Influencia sobre el Valor de Mercado del Suelo. Universidad del Zulia - Venezuela. ( Brenda Margaret Sánchez Mazzarri )

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD DEL ZULIA FACULTAD DE INGENIERIA DIVISION DE POSTGRADO PROGRAMA DE POSTGRADO EN CATASTRO Y AVALUO INMOBILIARIO URBANO

INFLUENCIA SOBRE EL VALOR DE MERCADO DEL SUELO EN EL SECTOR LAS ACACIAS, VALERA ESTADO TRUJILLO.

Trabajo de Grado presentado ante la Ilustre Universidad del Zulia Para optar al Grado Académico de

MAGISTER SCIENTIARUM EN CATASTRO Y AVALUO INMOBILIARIO URBANO MENCION: GESTION AVALUATORIA URBANA

Autor: Arq. Brenda Margaret. Sánchez Mazzarri. Tutora: Arq. Axa Rojas Kovach

Maracaibo, Enero de 2011.

Brenda Margaret, Sánchez Mazzarri, Influencia Sobre el Valor de Mercado del Suelo en el Sector Las Acacias en Valera Estado Trujillo (2011), Trabajo de Grado. Universidad del Zulia. Facultad de Ingeniería, División de Postgrado, Maracaibo, Venezuela. 111 p. Tutor: Axa Rojas.

RESUMEN Esta investigación tiene como finalidad fundamental, la influencia sobre el valor de mercado del suelo en Valera Estado Trujillo, con base a su predominio en el área. Por medio de la elaboración de un modelo econométrico que establezca el comportamiento de esta variable y una estimación justa a los inmuebles urbanos. Por lo que se realizo un estudio tipo documental y de campo, se procedió a las técnicas para la recolección y selección de datos, se utilizo una muestra, se identifico la variable dependiente el valor del suelo y las variables independientes por el contexto urbano. En función del modelo se aplico el SPSS y se obtuvo los análisis de resultados. Entre los resultados tenemos: La influencia del mercado comercial en el valor del suelo urbano indica un punto de referencia en el área, se comprueba un aumento del valor en la medida que el tamaño, la calle y la fecha crecen, por otro lado permite una estimación justa al valor de los inmuebles. Al investigar los desarrollos comerciales no se han ejecutado nuevos mercados y en lo residencial existe un crecimiento multifamiliar. Al recolectar la información del Registro Inmobiliario y oferta se deben tener en cuenta las técnicas para la recolección y la selección de datos. Al investigar los referenciales de segunda mano se determino el valor para la construcción. En el mercado de segunda mano y primario influye el valor del suelo en el inmueble en su valor total. Los nuevos desarrollos residenciales, se investigaron cumpliendo con la ordenanza urbana en uso y densidad de población. La influencia del centro comercial en la estructura de precio marca un punto de referencia en el valor y se define un factor estimado para el valor del suelo en función del uso.

Palabras claves: Valor, suelo, ciudad, urbano, territorio, modelo econométrico, inmobiliario, Mercado, segunda mano, primario. E-mail:[email protected]

Brenda Margaret, Sanchez Mazzarri. Influence on the Market Value of Land el Sector Acacias Valera Trujillo State, (2011), Trabajo de Grado. Universidad del Zulia. Facultad de Ingeniería, División de Postgrado, Maracaibo, Venezuela. 111 p. Tutor: Axa Rojas.

ABSTRACT This research is a fundamental purpose, the influence on the market value of land in Valera, Trujillo state, based on its dominance in the area. Through the development of an econometric model that set the behavior of this variable and a fair estimate to urban property. As a study was made of documentary and field, we proceeded to the techniques for collecting and collating data, used a sample was identified dependent variable land value and the independent variables by the urban context. Depending on the model was applied to the SPSS and analysis of results obtained. The results are: The influence of the commercial market in urban land value indicates a reference point in the area, we find an increase in value to the extent that the use, street and far older, on the other hand allows estimated fair value of the property. When investigating commercial developments have been implemented in new markets and residential growth if multifamily. By collecting real estate registry information and supply must be taken into account collection techniques and data selection. When investigating the second-hand reference value was determined for construction. In the secondary market and primary influences land value in the property at full value. The new residential development, were investigated in compliance with city ordinance in use and population density. The influence of the mall in the pricing structure sets a benchmark in the value and defines a factor estimated land value base don usage.

Keywords: Value, land, city, urban, country, econometric model, real estate. Market, secondhand, primary. E-mail:[email protected]

DEDICATORIA

A DIOS primeramente, por ser mi guía,

a

mis

principales compañeros

padres, soportes,

hermanos a

comprensivos

amigos fieles. Gracias

mis y

AGRADECIMIENTO

Se

desea

hacer

un

agradecimiento

a

las

personalidades

e

instituciones que hicieron posible la realización de esta investigación. A mi Tutora Msc. Nastia Axa Rojas, quien con su experiencia y dedicación contribuyó de manera importante en la consecución de los objetivos planteados. A todos los facilitadores y compañeros participantes del Postgrado, con

quienes

compartí

valiosas

experiencias

académicas

que

serán

inolvidables Al profesor: Yogry Castillo, en quien siempre encontré el apoyo necesario para continuar con la investigación. A los profesores: Gloria Olaya, y Luis Castillo quienes a través de su vasta experiencia de docentes, constituyeron un apoyo indiscutible con la investigación. Gracias

TABLA DE CONTENIDO Página RESUMEN…………………………………………………………………………………… ABSTRACT………………………………………………………………………….……… DEDICATORIA………………………………………………………………………….… RECONOCIMIENTO……………………………………………………………….…… TABLA DE CONTENIDO……………………………………………………………… LISTA DE TABLAS…………………………………………………………………….… LISTA DE FIGURAS……………………………………………………………………. INTRODUCCION…………………………………………………………………………. CAPITULO I EL PROBLEMA……………………………………………………………………………. 1.1 Planteamiento del problema………………………………………. 1.2 Formulación del problema………………………..………………… 1.3 Objetivos de la Investigación……………………………………… 1.3.1 Objetivo General…………………………………………..…………. 1.3.2 Objetivos Específicos………………………..……………………… 1.4 Justificación de la investigación………………………………... 1.5 Delimitación del Estudio……………………………………………… CAPITULO II MARCO TEORICO………………………………………………………………………. 2.1 Antecedentes del estudio……………………………..……………. 2.2 Bases Teóricas…………………………………………………………….. 2.2.1 Método comparativo de datos del mercado………….… 2.2.2 Método comparativo del costo de reproducción de bienhechurías……………………………………...…………………… 2.2.3 Método de integración del valor de reposición………. 2.2.4 Método Residual…………………………………………….………… 2.2.5 Combinación de Métodos…………………………………..……. 2.2.6 Metodología científica………………………………………………. 2.3 Definiciones…………………………………………………………………. 2.4 Bases Legales……………………………………………………………… 2.4.1 Código Civil de Venezuela……………………….………………. CAPITULO III METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN……………………………….….. 3.1 Tipo de Investigación……………………………….………………… 3.2 Muestra………………………………………………………………………… 3.3 Técnicas para la Recolección de Datos……………………… 3.4 Elaboración de ficha …………………………………………………… 3.5 Trabajo de campo…………………………………………………..…… 3.6 Técnica para el análisis……………………….……………………… 3.7 Modelaje…………………………………………………………………….. 3.7.1 Modelo Econométrico. Definición, Objetivos……….… 3.7.2 Escogencia de Variables en la investigación en función de los objetivos…………………………………………… 3.7.3 Hipótesis del Modelo econométrico………….…………….

4 5 6 7 8 10 13 14 16 16 17 18 18 18 19 19 20 22 22 23 26 28 29 30 31 40 45 45 47 47 49 51 52 53 67 68 69 71 76

Página CAPITULO IV ANALISIS DE RESULTADOS………………………………………………………. 4.1. Análisis de los resultados………………………………….……… 4.1.1. Vista de datos – Valor del Suelo…………………………… 4.1.2. Vista de datos – Casa Quinta…………….…………………… 4.1.3. Vista de datos – Apartamentos 2da Mano….…………. 4.1.4. Vista de datos – Apartamentos Mercado Primario… 4.1.5. Discusión de los resultados…………………………………… 4.2. Conclusiones………………………………………………………………. 4.3. Recomendaciones……………………………………………………… REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS……………………………………………… ANEXOS………………………………………………………………………………………

78 78 79 87 94 99 100 104 105 106 108

LISTA DE TABLAS Página 1. Tipo de variables valor del suelo……….…………………………………………. 34 2. Tipo de variables bienhechurías…………..………………………………………. 35 3. Descripción de variables valor suelo…………..………………………………… 36 4. Descripción de variables bienhechurías……………………………………………37 5. Ficha para la recolección de datos………………..……………………………… 52 6. Ordenanza Urbana, en el sector……..……………………………………………. 56 7. Valor Inmueble……………….………………………………………………………………. 57 8. Recolección de datos- valor del suelos…………………………………………… 58 9. Recolección de datos- casa-quintas……………………………………………… 59 10. Recolección de datos- apartamentos segunda mano………………..

61

11. Recolección de datos- mercado primario…………………….…………….

64

12. Escogencia de variables en función de los objetivos…….………….. 71 13. Nivel de medición…………………………………………………………………………. 74 14. Características modelo valor del suelo………………………………………… 78 15. Características modelo casa- quinta……………………………………………. 78 16. Características modelo apartamentos…………………………………………. 78

Página

17. Vista de datos valor del suelo……………….…………………………………….. 79 18. Estadísticos descriptivos – valor del suelo……….……………………….. 80 19. Resumen del modelo-valor del suelo…………………………………………… 81 20. ANOVA- Coeficientes valor del suelo………………………………………………81 21. Diagnóstico por caso valor del suelo………………………………………………82 22. Vista de datos casa-quinta…………………………………………………………… 87 23. Estadísticos descriptivos, casa-quinta…………………………………………. 88 24. Resumen del modelo, casa-quinta………………………………………………. 89 25. ANOVA-Coeficientes, casa quintas……..………………………………………… 89 26. Diagnóstico por caso, casa-quinta…………….………………………………… 90 27. Estadístico sobre los residuos, casa-quinta………….…………………….. 90 28. Vista de datos apartamentos segunda mano……………………………… 94 29. Resumen del modelo, apartamentos segunda m……..……………….. 96 30. ANOVA-coeficientes, apartamento sm……………………………………….. 96 31. Estadístico sobre los residuos, apartamento sm………………………… 97

Página 32. Vista de datos apartamentos mercado primario………………………… 100 33. Resultados valor del suelo……………………………………………………………. 100 34. Resultados casa-quinta…………………………………….………………………….. 102 35. Resultados apartamentos segunda mano…….…………………………….. 102 36. Valor pronosticado actualizado por IPC………………………………………. 103

LISTA DE FIGURAS Página 1. Metodología Científica- consideraciones generales………………..…………… 32 2. Tipos de variables…………………………………………………………….…………………… 33 3. Plano del Municipio Valera…………….……………………………………………………. 49 4. Plano de Parroquias Juan I. Montilla -Mercedes Díaz………………….…….. 50 5. Técnicas en la recolección de datos…………….……………………………………… 55 6. Plano de la ciudad con los nuevos desarrollos……………..……………………. 55 7. Modelo econométrico valor del suelo……..………………………………………….. 70 8. Variable distancia, en radios 500, 1000, 15000,2000m…………………….. 72 9. Modelo econométrico bienhechurías………………..………………………………… 75 10. Histograma –Gráfico P-P, valor de suelo………………………….……………… 83 11. Histograma –Gráfico P-P, casa-quintas segunda mano……………………. 91 12. Histograma , apartamento segunda mano………………………………………. 97 13. Gráfico P-P, apartamento segunda mano…………………………………………… 97

INTRODUCCION

Entre los muchos temas urbanos, la dinámica comercial es una constante que ha centrado el interés de distintas áreas del conocimiento en los últimos años. Por otra parte, se han ocupado de distintos aspectos, desde el ordenamiento urbano con su zonificación al ordenamiento territorial. Sin embargo algunas investigaciones se han centrado en el mercado del valor del suelo a través de un modelo econométrico, el cual es el producto de la identificación de las variables involucradas en el contexto urbano. Por

otra

parte

el

modelo

econométrico

permite

predecir

el

comportamiento de esta variable y así conocer la tendencia del mercado en las distintas áreas en estudio. Por medio del análisis del histograma que es un tipo especial de gráfico de barras que se puede utilizar para comunicar información sobre las variaciones de un proceso y/o tomar decisiones enfocándose en los esfuerzos de mejorar, que se ha realizado. Comúnmente las estadísticas por sí mismas no proporcionan una imagen completa e informativa del desempeño de un proceso. El histograma, siendo un gráfico de barras especial, se utiliza para mostrar las variaciones cuando se proporcionan datos continuos como tiempo, peso, tamaño, temperatura, frecuencia, etc. El histograma permite reconocer y analizar patrones de comportamiento en la información que no son aparentes a primera vista al calcular un porcentaje o la media. El primer paso para analizar el comportamiento de los precios en relación a una determinada variable influyente, es analizar el grafico de dispersión. En cuanto a la forma de la curva como se agrupan los puntos si presentan características de linealidad. La importancia del tema resulta clave para conocer la influencia sobre el valor de mercado del suelo en el sector Las Acacias, de Valera Estado Trujillo, y por tal razón se ha seleccionado esta problemática como tema de investigación con el propósito de evaluar la influencia en el mercado

del valor del suelo con base a su predominio en el área. Esto permitirá la elaboración de un modelo econométrico que establezca la tendencia y comportamiento de esta variable. Por otra parte el trabajo se estructura en cuatro capítulos, los cuales se indican a continuación. El capítulo I, se titula El Problema, y es contentivo de una exposición acerca del objeto de estudio; es decir el planteamiento y formulación del problema; objetivos de la investigación; justificación e importancia de la misma; y la delimitación. El capítulo II, Marco Teórico, se exponen los antecedentes de la investigación y las bases teóricas; es decir metodologías básicas, metodología científica, tipos e identificación de variables, e hipótesis. El capítulo III, corresponde al Marco Metodológico y en el mismo se exponen; tipo de investigación, muestra, técnicas para la recolección de datos, elaboración de la ficha para la recolección de datos, el trabajo de campo y selección de los datos, la técnica para el análisis de los datos y modelo econométrico en la investigación. El

capítulo

IV,

es

contentivo

del

Análisis

de

los

Resultados,

exponiéndose en el mismo; vista de datos, al cual se le aplica el software SPSS, para conocer la regresión, histograma, y gráficos de probabilidad acumulada pronosticada

y esperada, para su respectivo análisis.

