligatoria en el Décimo Noveno Pleno del Tribunal Registral: RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO “Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna”. El precedente fue precisado en el CXV sesión del Pleno del Tribunal Registral

PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO No procede la rectificación de área, con la sola presentación de plano visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo. También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. No procede la rectificación por error de cálculo si el área de catastro no puede determinar si los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio han sufrido variación. Esta posición se sustenta en el hecho que el área rectificada del predio, calculada sobre la base de su misma descripción, es decir, los mismos linderos y medidas perimétricas (perímetro) no determina de modo alguno una modificación real del predio, en el sentido de haberse producido un incremento o disminución en su extensión, sino que se trata de adecuar a la realidad, el dato sobre el área extendido erróneamente, por haberse incurrido en un error material en el título presentado para su inscripción, o por tratarse de inscripciones extendidas en virtud de títulos antiguos, cuando no habían sistemas exactos de medición de los predios. Asimismo, a efectos de garantizar que como consecuencia de la rectificación del área no se produzca una modificación del perímetro o un desplazamiento en la ubicación del predio -aspectos de estricta evaluación del área técnica-, la aplicación del citado precedente presupone la emisión de un informe favorable del Área de Catastro. Ello por cuanto en el supuesto regulado, no sólo se requiere que las medidas de los linderos se mantengan inalteradas sino que, con la nueva área del predio, no se produzca superposición con otros predios registrados. Los problemas surgen cuando en el título archivado no existe gráfico alguno del predio por lo que no es posible que el área de catastro emita informe. Sobre el tema, el criterio de la segunda instancia registral es uniforme al considerar que esta imposibilidad del área técnica constituye un obstáculo para la inscripción del error de cálculo rogado. No obstante, existen criterios aislados sobre la posibilidad de rectificar el área aun sin la presencia de información gráfica. ii) Por reducción de área.- En principio, toda rectificación o determinación de linderos debe contar con la participación de todos los colindantes. La razón de ello es que cualquier modificación de linderos puede afectar el límite, el área e incluso la ubicación del predio, sin embargo cuando se acredita que no existe tal afectación, la jurisprudencia ha considerado que puede admitirse las rectificaciones de linderos y área de predios otorgadas en forma unilateral por el titular inscrito.

En reiterada jurisprudencia como las Resoluciones 895-2011SUNARP-TR-L, 1188-2010-SUNARP-TR-L, 606-2011-SUNARP-TRT, la segunda instancia registral ha sostenido que “Procede la rectificación del área de un predio, así como sus medidas perimétricas, con la presentación de escritura pública donde interviene sólo el titular registral, acompañado de los respectivos planos de ubicación y perimétrico, autorizados por la municipalidad; siempre que con dicha rectificación se disminuya el área inscrita y la nueva área se ubique íntegramente dentro de la partida del predio sin afectar a tercero” 4.2 Rectificación Notarial El Artículo 13 de la Ley 27333 ha previsto dos mecanismos de rectificación en sede notarial: Por Mutuo acuerdo y el Procedimiento no contencioso. El primero consiste en la declaración de todos los colindantes en el sentido de consentir la rectificación. En el segundo, la rectificación se produce luego de culminar el proceso no contencioso que reconoce la inexactitud y establece la verdadera realidad física. La finalidad concreta de estos procedimientos es restablecer la exactitud registral y solo encontrará sustento en la medida que no afecte a terceros con su intervención directa o bien notificándolos con la solicitud de rectificación a fin de que puedan oponerse si es que vieran afectados sus derechos. Entonces, el eje fundamental es que no se afecte a terceros. Evidentemente el Área de Catastro deberá informar que ello es así. Debe tenerse presente que el artículo 13 de la Ley 27333 establece que este procedimiento es registrado en la partida. Si el área es superior, la rectificación procederá siempre que exista certificación registral que no se superponga a otro predio registrado. El numeral 5.2 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, aprobada por Resolución Nº 490-2003-SUNARP-SN, que uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial, dispone que el Registrador calificará los títulos referidos -entre otros actos- al saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 32 del RGRP. Agrega que no será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley Nº 27333 y normas complementarias, son de competencia del notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial. De acuerdo a la norma en mención, es evidente ver que el notario no hace una verificación física del predio, estando su decisión final a lo que consta en los planos presentados por el interesado y la certificación por el “Área de Catastro” de no superposición. Estos planos de acuerdo a lo establecido en el artículo 504 del Código Procesal Civil, deben estar visados por la municipalidad distrital. De esta forma tenemos que la responsabilidad respecto a la exactitud del área y la descripción del predio recaen en los funcionarios de la municipalidad distrital. Respecto

