EDIFICACIÓN EN ALTURA, PROPIEDAD HORIZONTAL Y DISCIPLINA DE LAS INMISIONES EN EL DERECHO ROMANO Y CIVIL

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EDIFICACIÓN EN ALTURA, PROPIEDAD HORIZONTAL Y DISCIPLINA DE LAS INMISIONES EN EL DERECHO ROMANO Y CIVIL
Francisco Rubio Varas.

INTRODUCCIÓN
Las relaciones de vecindad entre los vecinos ocupantes de un edificio en altura constituyen un problema que ha preocupado al derecho desde antiguo. Y es que, cuando ha faltado el espacio para construir, ya sea en virtud de las necesidades del comercio o del aumento de población, edificar en varios pisos se ha representado como una alternativa viable. Y de ello es testimonio tanto la historia de Roma, como la de nuestro país.
En efecto, ya desde la controversia de Cerelio Vitalis y la taberna de quesos en Roma, se ha planteado el tema del uso de lo propio con proyecciones en lo ajeno, la teoría de las inmisiones, que a partir del desarrollo doctrinal de mediados del siglo XIX, basado en la interpretación de esa y otras fuentes romanas se ha vuelto un tema que ha generado gran interés y se ha materializado en gran medida en la literatura y aplicación jurisprudencial extranjera.
No obstante, no ocurre lo mismo en nuestro país, pese a que desde la primera mitad del siglo XX las edificaciones en altura han pasado a formar parte integrante del desarrollo urbano con cada vez más fuerza, producto de distintos factores, sociales o económicos, atendido a similares necesidades que en la Roma post republicana.
En nuestro derecho civil, existen regulaciones a este respecto que han sido poco exploradas, pero no por ello es propio dejarlas en su invisibilidad. Junto con ello, respecto a la edificación en altura residencial, encontramos en la regulación de la propiedad horizontal, hoy denominada en nuestro país por la Ley N° 19.537 como Copropiedad Inmobiliaria, normas que dan ciertas luces para una aplicabilidad de la teoría de las inmisiones en el ámbito de las relaciones de vecindad en esos espacios, que por su cercanía, son especialmente susceptibles de proyecciones del dominio ajeno no deseadas. En dicho ámbito, es que se tratará de buscar un contexto histórico común de estas relaciones de vecindad particulares, y buscar soluciones jurídicas para resguardar el ejercicio de actos posesorios, en base a problemáticas comunes tanto al Derecho Romano, como al Civil.
LAS RELACIONES DE VECINDAD Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL
2.1 Generalidades
"La vida del hombre se desenvuelve básicamente en sociedad, y es en esas relaciones sociales donde la convivencia humana plantea a menudo conflictos y problemas que, en ciertos casos, el Derecho está llamado a resolver. Cuando esas relaciones vienen determinadas por la proximidad o inmediación de los lugares en los que el hombre se desenvuelve o habita, estamos en presencia de las denominadas relaciones de vecindad, que, como relaciones de convivencia social que son, no están exentas de ser problemáticas o conflictivas y no son ajenas al Derecho". En efecto, aunque de dichas relaciones vecinales el hombre suele beneficiarse, también pueden surgir de las mismas inconvenientes y molestias de una manera constante, dado que estas relaciones conllevan situaciones de innumerables conflictos y enfrentamientos. Desde los tiempos más remotos hasta la actualidad, los sabedores del derecho han debido poner solución a las infinitas discusiones surgidas entre vecinos.
En este contexto, esta mayor proximidad o inmediación de los lugares en que el hombre habita, ha tenido a lo largo de la historia un fuerte correlato en la denominada "propiedad en edificios por pisos o departamentos" o "propiedad horizontal". Y ello, porque en la actualidad, ya no se trata solo de campesinos más o menos aislados que se disputan un trozo de terreno o que tienen problemas por las raíces de los árboles, los muros o los establos, sino de vecinos en espacios comprimidos, como es el caso de aquellos que están arriba y abajo, en los regímenes de propiedad horizontal.
Como bien señala Algarra, este tipo de propiedad comprimida implica que el ejercicio del derecho de propiedad o el uso y disfrute de la vivienda o local, hasta en las más elementales de sus expresiones, son susceptibles de trascender y proyectar sus efectos hacia el resto de convecinos, lo que exige una especial consideración hacia los demás, que no es, por desgracia, el talante habitual de buen número de propietarios y arrendatarios; pero exige, a su vez, una mayor tolerancia frente a molestias y perturbaciones diarias y cotidianas, aunque a veces puedan suponer, por nuestras particulares circunstancias, verdaderos ataques a nuestras ansias de tranquilidad y aislamiento. Así, un vecino molesto, especialmente ruidoso o con aficiones que lo son, y de actividades desarrolladas en los bajos comerciales y locales de los edificios molestas, incómodas o insalubres por los ruidos, humos, gases, polvo, olores, calor y otras inmisiones, constituyen experiencias personales que han sufrido personas en los más variados contextos históricos, no siendo exclusivos de nuestro tiempo, sino que han sido el precio inevitable de la convivencia, pero que el Derecho, en su tutela de la persona no desconoce ni olvida, como se verá.