Igualmente es contentivo de la discusión de los resultados, conclusiones y recomendaciones, que nos permiten conocer

el comportamiento y la

tendencia del valor de suelo.

15   

CAPITULO I El PROBLEMA 1.1 Planteamiento del Problema Observar el sector Las Acacias de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, solía causar agrado por corriente que fuera el paisaje. Como ejemplo de obras arquitectónicas o solo por su desarrollo territorial, al combinar espontaneidad y organización, le ha otorgado un atractivo especial. En sus inicios, la urbanización Las Acacias, fue concebida con características de residencia

unifamiliar. Además, contaba con un comercio local en un

ambiente acogedor y tranquilo. Lamentablemente, este sector no escapó al desarrollo urbano desequilibrado, dado el dinamismo de su entorno, los cambios económicos, innovaciones tecnológicas y, agentes sociales que actúan en la ciudad. Factores estos que ejercen una innegable presión sobre los requerimientos de competitividad y habitabilidad. Así como, para propiciar las condiciones de permanencia en el área urbana en cuestión. Las diversas formas de fomentar el consumo de productos cerca de sectores residenciales, ha dado lugar a una abierta tendencia a captar inversiones, puestos de trabajo, visitantes y ayudas públicas. Estos elementos se verifican a nivel del sector Las Acacias, dado que con la construcción del Centro Comercial Plaza en el mismo, se ha impactado su contexto socio-económico y su tejido urbano por lo siguiente: a) ha generado un cambio de uso en las parcelas, que se han transformado de vivienda unifamiliar a vivienda multifamiliar o uso comercial; b) la densidad de población ha pasado de baja a media-alta, c) las pequeñas tiendas locales de área reducida han desaparecido para dar paso a comercios de superficies grandes. El cambio de uso ha incrementado el valor del suelo. El transporte vehicular ha pasado de presentar un comportamiento fluido a uno

congestionado en las horas pico y fin de semana. Por otra parte, está cambiando la estructura de la ciudad central a una ciudad policentrica. El análisis de las variables que intervienen en

el valor del suelo,

permite inferir que el valor de los bienes inmuebles del sector las Acacias están influidos por el centro comercial, ya que es una construcción determinante en este desarrollo.

Entre los varios aspectos del centro

comercial que tienen alguna repercusión en la variación de precios están: áreas de terreno sin construir y terrenos construidos, demolición de quintas, índice de riesgo, infraestructura de servicios y ambiente paisajístico. En los actuales momentos, se desconoce el comportamiento y la tendencia del valor del suelo en los mercados comerciales. Los entes públicos pertinentes carecen de un catastro actualizado, y los entes privados no contemplan un banco de datos catastral. Con la presente investigación se pretende analizar cómo influye el “Centro Comercial Plaza” en el valor del suelo y como interviene en el entorno, y área de estudio. La investigación se fundamentara en la identificación de las variables, aplicación de un modelo econométrico y determinación del valor del suelo en el sector. Con este modelo, los entes públicos y privados pueden tener una referencia para las distintas actividades de compra y venta de inmuebles y un modelo estadístico para la constante actualización del precio 1.2 Formulación del Problema Esta problemática conduce a la formulación de varias interrogantes que pretenden ser abordadas en el desarrollo de esta investigación:

17

¿Qué variables han influido en el desarrollo urbano de la ciudad de Valera en el sector Las Acacias? ¿Cómo ha influido el Centro Comercial Plaza en el valor del suelo? ¿Cómo ha influido en el mercado inmobiliario primario y secundario el valor del suelo en el sector “Las Acacias” de la ciudad de Valera? 1.3. Objetivos de la Investigación 1.3.1. Objetivo General de la Investigación Evaluar la influencia del Centro Comercial

Plaza en el mercado del

valor del suelo urbano con base a su predominio en el área. Esto permitirá la elaboración de un modelo econométrico que establezca la tendencia y comportamiento de esta variable en el sector Las Acacias en

las

Parroquias Juan Ignacio Montilla y Mercedes Díaz en Valera, Estado Trujillo

1.3.2. Objetivos Específicos de la Investigación -

Investigar los nuevos desarrollos residenciales y comerciales en el área en estudio.

-

Investigar los referenciales del suelo en el Registro Inmobiliario años 2008,2009 y 2010

-

Investigar referenciales de oferta del valor del suelo.

-

Investigar los referenciales de oferta en el mercado primario y segunda mano.

-

Determinar si los desarrollos se corresponden con las variables urbanas.

-

Determinar las variables que interviene en el valor del suelo.

-

Desarrollar un modelo econométrico.

-

Determinar las influencias en la estructura de precios que causa el Centro Comercial en el Sector Las Acacias. 18

1.4. Justificación y Delimitación de la Investigación El presente estudio tiene como fin confirmar el impacto de los mercados comerciales en el desarrollo territorial. La principal motivación del estudio es lograr la satisfacción de los organismos públicos y privados y la disposición de aplicar una referencia del valor del suelo y predecir la tendencia en el mercado para su justo precio. Justificación Metodológica. • Se analizarán las variables que intervienen en el área en estudio. • Se analizara la distancia con respecto al Centro Comercial y la muestra seleccionada. • Se utilizará una metodología estadística para conocer el valor del suelo. • Se utilizará una metodología estadística para conocer el valor de la construcción en el mercado primario y segunda mano. 1.5. Delimitación de la Investigación El estudio se realizará en el sector Las Acacias entre la calle 17 y urbanización “Santa María”, de las Parroquias Juan Ignacio Montilla y Mercedes Díaz del Municipio Valera del Estado Trujillo.

19

CAPÍTULO II MARCO TEÓRICO 2.1 Antecedentes de la Investigación Los siguientes trabajos de investigación relacionados con el valor del suelo son un aporte muy significativo para el estudio por las distintas metodologías, el entorno con las variables que inciden para su justo precio y el desarrollo urbano, elemento que es parte de los cambios tecnológicos en la estructura de la ciudad. Vecchione de Ochoa, Lina .Presenta un Modelo del Valor del Suelo Urbano en el Área Metropolitana de Mérida (1988). En la investigación se analizan algunos factores que influyen en el precio de la tierra en las diferentes zonas del área metropolitana de Mérida; el ingreso familiar, el área de construcción habitacional y la distancia al centro son los tres elementos que utiliza como variables explicativas del modelo econométrico propuesto. García, Erviti. Madrid (1989).Analiza la Distribución Espacial de los Valores del Suelo Urbano de Madrid, evalúa la incidencia del valor del suelo como soporte de la actividad edificatoria.

Ramírez

Carrasco,

Humberto

Francisco.

Barcelona

España (2002).Enmarca la Valoración de la Congruencia Espacial entre la actividad residencial y terciaria en el centro urbano de Barcelona, clasifica que el uso terciario del suelo urbano condiciona el valor del producto inmobiliario residencial, y como la utilización mixta del suelo puede repercutir sobre un medio ambiente concreto, provocando en ciertos casos un plus valor o una sub optimización de la función residencial. Maia Alves, Paulo Reynaldo. Universidad Politécnica de Catalunya Brasil (2003).La Formación Espacial de los Valores del Suelo en el proceso de evolución urbana de Recife. Estudia diversas teorías del suelo, como instrumento de análisis para comprender el valor del suelo. Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. Estudio del valor del suelo. Revista Inmobiliaria. Colombia (2008).Se centra en los valores

del suelo urbano y su evolución

a través del tiempo, su metodología

utilizada se basa en la recopilación de datos de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y de los archivos de avaluó de un grupo representativo de sus miembros avaluadores. Es importante mencionar los trabajos de Gestión Urbana, temática que está

relacionada

con

la

investigación:

Jimeno

Almeida.

Rafael

Cantabria (1991). Modelo de Optimización de la Ordenación de la demanda de usos en el Litoral. Elabora una metodología que define el uso del suelo e impacto territorial. Gómez Alonso Marcelo. Cataluña. España (1995).

Estudia las Grandes Superficies Comerciales:

Análisis de un Episodio en la evolución del uso comercial desde la Gestión Urbanística. Concluyendo el reconocimiento de la identidad del uso comercial como principio básico en la gestión urbana. Sousa Araujo. Ronaldo. Cataluña. España (1998).Los Cambios en el Planeamiento Urbanístico durante la ejecución en su contexto general, el caso Goiana. El planeamiento urbano es cambiado y no siempre estos cambios benefician el ordenamiento urbano. Ferreiro Prieto, Juan Ignacio, Valencia.

España.

Industrial

de

(2003).Estudia

Alcoy

en

el

Plan

Aspectos de

del

Ordenación

Desarrollo Urbana

de

1957.Aportando que el Plan es insuficiente en la inserción de la industria en el entramado urbano. Es de resaltar que las variables están relacionadas en el contexto y es objeto de investigación por, Hernández Blanco, Julio. (1999). La Integración de las Construcciones Rurales en el Paisaje: Estudio mediante S.I.G, Madrid, donde define

nuevas variables que permiten

considerar el estudio visual en los impactos ambientales. Conceptos: Subcentro: Dicho de una cuestión, del punto interior aproximadamente equidista, de los límites, superficies, territorio. 21

Ciudad: Conjunto de edificios y calles, regidos por un ayuntamiento, cuya población

densa y numerosa

se dedica por lo común a actividades no

agrícolas. Urbano: Perteneciente o relativo a la ciudad. Territorio: Porción de la superficie terrestre perteneciente a una nación, región, provincia. Suelo: Superficie de la tierra Terreno: Sitio o espacio de la tierra. Modelo: Esquema teórico, generalmente en forma matemática, de un sistema o de una realidad compleja. Econométrico: Parte de la ciencia económica que aplica las técnicas matemáticas y estadísticas a las teorías económicas para su verificación y para la solución de los problemas económicos mediante modelos. 2.2 Bases Teóricas Explica Rubens Alves Danta. (2002), La aplicación de la metodología más adecuada para la realización de un trabajo de tasación depende fundamentalmente de las condiciones del mercado con que se enfrenta el tasador, por las informaciones recolectadas en ese mercado y por la naturaleza del servicio que se desea desarrollar. Los métodos disponibles se clasifican en directos e indirectos, pudiendo ser aplicados en conjunto en determinadas circunstancias. 1.-Métodos Directos: • Comparativo de datos del mercado; • Comparativo del costo de reproducción de las bienhechurías. 22

2. Métodos indirectos: • De la renta • Involutivo (desarrollos hipotéticos de proyectos urbanísticos) • Residual A seguir se presentan definiciones contenidas en la Sociedad de Ingeniería de tasaciones de Venezuela (SOITAVE), Rubens Alves Danta (2002) para algunos métodos

y

comentarios resumidos sobre sus

respectivos desarrollos. 2.2.1 Método Comparativo de Datos del Mercado Método del Mercado (O MARKET APPROACH). Todos los métodos de mercado están basados en el principio de sustitución es decir el que señala que “una persona prudente no pagara mas para adquirir o alquilar una propiedad que lo que costara comprar o rentar una propiedad sustituta comparable”. Se denomina “Método de Comparación” aquel que utilizamos para determinar el valor de un bien inmueble (en este caso un terreno desocupado) al compararlo con otros cuyos precios son conocidos. Los inmuebles (terrenos) considerados deben de ser similares al estudiado en cuanto a las características de superficie, topografía y pendiente; forma, medidas, posición dentro de la cuadra o manzana en que se encuentren; servicios

públicos

y

vialidad;

ubicación

general

dentro

del

sector

incluyendo las características socio económicas del mismo; zonificación, forma de pago, fecha en que fue realizada la operación y otros. Homogeneización de valores puede realizarse en dos forma: 9 Tradicional por la aplicación de formulas, modelos y ponderaciones arbitrarias y empíricas; 9 Científica por la adopción de modelos realizados a partir de los métodos científicos sustentados por la inferencia estadística. 23

En el primer caso, se hacen correcciones de los datos a través de la aplicación de factores deterministicas, con la consecuente pérdida del nivel de precisión de la tasación. Al abordar el tema del cálculo del valor del terreno por el método tradicional, Laurent Robert (2002) señala el valor de una propiedad a partir

de

la

comparación

de

otros

inmuebles

cuyos

valores

y

características se conocen. Para ello se requiere del establecimiento del denominado lote tipo, que es un lote virtual de características conocidas y extraído de una zona homogénea (zona de características similares en cuanto a uso, nivel socioeconómico, servicios, aspecto, etc.) y el denominado lote sujeto, al cual se desea estimar su valor. En definitiva el valor de un lote está en función de una serie de características particulares (variables independientes) cuya combinación determinan el valor de la tierra (variable dependiente). Para poder ajustar las características del lote sujeto, respecto al lote tipo se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes. Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre sí para calcular un valor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el lote tipo. De esta forma se obtiene el valor unitario del lote sujeto, que al multiplicarlo por un área total se concluye en el valor ajustado. Para los lotes urbanos se puede aplicar los siguientes factores: Vls= Vlt x Fe x Ff x Fr x Fp x Fn x Ftv x Fs xFu Vls= valor unitario del lote a valorar (lote sujeto) Vlt= valor lote tipo. Fe= factor de extensión 24

Ff=Factor de frente Fq=factor de esquina Fu=factor de ubicación Fr=Factor de regularidad Fpe=factor de pendiente Ftv= factor tipo de vía Fp= factor de fondo Fn= factor de nivel Fs= factor de servicios Es importante recalcar que los factores anteriores solo producen algún efecto cuando se presentan diferencia de características entre el lote tipo y el lote sujeto, pues de ser iguales genera un factor n valor igual a uno( 1) por lo tanto no modifica el resultado. Asimismo, la utilización de factores tiene sentido en tanto su aplicación realmente permita obtener como resultado un valor justo, y por lo tanto es indispensable seleccionar las variables que el mercado reconoce como prioritarias. Por su parte La sociedad de ingeniería de tasadores (Soitave) orienta sus metodologías con: A.-Método grafico por densidad de puntos: Es elaborar un grafico en papel milimetrado que presente en el eje de las abscisas (X) el tiempo transcurrido y en el de las ordenadas (Y) el precio unitario, homogeneizado de los terrenos similares. Una vez ubicados en el grafico los datos obtenidos se agrupan lo más cercano entre sí en cuanto a las fechas de realización de las operaciones formando figuras planas regulares a las cuales se les

hallan sus

baricentros. Estos baricentros se unen con una línea curva, suave y continua. La cual representa en forma aproximada la “tendencia “de la valorización o desvalorización habida. 25

