DESARROLLO ECONÓMICO Y GESTIÓN DEL PATRIMONIO. EL CASCO HISTÓRICO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES, EL EJE CÍVICO Y SU ÁREA DE I N F L U E N C I A

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+ + JEFE

SECRETARIO

DE

DE GOBIERNO ANIBAL IBARRA

DESARROLLO ECONÓMICO EDUARDO HECKER SECRETARIO DE CULTURA JORGE TELERMAN

SUBSECRETARIA

DE

PATRIMONIO CULTURAL SILVIA FAJRE

DIRECCIÓN GENERAL DE CASCO HISTÓRICO MARIA ROSA MARTINEZ CENTRO

DE

ESTUDIOS

PARA EL

DESARROLLO ECONÓMICO METROPOLITANO MATIAS KULFAS

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La presente publicación fue realizada por las siguientes áreas del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Centro de Estudios para el Desarrollo Económico Metropolitano (CEDEM) de la Secretaría de Desarrollo Económico; Programa de Gestión del Patrimonio como Recurso Económico (GEPRE) y la Dirección General Casco Histórico (DGCH), pertenecientes a la Subsecretaría de Patrimonio Cultural de la Secretaría de Cultura. CEDEM Dirección: Matías Kulfas Equipo técnico: Fernando Álvarez Celis, María Eva Raffoull Sinchicay. GEPRE Coordinación: Sandra Díaz Equipo Técnico: Andrea Cerletti, Roxana Zanotti DGCH Dirección: María Rosa Martinez Equipo Técnico: Estefanía Airaldi, María Elena Madero Diseño Gráfico: Carolina Testa Fotos: Archivo DGCH, GEPRE, DGPat Banco de datos y cartografía temática : CEDEM Fotos aéreas y cartografía base: Unidad de Sistemas de Información Geográfica. (USIG) GCBA.

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+ + D ESARROLLO

ECONÓMICO Y GESTIÓN DEL PATRIMONIO

EL CASCO HISTÓRICO CIUDAD DE DE LA B UENOS AIRES , EL EJE CÍVICO

Y

SU

ÁREA

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gobBsAs

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I NDICE

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+ + Prólogo Desarrollo económico y gestión del patrimonio Delimitación del área de estudio Método Particularidad del Casco Histório Breve caracterización territorial patrimonial y social Caracterización territorial Oferta turística patrimonial Edificios con protección patrimonial Perfil socio poblacional Perfil económico Valores inmobiliarios Evolución de la atividad comercial en las áreas seleccionadas Area Montserrat textiles Area Avenida de Mayo Area Caso Histórico Conclusiones

6 8 12 16 18 22 23 24 28 30 32 34 36 37 58 76 98

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P RÓLOGO

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Patrimonio Cultural es una palabra que tiene muchos contenidos y matices, tantos como son los bienes culturales que hacen a nuestra identidad, que heredamos de nuestros antepasados y que legaremos a las generaciones venideras. El patrimonio es asumido como bien cultural y genera un interés múltiple, ya que hace referencia a lo que la comunidad reconoce y carga de tal contenido. Por eso, es impensable una calificación de carácter meramente técnica, ya que el patrimonio no puede ser reconocido y protegido sino es con y para su comunidad. Hemos evolucionado desde la concepción de la valoración a partir de lo estético, pasando a lo histórico, llegando a lo documental y simbólico. Hoy es posible afirmar que en los últimos años la sociedad ha empezado a comprender el valor social y cultural de los bienes culturales, tanto unitarios como los que hacen referencia a sectores urbanos de valor patrimonial como parte importante en la construcción y el fortalecimiento de la identidad de esa comunidad. Pero existe un aspecto o una faceta poco profundizada: el valor económico y el potencial de los bienes de valor patrimonial como dinamizador de recursos, es decir, como factor que contribuye al Desarrollo Económico. El patrimonio es un bien no renovable y se constituye en un capital generado por el conjunto de la sociedad. Posee un valor social y cultural intrínseco al que se le suma su valor económico, por lo tanto es vital no sólo su protección sino su incorporación a la totalidad de los aspectos referentes al desarrollo económico y cultural de una sociedad. Esta vinculación debe darse en el marco del concepto de sustentabilidad de los recursos patrimoniales. La comunidad y el propio Estado tienen la obligación de proteger los valores patrimoniales, acrecentarlos, potenciarlos y guardar en ellos una expresión cabal de sostenibilidad y de sustentabilidad, ya que su degradación o pérdida implica un alto riesgo social y económico. En los últimos años, la comunidad comenzó a apreciar la importancia que posee el turismo receptivo como actividad económica que contribuye al desarrollo productivo y la generación de puestos de trabajo, articulando una amplia diversidad de actividades comerciales, productivas y de servicios. Desde las políticas públicas hemos encarado diversos esfuerzos destinados a fortalecer la afluencia turística y mejorar el atractivo de la Ciudad. En este sentido es que el patrimonio cultural trasciende el valor que la propia sociedad le confiere para asumir un papel importante en el desarrollo económico y el mejoramiento de las condiciones de vida de los porteños. La conservación, preservación, sostenimiento y sustentabilidad de la oferta patrimonial física es el medio apto para propiciar las actividades sociales, culturales, de recreación y turismo. Esto incrementa el capital social manteniendo la identidad y la memoria colectiva a nivel local y urbano, genera empleo y riqueza mediante la optimización de las relaciones internas del tejido social, revitaliza usos degradados o no productivos y mejora la oferta urbana comercial en general para conseguir la ciudad de hoy y del futuro que se desea para los ciudadanos y para los visitantes.

Lic. Eduardo Hecker Secretario de Desarrollo Económico

Arq. Silvia Fajre Subsecretaria de Patrimonio Cultural

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DESARROLLO

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El Centro Histórico le confiere a la ciudad una imagen diferencial, es donde se concentra una oferta urbana altamente atractiva para los visitantes y donde es posible visualizar la calidad de vida y la cualidad urbana. En él conviven diferentes percepciones de la ciudad: la ciudad de los turistas, la de los residentes, la de los negocios, la ciudad del ocio y de la cultura; de esta manera, lo que al principio comenzó siendo un sistema de intervención puramente urbanístico con un elevado contenido arquitectónico, hoy se presenta como un punto estratégico para el desarrollo y la promoción de la ciudad. Considerar el patrimonio histórico-cultural como una dimensión para el desarrollo económico de la ciudad implica dejar de lado cierto pensamiento predominante en nuestra sociedad, que consideraba a la rehabilitación como mero acto de restauración edilicia, a la vez que asocia a la preservación con la limitación de la capacidad para explotar un bien.

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El documento Final del Coloquio Quito 19771, define a los centros históricos como "todos aquellos asentamientos urbanos vivos, fuertemente condicionados por una estructura física proveniente del pasado, reconocibles como representativos de la evolución de un pueblo". La vitalidad en las áreas centrales permiten que éstas manifiesten como estructuras vigentes para sus habitantes ya que configurándose como organismos aún vivos condensan pasado amalgamado con presente.

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Reunión PNUD-UNESCO. 1977.

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Av. J. A. Roca desde Plaza de Mayo

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Las áreas de preservación patrimonial encierran valores tangibles (edificios, monumentos, áreas urbanas) e intangibles (tradiciones, encuentros, celebraciones) que merecen ser preservados sin pagar el precio de convertirse en piezas de museo. Los bienes patrimoniales son representativos en tanto puedan ser reconocidos, valorados y disfrutados por la sociedad, transformándose así en señales en las que la comunidad puede confiar su identidad. Siguiendo este razonamiento podemos inferir que para que la comunidad siga confiando su identidad en estos signos, las intervenciones para la recuperación del patrimonio deberán basarse en la identificación y actualización de los significados de aquellos elementos representativos de la historia de la ciudad y su gente.

Plaza Dorrego

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Bar Plaza Dorrego

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El patrimonio como proceso social que, como cualquier otro capital se acumula, se renueva, produce rendimientos, es apropiado por diversos sectores. Esta noción parece fecunda y abre la necesidad de explorar la relación bienes patrimoniales-desarrollo económico, incorporándolos al circuito económico, posibilitando un patrimonio sustentable, concebido como elemento socialmente útil y rentable. Bajo este supuesto es que nos detendremos en el estudio del Casco Histórico de la Ciudad de Buenos Aires, el Eje Cívico y su Área de influencia, evaluando la incidencia que esto representa para el desarrollo de la ciudad y las posibilidades futuras que ofrece a la inversión privada. Para trabajar en esa dirección es necesario comprender la estructura de este singular sector, entendiendo los procesos que consolidaron el carácter del área, estableciendo las variables presentes que le dan motor y lo mantienen vivo.

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Ese es el desafío asumido y es el espíritu que guía a esta publicación, que se plantea además como oportunidad para presentar las particularidades de un sector de la ciudad que ofrece realidades culturales, económicas,

turísticas y recreativas que se presentan como atractoras privilegiadas de actividades variadas y que por tanto conforma una importante oportunidad de desarrollo.

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Venta de antigüedades en Plaza Dorrego

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Edificio de oficinas en Belgrano al 500

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DELIMITACIÓN

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DEL ÁREA DE ESTUDIO

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El Área del Casco Histórico de la Ciudad de Buenos Aires, el Eje Cívico y su Área de influencia, abarca una superficie aproximada de 5 Km2 lo que significa el 2,5% de la superficie total de la Ciudad. El sector está delimitado por el polígono que surge del Decreto Nº 2.055 GCBA-2001 de creación de la Dirección General Casco Histórico, definido por las calles Bartolomé Mitre, Av. Ingeniero Huergo, Brasil, Av. Paseo Colón; Av. Martín García, Av. Montes de Oca, Finochietto, Lima, Av. Independencia y Combate de los Pozos. De este sector sólo una parte cuenta con una normativa de

protección especial (APH1, Ley 449/2000 Código de Planeamiento Urbano). Alberga a un 3,8% de la población total de la ciudad, lo que implica 112.628 habitantes2 concentrados mayormente (60,3%) en un rango etario de 20 a 64 años, con una población mayor de 65 años de un 18,0%, correspondiendo un 21,6 % a población de 0 a 19 años3. El mapa que mostramos a continuación resalta el área perteneciente a la DGCH y forma parte del Folleto del Plan de Manejo de la Dirección.

Según Censo Nacional 1991. Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Subsecretaría de Descentralización. Programa de Descentralización. Datos correspondientes al Censo Nacional de Población 1991.

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Folleto Plan de Manejo. Dirección General Casco Histórico. 2003

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Por cuestiones operativas, para este estudio, se han seleccionado al interior del área de la Dirección General, tres sectores definidos principalmente en función de sus orígenes y por las actividades que concentran: el polígono comprendido entre Combate de los Pozos, Venezuela, Lima e Hipólito Yrigoyen, al que denominamos ÁREA MONTSERRAT TEXTILES; el polígono entre Bolívar, Rivadavia, Entre Ríos e Hipólito Yrigoyen al que denominamos ÁREA AVENIDA DE MAYO; y el polígono entre Perú, Hipólito Yrigoyen, Av.

Paseo Colón, Av. Martín García, Bolivar, Ituzaingó, al que denominamos ÁREA CASCO HISTÓRICO. Cada una de ellas presentan una dinámica diferente, en donde el stock edilicio y las actividades de locales de servicios y comerciales poseen características particulares. Es por ello que al analizar la variación de estas actividades, lo haremos de manera diferenciada para cada una de ellas. A continuación proyectamos sobre el mapa anterior, una graficación que permite ver la selección de los polígonos.

CITY PORTEÑA



CONGRESO AREA AVENIDA DE MAYO

CONSTITUCION



  

AREA MONTSERRAT TEXILES AREA CASCO HISTORICO

 



PUERTO MADERO

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MÉTODO

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Para la realización de este informe se procedió, en primer lugar, a georreferenciar el Censo Nacional Económico 1994. A partir de allí, se seleccionaron los establecimientos industriales, comerciales y de servicios ubicados en el área denominada Montserrat Textiles, Avenida de Mayo y Casco Histórico. Asimismo, se procedió a georreferenciar el Directorio (provisorio) de Empresas CEPAL / GCBA con el propósito de auxiliar la información suministrada en el Censo 1994. Luego de ello, se realizó un trabajo de campo que permitió observar la composición de los locales emplazados en el área de análisis, al mismo tiempo que se extrajeron de la lista censal aquellos establecimientos que no contaban con local en el momento del Censo. Simultáneamente, se utilizó información catastral facilitada por la Unidad de Sistemas de Información Geográfica del GCBA (USIG), que permitió evidenciar los locales ubicados en este sector de la Ciudad. Una vez realizado el trabajo de campo, se procedió a analizar y comparar los datos registrados por el Censo con los datos obtenidos en el relevamiento efectuado entre los meses de mayo y junio de 2003. Para ello, se georreferenció el relevamiento y se clasificaron los locales a partir de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (ClaNAE) Es de advertir que en este informe no se releva toda la actividad económica de todo el área de estudio. Este relevamiento indaga en las transformaciones económicas de los locales emplazados en el área, en donde se desarrollan locales comerciales, de servicios y

en menor medida algunos locales industriales (industrias urbanas) como panaderías, confiterías o confección de prendas de vestir. Es decir, quedan excluidas actividades que puedan desarrollarse en oficinas, edificios, fabricas o casas particulares.