Propiedad horizontal en Roma
Suele ser un tema discutido en la dogmática romanista si existía o no el concepto de propiedad horizontal o condominio. Por ejemplo, Victorio Pescio cita, por una parte, a Ruggiero y Maroi, quienes señalan que esta forma de propiedad fue ignorada por el Derecho Romano, atendido el riguroso principio de la accesión que lo inspiraba (quod inaedificatur solo cedit), pero por otro lado a Butera, quien estima que puede encontrársela diseñada en la legislación de Justiniano en que cita variadas disposiciones del Digesto. También, Arangio Ruiz señala que "del principio (superficies solo cedit) deriva la exclusión de la división por planos horizontales, de modo que el suelo pertenezca a un propietario y el edificio a otro o que pertenezcan a un propietario los diferentes pisos de una casa", y el profesor Natelson, quien señala categóricamente que el origen del "Condominium" en Roma es solo un mito, vastamente difundido, pero que no pertenece a la realidad.
Con todo, lo verdaderamente relevante en este punto es que efectivamente existieron edificios por pisos en Roma, con las consecuentes relaciones de vecindad y los problemas jurídicos que ello conlleva.
En efecto, como señala Amunátegui, "la Roma de fines de la República no era una ciudad especialmente hermosa. Fuera del Foro, su entramado era caótico, con muchos callejones oscuros donde campeaba la pobreza. Sólo algunas zonas, como el Palatino, tenían algún trazado y sus construcciones guardaban cierta armonía. Aquí una casa, junto a ella una ínsula en altura (edificio de departamentos) y luego una barraca (…) Luego de las Guerras Anibálicas, Roma comenzó un proceso de crecimiento urbano explosivo, producto de una incesante migración campo-ciudad. Gracias a la progresiva decadencia de los pequeños agricultores urbanos y su rápida proletarización, cientos de miles de desposeídos llegaron a la ciudad a establecerse y vivir de la manera que pudieran. (…) La gente se apiñó en las colinas en barracas insalubres y mal construidas, creando verdaderas favelas de la Antigüedad.
Esta necesidad de vivienda era tal que muy pronto hizo su aparición el edificio de varios pisos, que las fuentes literarias sitúan en torno a finales del siglo IV o principios del III a. C. En los inicios, estas construcciones debían de constar de dos plantas: la parte inferior estaría dedicada a la explotación del negocio familiar, y la superior, a la vivienda. Se trata de la denominada taberna. Con el aumento creciente de la demografía, fue elevándose la altura de estos edificios hasta alcanzar, en los últimos años de la República, la cantidad no despreciable de seis o siete plantas" Por otra parte, respecto de la insula, o casa de varias viviendas de alquiler, se explica su necesidad como único remedio para dar alojamiento al ingente número de habitantes que tenía la ciudad de Roma. Era la respuesta funcional a la escasez de habitación y de espacio para construirla. Pero las insulae no satisfacían las necesidades de una ciudad, que a finales de la República ya contaba con casi un millón de habitantes y unas escasas 2000 hectáreas de terreno, de las cuales no todas estaban disponibles para la construcción.
En este caótico entorno inmobiliario, se puede vislumbrar cómo las construcciones por pisos obedecieron a una necesidad social producto de las condiciones propias del contexto histórico en el período. Debido a ello, y atendidas las particulares características de este tipo de viviendas, como ya se ha señalado, surgirán problemas entre vecinos, relativos al uso y goce propio de cada piso.
Problemas jurídicos de las relaciones de vecindad de los edificios de departamentos: las inmisiones
El concepto de inmisión constituye el punto de partida de la construcción del régimen jurídico de las relaciones de vecindad. El Derecho Romano, por lo que se refiere a esta materia, ha establecido una serie de limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad con el fin de coordinar las conductas de los propietarios vecinos en aras de una convivencia pacífica. Del análisis de las fuentes, se desprende la idea de que los romanos no permitieron nunca las llamadas inmisiones indirectas; es decir, las que consisten en arrojar sustancias o realizar obras directamente sobre el fundo ajeno (facere in alieno). Mayor problema presentan las inmisiones indirectas; esto es, aquellas suponen una influencia negativa en el inmueble vecino ocasionadas acciones llevadas a cabo en el fundo propio (immitere in alieno). La dificultad estriba en determinar hasta qué punto el propietario de una finca debe tolerar las molestias derivadas del ejercicio del derecho del vecino y, recíprocamente, establecer cuál sería el límite que el derecho de propiedad sobre un fundo no puede traspasar. Esta conceptualización permite remitirse a las fuentes romanas más pertinentes al tema que compete este trabajo. Es importante destacar que, al no haber una regulación uniforme sobre esta situación, serán las distintas soluciones de los juristas las que resolverán cada caso concreto y sobre las cuales habrá que realizar el análisis.