a la certificación catastral, como ya lo hemos manifestado, por las características de la base gráfica registral, es poco confiable, y puede ser que durante el mismo procedimiento registral se emitan informes en sentido diferente que la certificación. En la Resolución N° 550-2014SUNARP-TR-L del 20 de marzo de 2014, y citada, se concluyó que entre el certificado y el informe emitido durante el procedimiento, prevalece el informe. Para Gonzales Barrón4 el procedimiento notarial no es eficiente, pues se le da una preponderancia sacro santa a lo que diga la oficina de catastro del Registro, como si los planos que ahí se archivan no pudiesen contener errores o inexactitudes. Al respecto, consideramos que el análisis que efectúa este autor si bien es drástico, tiene mucho de cierto cuando afirma que “es evidente que el procedimiento notarial carece de atractivo y de posibilidades prácticas para llegar a solucionar todo un problema social, como es el referido a la delimitación física de los inmuebles. Agrega el autor que “además, será muy difícil que cualquiera de los colindantes no se oponga a la continuación del trámite, con lo cual únicamente se logra que el interesado dispendie tiempo y recursos”. La jurisprudencia registral ha mostrado diversos criterios en cada caso concreto, según mostramos en el cuadro siguiente:

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Gonzales Barrón, Gunther. (2004). Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Lima: Jurista Editores. Pag. 483

CRITERIOS JURISPRUDENCIALES SOBRE RECTIFICACIÓN NOTARIAL (Periodo 2011-2014) Mutuo Acuerdo - No se requiere que los predios colindantes se encuentren inarticulados Res. 131-2014SUNARP-TR-L

- Deben intervenir todos los propietarios inscritos actuales de los predios colindantes afectados a la fecha de la presentación del título. Res, 082-2013SUNARP-TR-A, 574-2012-SUNARP-TR-T. -En caso que involucren vías públicas es competente la municipalidad provincial, siendo suficiente la visación de planos. Res. 82-2013SUNARP-TR-A del 31/01/2013 y 608-2012SUNARP-TR-T - Deben intervenir los colindantes aunque no sufran una afectación aritmética pero si de ubicación de los linderos Res. 565-2012-SUNARP-TR-T

-Puede rectificarse aun cuando del informe, el informe técnico señale que no es posible determinar la inexistencia de superposiciones Res. 636-2011-SUNARP-TR-L -No procede rectificar cuando genere superposición aun cuando intervengan los afectados. Res. 0822013-SUNARP-TR-A - Procede rectificar aunque genere superposición siempre que se rectifique los predios de los colindantes. Res. 1850-2010-SUNARP-TR-L

Procedimiento No Contencioso - Procede rectificar aun cuando el informe de catastro señale que el predio se encuentra ante una posible afectación de vías públicas, que no proviene de una habilitación urbana. Res. 20352013-SUNARP-TR-L - No existe obstáculo para la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas en sede notarial cuando el predio, antes de su rectificación, ya se superponía con otro inscrito. Res. 703-2012SUNARP-TR-L - La existencia de una previa rectificación de área inscrita no impide la inscripción de la nueva porque con ella se busca concordar la realidad con el Registro. Res. 389-2012-SUNARP-TR—T - No puede requerirse la presentación de planos en la solicitud inscripción definitiva, cuando ya se presentó en la anotación preventiva, salvo que se haya variado la solicitud que fue anotada. Res. 5422011-SUNARP-TR-A - Los procesos o procedimientos rectificatorios no pueden utilizarse para incorporar al predio secciones contiguas que nunca pertenecieron al predio. Res. 447-2011-SUNARP-TR-T - Cuando se solicita la inscripción de la rectificación de área y medidas perimétricas de un predio mediante el procedimiento notarial no contencioso, no le compete al Registrador cuestionar los actos procedimentales realizados por el Notario ni el fondo del asunto. Res. 679-2012-SUNARP-TR-L