  





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PARTICULARIDADES

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DEL CASCO HISTÓRICO

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Particularidades del Casco Histórico, el eje cívico y su área de influencia El Casco Histórico de la ciudad de Buenos Aires, el eje cívico y su área de influencia es un área central con alta accesibilidad y centralidad perteneciente a una ciudad de 3 millones de habitantes que a su vez forma parte de un conglomerado metropolitano extenso, situación que justifica la diversidad y complejidad de un sector en el que confluyen relaciones funcionales que involucran procesos de carácter local, metropolitano, nacional e internacional y que determinan situaciones urbanas diversas4.

Esta particular localización centralizada de recursos culturales del país, le imprime al sector un rasgo distintivo que deriva en un fuerte potencial turístico y residencial, que por otra parte obligan a considerar las actividades económicas que se desarrollen en edificios de carácter institucional.

Constituye un sector urbano dotado de un valor patrimonial, simbólico y afectivo superior porque atesora parte importante de la historia y memoria de nuestro país. Esta situación la carga de un neto valor referencial, siendo ese carácter de “memoria urbana” lo que le confiere una singular catalogación que alcanza relevancia tanto en el contexto mismo de la ciudad como para el resto del país. Esto constituye una valiosa base física para la construcción de la memoria de los habitantes que encuentra su correlato y su principal razón de ser en el creciente interés de la comunidad en conservar su patrimonio, como respuesta a la necesidad de mantener su identidad e imagen.

Fuente: El Conurbano Bonaerense, relevamiento y análisis. Anexo cartográfico. Comisión Nacional Área Metropolitana de Buenos Aires. Ministerio del Interior. 1995.

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Todo el sector cuenta con una política estatal sostenida, con un Plan de inversión Pública formulada desde una unidad de gestión administrativa5, encargada de proyectar y ejecutar los principales lineamientos de la gestión para el sector. Éstos se expresan en el Plan de Manejo que comenzó a gestarse e implementarse a partir del año 1989 y que aborda cuestiones tanto patrimoniales como sociales. El eje de su propuesta se basa en dos aspectos estructurales interdependientes:

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Dirección General Casco Histórico.

- LA NORMATIVA URBANISTICA: que define las posibilidades de actuación del Estado, según lo establecido en el Código de Planeamiento Ley 449/2000 (que deriva de la Ordenanza APH 1 45.517/92), donde se establecen los instrumentos de protección del patrimonio, se regula el uso y se orientan las distintas intervenciones. - EL PROYECTO URBANO Y SU GESTION: que define las estrategias de intervención para el sector a partir de Programas, Subprogramas y Proyectos específicos, temáticas presentes en el área.





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Bandoneonista

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Plaza Montserrat

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Acceso al Museo de Arte Moderno

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BREVE

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CARACTERIZACIÓN TERRITORIAL PATRIMONIAL Y SOCIAL

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Caracterización territorial La trama del sector estudiado es regular con manzanas en damero, en donde se destaca la presencia de las diagonales Julio Argentino Roca y Roque Sáenz Peña, que rompen la ortogonalidad de la traza, a la vez que refuerzan la centralidad de la Plaza de Mayo en torno a la cual se asientan, los edificios de Casa de Gobierno, la Catedral, la Jefatura de Gobierno y el Cabildo entre otros. Desde esta misma plaza, parte la Av. de Mayo, ideada a fines de siglo XIX en el marco de las obras encaradas en el Centenario de la Revolución de Mayo, época en la cual encontramos a una ciudad progresista y decidida a mejorar su estética con imagen europea. La Av. de Mayo con evidente inspiración parisina, concentra en todo su recorrido edificios representativos del patrimonio de la ciudad, en una perspectiva que remata en uno de sus extremos con la Plaza y el Edificio del Congreso Nacional, a los que vincula en su otro extremo con el conjunto Plaza de Mayo - Casa Rosada.

El Casco Histórico es un área con muy buena accesibilidad de transporte público de pasajeros, contando con servicio de subtes, micros de transporte urbano que vinculan al sector con las principales estaciones de transferencia hacia el área metropolitana. La red vial estructura todo el sector, presentando arterias de diferente jerarquía, con anchos de calles reducidos en aquellos sectores pertenecientes al casco fundacional en donde la estrechez de las aceras y calzadas derivan en congestión circulatoria con el consiguiente deterioro ambiental que ello produce. La Av. 9 de Julio surca todo el sector en dirección NorteSur con un ancho que surge de la eliminación de una manzana configurando un recorrido particular por su perspectiva y por el arbolado característico que constituye uno de los pocos focos verdes dentro del sector en el cual las plazas son escasas. Sobre la manzana comprendida entre la calle Cochabamba y la Av. San Juan pasa la traza de la Autopista 25 de Mayo que conforma un borde negativo, caracterizado por espacios remanentes, medianeras sin tratamiento y una fragmentación espacial y social significativa.

  



  

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Oferta turística patrimonial

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El Casco Histórico aparece en los tres primeros lugares de preferencia de los turistas cómo áreas atractivas para recorrer y visitar6. Las palabras tango y cultura, que son las referencias más utilizadas para reconocer al país, resuenan en sus calles que ofrecen una amplia variedad de actividades recreativas y culturales que permite alternar caminatas, disfrutar de un paseo de compras en la Feria de Artesanías de Plaza Dorrego, visitando locales de venta de antigüedades en un entorno que conserva lo típico original del barrio y que en algunas zonas continúa su oferta hacia la noche en sus tanguerías, bares notables y en restaurantes con ofertas orientadas a público de variado nivel socio económico. Las áreas estudiadas cuentan con los edificios más significativos de la Ciudad, además de contener espacios de gran valor urbanístico y arquitectónico.

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En el ÁREA MONTSERRAT TEXTILES, principalmente sobre la calle Adolfo Alsina, se destaca una particular tipología de edificios construidos durante las primeras décadas del siglo XX, donde se instalaron las grandes empresas de textiles. Estaban destinados a almacenes, oficinas administrativas, exhibición y venta de la industria textil mayorista. En la planta baja poseen locales libres, como centros de exposición y venta sobre la cual balconean los pisos superiores. Actualmente sobre el estilo original de los edificios fueron adosados frentes en la década del ‘60 que hicieron a los mismos perder la unidad edilicia. Se trata de un área céntrica de muy alta accesibilidad, predominantemente comercial (75%). Los edificios de dos y tres plantas para talleres y 6

exhibición de la industria textil mayorista, persisten en varias cuadras a lo largo del corredor de calle Alsina. Esta arquitectura representa una rica diversidad de estilos históricos y tipos de edificación. Está compuesta por tipos de construcciones bien adaptadas a una variedad de finalidades residenciales y comerciales. El tipo de edificio mercantil especializado es responsable, en parte, de la presencia continuada del comercio textil en Montserrat. La preservación puede ser clave para mantener este tipo de utilizaciones en Montserrat. Las edificaciones han perdido integridad arquitectónica debido a modificaciones insensibles. La alteración y la demolición de recursos históricos inciden negativamente en cuadras y paisaje urbano al destruir su carácter y hacerlas vulnerables a reurbanizaciones que pueden traer un cambio desestabilizador al barrio. La AVENIDA DE MAYO, declarada Lugar Histórico Nacional, posee un tejido continuo y homogéneo. Constituye un ejemplo de las ideas urbanísticas de fines del siglo XIX y de la arquitectura característica de la época, concebida por arquitectos en su mayoría venidos de Francia, Italia, España, Inglaterra y Alemania. Las proporciones de las manzanas, consecuencia de la apertura de la avenida, determinó un tipo de parcelamiento que posibilitó tipologías diferentes a las del resto de la Ciudad, permitiendo edificios con plantas bajas pasantes entre calles que posibilitaron la concepción de interesantes galerías. El ÁREA CASCO HISTÓRICO, a diferencia del eje cívico-institucional, los edificios de mayor valor son en general resultado de una arquitectura doméstica de

Anuario turístico 2002. PEIET. CEDEM. Secretaría de Desarrollo Económico. GCBA.

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altura pareja en un ámbito barrial predominantemente residencial, identificándose no obstante algunos edificios públicos, construidos en mayor parte en el período entre 1880 y 1914. Los lugares de mayor interés, considerando las tres áreas, desde el punto de vista turístico pueden citarse agrupados en circuitos relacionales de acuerdo a temáticas y períodos históricos a los que representan: - Eje Plaza de Mayo / Av. de Mayo / Congreso - Barrio San Telmo / Monserrat - Circuito Parque Lezama: Museo Histórico NacionalParque Lezama- Iglesia Ortodoxa Rusa- Casa de Rentas calle Caseros. - Circuito Plaza Dorrego: Escuela Rawson, Iglesia San Pedro Telmo, Anticuarios.

- Circuito Monserrat: Área Gastronómica. - Circuito Balcarce y Chile, Ex Casa de la Moneda, SUTERH - Circuito Institucional: Museo Etnográfico, Museo de la Ciudad, Convento de San Francisco, Manzana de las Luces. El área cuenta con: 803 edificios catalogados, 40 lugares y edificios muy significativos, 6 universidades, 13 iglesias, 32 teatros, 31 museos y espacios culturales, 34 cafés notables, bares y tanguerías, 98 restaurantes reconocidos, más 450 puntos de interés cultural. El folleto turístico7 a continuación señala una distribución de casas de Show de Tango, cafés notables, Museos, Centros culturales, Teatros, Locales de música. Galerías de arte, milongas, exposiciones, restaurantes concert, y edificios de valor histórico y cultural.

  



 

Anuario turístico 2002. PEIET. CEDEM. Secretaría de Desarrollo Económico. GCBA.

Feria de las Artes en Plazoleta San Francisco

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Actividad en taller artístico. Programa Estudio Abierto San Telmo. 2002

Estación

Perú

de



Acceso a Subterráneos

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Casas de show de tango

Centros culturales

Locales de exposiciones

Cafés notables

Locales de música en vivo

Cafés concert

Museos

Galerías de arte

Restaurantes concert

Teatros

Milongas

Edificios de valor histórico cultural

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Esta zona posee una máxima concentración de oferta patrimonial histórico-cultural. El 20% de la oferta de patrimonio tangible de la Ciudad, el 70% del total de Edificios Catalogados que posee la Ciudad. El 30% del total de los Cafés Notables, el 41% del total de Casas de show y milongas. El 15% del total de Espacios Culturales de la Ciudad. Los Museos y centros de exposiciones congregan al 17% de los visitantes8. Los 31 museos ofrecen variadas propuestas temáticas: históricos, artísticos, religiosos, antropológicos y tecnológicos entre otros, destacándose el Museo de Arte Moderno, el Museo Histórico Nacional, el Museo de la Ciudad, el

Museo Etnográfico “Juan B. Ambrosetti” y el Museo Nacional del Grabado. También resulta muy apreciada la Manzana de las Luces y el recorrido por los Túneles. Conviven las siguientes actividades: Residencial (con amplio espectro social), de Servicios (Intermediación financiera, Oficinas públicas y sedes de Empresas, servicios de hotelería, gastronómicos, de correo y telecomunicaciones,) y Comercial (ventas de objetos, artesanías, libros, revistas, antigüedades, prendas de vestir y accesorios, etc.). La oferta cultural, de culto y de esparcimiento posee gran diversidad.

  



  

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Encuesta Secretaría de Turismo Gobierno de Buenos Aires. 2001

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Dentro del polígono de competencia del Decreto Nº 2.055 GCBA-2001 se localizan más del 40% de los edificios catalogados de la ciudad, los que básicamente están concentrados en la Avenida de Mayo y en el casco Histórico propiamente dicho. Estamos hablando de más de 800 parcelas catalogadas.

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Para comprender el significado de esta información es necesario explicar el sistema de protección edilicia que posee la ciudad. La normativa urbanística que define las posibilidades de actuación del Estado (Ley 449/2000) establece tres tipos de protección edilicia. La protección integral, la estructural y la cautelar. La protección integral afecta a aquellos edificios que por su valor histórico y/o arquitectónico se han constituido en hitos urbanos y por lo tanto se protege la totalidad del mismo, tanto sus características edilicias como sus formas de

Plaza de Mayo y Casa Rosada

Farola de iluminación de Casco Histórico

Iglesia Ortodoxa Rusa

Edificios de valor patrimonial

ocupar el espacio. La protección estructural afecta a edificios de carácter singular y tipológico. En ellos se protege el exterior, su tipología, elementos básicos, permitiendo modificaciones que no alteren su volumen. La protección cautelar afecta a edificios cuyo valor es el de constituir la referencia formal y cultural del área. Se protege la imagen característica y se busca que no alteren su morfología. Para cada nivel de protección se establecen distintos grados. Los edificios que poseen protección edilicia de acuerdo a lo establecido en la normativa explicitada, conforman un catálogo. En el Plano de edificaciones catalogadas que se presenta a continuación, están volcados las parcelas cuyas edificaciones poseen algunos de los tres niveles de protección que mencionamos.