Un caso paradigmático en la dogmática romana, que resultó ser una de las bases sobre las que se construyó la teoría de la immissio, "paradigma para su redescubrimiento y aplicación" y que es particularmente ejemplificador en el contexto particular de las relaciones de vecindad en las edificaciones divididas pisos, es el conocido caso de la taberna de quesos:
"[Ulpiano libro décimo séptimo al edicto] Aristón respondió a Cerelio Vital que no pensaba que hubiese derecho a expeler humo desde la taberna de quesos hacia los edificios superiores, salvo que existiese tal servidumbre. Igualmente dijo que desde los edificios superiores a los inferiores tampoco es lícito echar agua ni alguna otra cosa, porque solo es lícito hacer alguna cosa en lo suyo en cuanto no se proyecte en lo ajeno y la del humo, como la del agua es una inmisión. Por tanto, el del edificio superior puede litigar con el del inferior alegando que este no tiene derecho a hacer tal cosa (…)"
El texto trata de lo siguiente: la ciudad de Miturno le arrendó una planta baja a Cerelio Vitalis, lugar donde este puso una fábrica de quesos. El problema es que, a resultas de su actividad industrial, los pisos superiores del edificio se llenaron de molestos humos provenientes de la fábrica, los cuales perturbaron, naturalmente la posesión de los demás ocupantes del edificio. Es decir, estamos frente a relaciones de vecindad entre distintas personas ocupantes de un mismo edificio dividido por pisos, en los que, a raíz del uso en lo propio que realiza Cerelio Vitalis de su espacio en aquél edificio, produce consecuencias negativas en la posesión de los demás ocupantes.
En efecto, las relaciones de las que se ocupaba Aristón, según señala Arangio Ruiz, no tenían lugar entre propietarios, sino entre superficiarios que tenían derecho en diversos pisos de un mismo edificio. La fábrica de quesos a que se alude era una de las muchas que había en suelo público y los lugares indicados de modo vago, a través del término neutro superior, son los pisos superiores de un edificio, cuyo disfrute había sido entregado a personas distintas. Por tanto, no estaríamos frente a un caso de propiedad horizontal como tal, en que hay una copropiedad de comunes, pero sin embargo, las relaciones de vecindad se dan de la misma forma, independiente del título que se tenga sobre la cosa. Solo habrá que atender a los derechos posesorios que se detentan, los cuales una vez afectados, habrá que determinar si dicha afectación es o no lícita.
La respuesta de Aristón a Cerelio Vitalis en torno a si es lícito o no inmitir esos humos, es que tal inmisión es ilícita salvo que se haya constituido una servidumbre para ello, así como también que no es lícito echar agua, ni ninguna otra cosa desde un fundo superior a los inferiores, porque solo es lícito hacer alguna cosa en los suyo en cuanto no se proyecte en lo ajeno, y tanto el humo como el agua son inmisiones.
"Esta frase expresa el punto capital en materia de relaciones de vecindad, a saber, en lo suyo cada uno puede realizar la actividad que desee, pero esta actividad no puede interferir con el pacífico disfrute que los demás tienen de sus cosas. En efecto, no puedo, a través de actos realizados en lo mío, llegar a perturbar el uso y disfrute ajeno, puesto que en aquel caso estaría turbando su posesión (…) En verdad, el fabricante de quesos, a través de la emisión de humos, no pone en cuestión la calidad del derecho que detenten los demás ocupantes del edificio. Tampoco es que por las vías de hecho intente privarlos de la posesión de sus bienes. El caso es sutil, puesto que sin intentar privarlos del bien (que sería un ataque más común a la posesión), simplemente afecta el ejercicio fáctico de su uso y goce".
Por tanto, aplicando estos conceptos a la realidad jurídica de las relaciones de vecindad de los edificios divididos en pisos, situación que tiene origen en un contexto histórico particular que produjo transformaciones en la técnica urbanística en Roma, es posible vislumbrar cómo el Derecho Romano a través de la casuística jurisprudencial se hace cargo de la situación en que uno de los ocupantes del edificio ejerce actos posesorios sobre su propio piso, en circunstancias que dicho uso se proyecta en forma negativa hacia el predio ajeno, produciendo perjuicios en el ejercicio pacífico del uso y goce de los demás.
En este último sentido, dichas inmisiones son ilícitas, y habrá que estarse al remedio jurídico correspondiente para subsanar tal situación. En el caso en comento, Aristón señala que cabe la actio negatoria para impedir esas inmisiones de humo. Como otro mecanismo de protección, se contempla la posibilidad de ejercitar el interdicto uti possidetis. Por su parte, el tal Cerelius Vitalis podría ejercitar la actio ex conducto contra el arrendador, que debe responder de todo impedimento que se oponga al uso normal de la cosa arrendada, como es el caso, ya que el humo que se inmite es consecuencia necesaria de la fábrica de quesos. De esta forma, el Derecho Romano se ocupó de estos problemas, los que, como cabe suponer, subsisten hasta nuestros días.