B-Método estadístico: Es el más exacto, siempre que se hayan obtenido suficientes datos que permitan calcular la curva o línea de tendencia en forma analítica 2.2.2 Método comparativo del costo de reproducción de bienhechurías Según Dantas, (2002) el costo de las bienhechurías es estimado por la reproducción de los costos de sus componentes. Se entiende por bienhechuría cualquier mejora incorporada permanentemente al suelo por el hombre que no puede ser retirado, sin destrucción, fractura o daño. La reproducción de sus componentes es realizada por la composición de los costos, con base a un presupuesto detallado o resumen, en función del rigor del trabajo de tasación. Atendiendo los siguientes pasos. 1.-Estimacion del Costo Unitario Básico 2.-Tasacion del Costo a partir del Presupuesto Detallado. 3.-Depreciacion Física. A.METODO

δ(x/n)

Mixto (edad/estado/consev) cualquiera (%)

Depreciación [δ+(1- δ)*C]*Vd

Dónde. C= coeficiente de Heidecke (tabla) X= la edad real o aparente del inmueble n= vida útil estimada, generalmente considerada en el intervalo de

40 a

60 años Vd=valor actual de la edificación. CD=costo depreciable, calculado por la diferencia entre el costo nuevo (CG) y el costo residual (CR). CD= CG-CR 26

La tabla indica el porcentaje de depreciación sufrido por el bien δ en función de su duración, en relación a la vida útil probable (x/n) y de su estado de conservación, siendo el valor de la depreciación (D), dado por: D=δ x CD CB= CG-D Donde: CB= Costo actual de la bienhechuría; CG= Costo global, costo nuevo; D= Depreciación. Explica la Sociedad de tasadores (SOITAVE), de la siguiente forma: METODO DEL COSTO Y VALOR DE REEMPLAZO. DEPRECIACION. Básicamente consiste en determinar el valor atribuible al terreno y agregarle el costo de reposición o reemplazo de la construcción, para obtener un valor global para el inmueble completo. Costo de reemplazo: de una construcción es el costo para un momento dado, de una edificación que tenga utilidad, función, apariencia y confortabilidad equivalentes a la construcción que se avalúa, aun cuando esa edificación deba ejecutarse con métodos, materiales y mano de obra de los que hoy existen en el mercado. Depreciación: 9 Diccionario de la Real academia Española”. disminución del valor o precio de una cosa, ya con relación al que antes tenía, ya comparándola con otras de su clase. 9 Según Mase y Flower “es la perdida operada en la vida o el valor de un elemento del activo a causa del uso, abuso, desgaste o la acción de los elementos, o el transcurso del tiempo”. Fd= (1- β).C 27

Fd= factor de depreciación total β =factor de depreciación. (x/n) C= Coeficiente de estado HEIDECKE (en porcentaje) D= (VR-Vr) x [β + (1- β).C] D= depreciación acumulada VR= Valor de reposición o reemplazo Vr= Valor residual al fin de la vida útil probable de la estructura o edificación. 2.2.3 Método de integración del valor de reposición o reemplazo de las mejoras depreciadas, mas el valor del terreno corregido por mal aprovechamiento El inmueble compuesto por terreno y construcciones es una unidad física y económica inseparable, que debe valuarse como un todo. Sin embargo en el Método del Costo de Reposición o reemplazo, se requiere fraccionar el inmueble en sus componentes básicos, a fin de valuar el terreno como si se encontrase desocupado, y luego sumarle el valor depreciado de las mejoras. La forma idónea que se recomienda para determinar este correctivo aplicable al valor del terreno, la cual se integra armoniosamente con el cálculo del valor de un inmueble por el método del costo, es por medio de la formula denominada “Guerrero”. La formula es la siguiente:

Ca= 1-(E-e x V-v) E

V

Donde: Ca=factor correctivo aplicable al valor del terreno, obtenido en función de su máximo aprovechamiento, o uso mejor y más productivo. E=Área

máxima

edificable

(neta),

conforme

a

las

ordenanzas

de

zonificación. e=Superficie real (neta) construida (existente). V=Vida útil probable del edificio existente, en años. 28

v= vida transcurrida del edificio existente, en años. 2.2.4 Método Residual Explica Dantas (2002).Es aquel que estima el valor del terreno por la diferencia entre el valor total del inmueble y el de las bienhechurías; o el valor de estas substrayendo el valor del terreno. El entendimiento del método residual se fundamenta en el método evolutivo (costo de reproducción). Así al conocer el valor total del inmueble y el costo de bienhechurías, para obtener el valor del terreno se tendría que extraer al valor total el factor de comercialización para después hacer la substracción. VI= (VT + CB)* FC Donde: VI= Valor del inmueble; VT=Valor del terreno; CB=Costo de las Bienhechurías FC=Factor de comercialización. De esta forma si se conoce el valor del inmueble y el costo de las bienhechurías, el valor del terreno está dado por; CB=VI/FC – VT VT=VI/FC –CB Para el valor de un apartamento tenemos: Va= (Vt x FI+CB).FC Va= valor del apartamento VT= valor del terreno FI=alícuota del terreno CB=costo de las Bienhechurías FC=costo de comercialización

29

Factor de comercialización: Esta dado en función del costo de reproducción del inmueble, o sea equivalente a un índice. Este factor puede ser mayor o menor que la unidad, tradicionalmente se ha establecido FC= Valor del Mercado/costo de Reproducción Factor Comercialización Criterio de Herweet,(2010) el cual combina, la condición de la oferta, con la condición de la demanda, dependiendo del momento económico que viva la actividad inmobiliaria en el segmento del mercado especifico que aplica para el bien analizado. 2.2.5 Combinación de Métodos Los métodos pueden ser aplicados aisladamente o en conjunto. La combinación de métodos exige que: a) El valor del terreno sea determinado por el método comparativo de datos del mercado o si no es posible su aplicación, se determine a través del método involutivo; *Método involutivo- Es aquel método que se basa en un modelo de viabilidad técnico-económica para la estimación del valor del terreno, fundamentado en su aprovechamiento eficiente, mediante un desarrollo inmobiliario hipotético compatible con las características del inmueble y con las condiciones del mercado. b) A las bienhechurías se les determina el costo a través del método comparativo del costo de reproducción; c) El factor de comercialización sea tomado en cuenta, admitiéndose que pueda ser mayor o menor que la unidad, Dependiendo del comportamiento del mercado en la época de la tasación. 30

2.2.6 Metodología Científica Explica Rubens Alves Dantas, (2002) en la metodología científica las tendencias son extraídas del propio mercado, esto es de los datos del mercado. De esta forma, la mejor manera de observar el mercado es a través de la graficación de los datos en los ejes cartesianos. Mediante una simple observación se puede detectar cuatro informaciones en los datos: la tendencia, la intensidad, la forma funcional de la curva y la dispersión de los datos La introducción a la metodología científica, tiene como objetivo orientar al tasador, desde la escogencia de las informaciones de interés, la forma como recolectar y tratarlas, en la búsqueda de modelos que expliquen, de manera satisfactoria, la variabilidad observada en los precios, en el mercado que se estudia. Por lo tanto se deben de seguir las siguientes fases. 1.- Conocimiento de objetivo de la investigación (o bien a tasar); 2.-Preparacion de la investigación (planeación); 3.-Trabajo de campo (recolección de datos); 4.-Procesamiento y análisis de los datos (análisis exploratorio); 5.-Interpretacion y explicación de los resultados (el modelo); 6.-Redaccion de informe de la investigación (el informe de tasación). Es fundamental el conocimiento del objeto de la investigación en la cual se levantan todas sus características físicas y localizacionales, con el objetivo

de

identificar,

preliminarmente

las

posibles

variables

responsables por la formación de los precios de los bienes. En la preparación de la investigación, en ella se hace la escogencia, definición y delimitación del problema a analizarse se observan las teorías a emplear, los conceptos e hipótesis que deben ser tomados en consideración y los métodos a ser empleados. En principio lo que se pretende es la 31

composición de una muestra representativa de datos de mercado de inmuebles. Se entiende como variable una medida que asume valores diferentes en diferentes puntos de observación. Rodríguez (1996) presenta un esquema base para desarrollar las teorías: La Valuación de bienes inmuebles es una materia amplia, variada y multidisciplinaria que se nutre de distintas ramas del saber. 2.2.6.1 Consideraciones Generales Implica dos aspectos: la estructura de investigación y la estrategia de investigación. • La estructura es mas especifica, representa el esquema que establece las supuestas relaciones entre las variables a considerar • La estrategia

de investigación se refiere a las técnicas a ser

utilizadas en la recolección y análisis de los datos. en ella se especifica el uso de fichas, entrevistas u otros instrumentos de recolección, como también el tipo de análisis. De esta forma en la planeación de la investigación inmobiliaria, en principio, lo que se pretende es la composición de una muestra. Muestra. Variables – Categorías X Teorías

Conceptualiza

Describe

Explica

Figura 1. Metodología Científica. Consideraciones generales.

32

El presente estudio pretende conocer la: “Influencia sobre el valor de mercado del suelo, en el sector las Acacias en Valera Estado Trujillo”. Variables. Definición. Tipos. El termino variable a juicio de autores como Cerda (1991), Rojas Soriano (1998).Hernández, Fernández y Baptista (2003) y Castañeda Jiménez (2000) constituye una característica, cualidad, propiedad, algo que pueda variar y es susceptible de medirse. Es entonces la característica o cualidad susceptible de adquirir diversos valores y cuyo valor será dado por el investigador. 2.2.6.2 Tipos de Variables Existen diferentes tipos de variables según la clasificación presentada por los autores, entre ellos Hernández, Fernández y Baptista (2003), Martínez (2000), Bernal (2000), Ramírez (1999), Trujillo (1990) Estas se observan en el grafico: Tipos de variables

Tipos de variables

Grado de medición Variables -Cuantitativas -Cualitativas

Función que realiza en la investigación -Dependiente Precio unitario -Independiente Situación, calle Área, distancia, Tamaño, fuente Fecha,

Nivel de medición estadística -Intervalos _

Figura 2. Tipos de variables

33

Por su parte, Salkind (1997)) ofrece una tipología de variables visualizadas en el cuadro. La investigación

identifica las variables para

conocer la influencia sobre el valor de mercado del suelo. Tabla 1. Tipos de variables valor del suelo

Tipo de variable 1.- valor del suelo : Dependiente: Independiente

Definición 9

9 9 9 9 9 9 9 9

Precio unitario Situación Calle Área Distancia Tamaño Fuente Fecha Paisajismo

Sinónimos .Variable resultante .Variable predictiva

Tal como lo establece el autor, la variable independiente representa los tratamientos o condiciones controlados por el investigador para probar sus efectos sobre algún resultado. La variable dependiente, a su vez, refleja los resultados de un estudio de investigación. Explica Dantes, (2002). Se entiende como variable una medida que asume valores diferentes en diferentes puntos de observación. Existen variables fáciles de identificar, como el frente

de la parcela y su área.

Pero existen otras más complejas como la localización. Las variables presentan dos características fundamentales: a) Son aspectos observables de un fenómeno b) Deben presentar variaciones o diferencias en relación con este mismo fenómeno o con otros. Son principios básicos para la definición de variables: 34

a) Los valores deben ser mutuamente excluyentes; b) Las categorías deben estar adecuadas a la realidad local o regional. c) El conjunto de los valores posibles debe ser exhaustivo, lo que significa que todas las posibilidades deben ser incluidas en el conjunto; d) Todos los elementos de la muestra deben ser clasificados en algunas de las categorías establecidas; e) Deben de ser representativas para explicar el fenómeno. En Ingeniería de Tasaciones se considera generalmente como variable dependiente

el

precio

tomado

en

el

mercado

y

como

variable

independiente las respectivas características físicas (área, frente). En

la

investigación

de

referenciales

de

segunda

mano,

se

complementa la información con un modelo econométrico para conocer el valor unitario de la construcción, se anexa las variables. Tabla 2. Tipos de variables bienhechurías.

Tipo de variable 2.-Bienhechurias :

Definición 9

Precio unitario

Sinónimos .Variable resultante

Dependiente: Independiente

9 9 9 9 9 9 9 9

Situación Área Calle Tamaño Fuente Fecha Paisajismo Edad

.Variable predictiva

Variable Dependiente Sera necesaria una investigación en el mercado para saber cómo está trabajando. Si con base en el precio total o en el unitario. Si trabaja con el 35

precio unitario, se debe saber cuál es la medida que considera. Si es en relación con el área total, área privada, número de cuartos,

área de

construcción, etc. En la investigación en el mercado para el valor del suelo se aplica el precio unitario por quintas

m2 del área total de terreno. En el caso de casa

se aplica el precio unitario por m2 del área privada de

construcción. Por otro lado para apartamentos se aplica el precio unitario por m2 del área privada de construcción. Variable Independiente En general, el tasador conoce, a priori, las principales características influyentes

sobre la formación de los precios de un bien, y en

consecuencia la formulación de la hipótesis de trabajo. Se presentan a continuación, algunas de las variables independientes más utilizadas son: Generales, Especificas y otras. Variables más utilizadas y seleccionadas en la investigación Tabla 3. Descripción de variables valor del suelo TIPO

VARIABLE

DESCRIPCION

INVESTIGACION

Generales

Localización o situación

Municipio, barrio, calle,

localización

índice fiscal, polos de influencia calle

Infraestructura urbana,

calle

intensidad de tráfico, circulación de peatón, influencia de polos de valorización o desvalorización, ancho. posición

Orientación sola, vista panorámica, insolación, ventilación, nivel de ruido.

36

Tabla 3. Continuación TIPO Especificas

VARIABLE

DESCRIPCION

INVESTIGACION

Área

Largo*ancho

Área

Dimensión Regular-irregular

Forma Nro. de frentes

Uno-dos

Uso (tamaño)

Densidad/pobl - Nro.

Índice de

pisos

Uso(tamaño)

aprovechamiento Altura máxima permitida Topografía

Exclusivo de lotes

suelo

Regular-irregular

Distancia

Vías pavimentadas

Distancia

Centro urbano Polo de atracción fuente

Variables

más

Registro-oferta

fuente

fecha

Fecha del evento

fecha

paisajismo

Vista panorámica

paisajismo

utilizadas

y

seleccionadas

en

la

investigación

de

referenciales segunda mano, bienhechurías:

Tabla 4. Descripción de variables bienhechurías. TIPO

VARIABLE

DESCRIPCION

INVESTIGACION

Generales

Localización o situación

Municipio, barrio, calle,

localización

índice fiscal, polos de influencia calle

Infraestructura urbana,

calle

intensidad de tráfico, circulación de peatón, influencia de polos de valorización o desvalorización, ancho. posición

Orientación sola, vista panorámica, insolación, ventilación, nivel de ruido.