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Protección Integral: edificios de interés especial (hitos urbanos). Conserva la totalidad de las características: arquitectónica y ocupación del suelo. Protección Estructural: protege el exterior del edificio, su tipología, forma y ocupación del espacio. Permite modificaciones que no alteren su volumen. Protección Cautelar: afecta a edificios que hacen referencia formal y cultural a un área. Protege la imagen característica del área, previniendo adecuacionescontradictorias en el tejido y la morfología.

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Perfil socio poblacional

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El Casco Histórico de la Ciudad de Buenos Aires se caracteriza por la heterogeneidad social y cultural de sus habitantes entre los que encontramos: empresarios, profesionales, empleados administrativos, mercantiles, gastronómicos y trabajadores formales e informales.

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En sus calles, comercios, galerías, plazas, concurren manifestaciones de la cultura nacional, enriquecida por el aporte de aquellos inmigrantes que supieron entremezclarse con usos y costumbres de la comunidad local. Los sectores urbanos que presentan mayor valor patrimonial son los preferidos por los residentes de niveles medio-alto. Es el caso del entorno de la Plaza Congreso, la Plaza Dorrego, el Parque Lezama, la intersección de Balcarce-Chile y Avenida Caseros. En el caso particular del San Telmo, fueron los artistas y profesionales quienes supieron captar la oferta instalándose en el barrio en momentos en que el mismo no era lo suficientemente valorado, aprovechando precios de mercado inmobiliario inferiores a los actuales. Hoy día, quienes buscan instalarse en la zona son personas relativamente jóvenes, atraídas por la cercanía al centro, la excelente vinculación con el resto de la ciudad, además de contar con la posibilidad de disfrutar de la tranquilidad de algunas calles. La demanda actual prefiere departamentos con patio tipo casa, para los cuales la oferta actual es escasa9. Los más exigentes buscan departamentos antiguos en estado original. En lo que respecta a alquiler de inmuebles, en estos momentos se registra una oferta escasa debido a que el grueso de las operaciones inmobiliariarias de

este último año se centraron precisamente en los alquileres debido al escaso movimiento de ventas producto de la incertidumbre que originó un período económico de inestabilidad. Respecto a la venta de departamentos usados10, los valores oscilan entre U$S300 a U$S450/m2, cifras dominantes para la zona Sur de la ciudad y relativamente bajas comparadas con el resto de los Barrios, donde aparecen zonas como barrio Norte o Recoleta que ofrecen unidades con valores entre los U$S700 a U$S850/m2. Si bien no se dispone aún de los datos de población del censo 2001 procesados en unidades de análisis similares a las utilizadas en el presente trabajo, el registro de los mismos por barrios revela una baja en la población de los barrios de San Telmo y Montserrat, con variación negativa del 17,7% y 13,4% respectivamente en el período intercensal 1991-200111. Estos valores acompañan a la baja del total ciudad de -6,9%. Los barrios que más población expulsaron son Centro, Retiro y Recoleta en el orden del 18,6%; y los que más población ganaron son Soldati junto a Pompeya con un 31,9% más que en el 1991. El censo de población de 1991 nos permite registra el mapa poblacional por manzanas12. Respecto a la distribución de la población, ésta presenta densidades superiores a la media de la ciudad, con valores que van creciendo de norte a sur y de este a oeste con registros particularmente bajos en las proximidades de la Av. de Mayo, y en las adyacencias a las diagonales, zonas con evidente predominio de actividades administrativas, donde la media es de 157 hab/ha. Acorde a ello es

Fuente: Encuesta Subsecretaría de Patrimonio Cultural a inmobiliarias del área en el marco de la "Jornada de arquitectos y agentes inmobiliarios del Casco Histórico". Fuente: Diario Clarín. "Cifras inmobiliarias" en Suplemento de Arquitectura del 22 de setiembre de 2003. 11 Censo Nacional de Población 2001. 12 Ver Mapa poblacional 1991 por manzanas. CEDEM 2003. Fuente: Censo Nacional de Población 1991. 9

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también escasa la oferta y la diversidad habitacional disponible. Los valores estimados para la venta de departamentos usados, se ubica entre U$S400 y U$S500/m2, que corresponden a valores medios

dentro del conjunto de la ciudad, donde los mayores valores oscilan entre los U$S650 a U$S800/ m2 (Barrios Recoleta, Belgrano).

Densidades en área de casco Histórico. Se marcan en el mismo los tres sectores analizados.

  



  

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Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Las cercanías al circuito Balcarce-Chile también presentan densidades poblacionales bajas, probablemente por la presencia en su mayoría de viviendas unifamiliares y como se verá más delante, de actividad comercial intensa. Sobre el eje que define calle Defensa puede apreciarse una mancha que crece en dirección al sudoeste, ubicando las manzanas de mayor densidad en la intersección con las Av. San Juan y Garay. Desde Av. 9 de julio hacia el oeste el cuadro de densidades comienza a aumentar hacia Av. Entre Ríos, encontrando un eje de alta densidad sobre Riobamba Combate de los Pozos. Aún con estos altibajos, la media para el área de Casco histórico propiamente dicho es de 345 habitantes, cifra similar al registro del barrio de Balvanera (343 hab/ha) y no muy lejana al que presenta la Recoleta con 367 hab/ha.

32

Para la zona Montserrat textil, la densidad media es de 214 hab/ha, similar a la que registra el total del barrio de Montserrat, lo cual puede indicar una distribución homogénea dentro del área a la que podemos considerar de una densidad poblacional considerable, más aún si se tiene presente que en el sector no hay espacios verdes y que registra valores superiores a los que por ejemplo presenta el barrio de Belgrano con una media de 206 Hab/ha. Las densidades poblacionales nos hablan de un sector con una alta ocupación, con valores de venta de inmuebles usados posicionados en la media inferior de la ciudad con ofertas que oscilan entre los U$S400 y U$S500/ m2.

Perfil económico El territorio descrito se inscribe casi en su totalidad en el área central de Buenos Aires, en ella se concentran los servicios avanzados predominando al norte de la Plaza de Mayo edificios de oficinas y el centro financiero, sumado a los organismos centrales del gobierno nacional y de la Ciudad de Buenos Aires, por lo que diariamente concurre una gran cantidad de población. Hacia el sur de la Plaza de Mayo se encuentra el centro histórico en donde coexisten actividades de servicios con comercio tanto a escala barrial como especializados. El área Montserrat textiles

La zona de textiles posee numerosos inmuebles, muchos de ellos de grandes dimensiones (aproximadamente 1000 m2) en los que se desarrollaba la actividad de venta mayorista de telas y que hoy han decaído en su actividad a partir de la situación económica, con el cierre de muchas de dichas empresas textiles. Esto se traduce en una pérdida de vitalidad y deterioro general del área que arrastra a todas las actividades. Paralelamente hay que destacar que la misma crisis ha incentivado el desarrollo de otras actividades como las turísticas, la moda, etc. Con la alta oferta y potencialidades que posee el sector existe la demanda de nuevos espacios para albergar este tipo de actividades

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Junto con los mayoristas textiles, el área alberga muchos edificios de instituciones, utilizados por diversas organizaciones comunitarias tales como asociaciones culturales. Hay grandes edificios de oficinas y departamentos de numerosos pisos, playas de estacionamiento. Existe una tasa alta de vacancia en las plantas superiores de los edificios comerciales. Área Avenida de Mayo

El eje de Av. de Mayo concentra actividades administrativas dependientes tanto de entidades públicas como privadas, generando un importante flujo diario de personas que por cuestiones de trabajo o para

atender diversos trámites transita por la zona. Son numerosos los comercios que brindan sus servicios de apoyo a las actividades administrativas y al personal que en ellas trabaja. La actividad gastronómica presenta una variada oferta ofreciendo un atractivo particular con la presencia de los cafés notables. La actividad hotelera en la zona cuenta con numerosos edificios, muchos de ellos de larga trayectoria y emplazados en inmuebles de valor patrimonial y con categorías que van desde lujosos cinco estrellas hasta hostales, cubriendo así un amplio espectro de la demanda turística.

  



  

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åFoto aérea del Área Montserrat - textiles

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Foto aérea del Área Avenida de Mayo

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Casco Histórico

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Al interior del Casco Histórico propiamente dicho encontramos la zona ubicada al norte de la avenida Belgrano que mantiene el tipo de actividades características del área central, muy diferente al perfil turístico ligado a lo histórico y cultural que presenta el resto del área, en la cual la actividad comercial se dirige preferentemente a la atención del visitante, con una oferta gastronómica variada que incluye bares temáticos, tanguerías, cafés notables y restaurantes.

34

El sector muestra una vitalidad permanente durante todos los días de la semana y con especial desarrollo durante los fines de semana momento en el cual funciona la reconocida Feria de Antigüedades, Artesanías y Obras de Arte de San Telmo, que transforma en peatonal a calle Defensa. El rubro Venta de antigüedades concentra numerosos locales sobre esta

13

Fuente: Ofertas inmobiliarias en avisos clasificados Diario Clarín Setiembre 2003.

última arteria, que son verdaderas "muestras permanentes" en donde es posible apreciar obras de arte representativas de diversas corrientes artísticas de la cultura nacional y extranjera. Valores inmobiliarios La oferta de lotes vacantes en el Casco Histórico es claramente escasa. Respecto de su valor de mercado, no hay un comportamiento homogéneo, en las cercanías al eje institucional aumenta, esto se debe a que en el caso de los lotes influye preponderantemente la localización del mismo, mientras que para bienes construidos se deben considerar además otros factores a la hora de establecer un valor como calidad constructiva, valor patrimonial, estética, etc. Respecto al alquiler de inmuebles de uso comercial, es incorrecto hablar de un valor por unidad de superficie, por lo que nos remitiremos a ejemplos concretos13:

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- Montserrat Textiles: en Alsina al 1500, un local de 180 m2 se ofrece por $1800 por mes. En Moreno al 1200 un local en esquina de 150 m2 apto para gastronomía está ofrecido por $1.000 por mes, otro similar a éste pero de 130 m2 último con igual precio en Salta y Belgrano. Los locales más grandes como por ejemplo uno de 500 m2 ofrecido en Alsina al 800 se alquila en $3800 mensuales, en estas dimensiones encontramos otro de 550 m2 en Santiago del Estero al 200 por $2700 por mes. - El eje de la Av. de Mayo registra una importante tasa de ocupación de locales comerciales, quedando muchos de ellos vacantes sobre las paralelas Hipólito Yrigoyen y Rivadavia. Un ejemplo de alquiler lo encontramos sobre Rivadavia al 900 donde ofrecen un local de 195 m2 en muy buen estado a $2500 mensuales. Otro importante inmueble con acceso por Hipólito Yrigoyen al 500 y por Avda de Mayo en el cual funciona un bar-restaurante se ofrece funcionando con instalaciones por $3000 mensuales.

  



  

- Casco Histórico propiamente dicho: la calle Defensa entre Independencia y San Juan presenta un perfil comercial altamente definido y consolidado, donde es difícil encontrar locales vacantes. Alejándose de ese foco la oferta presenta mayor volumen. Así encontramos por ejemplo en Humberto Iº al 300 un local de 50 m2 con subsuelo por $700 de alquiler mensuales. En Alsina al 100 el valor de un local de 100 m2 alcanza los $1200. Para los locales más grandes, por ejemplo por una unidad de165 m2 apta para entidades bancarias, locutorios, comercios mayoristas en Salta al 400 deben pagarse $2.250 mensuales. Un local similar de 170 m2 ubicado en Perú al 900 se ofrece en $1200. Foto aérea del Casco Histórico.

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Desarrollo económico y gestión del patrimonio

EVOLUCIÓN

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DE LA ACTIVIDAD COMERCIAL EN LAS ÁREAS SELECCIONADAS

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Area Montserrat textiles El área Montserrat Textiles, como lo anunciamos en la presentación, es un sector que identificamos con la actividad Textil, más precisamente con la venta de telas mayorista. El polígono seleccionado considera los ejes comerciales textiles de las calles Alsina, en primer lugar y de la calle Moreno. Con la crisis que sufrió el área durante la última década, el perfil urbano, social y comercial del área presenta una variación en sentido

negativo que afecta su vitalidad presentándose hoy como un área notablemente deteriorada. Forma parte del área de influencia del Casco Histórico de la ciudad y pertenece al polígono determinado por el Decreto Nº 2.055 GCBA-2001. Su proximidad a la Avenida de Mayo y a la Plaza Congreso le da un potencial particular y goza de excelente vinculación y centralidad. A continuación detallaremos cuál ha sido la variación de las tres ramas de análisis de este trabajo.