La propiedad horizontal en Chile
El Código Civil chileno de 1855, no obstante tener como una de sus fuentes el Código de Napoleón, no consideró este régimen especial de división de la propiedad, no existiendo en dicho cuerpo legal un pronunciamiento, a diferencia del francés, aceptando ni prohibiendo esta institución, lo que tuvo su fundamento, por una parte, en las costumbres chilenas en el tiempo inicial de la vigencia de nuestro Código, que no daban margen a pensar que algún día pudieran necesitarse disposiciones de esta naturaleza, por otro lado, existía un recelo, por ejemplo, en la doctrina, respecto de la conveniencia de este tipo de propiedad: "Esas ventajas locales, que han podido estimarse suficientes –como ha ocurrido en la Bélgica como medio de salvar las dificultades transitorias producidas por una guerra desvastadora, no bastan para cambiar los principios sobre los cuales se basa la propiedad del suelo; y bajo el régimen de la propiedad inscrita en el registro del Conservador de Bienes Raíces, la división de las casas por pisos es evidentemente perturbadora y comprometería la fe pública debida al registro territorial"
Sin embargo, con el tiempo, debido al constante aumento de población de las grandes ciudades, a la modificación radical que han tenido las antiguas normas de vida y, especialmente al progreso experimentado por los elementos de construcción y por la arquitectura, que se ha amoldado a las necesidades modernas, se hizo indispensable introducir en nuestra legislación esta institución, con el fin de poner al alcance del mayor número posible de los habitantes de las grandes ciudades, la propiedad de la casa familiar o lugar de trabajo, que reúna las comodidades modernas, y que, por sus condiciones, sea de adquisición más económica que el bien raíz individual.
En efecto, "parte importante de la población que habitaba en las ciudades de Europa y América a fines del siglo XIX y principios del XX, lo hacía en un ambiente carente de servicios básicos de urbanización. El hacinamiento, la segregación social, la falta de servicios públicos y la degradación de las condiciones higiénicas constituyeron parte de las características de la transición urbana vivida en el cambio de siglo anterior".
Por ende, al igual que en la Roma post republicana, impulsos sociales y económicos hicieron surgir técnicas de construcción que permitieran albergar a la población urbana en expansión, en un espacio para construir reducido, pero permitiendo condiciones de vida más dignas. El Derecho no podría quedarse estático, y debió avanzar en diseñar un estatuto que permitiera regular esta situación, de manera de resolver los conflictos que surgieran de manera justa y pacífica. Son las dinámicas propias de la vida moderna que hacen surgir la necesidad de dictar normas que recojan las transformaciones sociales de cada contexto histórico.
Así, por ejemplo, es posible encontrar antecedentes de esta legislación, en Francia, en el conflicto bélico de 1914, que trajo como consecuencia la paralización de las construcciones y la concentración de grandes masas de población en los centros urbanos, lo cual unido a la quiebra de los bancos, en la crisis económica de 1932, produjo un resultado sorprendente en relación con la construcción. El gobierno francés interesado en solucionar el problema habitacional y los particulares, que debido a la crisis retiraron sus depósitos de los bancos, se dedicaron a la construcción de grandes edificios, alcanzando el número de ellos a dar cabida a cerca de veintemil propietarios, con el nuevo sistema de habitaciones. Ante tal problema, creado por la falta de un estatuto sobre Propiedad Horizontal, el gobierno dictó el 28 de junio de 1938, la ley respectiva.
En nuestro país, el régimen de propiedad horizontal, fue reconocido, organizado y reglamentado por primera vez, por la Ley N° 6.071 de 1937, legislación inspirada en la Ley Belga de 8 de julio de 1924, en el Proyecto de la Sociedad Francesa de Estudios Legislativos, en el Real Decreto-Ley Italiano dictado en 1934, entre otras. Es posible definirlo como la institución "en que las diversas viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales y sitios en que se divida un condominio, puedan pertenecer a distintos propietarios, para lo cual se hace necesario conciliar dos derechos: el dominio exclusivo de cada propietario sobre su respectiva unidad y el condominio de todos los propietarios sobre los bienes de dominio común".
De manera posterior, luego de un largo estudio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, con la estrecha colaboración de organizaciones gremiales y profesionales del área y de un prolongado debate en la Cámara de Diputados y Senado, el 16 de diciembre de 1997 se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 19.537, sobre el régimen de copropiedad inmobiliaria, que derogó la normativa legal anterior, para regular, en conformidad a su artículo 1, un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos. En el Mensaje de esta ley es posible ver cómo se tuvieron en cuenta las circunstancias sociales y la importancia de este tipo de propiedad para la dinámica actual: "En nuestro país casi el 83% de la población vive en las áreas urbanas de grandes ciudades tales como Santiago, Valparaíso y Concepción. La posibilidad de vivir bajo el régimen de propiedad horizontal responde al deseo de la población chilena de habitar en las grandes ciudades y, al mismo tiempo, evita que éstas continúen con el proceso de expansión que las torna ineficientes por falta de infraestructura, que origina una disminución de la calidad de vida de sus habitantes y que da lugar a grandes inversiones para superar las externalidades negativas producto de la necesidad de atender los requerimientos de la vida urbana y proporcionar a los ciudadanos un hábitat adecuado".