En el cuadro que precede, podemos apreciar que el Tribunal Registral ha asumido criterios pro-inscripción, mas no soluciona el problema de fondo que es buscar la convergencia entre ambas realidades para una publicidad eficaz. Por el contrario, ignorar una duplicidad o pasar por alto la indeterminación de los linderos en aras de la inscripción, sin que ello conste en la partida registral puede convertirse en una carga oculta, que en mediano o largo puede generar conflictos sociales y devaluar el valor del predio. 4.3 Procedimiento judicial El procedimiento judicial de rectificación de áreas se encuentra regulado en los arts. 504 y siguientes del Código Procesal Civil. Se tramita como proceso abreviado y está legitimado para iniciarlo cualquier propietario o poseedor. Esto último resulta poco práctico pues se carece de forma alguna en el que un proceso iniciado por el poseedor pueda acceder al Registro, salvo reiteración del Juez, puesto que no existiría adecuación con el antecedente registral. En general, la rectificación vía judicial cubre todos los supuestos, incluso aquellos en los que la rectificación conlleva a un crecimiento en área que implica una superposición a los predios colindantes. La falta de

información gráfica no es un obstáculo para la rectificación del predio por este vía. La demanda se dirige contra los colindantes propuestos en la demanda, debiendo acompañar los planos visados por la autoridad municipal o administrativa tratándose de predios rurales, copia literal o certificación de no estar inmatriculados. Además, el juez ordenará que se publique un extracto de auto admisorio por tres veces con un intervalo de tres días. La sentencia que expide debe ser suficiente para rectificar el área, sin embargo en muchos casos ello no sucede, sobre todo cuando el “Área de Catastro” informa que la rectificación conlleva una superposición con los colindantes. En la Res. 0522000-ORLC/TR, el Tribunal no sólo confirmó la observación, sino que considera que el juez debe disponer el cierre parcial de la partida, olvidándose que ese aspecto no es la pretensión del demandante al iniciar al proceso. En la Resolución 1850-2010-SUNARP-TR-L, el Tribunal Registral se pronunció en el sentido que es procedente la inscripción de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas declarada judicialmente, aun cuando de acuerdo a lo informado por el ‘Área de Catastro haya superposición de áreas con otros predios inscritos. El enunciado en la sumilla resulta diametralmente opuesto al criterio anterior, no obstante de la lectura de la Resolución se puede apreciar, que la superposición a las vías públicas implicaba de igual forma un obstáculo para la inscripción cuando no se ha emplazado a la municipalidad, por lo que se dispuso solicitar mediante oficio una aclaración al juez. Lo planteado por el Tribunal no conlleva a solucionar el problema, ya que si efectivamente no se ha emplazado a la municipalidad, todo el proceso judicial habría sido en vano. Es poco frecuente que se emplace a las municipalidades cuando se afecta las vías públicas. El procedimiento judicial resultaría siendo el más idóneo para solucionar el problema de la discrepancias de área y linderos. Sin embargo, a los problemas propios de todo procedimiento judicial, debe agregarse la ausencia de apoyo técnico para resolver los problemas rectificatorios de áreas y linderos. Por otro lado, puede darse casos en los que después de un largo proceso judicial, el Registro deniegue la inscripción por falta de emplazamiento a algún colindante recientemente inscrito o a las municipalidades cuando se trata de vías públicas. 4.4 Saneamiento Catastral- Registral.El procedimiento de saneamiento catastral se encuentra regulado en el artículo 60 y siguientes del citado Reglamento de la Ley 28294. En el artículo 60 se señala que el saneamiento catastral y registral se aplica en los casos de predios inscritos en el Registro de Predios, ubicado en zonas catastradas y en zonas no catastradas, siempre que existan discrepancias entre la información registral y catastral. Se agrega que el saneamiento catastral y registral se encuentra a cargo de la Sunarp, que podrá contar con el apoyo técnico de las entidades generadoras de catastro, a título oneroso y previa suscripción de convenio. Las acciones de saneamiento deben tener en cuenta la cartografía