37

Tabla 4. Continuación. TIPO Especificas

VARIABLE

DESCRIPCION

INVESTIGACION

Área

Largo*ancho

Área

Dimensión Regular-irregular

Forma Nro. de frentes

Uno-dos

Uso (tamaño)

Densidad/pobl - Nro.

Índice de

pisos

aprovechamiento

Pequeña-grande

Uso(tamaño)

Altura máxima permitida Topografía

Exclusivo de lotes

suelo

Regular-irregular

Distancia

Vías pavimentadas Centro urbano Polo de atracción

fuente

Registro-oferta

fuente

fecha

Fecha del evento

fecha

paisajismo

Vista panorámica

paisajismo

edad

Edad aparente de la

edad

construcción

Por su parte Medina Moral (www.uam.personal_pdi/economicas), explica las Variables ficticias o dummy: estas variables representan la incidencia que tiene sobre la variable endógena objeto de análisis de un fenómeno cualitativo. Habitualmente, a la variable ficticia se le asignan dos valores arbitrarios según se dé o no cierta cualidad en un fenómeno. Así, se le puede asignar el valor 1, si ocurre un determinado fenómeno y 0 en caso contrario. Estas variables, pueden ser de dos tipos: Intervalo, un hecho importante y escalón, un dato casual. La situación descrita enmarca la investigación de tipo intervalo, un hecho importante; se le asigna el valor 1, si ocurre un determinado fenómeno y 0 en caso contrario. El valor se aplica para las variables calle, fuente y paisajismo. 38

2.2.6.3 Hipótesis. Definición, características, funciones y tipos Autores tales como Hernández, Fernández y Baptista (2003), Méndez (20039, Bernal siguientes

(2000), Salkind

definiciones:

fenómeno,

hecho

comprobación

(1997), entre otros, plantean las

Constituyen

o

evento,

empírica

o

proposiciones

susceptibles experimental;

de

que

explican

un

contrastación,

de

generando

resultados

confirmatorios o de rechazo. Las hipótesis surgen de: • Teorías • Situaciones reales • Generalizaciones

empíricas

relacionadas

con

el

problema

de

investigación. Una vez enunciadas las hipótesis en correspondencia con el tipo de investigación y los objetivos, se procederá a identificar los pasos para verificar o realizar una prueba de hipótesis; estos a juicio de Bernal (2000,p 131). Situaciones posibles al probar una hipótesis estadística., Castillo, (2007). Al probar cualquier hipótesis estadística, se tiene cuatro posibles

situaciones

que

determinan

si

la

decisión

es

correcta

o

equivocada. Se resumen de la siguiente manera: H0 es verdadera Se acepta H0

decisión correcta

Se rechaza H0

Error tipo I

H0 es falsa Error tipo II decisión correcta

La investigación enmarca la hipótesis en H0 decisión correcta. 2.2.6.4 Supuesto del modelo

39

1.- La relación es estocástica: suponemos que la relación entre la variable endógena y las exógenas no es deterministicas, sino aleatoria. 2.-Ausencia de error de especificación: suponemos que todas las variables económicas que son relevantes para explicar el comportamiento de la variable están incluidas en la ecuación de regresión, y no hay ninguna variable en la ecuación que no sea importante para explicar la evolución de Yt 3.-Matriz de covarianza del término de error. Var (u)= δu2 It 4.-Linealidad. 5.- El número de observaciones (n) debe de ser mayor que el número de parámetros por estimar. 6.-No hay multicolinealidad perfecta. 7.-Las variables X son deterministicas no son. 8.-Las variables x1t, x2t,x3t…..xkt, son linealmente independientes. 2.3 Definiciones Valor. Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerla cierta suma de dinero o equivalente. Tasación. 9

Es un proceso mediante el cual se establece el valor de un bien para un momento dado es básicamente una opinión sustentada

9

En un análisis lógico de la información, tanto intrínseca del bien como la externa relación con el bien.

Valor de mercado. Es el resultado de una transacción entre un vendedor deseoso de vender, pero no forzado a ello, y un comprador que quiere comprar pero tampoco esta forzado, teniendo ambos pleno conocimiento de las condiciones de compra y venta, y de la utilidad de la propiedad.

40

Bienes

raíces.

Los

que

consisten

en

tierras,

edificios,

caminos,

construcciones y minas y en adornos, artefactos o derechos a los cuales atribuye la ley consideración de inmuebles. Estadística Descriptiva. Emplea métodos que nos permite organizar, sistematizar y presentar la data numérica de una forma lógica y conveniente. La estadística descriptiva comprende: 1) Arreglo ordenado de la base de datos; 2) Sumarizacion de la data y 3) Presentación de la data en forma tal que puede ser bien graficada, para lo cual podemos usar distribución de frecuencia. La Estadística Inferencial Emplea métodos para obtener conclusiones (inferencias) acerca de las características o parámetros de la población. Población Es el conjunto de elementos que tienen una característica en común Medidas de tendencia Central La media, la mediana y la moda La media aritmética: no es más que el promedio de un grupo de observaciones, y se define así: _ X= valores totales de un grupo de observaciones/n de observaciones Regresión: Se origina con el objetivo de realizar estimaciones y/o predicciones de la media o de un valor promedio poblacional mediante la descripción y evaluación de la variable explicada o dependiente y las variables explicativas o independientes. 41

Regresión Simple: Cuando exista una sola variable independiente. Regresión múltiple: Cuando se plantea más de una variable independiente. Modelo lineal General. Es un modelo que pretende explicar el comportamiento de una variable económica, para denotar el modelo utilizaremos la variable (Y) como aquella explicada o dependiente y la variable (X) para las explicativas o independientes. Por lo tanto se especifica con dicha relación: Yt= β0+β1x1t+β2x2t+β3x3t+……..βk x kt + Ut La variable (Y) recibe el calificativo de endógena, y denota su valor en el instante t, t= 1,2, 3, frente a las variables, que se llaman exógenas(X). Los coeficientes denotan la magnitud del efecto que las variables, tienen sobre (Y), y la variable que es el termino de error del modelo. Medidas de Dispersión. Son de gran utilidad para describir y cuantificar la variación de las observaciones numéricas. Las más comunes son: el rango, percentiles o cuartiles, varianza y la desviación standard. El rango: es la medida de dispersión más simple y no es más que la diferencia entre el valor mayor y el menor, del total de las observaciones. Los percentiles: son definidos de la misma forma que la mediana, mostrando valores tales como: 50% de las medidas observadas en la muestra son más pequeñas que la mediana y 50% más grandes que la misma. La mediana no es más que el percentil 50%, es decir la mitad.

42

La Varianza: es la media aritmética del cuadrado de las desviaciones con respecto a la media de un grupo de datos que está siendo analizado. La expresión matemática media o valor esperado de una variable X es de especial importancia en estadística debido a que determina el lugar donde se centra la distribución de probabilidad. Se aplica la siguiente fórmula: _ S2=Σ( X-X)2 n-1 S2 =Varianza _ X=Media aritmética X=Valores de las observaciones N=Numero de observaciones Σ=Suma de (sigma) La Covarianza: La covarianza entre dos variables aleatorias es una medida de la naturaleza de la asociación entre las dos. Análisis de regresión y correlación: Estos métodos estadísticos proveen las herramientas necesarias para estimar el valor de una variable a partir de una o más variables conocidas. Permiten medir el grado de relación y de predicción entre las variables El objetivo del análisis de regresión es el de estimar valores de variables consideradas dependientes , utilizando un conjunto de valores de variables independientes, usando técnicas de regresión, siendo la más utilizada la de los mínimos cuadrados. Describe el grado de relación promedio entre la variable dependiente (Y) y la variable independiente (X). Otro de los objetivos del análisis de regresión es determinar o medir el error que involucra el uso de la ecuación de regresión

utilizada con

propósito de estimación. El error es medido mediante el cálculo del error 43

standard del estimado, midiendo la variación de los valores observados de la variable dependiente (Y) de los correspondientes valores calculados o estimados por medio de la regresión (Bondad de ajuste). Índice de correlación: Mide el grado de asociación entre dos variables. Coeficiente de determinación: Mide en forma porcentual la explicación de que porción de la variable dependiente ha sido determinada por la ecuación de la regresión. La Desviación Standard: es una medida de dispersión en términos de unidad de la data original, y se expresa por la raíz cuadrada de la varianza. Es útil para determinar la distancia de las observaciones con respecto a la media S= Desviación Standard Coeficiente de variación: Se usa comúnmente en la comparación de dos grupos de datos. Es una medida absoluta de dispersión. _ CV=S/X Multicolineidad: Es una situación en la que se presenta una fuerte correlación entre variables explicativas del modelo .La correlación ha de ser fuerte, ya que siempre existirá correlación entre dos variables en un modelo, es decir la no correlación de dos variables es un proceso idílico que solo se podría encontrar en condiciones de laboratorio. Clases de Colinealidad Multicolinealidad exacta. Afirmamos que hay colinealidad exacta, cuando una o más variables, son una combinación lineal de otra, es decir, existe un coeficiente de

44

determinación entre estas dos variables de 1.Esto provoca que la matriz X'X tenga determinante 0, y sea singular (No invertible). Multicolinealidad aproximada. Afirmamos que hay colinealidad perfecta, cuando una o más variables, no son exactamente una combinación lineal de la otra, pero existe un coeficiente de determinación entre estas variables muy cercano al uno y por lo tanto:

X'X

≈0

Homocedasticidad: Es una propiedad fundamental del modelo de regresión lineal general y está dentro de sus supuestos clásicos básicos. Se dice que existe homocestascidad cuando la varianza de los errores estocásticos es la misma para cada observación. Estocástico: Es un proceso aleatorio, es un concepto matemático que sirve para caracterizar; es una sucesión de variables aleatorias (estocásticas) que evolucionan en función de otra variable, generalmente el tiempo. Cada una de las variables aleatorias del proceso tiene su propia función de distribución de probabilidad, y entre ellas, puede estar correlacionadas o no. 2.4 Bases Legales Instrumento Jurídico. Código Civil de Venezuela. Ordenamiento Jurídico. Capítulo I .De los Bienes Inmuebles Art 526 Los bienes son inmuebles por su naturaleza, por su destinación o por el objeto a que se refiera Art.- 527. Son inmuebles por su naturaleza: 45

Los terrenos, las minas, los edificios y, en general, toda construcción adherida de modo permanente a la tierra que sea parte de un edificio Se consideran también inmuebles Los arboles mientras no hayan sido derivados; Los frutos de la tierra y de los arboles, mientras no hayan sido cosechados o separados del suelo. Los hatos rebaños, piaras y, cualquier otro conjunto de animales de cría, mansos o bravíos, mientras no sean separados de sus pastos o criaderos. Las lagunas, estanques, manantiales, aljibes y toda agua corriente; Los acueductos, canales o acequias que conducen el agua a un edificio o terreno y forman parte del edificio o terreno a que las aguas se destinan. Art 528.-Son inmuebles por su destinación

las cosas que el propietario

del suelo ha puesto en él para su uso, cultivo y beneficio tales como: Los animales destinados a una labranza Los instrumentos rurales. Los simientes, Los forrajes y abonos; Las prensas, calderas, alambiques, cubas y toneles, Los viveros de animales Art 529.-Son también bienes inmuebles

por su destinación todos los

objetos muebles que el propietario ha destinado a un terreno o edificio para que permanezca en el constantemente, o que no se pueda separar en romperse o deteriorarse o sin romper o deteriorar la parte del terreno o edificio a que estén sujetos Art.-530.-Son inmuebles por el objeto a que se refieren: Los derechos del propietario y los del enfiteuta sobre los predios sujetos a enfiteusis; Los derechos de usufructo y de uso sobre las cosas inmuebles y también el de su habitación; Las servidumbres prediales y la hipoteca Las acciones que tiendan a reivindicar inmuebles o a reclamar derechos que se refieran a los mismos.

46

CAPÍTULO III MARCO METODOLÓGICO 3.1 Tipo de Investigación En la medida que el investigador se adentra al proceso de investigación iniciado con un planteamiento, descripción o análisis del contexto referido a un evento , hecho o problema se hace pertinente y necesario , responder a las interrogantes ¿Cómo?, es decir cuáles serán los métodos, técnicas, instrumentos, estrategias y procedimientos. En este caso se hace referencia a la metodología o marco metodológico. En esta sección se presenta el tipo y diseño

de la investigación, muestra, técnicas e instrumentos para la

recolección de datos, validez y confiabilidad para el análisis de datos. Al

momento

de

clasificar

una

investigación,

se

debe

tomar

en

consideración el problema planteado y los objetivos a alcanzar .En este sentido, existen diferentes clasificaciones en atención a criterios establecidos por los autores estudiosos del tema: Bernal (1999). Documental, consiste en un análisis de la información sobre un determinado tema, con el propósito de establecer relaciones, diferencias, etapas, posturas o estado actual del conocimiento, respecto al tema objeto de estudio. La presente investigación se clasifica documental en relación al objetivo propuesto

por cuanto se trata de analizar la información obtenida en un

determinado tema en la cual se le dará repuesta a la resultante que es el valor del suelo y el impacto que puede presentar las distintas variables independientes sobre el valor.

El diseño de investigación indica un procedimiento a seguir experimental, afirman Hernández y otros (2003), se manipula una o más variables independientes para analizar sus supuestos efectos en una serie de variables dependientes dentro de una situación de control para el investigador. Los tipos de diseño propuestos por Sabino (1997) establece otra tipología de diseño, a saber: Campo: refiere los métodos a emplear cuando los datos de interés se recogen en forma directa de la realidad, estos datos obtenidos directamente de la experiencia empírica, son llamados primarios (datos de primera mano). Esta clasificación, amerita identificar el procedimiento a aplicar por el sujeto investigador, formulado paso a paso en una secuencia lógica las diversas estrategias que permitirán dar respuesta a las interrogantes, objetivos e hipótesis.

48

3.2 Muestra Sector Las Acacias, Parroquias Mercedes Díaz y Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera, Estado Trujillo.