Relaciones de vecindad e inmisiones en la copropiedad inmobiliaria actual
En nuestro contexto actual, como señala Tisné, "(…) cada día se vuelve más cotidiana la convivencia en edificios destinados a oficina o habitación. La verticalidad toma relevancia en las ciudades con gran densificación poblacional, limitado terreno disponible y una concentrada oferta de servicios. Además, las pugnas entre vecinos encuentran su origen en la cercanía de los inmuebles y en las copropiedades dicho factor se observa en su mayor esplendor".
En efecto, el establecimiento por el legislador de normas que regulen las relaciones de vecindad y especialmente, en la propiedad horizontal, tiene como objetivo asegurar que sea posible una convivencia no conflictiva entre los vecinos, que se traduce en la razonable limitación de los derechos y obligaciones entre las partes implicadas. Por ejemplo, La Ley de Propiedad Horizontal española, en su exposición de motivos expresa, al referirse a los deberes de disfrute: "Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno, ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica"
Así, era imperativo que la Ley de Copropiedad Inmobiliaria de nuestro país se hiciera cargo de esta situación, y efectivamente contiene disposiciones que regulan las relaciones de vecindad.
El artículo 32 dispone que: "Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio.
El inciso segundo de este mismo artículo ejemplifica las formas de afectación o perturbación del legítimo ejercicio de los derechos de los demás copropietarios señalando: "Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes".
Este enunciado refleja la máxima romana que se desprende en función del pasaje del Digesto sobre los humos producidos por una fábrica de quesos ya comentado: ´in suo enim alii hactenus facere licet, quatenus nihil in alienum inmitat´, vale decir, solo es lícito hacer alguna cosa en lo suyo en cuanto no se proyecte en lo ajeno. Dicha norma es plenamente acorde con la definición de dominio del Código Civil, en cuanto a la posibilidad de gozar y disponer –en este caso de los derechos sobre la unidad del condominio-, no siendo contra ley o derecho ajeno, vale decir, sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes.
Además, la norma citada reproduce el principio de la teoría de las inmisiones, la que, según Amunátegui, resulta plenamente aplicable a nuestro medio jurídico, a partir de la base que constituye la definición de dominio ya citada, vale decir, "el uso que uno puede hacer de sus cosas no debe perturbar la posesión que otro tenga de las que le son propias. Así, del goce y disposición que se realiza de una propiedad, no deben proyectarse efectos negativos, como ruidos, humos, humedad u otras externalidades, hacia los bienes del vecino hasta el punto que turben o embaracen el goce y disposición que este querría hacer de sus cosas" Por tanto, en relación a ello, el vecino copropietario no podrá ejercer sus derechos, el uso de su unidad en el condominio perturbando el ejercicio de los demás, vale decir, deberá gozar y disponer de lo propio "en forma ordenada y tranquila".
Cabe señalar que esta norma se encontraba ya en la Ley 6071, en relación al uso y goce del piso o departamento señalando en su artículo 8 el mismo principio "Cada propietario usará de su piso o departamento en forma ordenada y tranquila.
No podrá, en consecuencia, hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en el reglamento de copropiedad, o a falta de éste, a aquellos a que el edificio está destinado o que deban presumirse de su naturaleza y ubicación o de la costumbre del lugar.
Tampoco podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o que comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio".
Sin perjuicio de que no se refiere expresamente a la obligación de ejercer los derechos sin perturbar el legítimo goce de los demás propietarios, palabras de la nueva ley que son posibles remitir directamente a nuestra definición de dominio, creemos que, sin perjuicio de la subjetividad que encierra el concepto "uso ordenado y tranquilo", esta norma contiene palabras y ejemplos que, atendida la situación concreta, pueden producir los mismos efectos mediante una interpretación acorde con el principio de la prohibición general de no inmitir en lo ajeno, en definitiva, del alterum non laedere.
En cuanto a las disposiciones que hacen efectivos estos derechos, estableciendo sanciones y procedimientos en caso de uso o goce impropio, en la Ley 6.071 se establecía que el juez, a petición de cualquier propietario, podía aplicar al infractor (sea el dueño, el usufructuario o el arrendatario), arresto de hasta 15 días, o multa de ciento a cinco mil pesos, y repetir estas medidas hasta que cesara la infracción, reclamación que se substanciaba en conformidad al procedimiento sumario. Hoy en día, la ley 19.537 elimina la sanción de arresto, pero mantiene la aplicación de multas que varían de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el Tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia (inciso tercero del artículo 32). Todo lo cual, se tramita en conformidad al procedimiento ante el Juez de Policía Local.

REMEDIOS JURÍDICOS CONTRA LAS INMISIONES EN LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA
Actualmente, pese a existir el régimen sancionatorio de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria recién revisado, que sin perjuicio de establecer apremios económicos que pueden ser de suma utilidad, el principal remedio jurídico utilizado para hacer cesar las inmisiones producidas en estas relaciones de vecindad, está constituido por el recurso de protección.
Así, por ejemplo, referido a ruidos molestos, Tisné señala que el recurso de protección es un instrumento recurrentemente utilizado en la materia, sin perjuicio de que la jurisprudencia no estila la terminología de inmisión, pero que las causas de pedir que dan origen a los supuestos recursos denotan que los pronunciamientos recaen en los presupuestos propios de dicha teoría.