  



  

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Calle Alsina al 1200

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Cúpula de la Asociación de Actores

Lotería Nacional. Interior

Museo de Bellas Artes. Sede Montserrat

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La cantidad de locales dentro del área textil experimentó un crecimiento del 15,8% lo que significa pasar de 742 locales en 1994 a 859 en 2003. Considerando los 742 locales registrados en 1994, confrontados con el relevamiento 2003, vemos que una cifra superior al 50% conserva la misma rama (400 comercios), el 18,3% cambió de rama (136 locales), una cifra similar (18,2%) corresponde a local cerrado, pasando a segregación residencial el 7,5% de los locales (56 unidades). El 2% de los locales fueron unificados, lo cual involucra a 15 locales.

De los 742 locales que registra el censo ´94, 135 de ellos se encuentran cerrados (18,2% de 742) Para el 2003, la oferta crece en 322 unidades (43,4 % respecto a 742) La vacancia 2003 es del 19% (202 locales). Esto significa que la vacancia acompaña al crecimiento (19%) lo cual puede significar que le fue necesario aumentar la cantidad de locales pues los existentes no respondían a las características de las nuevas actividades desarrolladas.

Cuadro 1 - Cantidad de locales en el área Textil 1994 – 200314 CANTIDAD Censo Nacional Económico 1994 Relevamiento 2003 Variación de locales 1994 – 2003

DE LOCALES ABIERTOS

VARIACIÓN (%)

742 859 117

 

15,8%

 Cuadro 2 - Transformación de los locales censados en 1994 a partir del relevamiento 2003 LOCALES Censo Nacional Económico 1994 Misma rama (1994 -2003) Cambio de rama (1994 - 2003) Local cerrado (2003) Segregación residencial (2003) Unificación de locales

La composición de los locales relevados en 2003 nos habla de un total de 1061 locales, es decir que aparecen 322 locales nuevos, incrementando el número de locales de 1994 en un 30,3%. Los locales cerrados ascienden a 202 (19%), registrando una tasa que más

742 400 136 135 56 15

%



  

100,0 53,9 18,3 18,2 7,5 2,0

que duplica la obtenida para los principales centros comerciales de la ciudad en el mes de junio de 2003. Aunque en el relevamiento del área textil se tomó como continente toda un área y no solo un eje como en el informe sobre tasa de ocupación de los locales comerciales15.

14 Fuente: CEDEM. Todos los cuadros de este capítulo, y los mapas de localizaciones comerciales fueron elaborados por la Secretaría de Desarrollo Económico, GCBA. 15 Ver informe sobre la actividad comercial “Tasa de ocupación de locales en los principales nodos comerciales”. CEDEM junio 2003.

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Locales en 2003

Locales en 1994

Evolución de la distribución de locales en área Montserrat textiles entre 1994- 2003

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Cuadro 3 - Composición de los locales relevados en 2003 %

1061 322 400 202 136 1

100,0 30,3 37,7 19,0 12,8 0,1

Locales cerrados en el área Montserrat Textiles

  



  

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

RELEVAMIENTO 2003 (locales totales) Locales nuevos Misma rama (1994 -2003) Local cerrado (2003) Cambio de rama (1994 - 2003) Unificación de locales

LOCALES

Locales cerrados en el área Montserrat textiles

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Respecto a los locales cerrados, estos reflejan la caída de la actividad textil localizándose mayormente sobre la calle Alsina, continuando por los cruces transversales con Salta, Santiago del Estero y Virrey Cevallos.

Agrupando los locales por arteria tenemos una vacancia de 32,5% para calle Alsina, 26,7% para Moreno y 34,9% para Santiago del Estero. El siguiente cuadro lo detalla.

Cuadro 4 - Locales abiertos y cerrados en el Área textil, 2003 (sin galerías) ARTERÍA

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Alsina, Adolfo Belgrano Cevallos Combate de los Pozos Entre Ríos Lima Moreno Sáenz Peña Luis Salta San José Santiago del Estero Solis Total

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RELEVAMIENTO 2003

157 146 53 44 104 30 176 77 67 62 83 52 1051

LOCALES ABIERTOS

106 129 40 38 101 29 129 69 51 57 54 46 849

LOCALES CERRADOS

51 17 13 6 3 1 47 8 16 5 29 6 202

LOCALES CERRADOS %

32,5 11,6 24,5 13,6 2,9 3,3 26,7 10,4 23,9 8,1 34,9 11,5 19,2

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Local venta textil. Interior

Local de ropa en Alsina al 1400

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Calle Alsina al 1300

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Salón de peinados sobre calle Alsina

 Cuadro 5 - Variación por arteria de los locales del Área Textil entre 1994 - 2003 (sin galerías ni locales cerrados) (Cantidad de locales)16 ARTERIA Alsina, Adolfo Belgrano Cevallos Combate de los Pozos Entre Ríos Lima Moreno Sáenz Peña, Luis Salta San José Santiago del Estero Solis Total

16

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

102 96 36 36 75 19 122 54 48 33 49 42 712

106 129 40 38 101 29 129 69 51 57 54 46 849

4 33 4 2 26 10 7 15 3 24 5 4 137

4 34 11 6 35 53 6 28 6 73 10 10 19

Los mayores aumentos se presentan en las calles Entre Ríos y San José que aumentaron 33 y 24 locales respectivamente solo en cuatro cuadras.

 



  

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La variación por rama de los locales del Área textil indica un importante crecimiento relativo de los Servicios. En 1994 registra 228 unidades, incrementándose en un 50,4% en 2003, lo que significa un total de 343 unidades. Las industrias manufactureras experimentan un descenso del 41,8%(67 locales en 1994, 39 en 2003, que se explica en la caída de los

locales de tipo textiles. Por su parte, la Venta, reparación y mantenimiento de vehículos automotores crece aunque su presencia en la zona es escasa (2 locales en 1994, 7 en 2003). En el rubro comercio el aumento en cantidad de locales es poco significante, aunque sigue siendo el rubro con mayor presencia en la zona.

Cuadro 6 - Variación por rama de los locales del Área Textil entre 1994 - 2003 (Cantidad de locales) RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

2003

ABSOLUTA

(%)

67

39

-28

-41,8

2 445 228 742

7 470 343 859

5 25 115 117

250,0 5,6 50,4 15,8

CENSO

RAMA DE ACTIVIDAD

1994

Industrias manufactureras Venta, reparación y mantenimiento de vehículos automotores Comercios Servicios Total

Gráfico 1 - Cantidad de locales del Área Textil entre 1994 y 2003 por rama de actividad 500

445

470

450 400 343

350 300 228

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

250

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1993 2003

200 150 100 50

67 39 2

7

0 Industrias manufactureras

Venta, reparación y mantenimiento de vehículos automotores

Comercios

Servicios

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Locales de servicios 1994

Evolución de la distribución de locales de servicios en el Área Textil (excepto gastronomía) entre 1994- 2003

  



 

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 Locales de servicios 2003

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Gráfico 2 - Participación relativa de los locales del Área Textil entre 1994 y 2003 por rama de actividad 70

59,9 60 54,7

50 39,9 40 30,7

1993

30 2003 20

10

9,0 4,5 0,2

0,8

0

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Industrias manufactureras

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Venta, reparación y mantenimiento de vehículos automotores

La evolución de la distribución de locales de servicios en el área textil es homogénea para todo el sector, sin diferenciación de focos. Los rubros que experimentaron variaciones significativas, independientemente de su cuantía, se encuentran relacionados entre sí: Servicio de hotelería (31,8%), Servicio de gastronomía (27,2%), Servicio de transporte terrestre, Servicio de correo y telecomunicaciones, Servicio de lavandería, tintorería y tratamiento de belleza. Las variación más importante dentro de este rubro es el incremento de Servicios de hotelería.

Comercios

Servicios

Hubo otros cambios importantes; la instalación de Servicios de correos y telecomunicaciones que no se registraban en 1994, ubica 19 locales en 2003. Intermediación financiera es un rubro que tampoco estaba asentado en la zona y que presenta en 2003 9 locales. Crece además servicios sociales y de salud que pasa de 6 a 11 locales en 2003. Este incremento del sector servicios no es exclusivo del área, ya que para todo el conjunto de la Ciudad el Producto Bruto Geográfico muestra un incremento considerable en este período.

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Cuadro 7 - Variación de los locales de servicios entre 1994 - 2003 (Cantidad de locales) ACTIVIDAD

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

Servicio de hotelería 22 Servicio de gastronomía 81 Servicio de transporte terrestre 32 Servicio de correo y telecomunicaciones Servicios inmobiliarios 14 Alquiler de enseres personales y equipos 4 Intermediación financiera Servicios informáticos y actividades conexas 2 Servicios empresariales 19 Enseñanza 5 Servicios sociales y de salud 6 Servicios de asociaciones y administración pública 6 Servicios culturales y deportivos 17 Servicio de lavandería, tintorería y tratamiento de belleza 20 Total Servicio 228

29 103 61 19 14 1 9 6 20 6 11 9 19

7 22 29 19 0 -3 9 4 1 1 5 3 2

31,8 27,2 90,6

200,0 5,3 20,0 83,3 50,0 11,8

36 343

16 115

80,0 50,4

0,0 -75,0

  

 Como lo indica el cuadro 8, el desglose de las actividades consideradas dentro de Servicios gastronómicos indica un crecimiento importante en la cantidad de establecimientos de Comidas para llevar,

que pasa de 4 locales a 11 en 2003. Los Restaurantes crecen en un 29,4% totalizando 22 locales en 2003. Los Bares crecen en un 18,5%, pasando de 54 a 64 locales en 2003.

  

Cuadro 8 - Variación de los locales gastronómicos entre 1994 - 2003 (Cantidad de locales) ACTIVIDAD

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

Bar – café - confitería - Púb. Comida para llevar Pizzería Restaurantes Total gastronomía

54 4 6 17 81

64 11 6 22 103

10 7 0 5 22

18,5 175,0 0,0 29,4 27,2

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Desarrollo económico y gestión del patrimonio

2003

1994

Locales de gastronomía

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Bar Zero en calle Moreno

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Bar Iberia en Yrigoyen y Saenz Peña

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31%, con una reducción respecto a 1994 de 33 locales, lo que resulta significativo en el contexto de la actividad como característica del área. Decae también la venta de muebles, pasando de 15 a 9 locales. Dentro de los rubros que incrementan su participación encontramos la presencia de la Venta de productos alimenticios (80,3%) 71 locales en 1994 y 128 en 2003. Estos datos

 



  

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

El próximo cuadro nos muestra que el número de locales con actividad comercial del período 1994 - 2003 se mantiene prácticamente estable (5,6%). Referido a la composición por rubro de estos locales, verificamos que la actividad textil (reflejada en rubros venta de productos textiles y venta de prendas, textiles y accesorios de vestir) experimenta una caída total del

Restaurant en Salta e Yrigoyen

 Restaurant El Vazco Fermín

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muestran la precarización comercial del área que aumenta su participación con pequeñas unidades comerciales (kiosco o pequeños almacenes). Sin

contabilizar la venta de alimentos, la cantidad de locales del área comercial hubiera descendido un 9%.

Cuadro 9 - Variación de los locales comerciales entre 1994 - 2003 (Cantidad de locales) ACTIVIDAD

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Venta de productos alimenticios Venta de objetos, artesanías y regalos para el hogar Venta de productos farmacéuticos, cosméticos y perfumería Venta de productos textiles Venta de prendas, textiles y accesorios de vestir Venta de calzado y marroquinería Venta de muebles Venta de materiales de construcción, artículos de ferretería, etc. Venta de Art. de joyería, fotografía y óptica Venta de libros, revistas, diarios y Art. de librería. Venta de Art. de limpieza Venta de flores y viveros Venta de juguetes y Art. de cotillón Venta de maquinas y equipos de oficinas Venta de antigüedades y artículos usados Venta no realizada en establecimientos Locales de reparación en general Total Comercio

50

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

71

128

57

80,3

34

34

0

0,0

15 116 59 10 15

23 86 56 13 9

8 -30 -3 3 -6

53,3 -25,9 -5,1 30,0 -40,0

17 15 30 6 2 2 18 2 20 13 445

18 14 27 3 2

1 -1 -3 -3 0 -2 8 -1 -3 0 25

5,9 -6,7 -10,0 -50,0 0,0 -100,0 44,4 -50,0 -15,0 0,0 5,6

26 1 17 13 470







Desarrollo económico y gestión del patrimonio

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1994

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2003

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Comercio



 



51

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

2003

1994

casco armado

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Locales textiles

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Los locales industriales en general decrecen su participación en un 41,8%, con una disminución de 16 locales. Las actividades más afectadas son la Confección de prendas de vestir que pasa de 19 locales a 6 en 2003 (-68,4%), otro rubro afín que decrece es Fabricación de productos textiles que de 10 locales pasa

a 8 (-20%). Esto reafirma la tendencia observada en la rama comercial del mismo rubro. Edición e impresión contaba con 12 locales en 1994, pasando a 8 en 2003 (-33,3%). Elaboración de productos alimenticios y bebidas pasa de 13 locales a 10 lo que significa una baja del 23,1%.