MUNICIPIO VALERA MUNICIPIO MOTATAN

MUNICIPIO CARVAJAL

Parroquias: Juan I. Montilla Mercedes Díaz

PARROQUIA SAN LUIS

MUNICIPIO CARVAJAL VALERA

PARROQUIA JUAN I. MONTILLA

MUNICIPIO ESCUQUE

PARROQUIA MERCEDES DIAZ

MUNICIPIO CARVAJAL

PARROQUIA LA BEATRIZ

PARROQUIA MENDOZA MUNICIPIO ESCUQUE MUNICIPIO URDANETA

MUNICIPIO URDANETA

MUNICIPIO MONTE CARMELO

PARROQUIA LA PUERTA MUNICIPIO URDANETA

MUNICIPIO URDANETA

ESTADO MERIDA

Figura 3. Plano del Municipio Valera Fuente: Alcaldía de Valera-Catastro

49

RIO MOTAT AN

PARROQUIA MERCEDES DIAZ

PARROQUIA JUAN IGNACIO MONTILLA

nE lT ig

re

ÁREA: 4.655.520,39 M2 APROX.

Za njó

MUNICIPIO CARVAJAL

PARROQUIA MERCEDES DIAZ

PARROQUIA LA BEATRIZ PARROQUIA MERCEDES DIAZ

LOS L INDE RO S Y COO RDENADAS DEL PLANO FUERO N G EO REFERENCI ADAS SEGUN GACETA OFICIAL DEL E STADO T RUJ I LLO DE LA LEY DE REFORMA PARCIAL DE LA DIVISIO N PO LI TI CO TERRITORIAL DELES TADO TRUJI LL O DE FECHA 0 3 DE J UL IO DE 1996

PARROQUIA MERCEDES DÍAZ ÁREA: 20.562.036,97 M2 APROX.

PARROQUIA SAN LUIS

VALERA

MUNICIPIO ESCUQUE

PARROQUIA MERCEDES DIAZ

PARROQUIA JUAN I. MONTILLA

PARROQUIA LA BEATRIZ

PARROQUIA MENDOZA

LOS LINDEROS Y COORDENADAS DEL PLANO FUERON GEOREFERENCIADAS SEGUN GACETA OFICIAL DEL ESTADO TRUJILLO DE LA LEY DE REFORMA PARCIAL DE LA DIVISION POLITICO TERRITORIAL DELESTADO TRUJILLO DE FECHA 03 DE JULIO DE 1996

Figura 4. Planos de Parroquias Juan I. Montilla y Mercedes Díaz. Fuente: Alcaldía de Valera-Catastro

50

3.3 Técnicas para la recolección de datos. En consecuencia, para aplicar el método se necesita del auxilio de ciertas técnicas dirigidas a recabar la información técnica para la recolección de datos, o comprobar el conocimiento adquirido.

TECNICAS PARA LA RECOLECCION DE DATOS

Técnica documental Registro inmobiliario,

Procedimientos utilizados por el investigador para recabar información

Periódicos: 9 El Tiempo 9 Los Andes

Técnica de Campo Inmobiliarias Promotores privados Diagnostico del sector para la escogencia de las variables

Inmobiliarias: 9 Inmoval 9 Central 9 Edmundo Ceballos 9

Figura 5. Técnica en la recolección de datos. Fuente: El proceso de investigación científica (Mineira Finol. Hermelinda Camacho)

51

3.4 Elaboración de la ficha para la recolección de datos. Tabla 5. Ficha para la recolección de datos.

N° INSTRUMENTO DE RECOLECCION DE INFORMACION:

RECOLECCION DE DATOS REFERENCIALES DE PRECIOS DE VENTA

APELLIDO.NOMBRE

APELLIDO.NOMBRE

C / ACTO BIENES

FUENTE: AÑO: SITUACION

fecha

REGISTRO INMOBILIARIO

N°

T

PROT

AREA

MONTO

Se presenta a continuación algunas recomendaciones para la redacción de la ficha sugeridas por (Richardson, 1989): 1. Las preguntas deben ser claras y

objetivas de forma que su

información pueda contribuir con los objetivos de la investigación. 2. Evitar palabras confusas y términos técnicos que no sean del conocimiento de la población a ser entrevistada. 3. Las preguntas deben ajustarse a las posibilidades de repuesta 4. Es preferible usar ítem corto. Los ítem deben ser precisos y claros, evitando la posibilidad de ser mal interpretados 52

5. Evitar preguntas negativas. Generalmente ese tipo de pregunta lleva fácilmente al error. 6. Las preguntas no deben estar dirigidas, ni reflejar la posición del investigador en relación con un determinado asunto. Deben ser objetivamente formuladas de tal forma que el entrevistado no se considere presionado a dar una repuesta que crea ser de la opinión del investigador La

validez

y

confiabilidad

en

las

investigaciones

cuantitativas

y

cualitativas es la validez del contenido, es una cuestión de juicio. El procedimiento frecuentemente empleado se conoce con el nombre de juicios de expertos. 3.5 El trabajo de campo. El trabajo de campo es una de las más importantes fases del proceso de tasaciones, el mercado inmobiliario. informaciones

que

servirán

de

Se

da inicio a la recolección de

base para

la

tasación.

Los

datos

e

informaciones que interesan, básicamente, son los que correspondan a precios de inmuebles a la época de la investigación o a negociaciones efectivamente

realizadas,

con

sus

principales

características

físicas,

localización y económicas. En la investigación de los nuevos desarrollos encontramos: Mercado primario En la recolección de información del mercado primario se consideran los apartamentos

en

construcción

y

finalización

de

obra

de

vivienda

multifamiliar. Apartamentos mercado primario. • Conjunto residencial “Pórtico II”, y “San Miguel” con una densidad R4 R5,

y

dos unidades de edificación por conjunto residencial, con un

sistema constructivo tradicional. 53

• “Conjunto residencial Cordillera ParK” con una densidad de R6 y tres edificios en el conjunto residencial, promotor; Techo Propio. • “Cumbres del Momboy” con una densidad de R5, el conjunto residencial presenta seis (6) unidades de vivienda multifamiliar es el inicio de este tipo de segmento del mercado en masa, con una calidad media aalta, sistema constructivo tipo túnel, y

el promotor que construye

ALCE. En la investigación se pretende conocer el valor unitario de la construcción para el sector, en el estudio se observaron características muy similares en las variables: situación, calle, área, fecha, fuente, paisajismo, y edad. Nuevo desarrollo Residencial y comercial en el sector: Las Acacias.

54

Residencias y comercio: “Monte Casino”

Calle

Ave nida

6

15

Po Raf liclinica ael Ran gel Calle

Ave

Calle

nida

4

Ave nida

5

16

17

IGLESIA

A VE N ID A

18

Co

l eg

io

Ave nida

AV . BO LIV AR

Calle

2

CERRO LACRUZ

da

18

EDUCA CION

4

17

P.

CIRCUITOJUDICIAL

P.

P.

P.

20

19

P.

P.

26

P.

P. 25

21

P. P.

13

P.

P.

22

P.

24

P.

34

23 P.

35

P. 36

Calle

19

P.

37

33

A V . B OL IV A R I A N A

P. 15

P. 14

39

P.

P.

P.

40

41

42

le 20

5

ESCALA 1:1000

da

4

Av enida

Aven ida

6

Cal

38

3

16

P. P.

19

18

da

Av enida

P. P.

P.

Av eni

Aven ida

Calle

LICEOPEDROGARCIALEAL

5

Av eni

ESTADIUM

P.

P.

P.

Calle

I NA

Residencias “San Miguel” y “Pórtico II” ON ACI UC ED

6

EDUCA CIO N

T RA S AND

Av enida

3

Calle

21

5

Fu tur a Av en ida

22

Av enida

AR C C ICHU NA

Calle

Calle 23

20

3

Av eni

Calle

21

Pro

long

. Av.

10

Calle

C.C.EL VIADUCTO

FORO NO BOLIVARIA

A-1 AV. Calle 24

URB. LA BEATRIZ AV. A-1

25

A-1 AV.

Bo liva r

Ca lle

2 . AAV

Av eni

da

6

Aven ida

Residencias: “Cordillera Park”

Residencias: “Paradise Garden. Via

a

ida Mer

AV. A-2

Ca lle

EDUCACION

27

28

6 ida en Av

lle Ca

C.C. EL MURACHI

26

lle Ca

29

lle Ca

le Cal

Vía la Cabaña

N IO AC UC ED

URB. LA ESPERANZA

ar liv Bo ida en Av PLAZA

29

5 ida en Av

s ble Ro

30

Los

ida en Av

lle Ca

lle Ca

s ble Ro Los Av.

livar Bo

lle Ca 31

ION AC UC ED

lle Ca 32

6 ida en Av

ED UC AC IO N

AREA D. COUNTRY CLUB

1

Cal le

C1

Calle

AREA VER DE

Cal le

B

Cal le

A

Call e2

3

Cal le

eni da

4

5

Call e E

Cal le

Call e6 Call e

Residencias: “Cumbres del Momboy.”

Av

Ca

lle

D

Pe rime tral

Cal le

7

C3

Aveni da

Cal le

Ca

lle

C

Boliva r

Ca

lle

C2

6A

rime tral

lle

AV

Ca

a Pe

8A

nid

Cal le

Ave

Call e 8

URB. EL COUNTRY

9

Ca lle

B1

Cal le

Call e 10

Puer ta

Pe rim etr al en ida Av

- Va lera

Call e 12

Via la

A2

Call e 11

Ca lle

Ca lle

A1

AV

AV

AV AD AD

Figura 6. Plano de la ciudad con los nuevos desarrollos residenciales y comerciales.

Por otro lado se investiga si estos nuevos desarrollos cumplen con la ordenanza urbana encontrando:

55

Tabla 6. Ordenanza Urbana en el sector, nuevos desarrollos. Residencial

Zona urbana

Densidad de

Pisos

población

Me rca do

“San Miguel” “El Pórtico II”

se

ParK”

gu

Paradise

ma

4-8 pisos

SI

R4

500-800

4-8 pisos

SI

4-11 pisos

SI

4-8 pisos

SI

Hab/ha “Cordillera

a

500-600

cumple

Hab/ha

de

nd

R4

Ordenanza

R5

800-900 Hab/ha

Garden “Cumbres del Momboy”

R4

500-600 Hab/ha

no-casa-quintas. En la investigación del mercado de segunda mano las casas quintas tienden a desaparecer algunas a un uso comercial, multifamiliar, o mantener su uso residencial unifamiliar. En el sector se ha consolidado conjuntos residenciales de vivienda entre estos tenemos urbanizaciones; “El Country”, “San José”, “Rio Nilo” y otras. Algunos referenciales se desecharon por no presentar las características para la elaboración de una muestra equilibrada. En la investigación se pretende conocer el valor unitario de la construcción para el sector, en esta muestra de recolección y seleccion se desechando los que no reunían las características, para este tipo de bienhechuría se trabajo con el área total del inmueble, que presentaba el documento.

56

Tabla 7. valor inmueble. VALOR DEL INMUEBLE

VALOR SUELO+BIENHECHURIA

FORMULA

VI

Vs + B

VI=VS+B

Recolección de datos: En el presente trabajo de campo se inicio por recolectar la información en el registro inmobiliario del municipio Valera, se anexa la planilla con los datos de interés en la información. • Inicialmente con la identificación del vendedor y comprador, con referencia al mes y año. • Tipo de acto si es venta o compra, hipoteca o cancelación de hipoteca. • Tipo del bien inmueble terreno o bienhechurías. • Se identifica la situación o localización con énfasis en la ubicación del sector. • La fecha identificado exactamente el momento de la transacción compra o venta, día, mes y año. • El área de la parcela o de construcción de la bienhechuría. • Monto de la transacción del terreno o bienhechuría. • Precio unitario por metro cuadrado (m2) del inmueble. Se comenzó con la revisión por mes comenzando con el año dos mil ocho (2008), posteriormente con año dos mil nueve y por ultimo con el año dos mil diez (2010). Por lo tanto el llenado de la planilla se inicia con la identificación del comprador y vendedor, tipo de acto si es venta, compra, o hipoteca, luego la referencia del inmueble si es terreno o bienhechuría, el municipio, la parroquia. Igualmente

con más detalle se identifica la

ubicación o dirección del inmueble, la fecha de la transacción, área y el monto de la venta. Por consiguiente se calculo el metro cuadrado del inmueble en la mayoría de los documentos de propiedad no presentan este dato. 57

Un cuidado particular debe ser observado cuando se toma como referencia datos de notaria y registro, pues no siempre el valor que consta es el efectivamente negociado. Otro aspecto importante es que los datos recolectados sean de fuentes diversas, pesando tanto el lado cuantitativo como el cualitativo en la composición de la muestra. Por otro lado se procedió a la recolección de datos de inmobiliarias, periódicos y promotores privados. Para concluir con información referente al entorno urbano. Trabajo de Campo - Recolección y Selección de datos: Tabla 8. Recolección de datos, valor del suelo. 1/2

INSTRUMENTO DE RECOLECCION DE INFORMACION:

RECOLECCION DE DATOS REFERENCIALES DE PRECIOS DE VENTA TERRENOS

APELLIDO NOMBREAPELLIDO.NOMBR MUNICIPIO

PARROQUIA

FUENTE: AÑO:

URBANIZACION

DIRECCION

AREA/TERRENO AREA/CONST

REGISTRO INMOBILIARIO 2008 2009 2010 PRECIO VENTA

Bs/m2 venta

fecha

Bs/M2/TERREN Bs/M2/CONST

2008 ALFONZO PACHECRANDAZZO DE AM

VALERA

J.I.MONTILLA

HACIENDITA

Av 5 y c/26 s/n

538

129.000.000,00

239.776,95

29-feb-08

239.776,95

LUZ LUQUE

VALERA

J.I MONTILLA

COUNTRY

calle 11 parcela

503

112.000.000,00

222.664,02

23-jun-08

222.664,02

RANDAZZO DE AM

2009 NESTOR DELGADO SUPER AUTOS C.A

VALERA

MERCEDEZ DIAZLAS ACACIAS Av Bolivar s/n

680

250.000,00

367,65

16-ene-09

367,65

MAMA PANCHA C.ACORP 5043 C.A

VALERA

J.I.MONTILLA

999

179.820,00

180,00

04-feb-09

180,00

MAMA PANCHA C.ACORP 5043 C.A

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS AV Principal s/n

111

19.888,00

179,17

10-febrero-09

179,17

AURORA VETANCOGERARDO RIVERA

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS Av 4 c/calle 19 N

960

163.000,00

169,79

12-mar-09

169,79

PRIMO VALENTINO ANGEL JUSTO VA

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS mzna.prolg Av 3

510

157.407,00

308,64

13-mar-09

308,64

PRIMO VALENTINO ANGEL JUSTO VA

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS Av Los Limoncit

600

185.185,00

308,64

13-mar-09

308,64

PRIMO VALENTINO ANGEL JUSTO VA

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS Av Los Limoncit

600

185.185,00

308,64

13-mar-09

308,64

PRIMO VALENTINO ANGEL JUSTO VA

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS Av Los Limoncit

510

157.407,00

308,64

13-mar-09

308,64

PRIMO VALENTINO ANGEL JUSTO VA

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS Av 3 N° 23

510

157407

308,64

13-mar-09

308,64

PRIMO VALENTINO ANGEL JUSTO VA

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS Av Los Limoncit

510

157407

308,64

13-mar-09

308,641176

JUAN LOCASTO

CERRO GRANDE C

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS Av Bolivar s/n

1178

250.000,00

212,22

29-abr-09

212,22

JOSE RIVAS

INV J.A.P. C.A

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS Av Bolivar s/n

1178

870.000,00

738,54

22-jun-09

738,54

PALUDI L.FELICE

LAS ACACIAS Av 2 Bolivariana

321,08

LAS ACACIAS Av Bolivar s/n

INV. PALUDI NIETO

VALERA

J.I.MONTILLA

934,35

300.000,00

321,08

12-ago-09

INVERSIONES Y AGNAVA DE T. RAMO

VALERA

MERCEDEZ DIAZLAS ACACIAS Av Bolivar c/c 1

600

250.000,00

416,67

13-ago-09

416,67

MI TECHO C.A

VALERA

J.I.MONTILLA

1338

200.000,00

149,48

21-ago-09

149,476831

MARCOS VILLEGA

LAS ACACIAS Av 5 E/calle 18 y

58

Tabla 8 continuación 2/2

INSTRUMENTO DE RECOLECCION DE INFORMACION:

RECOLECCION DE DATOS REFERENCIALES DE PRECIOS DE VENTA TERRENOS

APELLIDO NOMBREAPELLIDO.NOMBR MUNICIPIO

FUENTE: AÑO:

PARROQUIA

URBANIZACION

DIRECCION

AREA/TERRENO AREA/CONST

INMOBILIARIAS 2010

PRECIO VENTA

Bs/m2 venta

fecha

Bs/M2/TERREN Bs/M2/CONST

2010 PROMOTOR PRIVADO

VALERA

MD

COUNTRY

Av Bolivar Toyo

1000

780.000,00

780,00

06-mar-10

780,00

PROMOTOR PRIVADO

VALERA

MD

LA ESPERANZA Av Bolivar La Es

2500

3.000.000,00

1.200,00

06-mar-10

1.200,00

MD

1.000,00

PROMOTOR PRIVADO

VAERA

C Resid.LA ESPECalle s/n c/Av B

400

400.000,00

1.000,00

17-abr-10

PROMOTOR PRIVADO

VALERA

J.I.MONTILLA

EL COUNTRY

1000

800.000,00

800,00

16-ene-09

800,00

EDMUNDO CEBALLOS

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS Av 6 c/calles 18

1000

1.700.000,00

1.700,00

23-may-10

1.700,00

PROMOTOR PRIVADO

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS Av 5 e/calles 31

3000

2.000.000,00

666,67

23-mayo -10

666,67

PROMOTOR PRIVADO

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS Av 6 c/calle 24(e

600

1.200.000,00

2.000,00

23-may-10

2.000,00

PROMOTOR PRIVADO

VALERA

J.I.MONTILLA

LAS ACACIAS Av 6 y Bolivar c

300

600.000,00

2.000,00

15-sep-10

2.000,00

0

0,00

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

0

0,00

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

0

0,00

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

0

0

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0

0

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#¡DIV/0!

0

0,00

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0

0,00

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

0

0,00

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

PU

1700

Bs/m2

CALLE 32

Tabla 9. Recolección de datos –casa -quintas. 1/3

INSTRUMENTO DE RECOLECCION DE INFORMACION:

RECOLECCION DE DATOS REFERENCIALES DE PRECIOS DE VENTA VIVIENDAS UNIFAMILIARES APELLIDO NOMBAPELLIDO.NOMBMUNICIPIO

PARROQUIA

FUENTE: AÑO: URBANIZACION

DIRECCION

AREA/TERRENO AREA/CONST

REGISTRO INMOBILIARIO 2008 PRECIO VENTA

Bs/m2 venta

fecha

180.000.000,00

1.046.511,63

22-ene-08

NELYS LORES JOSE VILLEGASVALERA

MD

LA ESPERANZA CALLE LOS ROB

ROBERTO SARCDELIA DE GRAT VALERA

JIM

COUNTRY

CALLE 02 N° 21A

186

0

500.000.000,00

2.688.172,04

25-ene-08

FRANCISCO JAI ROBERTO LOREVALERA

JIM

COUNTRY

ST.N.PROLONG

721

140

450.000.000,00

3.214.285,71

30-ene-08

172

0

ILSA SALINAS EGIAN SAGALLI VALERA

JIM

LAS ACACIAS AV BOLIVAR C/

2000

LUIGI PLAGENZALEDDY CARRILLVALERA

JIM

COUNTRY

398

0

ST.G.C/CALLE 5

1.500.000.000,00

750.000,00

07-feb-08

420.000.000,00

1.055.276,38

12-feb-08

MARIA COLMENGLERNYS ESPINVALERA

MD

SANTA MARIA VIA MENDOZA F

98

98

83.000.000,00

846.938,78

13-feb-08

MIRIAM CASTEL GLADYS GUEVAVALERA

JIM

COUNTRY

204

0

400.000.000,00

1.960.784,31

22-feb-08

NESTOR TORREARIBRASCA CA VALERA

JIM

LOS LIMONCITO AV 5 C/CALLE 2

663

0

1.100.000.000,00

1.659.125,19

26-feb-08

CARMEN DE NIRELIO BAGGALIAVALERA

JIM

LAS ACACIAS CALLE 30 N°6-3

1000

0

340.000.000,00

340.000,00

29-feb-08

YOLBER ROJASYOLBER ROJASVALERA

JIM

LAS ACACIAS AV BOLIVAR QT

1737

0

290.000.000,00

166.954,52

28-may-08

JORGE ZEDAN SERGIO GONZA VALERA

JIM

LA ACACIAS

CALLE 18 C/AV

121

103

98.000.000,00

809.917,36

28-may-08

ST.C.CALLE 3 C

LAURA VETANCRAICI ARAUJO VALERA

JIM

LAS ACACIAS CALLE 18 C/AV

187

103

90.000.000,00

481.283,42

28-may-08

DENIS RANGEL AMBROSIO TINEVALERA

JIM

LA ESPERANZA CALLE ARAGUA

172

0

160.000.000,00

930.232,56

28-may-08

GEORGE HAZIN GERGE HAZIN VALERA

JIM

COUNTRY

CALLE PARC C-

204

0

5.000.000,00

24.509,80

28-may-08

OSCAR TORRESRODOLP MEALSVALERA

MD

COUNTRY

AV C7C 14 N° 1

175

0

60.000.000,00

342.857,14

03-jun-08

BENITO MEDINA FRANK MEDINA VALERA

JIM

LA ESPERANZA CALLE CIEGA PA

350

0

450.000.000,00

1.285.714,29

04-jun-08

Bs/M2/TERREN Bs/M2/CONST

59

Tabla 9. continuación. 2/3

INSTRUMENTO DE RECOLECCION DE INFORMACION:

RECOLECCION DE DATOS FUENTE: AÑO:

VIVIENDAS UNIFAMILIARES APELLIDO NOMBAPELLIDO.NOMBMUNICIPIO SANTA DRAGO ENRIQUE ZAPICOVALERA

PARROQUIA MD

URBANIZACION

DIRECCION

AREA/TERRENO AREA/CONST

LAS ACACIAS AV PPAL CONJT

305

0

REGISTRO INMOBILIARIO 2009 PRECIO VENTA

Bs/m2 venta

fecha

420.000,00

1.377,05

15-ene-09

VlILLEGAS BENJMORENO MAUR VALERA

JIM

C.RESD RIO NILORIO NILO

130

0

235.000,00

1.807,69

16-feb-09

GOMEZ DE D.YOARAUJO R.LOR VALERA

JIM

CALLE 30 FRENTE AL MURACHI

1000

0

550.000,00

550,00

10-feb-09

GUTIERREZ PULIDO

VALERA

JIM

LAS ACACIAS AV 5

256

0

88.000,00

343,75

16-mar-09

ALEJANDRO JOSE.SIMANCAS

VALERA

JIM

LAS ACACIAS AV 3 E/C 18 Y 1

130

0

235.000,00

1.807,69

19-mar-09

JORGE PEREZ

INV LA BANDERVALERA

JIM

LAS ACACIAS AV BOLIVAR S/

1800

0

1.500.000,00

833,33

06-feb-09

MI TECHO CA

VANESSA UZCAVALERA

JIM

LAS ACACIAS AV C/CALLE 18

0

130

219.000,00

1.684,62

19-mar-09

MI TECHO CA

19-mar-09

FRANCO GECHEVALERA

JIM

LAS ACACIAS AV C/CALLE 18

0

130

235.000,00

1.807,69

ABASERV DE F BLANCA ARAQ VALERA

JIM

LAS ACACIAS CALLE 18 CONT

170

103

450.000,00

4.368,93

24-abr-09

IVAN CRESPO MIRIAM BRICEÑOVALERA

JIM

LAS ACACIAS AV 5 N°18

412

0

800.000,00

1.941,75

13-feb-08

JORGE TELLEZ SUPER TEQUEÑOVALERA

JIM

LAS ACACIAS AV BOLIVAR S/

500

0

550.000,00

1.100,00

08-mar-09

LUISA RUGGIER YELITZA BARRI VALERA

JIM

LAS ACACIAS CALLE 20 E/AV

159

0

100.000,00

628,93

12-may-09 21-may-09

ANGELA PEREZ JOHAN TRASLAVALERA

JIM

LAS ACACIAS AV 6 S/N°

688

0

500.000,00

726,74

MARIANGELA MMARIA FAJARD VALERA

JIM

EL COUNTRY

CALLE 10 N° 1-8

194

0

400.000,00

2.061,86

22-jun-09

MARIELA SALA HECTOR VETANVALERA

JIM

EL COUNTRY

ST. H. AV PERIM

561

300

1.450.000,00

4.833,33

20-julo-09

WILMER REYES JOHNNY A.GUE VALERA

JIM

EL COUNTRY

ST.C CALLE 3 N

816

0

1.000.000,00

1.225,49

28-jul-09

JAVIER SANCHEORLANDO PEÑAVALERA

JIM

EL COUNTRY

CALLE 1 N° B-3C

301

0

300.000,00

996,68

05-ago-09

ADRIANA ARAUVALERA

JIM

LAS ACACIAS CALLE 5 C/CALL

490

0

100.000,00

204,08

16-nov-09

GIOVANNI MAI NERIDA GONZA VALERA

JIM

EL COUNTRY

410

0

505.000,00

1.231,71

11-dic-09

LUIS ARAUJO

ST. D.C/3 N°3

Bs/M2/TERREN Bs/M2/CONST

3/3

INSTRUMENTO DE RECOLECCION DE INFORMACION:

RECOLECCION DE DATOS REFERENCC/E N°7 CASA QUINTAS-VIVIENDAS UNIFAMILIARES APELLIDO NOMBAPELLIDO.NOMBMUNICIPIO

PARROQUIA

FUENTE: AÑO: URBANIZACION

DIRECCION

AREA/TERRENO AREA/CONST

PRECIO VENTA

Bs/m2 venta

fecha

0

870.000,00

6.692,31

17-dic-09

520

0

2.000.000,00

3.846,15

17-dic-09

800

220

2.500.000,00

3.125,00

06-mar-10

LAS ACACIAS CALLE 32 E/AV

606

215

1.884.000,00

3.108,91

06-MARZ0-10

LAS ACACIAS AV 6 C/C 23 ESQ

600

210

2.000.000,00

3.333,33

23-may-10

LAS ACACIAS AV 6C/C 32 ESQ

300

180

2.000.000,00

6.666,67

17-sep-10

0

0

0,00

#¡DIV/0!

0

0

0,00

#¡DIV/0!

0

0

0,00

#¡DIV/0!

0

0

0,00

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0

0

0,00

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0

0

0,00

#¡DIV/0!

0

0

0,00

#¡DIV/0!

0

0

0,00

#¡DIV/0!

0

0

0,00

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0

0

0,00

#¡DIV/0!

0

0

0,00

#¡DIV/0!

0

0

0,00

#¡DIV/0!

0

0

0,00

#¡DIV/0!

INMOVAL

VALERA

JIM

LA HACIENDITA LA HACIENDITA

130

INMOVAL

VALERA

JIM

LAS ACACIAS 9 HABT

PROMOTOR PRIVADO

VALERA

JIM

LAS ACACIAS AV 6 E/C 20-21

PROMOTOR PRIVADO

VALERA

JIM

PROMOTOR PRIVADO

VALERA

JIM

PROMOTOR PRIVADO

VALERA

JIM

PU

INMOBILIARIAS 2009 Bs/M2/TERREN Bs/M2/CONST

3.700,00 Bs/m2

60

Tabla 10. Recolección de datos apartamentos segunda mano. INSTRUMENTO DE RECOLECCION DE INFORMACION:

RECOLECCION DE DATOS REFERENCIALES DE PRECIOS DE VENTA APARTAMENTOS SEGUNDA MANO.

APELLIDO NOMBAPELLIDO.NOMBMUNICIPIO 1

VALERA

PARROQUIA JIM

FUENTE: AÑO:

URBANIZACION

DIRECCION

REGISTRO INMOBILIARIO 2009 Pag 1/3

AREA/TERRENO AREA/CONST PRECIO VENTA

LAS ACACIAS Edif Ferdinando

0

147,66

Bs/m2 venta

fecha

200.000,00

1.354,46

ene-09

estacionamientos Bs/M2/CONST

2

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Kristel s/s

0

114

210.000,00

1.842,11

16-ene-09

#¡DIV/0!

3

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Guida PB-A

0

136,92

135.000,00

985,98

16-ene-09

#¡DIV/0!