En esa línea, en un caso de filtraciones de un departamento superior, la Corte Suprema sostuvo que "la negativa del arrendatario de un departamento de un edificio comunitario de hacerse cargo de las reparaciones de las filtraciones de los desperfectos existentes en el baño del departamento que ocupa y que dañan ostensiblemente las dependencias del departamento del piso inferior, constituyen una omisión arbitraria e ilegal, carente de toda humanidad y base racional que rompe la debida convivencia social (…) Esa omisión vulnera el derecho de dominio de la recurrente en cuanto, por una parte, causa daño al objeto de dicho derecho y, por la otra, amaga en forma grave el derecho de gozar del inmueble, facultad que se encuentra garantizada en el artículo 19 N°24 de la Constitución. Finalmente la Corte declara que el recurrido debe efectuar las reparaciones necesarias (…)"
Así, sin utilizar la palabra "inmisiones", el Supremo Tribunal acierta al utilizar en su fundamentación el derecho de propiedad del afectado, pues justamente es su facultad de goce en forma tranquila de la unidad, la que está siendo afectada por la dañina proyección del goce de otro copropietario.
Sin embargo, en un caso de trepidaciones sonoras provocadas por vecinos, existe jurisprudencia de la Corte Suprema, que nos da luces acerca de la insuficiencia de este recurso.
Se trata de un recurso de protección en contra de un menor que toca batería, produciendo inmisiones sonoras a sus vecinos, superando los niveles de ruido permitidos, no teniendo un lugar especial habilitado para el uso del referido instrumento en el contexto de un edificio de departamentos. Sin embargo, el tribunal en esta ocasión fundamenta su fallo en el derecho a vivir en un ambiente libre de contaminación, señalando que "(…) la preservación del medio ambiente, no involucra solamente la conservación de los elementos que componen la naturaleza que nos rodea, sino, en general, es decir, entendida esta última como el conjunto, orden y disposición de todo lo que forma parte del universo y dentro de él, obviamente, el equilibrio acústico ha de ser también preservado y entendido como derecho de todo individuo garantido constitucionalmente".
Además, al acoger el recurso señala: "resulta que el recurrido ha conculcado la garantía establecida en el artículo 19 Nº 8 de la Constitución Política de la República, lo que justifica la adopción de medidas que tiendan a restablecer el imperio del derecho y, por ende, procede acoger el presente recurso, sin perjuicio que los hechos que motivaron estén siendo conocidos por un Juzgado de Policía Local, el que aplicará la multa correspondiente, en su oportunidad, si fuera procedente, sin que pueda decretar otras medidas que permitan la protección inmediata del bien jurídico atacado".
De este último acápite, resultan dos problemas.
En primer lugar, ¿qué ocurre si la inmisión no constituye una vulneración a un medio ambiente libre de contaminación? No toda proyección del uso de lo propio constituye una contaminación, por cuanto ésta, en conformidad a la Ley N° 19.300 de Bases de Medio ambiente se define como: "la presencia en el ambiente de sustancias, elementos, energía o combinación de ellos, en concentraciones o concentraciones y permanencia superiores o inferiores, según corresponda, a las establecidas en la legislación vigente". De tal forma que, en el evento que los humos, ruidos, olores u otras agresiones a la propiedad no superen la concentración permitida por ley, ¿acaso ello, en el evento que el juez de protección considere esta definición de manera estricta, significaría quedar sin amparo jurídico, y solo destinado a confiar en la multa que dictamine el Juez de Policía Local? Creemos que, sin perjuicio de que las autorizaciones legales no constituyen "patentes de corso para perjudicar libremente al vecino", el recurso de protección tendría resultados bastante inciertos.
En segundo lugar, de lo razonado por la Corte Suprema, resulta que ésta tiene la potestad para ordenar las medidas tendientes a restablecer el imperio del derecho, y los Juzgados de Policía Local, solo podrán aplicar las multas correspondientes, no pudiendo decretar otras medidas que permitan la protección inmediata del bien jurídico atacado. Por tanto ¿qué ocurriría si se rechazara el recurso de protección, y ocurriera el caso improbable, pero eventual, que el recurrido pagare las multas, una y otra vez para seguir con su inmisión, y éste fuera propietario de su unidad? ¿Se acabaría también ahí la tutela jurídica? Creemos que tampoco, y en este punto es donde es menester sostener otros remedios jurídicos.
Siguiendo a Amunátegui, es posible sostener que las inmisiones en este caso, son actos de molestia de la posesión que sobradamente justifican la interposición de una querella de amparo. Si a través de inmisiones se perjudica a tal grado un bien que los actos posesorios que pudieran ejercerse en ellos según su destinación económica habitual se tornan vanos, es menester concluir que la posesión sobre ellos se encuentra turbada. En efecto, ¿qué posesión puedo ejercer sobre mi unidad de un condominio, cómo puedo ejercer sencillos actos de uso, como comer, leer, descansar o dormir con tranquilidad, si el vecino toca un instrumento o pone música en altos volúmenes hasta altas horas de la noche? Los ejemplos pueden ser variados.