base oficial, así como la información literal y/o gráfica que obra en los antecedentes registrales. En el artículo 62 se señala que ante discrepancias entre la información registral y la catastral, el Registrador anotará preventivamente en la partida registral del predio, el área, linderos y medidas perimétricas que se consignan en el plano presentado y notificará a los titulares de los predios colindantes. La notificación se realiza mediante esquela en el predio y ordenará efectuar publicaciones por una vez en el Diario Oficial “El Peruano” y otro de mayor circulación. Los titulares de los predios colindantes podrán formular oposición documentada en un plazo no mayor de 30 días calendarios contados desde la fecha de la última publicación. De no formularse oposición, la anotación preventiva se convertirá en inscripción definitiva, la que será puesta en conocimiento de la Dirección de Catastro de la respectiva Oficina Registral, para los fines correspondientes. En caso de oposición, la Gerencia Registral, hoy Unidad Registral, emitirá resolución pronunciándose sobre la procedencia de la inscripción definitiva. Esta resolución puede ser impugnada y resuelta en segunda y última instancia administrativa por el Tribunal Registral. Contra lo resuelto por el Tribunal Registral, se podrá interponer la correspondiente acción contenciosa administrativa. Por Resolución Nº 075-2013-SUNARP/SN5 se aprobó la Directiva Nº 002-2013-SUNARP/SN, mediante la cual se establecieron los mecanismos que viabilizan la anotación preventiva, liquidación, trámite de oposición y formulación de medios impugnatorios regulados en el procedimiento de saneamiento catastral registral previsto en el artículo 62 del Reglamento de la Ley Nº 28294. Al respecto, debemos considerar que la finalidad del saneamiento catastral y registral es adecuar las reales dimensiones del predio a su correlato en el Registro. Por tal motivo es que la Directiva en mención ha establecido ciertos mecanismos que permiten dar la debida publicidad al procedimiento, como son la anotación preventiva, las notificaciones personales realizadas por su despacho y la publicación en los diarios, así como un plazo para la eventual oposición de todo aquel colindante que pueda verse perjudicado. Las expectativas de lograr la convergencia entre el Registro y la realidad física se desvanecen cuando luego de iniciar este procedimiento muchos interesados no logran anotar ni mucho menos inscribir tal saneamiento. El informe del Área de Catastro sobre inexistencia de base gráfica, la indeterminación de los colindantes o la imprecisión de los linderos precisados en el título son las razones que obstaculizan los propósitos de la convergencia. A ello se aúna la oposición indocumentada de los colindantes o de presuntos colindantes, quienes no en pocas veces presentan oposición sin otra finalidad 5

Publicada en el diario oficial “El Peruano” el 20/4/2007.

que el de obstaculizar el saneamiento de predios que cuentan con construcciones ya consolidadas. Así tenemos que en la Resolución N° 711-2014-SUNARP-TR-L, se concluyó que: “Es improcedente la conversión en inscripción definitiva del área, linderos y medidas perimétricas resultantes del levantamiento catastral si habiendo el colindante, presentado oposición, la oficina de catastro determina que la nueva área y linderos determinados por el ente catastral afectan al predio de este colindante.” No obstante mediante Resolución N° 585-2014-2014-SUNARP-TR-L, se concluyó que: “En aplicacion del articulo 5.3 de la Directiva N° 02-2013-SUNARP/SN procede la anotacion preventiva de procedimiento de saneamiento catastral y registral efectuado al amparo del articulo 62 del Reglamento de la Ley N° 28294, aun cuando haya superposicion del predio objeto de la rogatoria con sus colindantes.” Entonces, en caso de superposición corresponde anotar preventivamente, sin embargo no podrá inscribirse definitivamente si se presentase alguna oposición. Del tema planteado cabría realizar la siguiente pregunta: ¿Puede el propietario del predio que decrece oponerse con la sola alegación de la reducción de su predio? Muchos podrían afirmar que sí, sin embargo, se debería tener en consideración que dicha reducción de área ya preexistía al saneamiento y fue precisamente la causa por la que se optó por iniciar el proceso. Si estamos ante edificaciones consolidadas, ¿Cómo se puede argumentar una afectación si las edificaciones fueron efectuadas sobre la base de un error en la medición? o puede darse el caso de que ambos propietarios siempre estuvieron conscientes de lo inexacto de las construcciones. Sin embargo, en este supuesto tendríamos que suponer que siempre hubo consentimiento del presunto afectado Al respecto, debe tomarse en consideración las soluciones previstas en el artículo 944 del Código Civil para los casos de invasión de un terreno colindante el cual prescribe que, cuando con una edificación ha invadido parcialmente y de buena fe, el suelo de la propiedad vecina sin que el dueño de ésta se haya opuesto, el propietario del edificio adquiere el terreno ocupado, pagando su valor, salvo que destruya lo construido. La norma agrega que si la porción ocupada hiciere insuficiente el resto del terreno para utilizarlo en una construcción normal, puede exigirse al invasor que lo adquiera totalmente. En caso de mala fe, la norma señala que rige lo previsto en el artículo 943 del Código Civil, el cual establece el derecho del propietario del terreno invadido de solicitar la demolición de la construcción más una indemnización. Lo previsto normativamente rige cuando sobre un predio se ha levantado una construcción excediendo sus límites de tal suerte que ha reducido el de su