Cuadro 10 - Variación de los establecimientos industriales en locales entre 1994 - 2003 ACTIVIDAD Elaboración de productos alimenticios y bebidas Fabricación de productos textiles Confección de prendas de vestir Productos de madera Edición e impresión Fabricación de sustancias y productos químicos Fabricación de productos de caucho y platico Fabricación de metales comunes Fabricación de maquinarias e instrumentos Total Industrias manufactureras

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

13 10 19 2 12 2 2 7 67

10 8 6 1 8 2 1 1 2 39

-3 -2 -13 -4 0 -1 1 16

-23,1 -20,0 -68,4 -50,0 -33,3 0,0 -50,0

  



  

-71,4 -41,8

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

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Evolución de la actividad comercial en las parcelas catalogadas En este sector sólo se localizan 21 parcelas catalogadas por su valor patrimonial. En tres de ellas se encuentran

Vista desde calle Alsina hacia Avenida Entre Ríos.

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Nazionale Italiano

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Escuela de Cine

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locales comerciales, uno de ello registrado cerrado en el relevamiento de 2003. Así, es posible apreciar la poca relación de las parcelas catalogadas con la actividad económica del área.

Cuadro 11 - Actividad comercial en parcelas catalogadas

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

1994

54

parcelas catalogadas: 21 catalogadas con locales locales abiertos en parcelas catalogadas locales cerrados en parcelas catalogadas tasa de vacancia de catalogadas (%)

3 3

2003 2 2 1 33,3

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Edificios con valor patrimonial de comercio textil sobre la calle Alsina

  



  

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

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la caída de las industrias manufactureras y el aumento de servicios. La caída de la industria manufacturera, se explica por el cierre de establecimientos textiles, lo cual también se ve reflejado en los comercios de este tipo. A continuación se muestra la variación porcentual de locales de servicios

Síntesis y resumen Hemos mostrado la evolución de esta área entre 1994 y 2003, así como la composición por rubro en base a los datos del relevamiento realizado. Observamos que la cantidad de locales pasó de 742 a 859 en estos 10 años. Los cambios más significativos se presentaron en

Gráfico 3 - Variación porcentual de locales de Servicios en el área Montserrat - textiles

Servicios inmobiliarios

Culturales y deportivos

Gastronomía

Hotelería

Asociaciones y administración pública

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Sociales y de salud

56

Transporte terrestre

0

10

Con relación a la variación de los locales comerciales, se destacan las variaciones negativas de los comercios

20

30

40

50

60

70

textiles y los de venta de muebles.

80

90

100

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Gráfico 4 - Variación porcentual de locales comerciales en el área Monserrat - textiles

Productos alimenticios

Objetos y artesanías

Farmacia y perfumería

Productos textiles

Calzado y marroquinería

 

Venta de muebles



Maquinaria y equipos de oficina

-60

-40

-20

 0

Para el recorte de los rubros consideramos la variación de locales de servicios que nos permiten hacer interpretaciones sobre el perfil que va surgiendo en el sector. Al mismo tiempo con la vacancia comercial y la pérdida de vitalidad, existen para este sector estudios y programas que hablan de la necesidad de reposicionarla con otras características que sean complementarias de la actividad textil predominante. La variación en los rubros de gastronomía y de hotelería

20

40

60

80

100

nos muestran que el crecimiento del área no se encaminó hacia una utilización de su potencial edilicio y de accesibilidad. El estudio realizado y el programa de revitalización para el sector emprendido desde la Subsecretaría de Patrimonio Cultural, nos muestra que la complementariedad de locales de extensión sobre lo textil, que tengan que ver con la moda, el diseño y el arte, aportarían para su reconversión hacia un camino que complementaría su tradición comercial.

  

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

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casco armado

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7:35 AM

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Area Avenida de Mayo

58

Cabildo desde Avenida de Mayo

eje cívico de carácter nacional lo frecuentan todos los visitantes que quieren reconocer la ciudad de Buenos Aires. En él, sobretodo en la Plaza de Mayo y en la Plaza Congreso se ve reflejada toda la historia cívica y social del país.

Congreso de la Nación

Imagen aérea de Avenida de Mayo

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Para el relevamiento de Avenida de Mayo se tomó como continente el polígono delimitado por Bolívar, Rivadavia, Entre Ríos e Hipólito Yrigoyen. El sector representa la mayor concentración de bienes edilicios patrimoniales. El estado de ellos –sobretodo los de uso público-, nos hablan de un estado de conservación muy bueno. Este

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El relevamiento efectuado en el área permitió detectar un aumento del 31,6% en la cantidad de locales entre 1994 y 2003. Así, mientras en el año 1994 se registraron 490 locales, el relevamiento efectuado en el 2003 permitió contabilizar 645 locales abiertos. Asimismo, en este último año se verificó que el 17,3% de

los locales permanecía cerrado, registrando una tasa que más que duplica a la obtenida para los principales centros comerciales de la Ciudad en el mes junio del 200317. Aunque el informe de Ocupación Comercial toma ejes y no la totalidad de un área como en este caso.

Cuadro 1218 - Cantidad de locales en el área de Av. de Mayo 1994 - 2003 CANTIDAD Censo Nacional Económico 1994 Relevamiento 2003 Variación de locales 1994 – 2003

DE LOCALES ABIERTOS

490 645 155

VARIACIÓN (%)

  31,6%



 En el Cuadro 13, considerando la transformación de locales vemos que sobre el total de 490, un total cercano al 60% se mantuvo en la misma rama de actividad, lo cual representa a 293 unidades, cambiando de rama el

15,7% (77 unidades). En una proporción similar (85 unidades, 17,3%) se registró local cerrado, pasando a segregación residencial el 7,1% (35 unidades).

Ver informe sobre la actividad comercial “Tasa de ocupación de locales en los principales nodos comerciales”. CEDEM junio 2003. Fuente: CEDEM. Todos los cuadros de este capítulo, y los mapas de localizaciones comerciales fueron elaborados por la Secretaría de Desarrollo Económico, GCBA.

17 18

  

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casco armado

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casco armado

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Cuadro 13 - Transformación de los locales censados en 1994 a partir del relevamiento 2003

LOCALES Censo Nacional Económico 1994 Misma rama (1994 -2003) Cambio de rama (1994 – 2003) Local cerrado (2003) Segregación residencial (2003)19

Luego, si se analiza la composición de los 820 locales existentes en el 2003, se puede observar que 293 locales llevan funcionando más de diez años, mientras que 275 locales fueron creados en este período. De los 175 locales que se encontraron cerrados en este

490 293 77 85 35

(%) 100,0 59,8 15,7 17,3 7,1

relevamiento, 85 eran locales en actividad al momento del censo 1994 y 90 no formaron parte del mismo, pero se encuentran cerrados en la actualidad, dando como resultado una tasa de vacancia del 21,3%.

Cuadro 14 - Composición de los locales relevados en 2003

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

LOCALES

60

RELEVAMIENTO 2003 (locales totales) Locales nuevos Misma rama (1993 -2003) Local cerrado (2003) Cambio de rama (1993 – 2003)

19

Recuperación del uso residencial.

820 275 293 175 77

(%) 100,0 41,5 35,7 21,3 9,4

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Observando comparativamente la localización en 1994 respecto a 2003 podemos determinar que el crecimiento fue prácticamente homogéneo para toda el área, aunque se verifica un leve incremento en las paralelas a

Av. de Mayo. Sin embargo en el registro de locales por arteria se muestra que el crecimiento se da fundamentalmente sobre Avenida de mayo y en segundo lugar sobre la calle Rivadavia.

Mapa Evolución de la distribución de locales en el Área de Av. de Mayo entre 1994- 2003

 1994

 



 

Desarrollo económico y gestión del patrimonio



2003

casco armado

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casco armado

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Mapa Locales cerrados 2003

La Avenida de Mayo presenta la menor vacancia, (7,5%). En las paralelas encontramos tasas muy superiores, 56% sobre Rivadavia y 52% en el caso de

Yrigoyen, como puede apreciarse en el cuadro 15, y en el mapa de locales cerrados.

Cuadro 15 - Locales abiertos y cerrados de Av. de Mayo en 2003. (Sin contar galerías).(Cantidad de locales)

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

ARTERIA

62

Bolivar Chacabuco Combate de los Pozos De Mayo Irigoyen Bernardo de Lima Perú Piedras Rivadavia Salta San José Santiago del Estero Tacuarí Yrigoyen Total

RELEVAMIENTO 2003

1 12 4 228 9 9 4 8 209 8 14 6 20 185 717

LOCALES ABIERTOS

LOCALES CERRADOS

1 9 4 211 8 9 4 5 153 7 7 4 17 133 572

0 3 0 17 1 0 0 3 56 1 7 2 3 52 145

LOCALES CERRADOS % 0,0 25,0 0,0 7,5 11,1 0,0 0,0 37,5 26,8 12,5 50,0 33,3 15,0 28,1 20,2

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Cuadro 16 - Variación por arteria de los locales de Av. de Mayo entre 1994 - 2003. (Sin contar galerías ni locales cerrados.) (Cantidad de locales) ARTERIA Bolivar Chacabuco Combate de los Pozos De Mayo Irigoyen Bernardo De Lima Perú Piedras Rivadavia Salta San José Santiago del Estero Tacuarí Yrigoyen Total

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

0 5 3 161 5 6 4 6 140 4 9 1 16 103 463

Respecto a la variación por rama de actividad, vemos que el rubro con mayores cambios es el de servicios, registrando una variación del 70,7%, lo que significa un incremento de 152 locales dentro de este rubro, esto guarda relación con lo acontecido en el resto de la ciudad, a partir de la privatización de servicios, crecimiento de remiserías (relacionado con el desempleo, retiros voluntarios).

1 9 4 211 8 9 4 5 153 7 7 4 17 133 645

1 4 1 50 3 3 0 -1 13 3 -2 3 1 30 109

-----------80 33 31 60 50 0 -17 9 75 -22 300 6 29 24

El peso relativo de las distintas ramas sufrió un desplazamiento a favor de la actividad de servicios que pasa de 43,8% a 56,9%, transformándose en el rubro más importante de la zona, en evidente detrimento de la actividad comercial que cayó del 49,8% al 38,1%. El resto de los rubros no registra mayores cambios: la industria manufacturera participaba de 6,1% en 1994 y pasó al 4,5% en 2003, mientras que el rubro automotor se mantuvo debajo del 1%.

  



  

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

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casco armado

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Cuadro 17 - Variación por rama de los locales del área de Av. de Mayo entre 1994 – 2003 (Cantidad de locales) LOCALES ABIERTOS

LOCALES CERRADOS

30

29

-1

-3,3

1 244 215 490

3 246 367 645

2 2 152 155

200,0 0,8 70,7 31,6

RELEVAMIENTO

RAMA DE ACTIVIDAD

2003

Industrias manufactureras Venta, reparación y mantenimiento de vehículos automotores Comercios Servicios Total

VARIACIÓN %

Gráfico 5 - Cantidad de locales del Área de Av. de Mayo entre 1994 y 2003 por rama de actividad 400 367 350

300 244

246

250 215 200 1993 150

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

2003

64

100

50

30

29 1

3

0 Industrias manufactureras

Venta, reparación y mantenimiento de vehículos automotores

Comercios

Servicios

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Evolución de la distribución de locales de servicios en el Área de Av. de Mayo (excepto gastronomía) entre 1994 - 2003. Respecto a la distribución de los locales de servicios, se muestra la distribución de los locales de servicios, vemos

un crecimiento homogéneo para el sector, notando un ligero decrecimiento sobre Hipólito Yrigoyen, en el tramo comprendido entre la Av. 9 de Julio y Paseo Colón.

  



  

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1994

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2003

casco armado

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casco armado

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Gráfico 6 - Participación relativa de los locales del Área de Av. de Mayo entre 1994 y 2003 por rama de actividad 60

56,9 49,8

50 43,8 38,1

40

1993 30 2003 20

10

6,1

4,5 0,2

0,4

0

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Industrias manufactureras

66

Venta, reparación y mantenimiento de vehículos automotores

Como muestra el cuadro 18, analizando los locales de servicios del área para el año 2003, se evidencia que la principal actividad para este rubro es la gastronómica, con 138 locales para 2003, lo que representa un incremento de 53 locales respecto a 1994. Este rubro presenta los cambios significativos más importantes dentro de los servicios. Representa casi el 40% de los locales del rubro. Le sigue la actividad hotelera que registra un total de 44 locales en el relevamiento 2003, cifra que significa un incremento del 29,4% respecto a 1994, momento en el cual se contabilizaron 34 unidades. Los servicios anexos al transporte, variaron en un 61,5% para los períodos considerados, pasando de 26 locales en 1994 a 42 en 2003. Los servicios de lavandería, tintorería y tratamiento de belleza, duplicaron su presencia, pasando de 11 locales en 1994 a 22 en 2003.