Sin embargo, esta acción tiene la desventaja de la restrictiva interpretación que ha hecho doctrina y jurisprudencia de "actos de turbación", como aquellos que tienen por objetivo despojar al poseedor actual del bien poseído. Sin embargo, este es un sentido que no se desprende ni del texto del Código, ni de la historia de sus disposiciones. Este juicio posesorio tiene la ventaja de que se sustancia en procedimientos breves, sumarios y concentrados, con costas para la parte vencida y se reserva las acciones ordinarias para quienes resulten condenados. Es decir, es menester una relectura de esta acción, a través de la teoría de las inmisiones, la cual es y ha sido siempre plenamente aplicable al ámbito de la llamada propiedad por pisos, propiedad horizontal y hoy copropiedad inmobiliaria.
No se pretende con este último análisis circunscribir la tutela jurídica de la propiedad inmobiliaria contra las inmisiones a esta acción posesoria, sino añadir al acervo de defensas con que cuentan las personas, un remedio ante las dificultades que pueda plantear la acción en Justicia de Policía Local o un recurso de protección.
CONCLUSIÓN
La propiedad por pisos o departamentos ha sido una situación que, obedeciendo a las transformaciones sociales, culturales y económicas, ha tenido presencia desde Roma hasta nuestros días.
En la necesaria vida en sociedad de los seres humanos, surgen las denominadas relaciones de vecindad, dentro de las cuales es frecuente encontrarse con perturbaciones a la posesión por el ejercicio del uso y goce de cada vecino sobre lo suyo, pero con proyecciones en lo ajeno. A ello se le llamó teoría de la immisio, la cual, pese a haber sido desarrollada desde el siglo XIX, poco correlato ha hallado en la doctrina y menos en la jurisprudencia nacional.
Desde los juristas romanos ha habido una búsqueda por soluciones a estos problemas. Así tanto el jurista Aristón como las Leyes de propiedad inmobiliaria del siglo XIX en nuestro país han consagrado a manera de auctoritas y potestas, respectivamente, el principio de que solo es lícito hacer alguna cosa en lo suyo en cuanto no se proyecte en lo ajeno.
Sin embargo, creemos que los remedios jurídicos no han sido suficientes, por lo que es necesario darle mayor vigor y aplicabilidad la teoría de las inmisiones en nuestro medio, atendido que, especialmente en el ámbito en que nos referimos, la normativa aplicable es de carácter sancionatorio, lo que sido suplido por la acción constitucional de protección, que si bien puede ser un medio eficaz, creemos que puede ser complementado por acciones de naturaleza civil que pueden colaborar en la solución de los problemas derivados de estas relaciones de vecindad tan particulares.
En fin, todo ello buscando una mejor tutela de la persona en la vida en común con sus vecinos, necesidad que, conforme aumenta la población en los centros urbanos, se hace cada día más apremiante.





















BIBLIOGRAFÍA

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Arangio Ruiz, Vincenzo (1908): "La struttura dei diritti sulla cosa altrui in Diritto Romano", AG, 81 pp. 417-469.
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Egea, Joan (1994): Acción negatoria, inmisiones y defensa de la propiedad (Madrid, Marcial Pons) 209 pp.
Figueroa, José Manuel (2002): La copropiedad inmobiliaria. Nuevo régimen legal (Santiago, Editorial Jurídica de Chile, segunda edición) 526 pp.
García Sánchez, Justo (1979): Teoría de la immisio (Oviedo, Servicio de Publicaciones Universidad de Oviedo) 221 pp.
Hidalgo, Rodrigo (2002): "Vivienda social y espacio urbano en Santiago de Chile: Una mirada retrospectiva a la acción del Estado en las primeras décadas del Siglo XX", EURE (Santiago), vol.28, n.83
Jiménez Salcedo, María del Carmen (1999): El régimen jurídico de las relaciones de vecindad en Derecho Romano (Córdoba, Publicaciones de la Universidad de Córdoba) 280 pp.
Natelson, Robert G. (1987): "Comments on the Historiography of Condominium. The Myth of Roman Origin", Oklahoma Law Review, N° 12, pp.
Pescio, Victorio (1958): Manual de Derecho Civil. De la copropiedad-de la propiedad horizontal y de la posesión. Tomo IV (Santiago, Editorial Jurídica de Chile) 555 pp.
Tisné Niemann, Jorge (2013): "La teoría de las inmisiones como fundamento dogmático de la protección jurídica privada ante el ruido", Revista de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, N° 40, pp. 121-181
Vásquez, Pedro (1961): La propiedad horizontal y el problema de la vivienda urbana en Colombia (Bogotá, Imprenta Salesiana) 120 pp.
Zaera García, Ana Belén (2002): "El negocio de las rentas inmobiliarias en roma: la explotación de la insula", Revista de estudios histórico-jurídicos, N° 24, pp. 43-53.



El primero en rescatarla desde la dogmática romana fue Spangenberg.: Amunátegui (2009) p. 512
De hecho, gran parte de la bibliografía citada en el presente trabajo relativa a la disciplina de las inmisiones proviene de obras españolas, como Algarra (1995); o Egea (1994).