colindante. Sin embargo, cuando es el propio “afectado” quien ha construido reduciendo el área predial ¿Se puede acaso invocar afectación? Tenemos entonces que si bien es cierto que para evitar mayores costos, el saneamiento catastral a instancia del Registro constituye una alternativa de solución, en tanto la prueba de la inexactitud será siempre la certificación catastral municipal como en los otros procedimientos; sin embargo mientras que esta certificación municipal no tenga prevalencia, la BGR o la falta de esta será siempre un obstáculo. Por otro lado, mientras no se regule los documentos que debe presentar el presunto afectado opositor, o que no se defina quién es el legitimado para oponerse en caso de copropiedad del terreno colindante, el procedimiento de saneamiento, será un procedimiento más de los existentes, carentes de eficacia y de utilidad. 4.5 Rectificaciones masivas Existen mecanismos colectivos de rectificación de áreas y linderos en donde determinadas extensiones de terrenos son objeto de regularización a través de procedimientos colectivos de mediciones físicas. En el Perú, estos procedimientos estuvieron y siguen a cargo de las entidades estatales. Aunque irrogan gastos al presupuesto público y disminuyen los posibles litigios, estos mecanismos no disminuyen significativamente los porcentajes de inexactitudes que soporta el Registro de Predios. Como ya se ha señalado, Cofopri surgió como un organismo rector de la formalización de la propiedad informal, regulado desde su origen por el D. Leg 803, norma que fue reglamentada y modificada en diversas oportunidades, habiéndose expedido el Texto Único Ordenado mediante D.S. 09-99-MTC. El artículo 39 establecía que Cofopri podrá rectificar de oficio el área, perímetro y linderos de los predios comprendidos en los planos aprobados por las entidades estatales que hayan realizado saneamiento físico-legal o habilitaciones urbanas. El mencionado artículo 39 estableció que en los casos en que la rectificación ocasione modificaciones a los títulos de propiedad, Cofopri podía expedir nuevos títulos. Esta facultad fue ratificada por el D.S. 006-2006VIVIENDA, que reglamentó el Título I de la Ley 28687 y que estableció en su artículo 6 que la rectificación o modificación de planos aprobados en el proceso de formalización, para su inscripción en el Registro de Predios, se regirán por el artículo 39 del D.S. N° 009-99-MTC y normas complementarias, aun tratándose de predios inscritos a favor de terceras personas. En la misma línea, el artículo 54 del actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, prevé que tratándose de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas de los predios formalizados se aplica lo dispuesto en el artículo 39 del TUO de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal, aprobado por Decreto Supremo Nº 09-99-MTC. Por otro lado, la Ley Orgánica de Municipalidades, Ley Nº 27972 publicada el 27/5/2003, atribuyó a las municipalidades provinciales el saneamiento físico legal de asentamientos humanos.