Comercios

Servicios

Los servicios culturales ocupaban 25 locales en 1994, incrementándose en un 20% en 2003, pasando a ser 30 los locales involucrados en esta actividad. Además, variaciones negativas tuvieron los servicios inmobiliarios, pasaron a ocupar 4 locales, 3 menos que en 1994. Decreció también la cantidad de locales destinados al alquiler de enseres personales y equipos, que pasó de 3 locales a 2, aunque su escasa participación en el total lo hace poco significativo. Es de destacar que algunas actividades surgen como nuevas para el relevamiento 2003. Estas son las servicios de correo y telecomunicaciones(22 locales),asociado evidentemente al auge de locutorios, las de intermediación financiera (15 unidades), enseñanza (4 unidades) y servicios de transporte terrestre (3 locales).

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Cuadro 18 - Variación de los locales de servicios entre 1994 - 2003 (Cantidad de locales) ACTIVIDAD Servicio de hotelería Servicio de gastronomía Servicio de transporte terrestre Servicio anexo al transporte Servicio de correo y telecomunicaciones Servicios inmobiliarios Alquiler de enseres personales y equipos Intermediación financiera Servicios informáticos y actividades conexas Servicios empresariales Enseñanza Servicios sociales y de salud Servicios de asociaciones y administración pública Servicios culturales y deportivos Servicio de lavandería, tintorería y tratamiento de belleza Total Servicio

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

34 85

3 4 25

44 138 3 42 22 4 2 15 4 23 4 4 10 30

10 53 3 16 22 -3 -1 15 3 7 4 1 6 5

33,3 150,0 20,0

11 215

22 367

11 152

100,0 70,7

26 7 3 1 16

29,4 62,4 61,5 -42,9 -33,3 300,0 43,8

Bar – café - confitería - Púb. Comida para llevar Pizzería Restaurantes Total gastronomía

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

54 1 8 22 85

Respecto al caso particular de los locales gastronómicos, notamos una variación importante respecto a la actividad agrupada como bares, cafés, confiterías, pubs, con una variación absoluta de 33 locales (61,1%) con un total de 87 locales en 2003. No menos importante es la variación del número de restaurantes,

87 2 10 39 138

33 1 2 17 53

 



  

Cuadro 19 - Variación de los locales gastronómicos entre 1994 - 2003 (Cantidad de locales) ACTIVIDAD



61,1 100,0 25,0 77,3 62,4

con un incremento del 77% respecto a 1994, con 39 locales en 2003. Los locales gastronómicos del área sufrieron un incremento general del orden del 62,4%, con un total de 138 locales en 2003. Su distribución geográfica muestra un crecimiento uniforme respecto a 1994. Esta información está detallada en el cuadro 19.

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

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68 Hotel Castelar

Recova del Cabildo

2003

1994

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Hotel Chile

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Casa de la Cultura. Ex Edificio La Prensa

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

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Gastronomía

1/5/04

7:36 AM

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El cuadro 20 nos muestra que en cuanto a la variación de locales comerciales, vemos que se mantiene estable el número total de los mismos, lo que implica que las variaciones corresponden al desplazamiento interno entre los distintos rubros, situación que analizaremos detalladamente. Se registra un incremento importante para la actividad Venta de productos alimenticios, que pasó de 49 locales en 1994 a 83 en 2003, lo que implica una variación del 69,4% y resulta la única actividad con cambios positivos significativos. Lo más destacable de esta medición resultan las variaciones negativa; Venta de objetos, artesanías y regalos para el

hogar que registraba 32 locales en 1994, pasando a 22 en 2003 (31,3%); el rubro venta de prendas, textiles y accesorios de vestir, registró para 1994 33 locales, pasando en 2003 a 25 (-24,2%). También decreció el número de locales destinados a Venta de calzado y marroquinería que pasó de contar con 14 locales en 1994 a 8 en 2003 (-42,9%). El número de locales dedicados a la Venta de materiales de construcción y ferretería pasó de ser de 12 a 9 locales (-25%). En menor escala decreció la Venta de máquinas y equipos de oficinas que contaba con 12 locales en 1994 y pasó a 10 en 2003.



Cuadro 20 -Variación de los locales comerciales entre 1994 - 2003 (Cantidad de locales) ACTIVIDAD

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

Venta de productos alimenticios Venta de objetos, artesanías y regalos para el hogar Venta de productos farmacéuticos, cosméticos y perfumería Venta de prendas, textiles y accesorios de vestir Venta de calzado y marroquinería Venta de materiales de construcción, artículos de ferretería, etc. Venta de art. de joyería, fotografía y óptica Venta de libros, revistas, diarios y art. de librería. Venta de art. de limpieza Venta de flores y viveros Venta de juguetes y art. de cotillón Venta de maquinas y equipos de oficinas Venta de antigüedades y artículos usados Venta no realizada en establecimientos Locales de reparación en general Total Comercio



49 32

83 22

34 -10

69,4 -31,3

13 33 14

16 25 8

3 -8 -6

23,1 -24,2 -42,9

12 16 23 2 3 2 12 4 17 12 244

9 15 25 0 3 3 10 2 13 12 246

-3 9 -2 -2 0 1 -2 -2 -4 0 2

-25,0 -6,3 8,7 -100,0 0,0 50,0 -16,7 -50,0 -23,5 0,0 0,8

Fuente: CEDEM, Secretaría de Desarrollo Económico, GCBA, en base a Censo Nacional Económico 1994 y relevamiento propio





  

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

69

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Referido a la localización de comercios notamos una densificación de la mancha, en especial sobre el eje de Av. de Mayo, es decir que si bien el número de locales abiertos se mantiene prácticamente estable, tienden a

70

reacomodarse sobre la principal avenida. esto puede verificarse en confrontación con el registro de los locales cerrados (con un total del 21,3% de locales cerrados este año), que evidencia una mancha que se hace menos densa hacia Av. de Mayo, principal eje de actividad de esta área.

2003

Distribución de comercios

Avenida de Mayo y Perú

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Edificio Barolo

7:36 AM

Café London en Avenida de Mayo

1/5/04

Avenida de Mayo al 900

casco armado

1/5/04

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2003

Los locales del sector industrial corresponden a lo que se denomina industrias urbanas20. En este rubro la cantidad de locales prácticamente no varió, hay uno menos que en 1994, pero se modificó un poco la composición, ya que los locales que se agrupan bajo el

rubro de Edición e impresión, fundamentalmente editoriales e imprentas, pasaron de 11 a 17 locales, y casi todos los demás se redujeron en cantidad. Lo cual se puede observar en el siguiente cuadro.

Elaboración de productos alimenticios y bebidas Confección de prendas de vestir Productos de maderas y muebles Edición e impresión Fabricación de productos de caucho y platico Fabricación de metales comunes Fabricación y reparación de maquinarias Total Industrias manufactureras



RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

8 3 0 17 1 0 0 29

-2 2 -1 6 -1 -1 -4 16

-20,0 200,0 -100,0 54,5 -50,0 -100,0 -100,0 -3,3

Si bien por definición las industrias son urbanas, este concepto hace referencia a locales industriales que producen para su entorno inmediato: panaderías, fábrica de pastas frescas, confección de prendas, etc.

20

  

CENSO

10 1 1 11 2 1 4 30

 

Cuadro 21 - Variación de los establecimientos industriales en locales entre 1994 - 2003 (Cantidad de locales) ACTIVIDAD



Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

71

7:36 AM

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Evolución de la actividad comercial en las parcelas catalogadas En este sector se localizan 173 parcelas catalogadas por su valor patrimonial. En 1994, en 50 de ellas se encontraban locales comerciales, para el 2003 la cantidad de comercios en parcelas catalogadas aumentó un 20%, aunque con una importante cantidad

Pirámide de Mayo

Avenida de Mayo

1/5/04

Palacio de Gobierno de la Ciudad

casco armado

de locales cerrados que sumaban el 24,2% de este tipo de locales. Esto se debe a que en la Av. de Mayo se desarrolla una importante actividad comercial que coexiste con importantes edificios de valor patrimonial. Así, es posible apreciar la importante relación de las parcelas catalogadas con la actividad económica del área.

Cuadro 22 - Actividad comercial en parcelas catalogadas

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

1994

72

parcelas catalogadas: 173 catalogadas con locales locales abiertos en parcelas catalogadas locales cerrados en parcelas catalogadas tasa de vacancia de catalogadas (%)

50 50

2003

60 47 15 24,2

1/5/04

7:36 AM

Page 73

Síntesis y conclusiones Podemos arribar en esta instancia a una síntesis de variación comercial sobre esta área. Las mediciones indican un crecimiento de la actividad económica del área (31,6%), con un crecimiento homogéneo para todo el sector. Este crecimiento es aún más significativo si se tienen en cuenta las permanentes quejas de los comerciantes de la zona por motivos de inseguridad, manifestaciones públicas, etc. La cantidad de locales se incrementó respecto al total de 1994 en un 67,35%, creciendo a su vez el número de locales desocupados, alcanzando este año 21,3%, cifra que era del 15,7% en 1994. Los locales comerciales mantienen su número, aunque internamente se registra un reacomodamiento entre los diferentes rubros: del total de locales comerciales en 1994, un 40% cambió de rubro. En este crecimiento interno es importante la variación de venta de productos alimenticios (64,9%) en detrimento de la Venta de objetos, artesanías y regalos para el hogar (-31,3%), también decae la venta de prendas textiles y accesorios de vestir y venta de calzado y marroquinería. Siendo el números de comercios estable, el crecimiento total responde a la variación positiva de la actividad de servicios en donde la principal actividad es la gastronómica, también es destacable la presencia hotelera en la zona (44 unidades) Esto de alguna manera justifica el crecimiento del rubro servicios, aunque diremos que en general, para el conjunto de la ciudad en el período considerado han aumentado la

cantidad de locutorios, remiserías, obedeciendo a lógicas globales de crecimiento económico dentro de la ciudad. Teniendo en cuenta la distribución poblacional en el área vemos una divergencia entre el aumento de rubros relacionados al aspecto residencial y la baja densidad del sector de Av. de Mayo. Esta divergencia hace suponer que el crecimiento de la actividad comercial y en especial de rubros tales como venta de productos alimenticios y servicios gastronómicos obedece al incremento de la demanda proveniente de la población transitoria que frecuenta la zona por motivos de trabajo, recreativos o turísticos. Suponemos que el crecimiento del aspecto turístico del sector puede medirse por el crecimiento del área en su actividad gastronómica. Teniendo en cuenta que la oferta de hotelería ha tenido variaciones inferiores a la de gastronomía, se supone que la actividad que atrae al área es la de recreación (no pernocta en el área) tanto de la ciudad como del resto del país. El aspecto atractivo del eje institucional no posee de por sí capacidad para lograr un área con usos que excedan las franjas horarias tipo o de fin de semana. Esta variación horaria de actividades presenta a la avenida en los fines de semana con limitada actividad ya que el patrimonio edilicio no se ve complementado con actividades que inviten a permanecer en el sector. Incluso la recomendación al turista es la de recorrer el sector durante los días hábiles.

  



  

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

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73

casco armado

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Para el área Avenida de Mayo, la evolución de la actividad comercial es del orden del 31,3%. A continuación presentamos el gráfico de variación de

locales de servicios en función de su variación promedio de 70,7%. El recorte es similar al usado para el Área Textiles. Son los rubros relacionados con la actividad turística y cultural.

Gráfico 7 - Variación de locales de Servicios en el área de Av. de Mayo Servicios inmobiliarios

Culturales y deportivos

Hotelería

ServiciosSociales y de salud

Gastronomía

Servicios de belleza

Asociaciones y administración pública

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

-60

74

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

Respecto a la variación de locales comerciales según rubros consideramos los que más caracterizan esta área. En este sector es notable el decrecimiento de

40

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

160

algunos rubros como la venta de antigüedades y usados, así como la de venta de objetos y artesanías.

1/5/04

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Es prácticamente negativa la variación comercial del sector. Aún teniendo un patrimonio edilicio inigualable, sin embargo esto se debe, entre otras cosas, a que este eje tuvo un fuerte desarrollo histórico por lo que su tasa

de crecimiento es baja. Además, es necesario reforzar la vinculación entre el patrimonio y la actividad económica para desarrollar aun más el área.

Gráfico 8 - Variación de locales comerciales en el área de Av. de Mayo

Antiguedades y artículos usados

Calzado y marroquinería



Objetos y artesanías

 

Prendas, textiles y accesorios



Maquinaria y equipos de oficina

  

Farmacia y perfumería

Productos alimenticios

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

75

76 Espacio de Artes y Oficios en Balcarce y Chile Balcarce y Chile

7:36 AM

Balcarce y Chile

Iglesia San Francisco. Capilla San Roque.