Algarra (1995) p. 3
Jiménez (1999) p. 32
Algarra (1995) p. 5
Algarra (1995) p. 468
Es clarificador a este respecto el ejemplo de Amunátegui (2012) p. 79: "A fin de clarificar la cuestión, pongamos como ejemplo el acto de leer un libro que posiblemente Ud. esté realizando en este mismo momento en su casa. Del mismo no se genera emisión alguna, de manera que su ejercicio no puede ser cuestionado. Sin embargo, supongamos que en lugar de leer un libro, el acto posesorio de uso ejecutado sea tocar la batería. Este acto sí tiene emisiones sonoras evidentes, aunque puede que su casa esté aislada en el campo y, por lo tanto, de dichas emisiones no se derive inmisión alguna. Ahora bien, si Ud. vive en un edificio de departamentos, muy probablemente las emisiones derivadas de su actividad penetren en el inmueble vecino y si, además, son las cuatro de la mañana, lo más seguro es que su vecino no pueda realizar un acto de uso en su casa, el dormir".
Pescio (1958) p. 90
Arangio Ruiz (1952) p. 287
Natelson (1987) pp. 17-58
Amunátegui (2011) pp. 137-138
Zaera García (2002) p. 45
Zaera García (2002) p. 44: "La insula, como casa de renta o alquiler, de estructura vertical, es definida por Festo. De verborum significatu, p. 94. Recibe este nombre cuando, en los comienzos de la vida romana, la casa, en cuanto choza o cabaña, quedaba separada de las vecinas por un espacio libre, que normalmente se dedicaba a huerto, pero que en todo caso mantenía las viviendas aisladas las unas de las otras. El nombre de insula en ese momento resultaba perfectamente aplicable. Más tarde, cuando el espacio intermedio que separaba las viviendas desaparece como consecuencia del aumento de la población y surgen las edificaciones de varios pisos, los inmuebles siguieron manteniendo el nombre de insula. La insula, junto con la domus, eran los dos tipos de vivienda habitual en Roma. La domus o casa típica romana, de planta horizontal, con patio central del que salen las habitaciones, quedó reservada a pocos romanos adinerado. En contraposición, la insula, donde se asienta la mayoría de la población, de la que nos han llegado noticias a través de restos arquitectónicos y de textos literarios y jurídicos. Este tipo de vivienda era abierta al exterior con ventanas, dividida en varias plantas, donde el acceso a las mismas se llevaba a cabo por una escalera común y el número de habitaciones era normalmente de tres".
Zaera García (2002) p. 46
Jiménez (1999) p.49
Amunátegui (2009)
D. 8,5,8,5. Traducción desde Amunátegui (2009) pp. 513-514
Amunátegui (2009) p. 514
Arangio Ruiz (1908) p. 467 Citado en García Sánchez (1975) p. 50
Amunátegui (2009) p. 515
Algarra (1995) pp. 203-204. La misma autora cita otro pasaje romano, referido al problema del humo, en que también se utiliza la palabra immisio para referirse a su penetración en la propiedad ajena, al hilo de determinar si sería aplicable al actio iniuriae en el supuesto en que el propietario de la casa inferior hace humo que afecta al dueño de la casa superior, o en el caso en que este último arroja objetos a la casa inferior; Labeón negaba que fuera precedente la actio iniuriae, pero en opinión de Javoleno, sí podía ejercitarse dicha acción si se ha inmitido algo en la casa del vecino con el fin de injuriarle. D. 47, 10, 11 (IAV. 9 post. Lab.)
Figueroa (2002) p. 17
Claro Solar (1930) N° 360 Citado en Pescio (1958) p. 92-93
Figueroa (2007) p. 17
Hidalgo (2002) p. 83
Vásquez (1961) pp. 22-23
Pescio (1958) p. 89
Figueroa (2002) p. 18
Figueroa (2002) p. 22-23
Biblioteca del Congreso, Mensaje de la Ley 19.537, Disponible en http://www.leychile.cl/Navegar/scripts/obtienearchivo?id=recursoslegales/10221.3/2467/1/HL19537.pdf
Tisné (2013) p. 166
Egea (1994) p. 95
Tisné (2013) p. 167
Art. 582. El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno.
Amunátegui (2009) p. 506
D. 1.1.10.1
Amunátegui (2012) p. 80, señala que esta es una de las vías posibles vías para resguardar los actos posesorios, pero es de resultados inciertos, donde la indemnización de perjuicios no tiene cabida y con un plazo muy corto para su ejercicio.
Tisné (2013) p. 168
Corte Suprema, mayo de 1992, publicado en Gaceta Jurídica N° 143, p. 54. Citado en Figueroa (2002) p. 168
Otto Koch González y Otra; con David Vergara Hoffens; Corte Suprema, 8 de agosto de 2000, Rol 2586-2000, N° LegalPublishing 17127 (el destacado es nuestro)
Amunátegui (2012) p. 79
Amunátegui (2009) p. 520
Amunátegui (2009) p. 520
Tisné (2013) p. 177