4

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif La Cascada

0

86

130.000,00

1.511,63

06-ene-09

5

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Montecasino

0

90

200.000,00

2.222,22

06-ene-09

6

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Montecasino

0

97

210.000,00

2.164,95

06-ene-09

#¡DIV/0!

7

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Montecasino

0

197

420.000,00

2.131,98

06-ene-09

#¡DIV/0!

8

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Montecasino

0

199

430.000,00

2.160,80

06-ene-09

#¡DIV/0!

9

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Montecasino

0

202

450.000,00

2.227,72

06-ene-09

#¡DIV/0!

10

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Salto Angel

0

86

200.000,00

2.325,58

06-ene-09

#¡DIV/0!

11

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif La galota

0

164

60.000,00

365,85

06-ene-09

#¡DIV/0!

12

VALERA

JIM

LAS ACACIAS La Haciendita

0

108

280.000,00

2.592,59

06-ene-09

#¡DIV/0!

13

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. Habitat ca

0

103

103.000,00

1.000,00

06-ene-09

#¡DIV/0!

14

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Ferdinando

0

147,66

200.000,00

1.354,46

06-ene-09

#¡DIV/0!

15

VALERA

MD

LAS ACACIAS La Esperanza

0

82

155.000,00

1.890,24

14-mar-09

#¡DIV/0!

16

VALERA

JIM

LAS ACACIAS GIANNI

0

56

96.943,00

1.731,13

17-mar-09

#¡DIV/0!

17

VALERA

JIM

LAS ACACIAS CALLE 17 C/AV

0

76,34

140.000,00

1.833,90

19-jun-09

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

18

VALERA

JIM

LAS ACACIAS El Country

0

132,52

560.000,00

4.225,78

19-jun-09

#¡DIV/0!

19

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resd Altamira A

0

124

640.000,00

5.161,29

10-ago-09

#¡DIV/0!

20

VALERA

MD

LAS ACACIAS La Esperanza Edif Los Girasoles

144,5

600.000,00

4.152,25

17-ago-09 17-ago-09

21

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resd. El Parque Av 6 (los Medico

126,23

400.000,00

3.168,82

22

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resd. Santa Fe

73

300.000,00

4.109,59

21-ago-09

23

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Herpa Av Bolivar calle 21

128

260.000,00

2.031,25

21-ago-09

24

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resd. Alexandra Sector san jose

102,05

160.000,00

1.567,86

20-octubre-09

25

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Stella calle Los Cedro

148,99

80.000,00

536,95

19-octubre-09

26

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resd. La Sevillana Av Bolivar

80

400.000,00

5.000,00

19-octubre-09

61

Tabla 10. Continuación. INSTRUMENTO DE RECOLECCION DE INFORMACION:

RECOLECCION DE DATOS REFERENCIALES DE PRECIOS DE VENTA APARTAMENTOS

FUENTE: AÑO:

REGISTRO INMOBILIARIO 2009 Pag 2/3

APELLIDO NOMBRPELLIDO.NOMBR

MUNICIPIO

PARROQUIA

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resd Palma Real

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resd. Los Caña

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Don Gonzal

VALERA

MD

VALERA

MD

VALERA

URBANIZACION

DIRECCION

AREA/TERRENO AREA/CONST PRECIO VENTA

Bs/m2 venta

fecha

140

250.000,00

1.785,71

19-oct-09

0

318

629.240,00

1.978,74

28-oct-09

0

91,6

190.000,00

2.074,24

28-oct-09

LAS ACACIAS Resd Osiris

0

70,8

380.000,00

5.367,23

29-oct-09

LAS ACACIAS Edf Coliseo, alto

0

80

400.000,00

5.000,00

29-oct-09

LAS ACACIAS

0

75

380.000,00

5.066,67

29-oct-09

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif altos de sta

0

74

520.000,00

7.027,03

29-Octubre-09

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif la Auxiliador

0

50

270.000,00

5.400,00

29-Octubre.09

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif altos de sta

0

70

950.000,00

13.571,43

29-oct-09

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif los Sauces

0

120

560.000,00

4.666,67

29-oct-09

LAS ACACIAS

0

125

550.000,00

4.400,00

29-oct-09

MD

LAS ACACIAS Edif Murachi

0

78

400.000,00

5.128,21

29-oct-09

VALERA VALERA VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Concordia

0

90

600.000,00

6.666,67

29-oct-09

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif El Portico

0

96

630.000,00

6.562,50

29-oct-09

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif El Portico II

0

74

460.000,00

6.216,22

29-oct-09

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Darca

0

132

450.000,00

3.409,09

29-oct-09

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Habitat

0

56

280.000,00

5.000,00

29-oct-09

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Cordillera pa

0

74

458.000,00

6.189,19

29-oct-09

Bs/M2/TERREN Bs/M2/CONST

62

Tabla 10. Continuación.

INSTRUMENTO DE RECOLECCION DE INFORMACION:

RECOLECCION DE DATOS REFERENCIALES DE PRECIOS DE VENTA APARTAMENTOS

APELLIDO NOMBAPELLIDO.NOMBMUNICIPIO

PARROQUIA

FUENTE: AÑO:

URBANIZACION

DIRECCION

REGISTRO INMOBILIARIO 2010 INMOBILIARIAS Pag 3/3 Bs/m2 venta

fecha

estacionamientos

VALERA

MD

LOS LIMONCITO Av 4 c/c 22 C C.Viaducto

AREA/TERRENO AREA/CONST PRECIO VENTA 60

240.000,00

4.000,00

02-feb-10

0

VALERA

JIM

LAS ACACIAS

0

75

369.000,00

4.920,00

02-feb-10

1,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av Bolivariana e

0

67

280.000,00

4.179,10

02-mar-10

1,00

VALERA

MD

LAS ACACIAS Av Los Eucalipto

0

88

450.000,00

5.113,64

19-mar-10

2,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av 5 e/c 18-19 E

0

76

280.000,00

3.684,21

19-mar-10

2,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av Ppal Resd El

0

82

300.000,00

3.658,54

19-mar-10

2,00

VALERA

JIM

El COUNTRY

0

210

540.000,00

2.571,43

20-marzo-10

0,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av 5 Resd El po

0

168

429.550,00

2.556,85

20-mar-10

3,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av 5 e/c 18 y 19

0

95

387.570,00

4.079,68

20-mar-10

2,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av 5 e/c 18 y 19

0

97

200.000,00

2.061,86

20-mar-10

2,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av 5 e/c 18 y 19

0

95

500.000,00

5.263,16

20-mar-10

2,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av 5 e/c 18 y 19

0

96

444.000,00

4.625,00

20-mar-10

2,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av Bolivar e/c 1

0

148

400.000,00

2.702,70

20-mar-10

1,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av 5 e/c 18 y 19

0

173

474.600,00

2.743,35

20-mar-10

3,00

Av ppal Bolivar

calle 8

habt

INMOBILIARIAS OFERTAS MORIN YASOCIADOS

MORENO-MAZZARRI

PU

6.900,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av 5 Resd Stella

154,59

750.000,00

4.851,54

23-septiembre-10

1,00

2,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av Bolivar resd san bernardo

220,00

1.100.000,00

5.000,00

23-septiembre-10

2,00

3,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Av 5 Resd El portico

96,00

800.000,00

8.333,33

23-septiembre-10

2,00

3,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Sierra Aventura

106,00

650.000,00

6.132,08

23-septiembre-10

1,00

3,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Nona Palma

154,00

850.000,00

5.519,48

23-septiembre-10

1

3,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif El Rocio

280,00

1.200.000,00

4.285,71

23-septiembre-10

2

3,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Altamira

140,00

1.100.000,00

7.857,14

23-septiembre-10

2

3,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif Cañaveral Av 5

300,00

2.000.000,00

6.666,67

23-septiembre-10

VALERA

JIM

LAS ACACIAS La Esperanza Edif El Rosal

100,00

640.000,00

6.400,00

23-septiembre-10

1

3,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif San Miguel

87,00

640.000,00

7.356,32

23-septiembre-10

2

3,00

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Edif San Bernardo

75,00

720.000,00

9.600,00

23‐sep‐10

1

2,00

Bs/m2

63

Tabla 11. Recolección de datos, apartamento. Mercado primario

INSTRUMENTO DE RECOLECCION DE INFORMACION:

RECOLECCION DE DATOS REFERENCIALES DE PRECIOS DE VENTA APARTAMENTOS MP.

APELLIDO NOMBAPELLIDO.NOMBMUNICIPIO

PARROQUIA

FUENTE: AÑO:

URBANIZACION

DIRECCION

SIST. ESTRUC

PROMOTORPRIVADO 11-sep-09 Pag 1/2

Bs/m2 venta

fecha

tacionamien

habt

piso

1

VALERA

JIM

LAS ACACIASesid. San Miguel T

TRADIC

AREA/CONST PRECIO VENTA 85

548.250,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

1

2

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

85,5

551.475,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

2

3

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

86

554.700,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

3

4

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

86,5

557.925,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

4

5

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

85

548.250,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

1

6

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

85,5

551.475,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

2

7

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

86,5

557.925,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

4

8

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

81

522.450,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

1

9

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

81,5

525.675,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

2

10

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

82

528.900,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

3

11

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

83

535.350,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

5

12

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

81

522.450,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

1

13

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

81,5

525.675,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

2

14

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

82

528.900,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

3

15

VALERA

MD

LAS ACACIAS Resid. San Migue

TRADIC

82,5

532.125,00

6.450,00

11-Sept-09

2,00

2,00

4

64

Tabla 11.continuación.

INSTRUMENTO DE RECOLECCION DE INFORMACION:

RECOLECCION DE DATOS REFERENCIALES DE PRECIOS DE VENTA FUENTE: APARTAMENTOS MP AÑO: "Residencias San miguel" Torre Norte.Resid Aconcagua, Paradise gaeden y Valles del Momboy.

APELLIDO NOMBAPELLIDO.NOMBMUNICIPIO

PARROQUIA

URBANIZACION

DIRECCION

SIST. ESTRUC

PROMOTOR PRIVADO 11-sep-10 Pag 2/2

Bs/m2 venta

fecha

tacionamien

habt

piso

16

VALERA

JIM

LAS ACACIAS San Miguel torre

TRADIC

AREA/CONST PRECIO VENTA 85

688.500,00

8.100,00

27-Sept-10

2,00

2,00

1

17

VALERA

JIM

LAS ACACIAS San Miguel torre

TRADIC

85,5

692.550,00

8.100,00

27-Sept-10

2,00

2,00

2

18

VALERA

JIM

LAS ACACIAS San Miguel torre

TRADIC

86

696.600,00

8.100,00

27-Sept-10

2,00

2,00

3

19

VALERA

JIM

LAS ACACIAS San Miguel torre

TRADIC

85

688.500,00

8.100,00

27-Sept-10

2,00

2,00

1

20

VALERA

JIM

LAS ACACIAS San Miguel torre

TRADIC

85,5

692.550,00

8.100,00

27-Sept-10

2,00

2,00

2

21

VALERA

JIM

LAS ACACIAS San Miguel torre

TRADIC

86,5

717.950,00

8.300,00

27-Sept-10

2,00

2,00

4

22

VALERA

JIM

LAS ACACIAS San Miguel torre

TRADIC

81

664.200,00

8.200,00

27-Sept-10

2 techado

2,00

1

23

VALERA

JIM

LAS ACACIAS San Miguel torre

TRADIC

81,5

668.300,00

8.200,00

27-Sept-10

2,00

2,00

2

24

VALERA

JIM

LAS ACACIAS San Miguel torre

TRADIC

81

668.250,00

8.250,00

27-Sept-10

2,00

2,00

1

25

VALERA

JIM

LAS ACACIAS San Miguel torre

TRADIC

82

672.400,00

8.200,00

27-Sept-10

2,00

2,00

3

26

VALERA

JIM

LAS ACACIAS San Miguel torre

TRADIC

82,5

676.500,00

8.200,00

27-Sept-10

2,00

2,00

4

27

VALERA

JIM

LAS ACACIAS Resd Aconcagu

TRADIC

70

520.000,00

7.428,57

27-Sept-10

1,00

2,00

3

28

VALERA

JIM

LAS ACACIAS sid Paradise Gard

TRADIC

73

450.000,00

6.164,38

27-Sept-10

1,00

2,00

2

29

VALERA

JIM

LAS ACACIAS id. Valle del Mom

TUNEL

85

560.000,00

6.588,24

27-Sept-2010

2,00

3,00

1

30

VALERA

JIM

LAS ACACIAS id. Valle del Mom

TUNEL

85

560.000,00

6.588,24

27-Sept-2010

2,00

3,00

2

31

VALERA

JIM

LAS ACACIAS id. Valle del Mom

TUNEL

85

560.000,00

6.588,24

27-Sept-2010

2,00

3,00

3

32

VALERA

JIM

LAS ACACIAS id. Valle del Mom

TUNEL

175

1.152.941,18

6.588,24

27-sep-10

4,00

4

3,00

Se observa estacionamiento sin techar ,habitacion principal con baño, y habitacion tipo estudio una constante en la edificacion

Rubens Alves Danta, (2002). Expresa: Precios de Inmuebles colocados en oferta pueden también ser

considerados como eventos del mercado

inmobiliario, siempre que sean actuales y perfectamente identificados. No obstante, son datos menos consistentes que los de la negociación, pues pueden tanto sufrir fluctuaciones de precio como estar en el mercado bastante tiempo o aun salir de el. Un dato de oferta es un dato incompleto: mientras que en una negociación, el comprador y el vendedor llegan a un entendimiento sobre el precio y condiciones de pago; en la oferta falta la parte compradora. Así, el promedio de los precios de oferta sirve como indicador de un límite superior del precio que se pagaría por el bien en el mercado.