1/5/04

Colegio Nacional Buenos Aires

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

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Area Casco Histórico

1/5/04

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Page 77

El polígono que estudiaremos en esta parte es el del Casco Histórico propiamente dicho. Es el área fundacional y el que demuestra una mayor consolidación en el perfil turístico. Las actividades relacionadas al comercio turístico, especialmente la venta de antigüedades y los servicios gastronómicos promueven un amplio uso horario mayor y mucha vitalidad. La actividad residencial le da una característica particular y junto con las actividades culturales en espacios abiertos, el Casco Histórico es de alta frecuencia peatonal. La variaciones de los locales de servicios, y de industrias es en términos generales claramente favorable y cuantifican lo que a simple vista muestra el movimiento del sector. Al analizar las transformaciones de los 990 locales censados en 1994 se puede constatar que el 59,8% sigue manteniendo la misma actividad. Por otro lado, el 21,8% de estos locales cambió de rubro y el 13,8% cerró sus puertas. El restante 4,5% dejó directamente de funcionar como local, construyéndose en su lugar viviendas unifamiliares o edificios de departamento.

  



  

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

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77

casco armado

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Cuadro 23 - Cantidad de locales en el área de Casco Histórico. 1994 - 2003 CANTIDAD Censo Nacional Económico 1994 Relevamiento 2003 Variación de locales 1994 - 2003

DE LOCALES ABIERTOS

VARIACIÓN (%)

990 1518 528

53,3%

Cuadro 24 - Transformación de los locales censados en 1994 a partir del relevamiento 2002

Censo Nacional Económico 1994 Misma rama (1994 -2002) Cambio de rama (1994 - 2002) Local cerrado (2002) Segregación residencial (2002)

Luego, si se analiza la composición de los 1782 locales existentes en el 2003, se puede observar que 808 locales llevan funcionando más de diez años, mientras que 711 locales fueron creados en este período. De los 263 locales que se encontraron cerrados en este relevamiento, 137 eran locales en actividad al momento del censo 94. Asimismo, en este último año se verificó que el 14,4% de los locales permanecía cerrado, registrando una tasa

LOCALES

%

990 592 216 137 45

100,0 59,8 21,8 13,8 4,5

superior a la obtenida para el Eje San Telmo (7,6%) sobre la calle Defensa, en el mes de junio del 200321. Respecto a su ubicación geográfica, observamos que ya hacia 1994 se muestra con una alta concentración en los alrededores de la Plaza Dorrego, situación que continuó la tendencia hacia 2003. De tal manera, la distribución de los locales comerciales siguen mostrando un crecimiento y una agrupación en torno a ejes: Defensa, Bolivar y Perú.

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Cuadro 25 - Composición de los locales relevados en 2003

78

LOCALES RELEVAMIENTO 2003 (locales totales) Locales nuevos Misma rama (1994 -2003) Local cerrado (2003) Cambio de rama (1994 - 2003)

21

1782 711 592 263 216

Ver informe sobre la actividad comercial “Tasa de ocupación de locales en los principales nodos comerciales”. CEDEM junio 2003.

% 100,0 41,5 32,3 14,4 11,8

1/5/04

7:36 AM

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Mapa Evolución de la distribución de locales en el Casco Histórico entre 1994- 2003

  



  

1994

2003

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

79

casco armado

1/5/04

7:36 AM

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Locales cerrados en 2003 Los locales cerrados de alguna manera reproducen por negativo la lógica de concentración comercial, es decir que donde predominan los locales vacíos se da la contrapartida de ser una zona de mayor concentración

de comercios. Dentro de este esquema se destaca la concentración de locales vacíos sobre Bolívar entre Belgrano e Independencia. El valor numérico de esta afirmación es el que se desprende de la lectura del cuadro 26.

Cuadro 26 - Locales abiertos y cerrados en el casco histórico (sin contar galerías)

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

ACTIVIDAD

80

Aieta, Anselmo Alsina Adolfo Balcarce Belgrano Bethlem Bolivar Brasil Calvo Carlos Caseros Chile Cochabamba Defensa Estados Unidos Finochietto Enrique Garay Juan García Martin Giuffra Humberto 1 Independencia Ituzaingo México Moreno Paseo Colón Perú Piedras Roca Presidente San Juan San Lorenzo Uspallata Venezuela Yrigoyen Total

RELEVAMIENTO 2003 8 25 86 48 3 319 45 42 14 38 16 245 39 10 36 15 5 32 45 1 35 25 47 247 14 21 28 6 7 25 9 1536

LOCALES ABIERTOS 8 18 62 35 3 260 39 36 7 32 15 228 38 9 29 13 5 30 41 0 27 22 39 193 14 21 26 5 2 20 9 1286

LOCALES CERRADOS 0 7 24 13 0 59 6 6 7 6 1 17 1 1 7 2 0 2 4 1 8 3 8 54 0 0 2 1 5 5 0 250

LOCALES CERRADOS % 0,0 28,0 27,9 27,1 0,0 18,5 13,3 14,3 50,0 15,8 6,3 6,9 2,6 10,0 19,4 13,3 0,0 6,3 8,9 100,0 22,9 12,0 17,0 21,9 0,0 0,0 7,1 16,7 71,4 20,0 0,0 16,3

1/5/04

7:36 AM

Page 81

Los locales del área hacia 1994 concentraban mayormente actividades comerciales con 563 locales, situación de predominio que se mantiene en 2003 con un crecimiento (39,3%) que lleva a concentrar dentro de esta actividad 784 locales, aunque la participación relativa decrece de 56,9% a 51,6%. En orden de magnitud sigue la actividad de servicios que hacia 1994 nucleaba a 348 locales, para pasar a 632 en 2003, lo cual implica un importante crecimiento (81,6%) que se ve reflejado también en la creciente participación relativa de la actividad: 35,1% en 1994, 41,6 en 2003 Las industrias manufactureras ocuparán 54 locales en 1994, pasando a 68 en 2003, lo cual revela un crecimiento del 25,9%. La Venta, reparación y mantenimiento de vehículos automotores si bien registró un aumento del 36%, no reviste importancia relativa debido al número total de locales que concentra la actividad: 25 en 1994, 34 en 2003. Los datos anteriores se reflejan en el gráfico Cantidad de locales del Casco Histórico entre 1994 y 2003 por rama de actividad y en el cuadro siguiente se muestra su participación relativa por rama de actividad.

  



  

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

81

casco armado

1/5/04

7:36 AM

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Cuadro 27 - Variación por arteria de los locales de Casco Histórico entre 1994 - 2003 (sin contar locales cerrados ni galerías) CANTIDAD DE LOCALES

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

ARTERIA

82

Aieta, Anselmo Alsina Adolfo Balcarce Belgrano Bethlem Bolivar Brasil Calvo Carlos Caseros Chile Cochabamba Defensa Estados Unidos Finochietto Enrique Garay Juan García Martín Giuffra Humberto 1 Independencia Ituzaingo México Moreno Paseo Colón Perú Piedras Roca Presidente San Juan San Lorenzo Uspallata Venezuela Yrigoyen Total

CENSO 1994 5 12 43 31 2 174 29 25 11 24 7 161 30 4 22 11 3 21 26 1 19 22 31 127 7 8 12 4 3 18 6 899

RELEVAMIENTO 2003

VARIACIÓN ABSOLUTA

8 18 62 35 3 260 39 36 7 32 15 228 38 9 29 13 5 30 41 0 27 22 39 193 14 21 26 5 2 20 9 1286

3 6 19 4 1 86 10 11 -4 8 8 67 8 5 7 2 2 9 15 -1 8 0 8 66 7 13 14 1 -1 2 3 387

PARTICIPACIÓN VARIACIÓN % 60 50 44 13 50 49 34 44 -36 33 114 42 27 125 32 18 67 43 58 -100 42 0 26 52 100 163 117 25 -33 11 50 43

1994

2003

0,6 1,3 4,8 3,4 0,2 19,4 3,2 2,8 1,2 2,7 0,8 17,9 3,3 0,4 2,4 1,2 0,3 2,3 2,9 0,1 2,1 2,4 3,4 14,1 0,8 0,9 1,3 0,4 0,3 2,0 0,7 100,0

0,6 1,4 4,8 2,7 0,2 20,2 3,0 2,8 0,5 2,5 1,2 17,7 3,0 0,7 2,3 1,0 0,4 2,3 3,2 0,0 2,1 1,7 3,0 15,0 1,1 1,6 2,0 0,4 0,2 1,6 0,7 100,0

1/5/04

7:36 AM

Page 83

Cuadro 28 - Variación por rama de los locales de Casco Histórico entre 1994 - 2003 (Cantidad de locales) RAMA DE ACTIVIDAD

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

Industrias manufactureras Venta, reparación y mantenimiento de vehículos automotores Comercios Servicios Total

54

68

14

25,9

25 563 348 990

34 784 632 1518

9 221 284 528

36,0 39,3 81,6 53,3



Gráfico 9 - Cantidad de locales del Casco Histórico entre 1994 y 2003 por rama de actividad



900



784

800



700

 

632 563

600



500 1993

400 348

2003

300

200

100

54

68 25

0 Industrias manufactureras

34

Venta, reparación y mantenimiento de vehículos automotores

Comercios

Servicios

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

83

casco armado

1/5/04

7:36 AM

Page 84

Gráfico 10 - Participación relativa de los locales del Casco Histórico entre 1994 y 2003 por rama de actividad

60

56,8 51,6

50 41,6 40 35,1 30

1993 2003

20

10 5,4

4,4 2,5

2,2

0

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Industrias manufactureras

84

Venta, reparación y mantenimiento de vehículos automotores

Respecto a la evolución de la distribución de los locales de servicios dentro del área, observamos una densificación general importante, donde lo más notorio es la extensión de la mancha hacia el extremo sur del sector, pasando la Avenida Garay que para 1994

Comercios

Servicios

actuaba como límite para la localización de la actividad y hacia el borde oeste densificando el límite definido por calle Perú. Continúa con su jerarquía Defensa y se ha generado un nuevo núcleo comercial sobre Perú.

1/5/04

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Mapa Evolución de la distribución de locales de servicios en el Casco Histórico (excepto gastronomía) entre 1994- 2003

  



  

1994

2003

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

85

casco armado

1/5/04

7:36 AM

Page 86

Cuadro 29 - Variación de los locales de servicios entre 1994 - 2003 (Cantidad de locales) ACTIVIDAD

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Servicio de hotelería 25 Servicio de gastronomía 121 Servicio de transporte terrestre 0 Servicio anexo al transporte 48 Servicio de correo y telecomunicaciones 1 Servicios inmobiliarios 7 Alquiler de enseres personales y equipos 8 Intermediación financiera 1 Servicios informáticos y actividades conexas 8 Servicios empresariales 24 Empresas de Construcción 1 Enseñanza 13 Servicios sociales y de salud 11 Servicios de asociaciones y administración pública 6 Servicios culturales y deportivos 32 Servicio de lavandería, tintorería y tratamiento de belleza 42 Total Servicio 348

86

Respecto a la variación de locales de servicios notamos un importante incremento de los servicios de gastronomía que pasan de contar con 121 locales abiertos en 1994 a 223 en 2003 (84,3%) Otro cambio de importancia es el incremento de servicios de hotelería, que pasó de 25 a 36 unidades con una variación del 44%. En concordancia a los cambios anteriores notamos la instalación de Servicios de transporte terrestre, que no contaba con locales de ese tipo en 1994 y registra 9 locales en la actualidad, similar situación ocurre con Servicio anexo al transporte que crece de 48 locales en 1994 a 87 en 2003.

36 223 9 87 35 20 5 18 6 40 2 18 15 21 47 50 632

11 102 9 39 34 13 -3 17 -2 16 1 5 4 15 15 8 284

44,0 84,3 81,3 3400,0 185,7 -37,5 1700,0 -25,0 66,7 133,3 38,5 36,4 250,0 46,9 19,0 81,6

Es notable el incremento de locales de Intermediación financiera que de contar con 1 local en 1994, pasa a 18 en 2003. Servicios empresariales también registra un aumento de locales: 24 en 1994, 40 en 2003. Se destaca el incremento dentro del ítem Servicio de Correo y telecomunicaciones que pasa de tener 1 local en 1994 a 35 en 2003. Tal vez también esté relacionado el crecimiento de Servicio de lavandería, tintorería y tratamiento de belleza que de contar con 42 locales en 1994, pasa a 50 en 2003 (19%). Asimismo, los servicios culturales y deportivos se incrementan de 32 locales en 1994 a 47 en 2003. Servicios de asociaciones y administración pública contaba con 6 establecimientos en 1994, para pasar a un total de 21

Page 87

en 2003. También crecen los servicios inmobiliarios con 7 locales en 1994 pasan a 20 en 2003. Menor importancia relativa tienen los incrementos de Empresas de construcción (1 empresa en 1994, 2 en 2003), Enseñanza (13 establecimientos en 1994, 18 en 2003), Servicios sociales y de salud (11 en 1994, 15 en 2003)

Las actividades que decrecieron son de escasa importancia relativa, se relacionan con actividades ligadas a Servicios informáticos y actividades conexas con 8 locales en 1994 y 6 en 2003 y el Alquiler de enseres personales y equipos que de contar con 8 locales pasa a tener 5 en ese rubro.