En virtud a lo establecido en el artículo 13 del D.S. Nº 013-99-MTC, que aprueba el Reglamento de Formalización de la Propiedad a cargo de Cofopri, las posesiones informales ubicadas en áreas donde Cofopri no haya asumido competencia, las facultades de saneamiento la tienen las municipalidades. En tal sentido, las acciones de formalización las ejecutan Cofopri y la respectiva municipalidad provincial. Sobre el tema de las rectificaciones masivas, el Pleno del Tribunal Registral aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: FACULTADES DE COFOPRI PARA MODIFICAR O RECTIFICAR PLANOS DE TRAZADO Y LOTIZACIÓN. COFOPRI, dentro de los procesos a su cargo, se encuentra facultada para rectificar o modificar los planos de trazado y lotización, aun tratándose de predios inscritos a favor de terceros. Tratándose de las urbanizaciones populares reguladas por el D.S. 03199-MTC, la verificación de la autorización otorgada por los representantes de la urbanización popular, forma parte del procedimiento interno realizado ante COFOPRI, no siendo necesario que conste la misma en la Resolución de la Gerencia de Titulación correspondiente. En cuanto a los predios rurales, el derogado D.Leg 667 había previsto un procedimiento de determinación y de rectificación de área y medidas perimétricas a cargo del Proyecto Especial de Titulación de Tierras (PETT). Luego por D.Leg 1089, se estableció un régimen temporal extraordinario a cargo de Cofopri y mediante D.S 032-2008-VIVIENDA se derogó parcialmente el D. Leg. 667 con lo que PETT fue absorbida por Cofopri. Luego la competencia de formalización de predios rurales fue traslada de Cofopri a los gobiernos regionales en mérito a la Ley 27783. Lo relevante el D. Leg 1089 es el establecimiento de la prevalencia de los planos o información gráfica que emite Cofopri, sobre la información insuficiente en el Registro de Predios. La norma establece que Cofopri debe remitir dicha información al Registro de Predios a efectos de que actualicen los registros o que subsane errores e inexactitudes existentes. El D.S. 032-2008-VIVIENDA, que reglamenta el D.Leg 1089, señala que se entiende que no existe información técnica suficiente, cuando en la partida registral y/o sus antecedentes registrales, no obran datos técnicos que permitan la georreferenciación o determinación del perímetro del predio inscrito o se encuentre inscrito en un sistema distinto al métrico decimal. La norma establece que se procederá a extender el asiento rectificatorio respectivo por el solo mérito del título expedido por el Cofopri en el que se deje constancia expresa que no se afecta propiedades de terceros y que contenga la información catastral prevaleciente. Estas normas sin embargo no son aplicables a Comunidades Campesinas.

El artículo 75 del Reglamento del D.Leg 1089 establece que las discrepancias entre la información catastral y/o literal del Registro de Predios y la que emita el Cofopri, que excedan el margen de tolerancia registral permisible, serán corregidas de acuerdo con el procedimiento de rectificación a cargo de Cofopri. El procedimiento de rectificación previsto en el mencionado Reglamento se efectúa de oficio en los procesos de formalización y comprende una etapa de oposición. Así, los interesados, dentro del plazo de veinte (20) días calendarios siguientes al vencimiento del plazo indicado en el artículo precedente, podrán realizar las siguientes actuaciones ante Cofopri: 1) Solicitar la corrección de la información publicada, siempre que se refiera a algún dato técnico del predio, en cuyo caso acreditadas. 2) Formular oposición, presentando las pruebas técnicas que la sustenten. La oposición se tramitará de acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Impugnaciones. De no mediar oposición, tratándose de predios rurales, Cofopri emitirá el Instrumento de Formalización respectivo para su inscripción en el Registro de Predios, adjuntando planos o certificados de información catastral, según corresponda; tratándose de predios urbanos, emitirá la resolución y planos respectivos, los que darán mérito a la inscripción de la rectificación. Como se observa, la rectificación masiva tiene dos fortalezas que no tienen los procedimientos notariales y judiciales: La prevalencia de los planos catastrales y un manejo útil de las tolerancias catastrales. Al igual que el sistema español, las tolerancias sirven para justificar las rectificaciones de oficio, y cuando las inexactitudes exceden las tolerancias, el procedimiento comprende una etapa de oposición. La debilidad, a nuestro entender se visualiza en la propia actuación de Cofopri, que es progresiva y de oficio. Cofopri, y en su caso los gobiernos regionales no actúan en casos individuales y puede haber meses o años entre un proceso formalización con otro. 4.6 El procedimiento de cierre de partidas por duplicidad La duplicidad de partidas está regulada en el RGRP en el capítulo II del Título V Duplicidad de Partidas. Esta patología registral es consecuencia de la doble o múltiple inmatriculación en favor de diferentes titulares o inscritos a favor de la misma persona. Constituye también un supuesto de inexactitud gráfica registral. La duplicidad puede darse con existencia de partidas con asientos incompatibles y partidas con asientos compatibles. Las causas de la doble inmatriculación se originan principalmente por un defectuoso sistema registral de identificación del predio y en la simplicidad de los medios inmatriculadores, como ya lo hemos destacado.