65

La situación ideal para una muestra seria aquella donde cada dato de la población tuviese la misma probabilidad de ser seleccionado en el mercado, esto es una muestra aleatoria. No es prudente trabajar con un banco de datos, aun siendo bastante extenso, sin la investigación de mercado en el momento que se realiza una nueva tasación, pues datos nuevos pudieron haber entrado en el mercado y estos no podrían dejar de entrar en la muestra, bajo pena de ocasionar tendenciosidad en la misma. Se debe evitar alternativas que concentren más del 70% de los casos pues el desequilibrio maestral perjudica el análisis. Al recolectar la información se observa que algunos datos de interés para el tasador no son detallados, por el registro Inmobiliario, publicaciones en periódicos, inmobiliarias. Entre estas tenemos. • terrenos no se especifica: Si está en una esquina, si presenta dos frentes. • casa –quintas o apartamentos en algunos casos no se identifica, El número de dormitorios, número de estacionamientos. • Apartamentos: La ubicación del piso, numero de estacionamientos. En las transacciones de casa quintas en su totalidad no identifica el área de la parcela y área de construcción por separado en la mayoría de los casos solo nos dice el área de parcela o lote, otro dato que sería de gran importancia es el tipo de construcción es decir si es tradicional, con machihembrado, prefabricado, túnel u otro. La mayoría de las inmobiliarias no publica el valor del bien inmueble y de hacerlo no detalla todos los datos de interés, cuando se hace la inspección en oficina de la inmobiliaria no existe toda la colaboración requerida. 66

3.5.1 Selección de los datos Es fundamental el equilibrio de la muestra. Esto es el equilibrio entre los datos en el sentido de que diferentes características de los mismos. De acuerdo al tipo de inmueble se seleccionaron los datos es decir: Suelo (terreno),

y

Bienhechurías

estas

se

clasificaron

en;

casa-quinta,

apartamentos de segunda mano y mercado primario. • Suelo (terreno) Al hacer la selección se anexaron otros datos a la ficha que se consideran de importancia en el momento de revisar el contexto urbano la parroquia, urbanización, y definir el precio unitario del inmueble. En el estudio se consideraron tres elementos en la selección: La descripción, es la forma de distribuir las características de una muestra, de manera que pueda ser medida y utilizada para inferir las características de la población de la cual fue extraída. En la exploración, se comienza el estudio de mercado, se trata de no dejar ningún elemento que sea importante. La

explicación

del

mercado

que

tiene

como

objetivo

explicar

las

características referentes a la población, a través de los datos muéstrales, por la formulación de modelos adecuados. En esta selección se considero la muestra recolectada se desecho las que no presentaban el área de terreno. 3.6 La Técnica para el Análisis de los Datos Entre las técnicas utilizadas frecuentemente para el análisis de los datos y/o se tienen: Estadística. Análisis de contenido: Es utilizado en las 67

investigaciones cuantitativas y cualitativas. Análisis e interpretación de los resultados. Esta fase es posible una vez procesada la información recopilada mediante la aplicación de técnicas e instrumentos a la población en estudio, y por supuesto, haciendo uso de las diversas técnicas para el análisis de datos en correspondencia con los objetivos y tipo de investigación. En este caso consideramos la estadística para el análisis de los datos, por medio del SPSS. En este se elabora la regresión, para conocer el resumen del modelo, tabla ANOVA, Durbin y Watson, valor probable, histograma. El análisis de regresión lineal es una técnica estadística utilizada para estudiar la relación entre variables cuantitativas. Tanto en el caso de dos variables (regresión simple) como en el de más de dos variables (regresión múltiple), el análisis regresión lineal puede utilizarse para explorar y cuantificar la relación entre una variable llamada dependiente o criterio (Y) y una o más variables llamadas independientes o predictorias (X , X ,…, X ), 1

2

p

así como para desarrollar una ecuación lineal con fines predictivos. 3.7 Modelaje Después del resumen de los datos, parte el tasador en la búsqueda de modelos explicativos del mercado, utilizando técnicas de la inferencia estadística. En la investigación se utilizara un modelo econométrico para el análisis de los resultados.

68

3.7.1 Modelos Econométricos. Definición, Objetivos. Formular un modelo

y esto no es más que una representación

simplificada de un proceso del mundo real. El estudio de estas relaciones supone varios objetivos: 1.- Analizar los efectos de políticas que suponen el cambio de las variables explicativas o independientes individuales. 2.-Pronosticar el valor de la variable explicada o dependiente para un conjunto determinado de variables explicativas o independientes. 3-Examinar si alguna de las variables explicadas o dependientes tienen algún efecto importante sobre la variable explicativa o independiente. Econometría: Medición en la economía. Aplicación de métodos estadísticos y matemáticos al análisis de datos económicos, con el propósito de dar un contenido empírico a las teorías económicas y verificarlas o refutarlas. Objetivo y Metodología de la econometría 1.-Formulacion

de

modelos

econométricos

en

forma

verificable

empíricamente: • A partir de un modelo económico. • Elegir la forma funcional • La especificación de la estructura estocástica de las variables. 2.- Estimación y comprobación de estos modelos con los datos observados. 3.-Uso de estos modelos para propósitos de predicción y formulación de políticas.

69

Modelo Econométrico en la investigación: El presente estudio se enmarca en:

TITULO Influencia sobre el valor de mercado del suelo, en el sector Las Acacias en Valera Estado Trujillo.

VARIABLES EN ESTUDIO Dependiente. Valor del Suelo * * * *

Independiente: Situación- Calle Área- Distancia Tamaño-Fuente Fecha-Paisajismo.

OBLETIVO GENERAL Evaluar la influencia en el mercado del valor del suelo con base a su comportamiento tendencial en el sector Las Acacias

.Figura

7. Modelo Econométrico valor del suelo.

Fuente: El Proceso de Investigación Científica. (Mineira Finol-Hermelinda Camacho)

70

3.7.2. Escogencia de variables en la investigación en función de los objetivos: Tabla 12. Escogencia de variables en función de los objetivos

Objetivos Investigar los nuevos desarrollos residenciales y comerciales en el área en estudio. Investigar los referenciales del valor del suelo en el Registro Inmobiliario Investigar los referenciales de oferta del valor del suelo Investigar los referenciales del mercado de segunda mano y primario. Determinar si los desarrollos se corresponden con las variables urbanas. Determinar las variables que interviene en el valor del suelo. Desarrollar un Modelo econométrico Determinar la Influencia/estructura precios que causa El CC, en el sector

Variable(s)

Dimensiones

Indicadores

Área, Tamaño, Fuente, Fecha.

Inmobiliarias, promotores privados

Influencia sobre valor del suelo

Área, Fuente, Fecha, edad

Registro Inmobiliario

Influencia sobre valor del suelo

Área, Fuente, Fecha, edad

Inmobiliarias, promotores privados

Influencia en valor del suelo.

el

Registro inmobiliario Inmobiliarias Promotores privados Registro inmobiliario Inmobiliarias Promotores privad

Valor de construcción.

la

Valor de construcción.

la

Modelo econométrico

Influencia en valor del suelo.

el

Área, Fuente, Fecha, edad. tamaño

Situación, Calle Área, distancia Tamaño, Fuente Fecha, paisajismo

Análisis de resultados Situación, Calle, Distancia, Tamaño, Paisajismo.

Resultados

los

Análisis de resultados

los

Conclusión Recomendaciones

71

Se indica las distancias desde el inicio del centro comercial “Plaza”, a cada parcela.

Figura 8. Variable distancia, en radios 500, 1000, 1500,2000 m Fuente: Alcaldía de Valera

Se plantea analizar los efectos de políticas que suponen un cambio de las variables explicativas o independientes individuales, segundo pronosticar 72

el valor de la variable explicada o dependiente para un conjunto determinado de variables explicadas o independientes y luego examinar si alguna de las variables explicadas o dependientes tienen algún efecto importante sobre la variable explicada o independiente. Para el estudio se considerara. • Modelo econométrico para valor del suelo Variable

dependiente:

“Y”

variable

explicada

(dependiente)

de

tipo

cuantitativa correspondiente al valor del suelo, precio unitario por m2 del inmueble en la fecha del evento. Variable independiente: “X” variable explicativa (independiente) de tipo cuantitativa o cualitativa. X

variable situación de tipo cualitativa

1

correspondiente

a los polos de

influencia. X

variable calle de tipo cualitativa “dummy”, correspondiente al nivel de

2

tráfico vehicular, y nivel de riesgo. X

variable área de tipo cuantitativa correspondiente a la dimensión por

3

m2. X

4

variable distancia de tipo cuantitativa correspondiente a la distancia del

C. Comercial a la parcela. X

5

variable

tamaño de tipo cualitativa correspondiente a la ordenanza

urbana. X

6

variable fuente de tipo cualitativa “dummy” correspondiente al evento

de la información, cero para el registro y uno para la oferta. X

7

variable fecha cualitativa correspondiente a la medida del evento por

trimestre, contado a partir de la fecha base, hasta la fecha de su ocurrencia, del uno al doce. X

8

variable paisajismo de tipo “dummy” correspondiente, mejor visual,

cero sin visual y uno con visual. En la investigación se entrevisto a profesionales valuadores para conocer el nivel de medición en las variables en donde se determino. 73

Variables Independientes: Tabla 13. Nivel de medición VARIABLES Situación X1

DESCRIPCION DE VARIABLE Puntos de influencia, calle.

ESPECIFICACION VARIABLE Comercio mixto vivienda

Calle X2

Nivel de tráfico,

Área X3

Medición

Distancia X4

Punto de inicio CC, a la parcela

m

Tamaño X5

Zona urbana: R6, R5, R4

Densidad de población Nro. de pisos

Fuente X6 Fecha X7

Oferta registro trimestre

Paisajismo X8

visual

nivel de ruido Área m2

L*a

CATEGORIA Alto Medio Bajo Alto Bajo

NIVEL DE MEDICION 3 2 1 1 0

Grande Media Pequeña 500 1000 1500 2000

0,00- 2000

800-1100 hab/ha 11-13 pisos 800-900 hab/ha 4-13 pisos 500/600 hab/ha 4-8 pisos

4 3 1-2

2010 2009 2008 Con visual Sin visual

0,00-2000

0 1 9-12 5-8 1-4 1 0

74

Modelo Econométrico: Para bienhechurías, como complemento a la investigación referenciales de segunda mano. El presente se enmarca en:

de

Variables Variable dependiente: valor de la construcción Variable independiente Situación, Calle, Área, Tamaño, Fuente, fecha paisajismo, edad.

Titulo Influencia sobre el valor de mercado del suelo, en el sector las Acacias, en Valera Estado Trujillo.

Objetivo Investigar referenciales en el mercado de segunda mano.

Figura 9. Modelo econométrico bienhechurías Fuente: El Proceso de Investigación Científica. (Mineira Finol de F-Hermelinda Camacho)

Modelo econométrico para bienhechurías segunda mano: Casa-quinta, y apartamentos Variable dependiente: “Y” variable explicada (dependiente) correspondiente al precio unitario de la construcción por m2 del inmueble en la fecha del evento. Variables Independientes: X 1variable situación tipo “dummy” correspondiente (polos de influencia). X

2

variable calle de tipo cualitativa correspondiente a la seguridad

75

X

3

variable área de tipo cuantitativa correspondiente a la dimensión por

m2 X

4

variable tamaño de tipo “dummy” correspondiente a la ordenanza de

la parcela/lote. Cero para la pequeña, uno para la grande. X

5

variable fuente de tipo “dummy” correspondiente al evento de la

información, cero para el registro, y uno para la oferta. X

6

variable fecha cualitativa correspondiente a la medida del evento

medida por trimestre, contado a partir de la fecha base, hasta la fecha de su ocurrencia. X

7

variable paisajismo de tipo “dummy” correspondiente mejor visual,

cero sin visual y uno con visual. X8

variable edad de tipo cuantitativa, edad aparente.

3.7.3 Hipótesis de Investigación La hipótesis surge de la teoría de conocer la influencia sobre el valor del mercado del suelo en el sector Las Acacias en el Municipio Valera del Estado Trujillo. En donde se evalúa con base a su comportamiento tendencial. En función de un modelo econométrico planteado en la investigación, de tipo correcta. El modelo econométrico se fundamenta en: 1.- La relación es estocástica: suponemos que la relación entre la variable endógena y las exógenas no es deterministicas, sino aleatoria 2.-Ausencia de error de especificación: suponemos que todas las variables económicas

son relevantes para explicar el comportamiento de la variable

están incluidas en la ecuación de regresión, y no hay ninguna variable en la ecuación que no sea importante para explicar la evolución de Yt 3.-Matriz de covarianza del término de error.

Var (u)= δu2 It

4.-Linealidad. 76

5.- El número de observaciones (n) debe de ser mayor que el número de parámetros por estimar. 6.-No hay multicolinealidad perfecta. 7.-Las variables X son deterministicas 8.-Las variables x1t, x2t,x3t…..xkt, son linealmente independiente

77

CAPITULO IV ANALISIS DE LOS RESULTADOS 4.1. Análisis de los Resultado A través del modelo, y el análisis de resultado se determina la influencia sobre el valor del mercado en el

suelo, Se trabajo con un

subconjunto de observaciones de la población, denominada muestra. Con las siguientes características: Modelo completo =MP Variables= k Datos =n Características del modelo valor del suelo. Tabla 14. Características valor del suelo MODELO

Variables ( k)

n

Regresión N°

MP

8

25

1

Características del modelo casa-quintas, segunda mano. Tabla 15. Características casa-quinta MODELO

Variables (k)

n

Regresión N°

MP

8

41

1

Características del modelo apartamento segunda mano. Tabla 16. Características apartamento MODELO

Variables (k)

n

Regresión N°

MP

8

65

1

4.1.1. Vista de datos -valor del suelo. Tabla 17. Vista de datos valor del suelo.

-

Referencial valor del suelo v= 1700,00 Bs

79

Tabla 18. Estadísticos descriptivos- correlaciones, valor del suelo.

80

Tabla 19. Resumen del modelo, valor del suelo.

Tabla 20. ANOVA-Coeficiente, valor del suelo.

81

Tabla 21. Diagnostico por caso, Estadístico sobre los residuos, valor del suelo.

82

Histograma - valor del suelo

Figura 10. Histograma-grafico PP. valor del suelo

83

Análisis - Modelo -valor del suelo. El factor

r2 se conoce como coeficiente de determinación y debe de

quedar entre 0 y 1 para cualquier regresión dada para la data resulto: r

2=

0,815, si es cercano a 1, la variable x explica la mayor parte de la variación en y. Por los resultados podemos decir que un 81,5 % es confiable la data. En los resultados no se elimino ninguna de las variables independientes En la tabla de análisis la varianza del modelo es: Tabla ANOVA MQR= Regresión (explicada) EMQ= Error (no explicada) E (EMQ) es la varianza del modelo, conocido como el error medio cuadrático. La comparación de EMQ con el MQR da una idea de la contribución de los parámetros de la regresión sobre el poder de explicación del modelo. Si MQR es equivalente a EMQ, se tiene la señal de que los parámetros no son importantes en el modelo Si EMQ en mucho menor que MQR, se concluye que el conjunto de parámetros son importantes para explicar la variabilidad de los precios observados. En el modelo es mucho menor, EMQ