Clemente Meoro6 resalta la solución que la jurisprudencia española le ha dado a la doble inmatriculación con asientos incompatibles, en el sentido de aplicar las reglas del derecho común y no la hipotecaria. Pero también la jurisprudencia española, al igual que la peruana, ha resaltado la aplicación del principio prior tempore, potior tempor, potier iure. Es decir, en el principio de prioridad, como solución para cerrar la partida menos antigua. En estos casos, parece evidente que la inexactitud del Registro consiste en publicar dos titularidades contradictorias e incompatibles sobre una misma finca. Puesto que el Registro Publica dos titularidades distintas sobre la misma finca, no puede haber sino inexactitud en una de ellas. Sin embargo, en caso de asientos compatibles en cuanto a titularidades, la inexactitud proviene de una descripción errada del predio. Aquí estamos ante inscripciones compatibles. El artículo 59 del RGRP, soluciona el caso de la siguiente manera: “Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones y anotaciones compatibles, la Gerencia correspondiente dispondrá el cierre de la partida menos antigua y el traslado de las inscripciones que no fueron extendidas en la partida de mayor antigüedad”. Entonces, si bien es cierto que la doble o múltiple inmatriculación se soluciona a nivel judicial, también lo es que cuando estamos en supuestos de inscripciones compatibles, el Registro a través de su área administrativa registral dispondrá el cierre de las partidas a fin de restablecer la realidad registral con la extrarregistral. En estos casos, será el Área de Catastro el que determine si se trata del mismo predio. 5. CONCLUSIONES a) El desarrollo inmobiliario está estrechamente vinculado con la identificación y delimitación del predio por ello es necesario que el Estado agote esfuerzos para crear mecanismos necesarios de identificación y publicidad eficaz. b) Para conseguir la convergencia entre la información física y el Registro de Predios, el propietario acude a los procedimientos de rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas que se realizan en sede notarial, judicial e incluso registral. En sede registral se realiza el procedimiento de saneamiento catastral previsto en la Ley 28294. c) Los procedimientos notariales y registrales resultan insuficientes para resolver el problema de las divergencias cuando existen deficiencias en la información gráfica en los antecedentes registrales, según se pudo constatar de la práctica registral.

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Clemente Meoro, M. E. (2007). La Doble Inmatriculación de Fincas en el Registro de La Propiedad. Valencia: Tirant lo Blanch.

d) Las instancias registrales consideran que la falta o deficiencia de información genera duda sobre afectación a terceros por lo que el usuario debe acudir al poder judicial cuando no exista información técnica suficiente. e) La vía judicial resulta larga y tediosa además de que los jueces no cuentan con el apoyo técnico necesario para resolver. Los partes judiciales también pueden ser observados cuando a criterio del Registrador no se ha emplazado a los colindantes inscritos y a la municipalidad distrital cuando se trata de vías pública. f) Por otro lado, en los procedimientos de rectificación masiva desarrollados por el Estado a través de los organismos formalizadores como PETT o Cofopri, no es un obstáculo la falta de información gráfica, puesto que se ha recurrido a la prevalencia de la información catastral. También se ha empleado la tolerancia catastral para establecer la identidad del predio registral con el catastral en caso de discrepancia entre ambas. Ello también determina si procede o no la rectificación de oficio. Sin embargo, estos procesos son efectuados sólo a un sector, por lo que resulta también insuficiente.