Defensa y Pasaje Giuffra

7:36 AM

Defensa 11000

Edificio Otto Wolf

1/5/04

Bar El Británico. Parque Lezama

  



  

Cuadro 30 - Variación de los locales gastronómicos entre 1994 - 2003 (Cantidad de locales) ACTIVIDAD Bar - café - confitería - Púb. Comida para llevar Pizzería Restaurantes Total gastronomía

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

118 12 18 75 223

47 9 6 39 101

71 3 12 36 122

66,2 300,0 50,0 108,3 82,8

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

87

7:36 AM

Page 88

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Defensa al 1000

La actividad gastronómica experimentó un crecimiento total el 82,8%, lo que implica pasar de 122 locales en 1994 a 223 en 2003. Los restaurantes duplicaron su número: 36 en 1994, 75 en 2003 (108%). Los locales agrupados como Bares-cafés-confitería-pubs crecieron

88

Respecto a la localización geográfica de los locales gastronómicos notamos una densificación general de la mancha, con focos de crecimiento identificados en el eje de calle Chile entre Bolívar y Paseo Colón, y en el

de 71 a 118 en el período considerado (66,2%). Por su parte, las Pizzerías elevaron su número de 12 a 18 (50%), mientras que Comidas para llevar creció de 3 a 12 locales.

Estados Unidos al 400

1/5/04

Centro Cultural Plaza Defensa

casco armado

entorno de Plaza Dorrego que si bien presentaba un núcleo importante en 1994 se aprecia una importante consolidación en este último período.

1/5/04

7:36 AM

Page 89

  



  

1994

2003

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

89

casco armado

1/5/04

7:36 AM

Page 90

En el sector comercial se produjo un incremento de locales de 39,3%. Este crecimiento responde principalmente a la expansión de 361,5% en los locales de venta de objetos, artesanías y regalos para el hogar y de 172,8% en los locales de venta de antigüedades y artículos usados (140 locales más que en 1994), lo que marcaría una clara especialización de los negocios del área. Por otro lado, cabe destacar, la disminución de

locales en el rubro venta de materiales de construcción que pasaron de 77 locales en 1994 a 57 en el 2003. El aspecto turístico del sector se apoya en actividades comerciales relacionadas a antigüedades y otros. Si consideramos la oferta de actividades culturales a cielo abierto, el carácter vital de las mismas le dan un plus de atractividad.

Cuadro 31 - Variación de los locales comerciales entre 1994 - 2003 (Cantidad de locales)

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

ACTIVIDAD

90

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

145 13

180 60

35 47

24,1 361,5

24 34 1

23 35 1

-1 1 0

-4,2 2,9 0,0

77 3 39 5 3 8 47 81 52 31 563

57 7 40 10 6 9 41 221 54 40 784

-20 4 1 5 3 1 -6 140 2 9 221

-26,0 133,3 2,6 100,0 100,0 12,5 -12,8 172,8 3,8 29,0 39,3

Venta de productos alimenticios Venta de objetos, artesanías y regalos para el hogar Venta de productos farmacéuticos, cosméticos y perfumería Venta de prendas y accesorios de vestir Venta de muebles Venta de materiales de construcción, artículos de ferretería, etc. Venta de art. de joyería, fotografía y óptica Venta de libros, revistas, diarios y art. de librería. Venta de art. de limpieza Venta de flores y viveros Venta de juguetes y art. de cotillón Venta de maquinas y equipos de oficinas Venta de antigüedades y artículos usados Venta no realizada en establecimientos Locales de reparación en general Total Comercio

1/5/04

7:36 AM

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Respecto a la localización de comercios, se distribuyen ocupando toda la planta del sector, con ejes de concentración definidos por calles Defensa, Bolívar y

Perú. Los negocios de antigüedades se limitan a la calle Defensa, como se observa en el mapa correspondiente.

  



  

1994

2003

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

91

casco armado

1/5/04

7:36 AM

Page 92

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Antigüedades

92

1994

2003

Page 93

El resto de los rubros experimenta creciente de poca cuantía, debiendo destacar las decrecientes registradas en Edición e impresión (de 19 a 14 establecimientos), Confección de prendas de vestir (de 3 a 1) y la Fabricación de productos textiles que cierra el único establecimiento representativo de la actividad que poseía en el sector.

  



  

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Comercio de Defensa 1000

La actividad desarrollada como establecimientos industriales cuenta con sólo 68 locales, de los cuales 41 pertenecen a Elaboración de productos alimenticios y bebidas, rubro en el cual se verifica la principal incidencia positiva, duplicando su número (21 establecimientos en 1994, 41 en 2003)

Manzana de las Luces

7:36 AM

Artistas en espacio público

1/5/04

Anticuario sobre calle Defensa

casco armado

93

casco armado

1/5/04

7:36 AM

Page 94

Cuadro 32 - Variación de los establecimientos industriales en locales entre 1994 - 2002 (Cantidad de locales) ACTIVIDAD

Elaboración de productos alimenticios y bebidas Fabricación de productos textiles Confección de prendas de vestir Edición e impresión Fabricación de sustancias y productos químicos Fabricación de productos de caucho y platico Fabricación de metales comunes Fabricación y reparación de maquinarias Total Industrias manufactureras

CENSO

RELEVAMIENTO

VARIACIÓN

VARIACIÓN

1994

2003

ABSOLUTA

(%)

21 1 3 19

1 14

1 3 6 54

1 4 7 68

Evolución de la actividad comercial en las parcelas catalogadas En este sector se localizan 536 parcelas catalogadas por su valor patrimonial. En 1994, en 50 de ellas se encontraban locales comerciales, en 2003 la cantidad de comercios en parcelas catalogadas aumentó un

41

20 -1 -2 -5 0 0 1 1 16

95,2 -100,0 -66,7 -26,3 0,0 33,3 16,7 25,9

80,6%, sumado a la pequeña cantidad de locales cerrados (9,8%) de este tipo de locales. Así, en 1994, en el 17,4% de las parcelas catalogadas se localizaban locales comerciales, mientras que en 2003 el porcentaje llegaba al 31,3%. En el 55% de estos locales las actividades que se desarrollan son antigüedades y objetos y gastronomía.

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Cuadro 33 - Actividad comercial en parcelas catalogadas

94

1994 parcelas catalogadas: 536 catalogadas con locales locales abiertos en parcelas catalogadas locales cerrados en parcelas catalogadas tasa de vacancia de catalogadas (%)

93 168

2003

150 212 24 9,8

1/5/04

7:36 AM

Page 95

evidentemente de un movimiento superior al hallado en las otras dos áreas de comparación.

Síntesis y conclusiones Como se pudo observar esta área muestra el mayor dinamismo de las tres analizadas. La dinámica comercial, se sustenta en el fuerte crecimiento de las actividades vinculadas al turismo, aunque cimentadas en la población residente. Así, el gráfico de variación de locales de servicios en ningún rubro significativo es negativo. Utilizamos los más relevantes. Es notable el crecimiento de servicios inmobiliarios que habla

Respecto a la variación de locales comerciales se presenta un crecimiento notable en los rubros de antigüedades y artículos usados, y de objetos y artesanías. El crecimiento de ambos rubros es acompañado por el de joyería, fotografía y óptica. Todos ellos están orientados a la actividad turística.

Gráfico 11 - Variación de locales de servicios en el área de Casco Histórico

  

Servicios sociales y de salud



  

Enseñanza

Hotelería

Culturales y deportivos

Anexo de transporte

Gastronomía

0

20

40

60

80

100

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

95

casco armado

1/5/04

7:36 AM

Page 96

Gráfico 12 - Variación de locales comerciales en el área de Casco Histórico

Maquinaria y equipos de oficina

Farmacia y perfumería

Productos alimenticios

Joyería, fotografía y óptica

Venta de antiguedades y usados

Objetos y artesanías

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

-50

96

0

50

100

150

200

250

300

350







Desarrollo económico y gestión del patrimonio

7:36 AM

Azotea de los Altos de Elorriaga

1/5/04

Balcarce al 600

casco armado Page 97



 



97

casco armado

1/5/04

7:36 AM

Page 98

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

CONCLUSIONES

98

1/5/04

7:36 AM

Page 99

Cuando comparamos las variaciones de locales por ramas de actividad -comercios, servicios e industrias-, percibimos el crecimiento desigual de las tres. El sector industrial es el que menos variación tuvo, aunque habíamos considerado su estudio en los sectores con un peso relativo pequeño. Las otras dos actividades crecieron proporcionalmente como lo indicamos en el estudio particularizado. A continuación graficaremos las variaciones entre 1994 y 2003 en forma comparada. Las barras señalan para ambos años la cantidad neta de locales relevados. El primer cuadro de barra muestra la variación comparativa por ramas de

actividad. El segundo y el tercero consideran la comparación de algunos de los rubros más significativos de locales servicios y de locales comerciales. El recorte de rubros significativos sigue siendo en función de la variación de locales que configuran el perfil cultural y turístico del área. Esta consideración se realiza para la verificación de la compatibilidad del patrimonio cultural y el desarrollo económico. La convivencia entre el patrimonio cultural y la actividad económica no solo muestran esa compatibilidad sino la interacción entre ellos para la búsqueda de ese desarrollo.

Gráfico 13 - Variación de locales por rama de actividad. 1994 - 2003

 

1600



1400

632

1200

1000 348

228





Comercio Industrias

343

784

367

400

215

563

470

445 200

0



Servicios

800

600



224 67

39

30

1994

2003

1994

Area Textil

246 29

2003

Avenida de Mayo

54

68

1994

2003

Casco Histórico

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

casco armado

99

casco armado

1/5/04

7:37 AM

Page 100

Gráfico 14 - Variación de locales de servicios, 1994 – 2003. 350

300 47 250

Culturales y servicios

30

200

32 150

19

Gastronomía 223

Hotelería

25 138

17 100

121 103 81

85

50 22

29

34

1994

2003

1994

44

25

36

1994

2003

0

Area Textil

2003

Avenida de Mayo

Casco Histórico

Gráfico 15 - Variación de locales comerciales, 1994 – 2003. 600

500

221

400

Antiguedades

Desarrollo económico y gestión del patrimonio

Textiles

100

300 35 1

200

56 2

23

59

100

81

34

15 34

128

4 33 13 32

2 25 16 22

34 24 13 145

60

180

128

0

1994

2003

Area Textil

1994

2003

Avenida de Mayo

1994

Objetos / artesanías Alimentos

83

71

Farmacia

23

2003

Casco Histórico

1/5/04

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El Casco Histórico, el Eje Cívico y su área de influencia es un área vital y de características diversas como lo demuestran los tres polígonos seleccionados para el estudio, pero en todas ellas existen particularidades claramente alentadoras respecto a su potencial económico. Su carácter patrimonial no es incompatible con la actividad comercial ni con el desarrollo de la actividad turística. Esto se evidencia particularmente en el área de San Telmo donde se concentra una alta proporción de parcelas catalogadas -lo que supone mayores restricciones a las posibilidades de uso de los bienes- y no obstante la actividad comercial, en este caso ligada a la venta de antigüedades y otros servicios al turismo, se han mantenido y consolidado a lo largo de los años considerados. El crecimiento en el porcentaje de comercios en parcelas catalogadas que pasa de 14% a 35% es el indicador más concreto que apuntala esta conclusión. En este sentido hay que considerar que las ventajas comparativas en toda el área hablan de una política de estímulo para la radicación de actividades vinculadas al desarrollo cultural y de la existencia de un organismo responsable para coordinar todas las acciones públicas sobre el área. Por otro lado, cabe mencionar que la inversión pública en zonas deterioradas –como las áreas históricas de la ciudad- generan un impacto en el entorno de mayor o menor envergadura que hablan de una multiplicación de inversión de los sectores comerciales privados y de los frentistas residentes. En algunos casos, donde el área presenta mayor potencialidad económica se estima que la reinversión privada se quintuplica22.

Dentro de las actividades económicas en general, la actividad turística merece ser considerada especialmente ya que si bien su peso relativo es diferente en cada una, las tres aspiran a convertirse en atractoras. La zona de San Telmo ya lo es claramente, y por ello se evidencia un pronunciado crecimiento de rubros comerciales destinados principalmente al turismo y a los usos gastronómicos y culturales. El área de Avenida de Mayo presenta potencialidades para convertirse en un polo institucional -simbólico por sus características- pero necesita consolidarse a través de acciones directas e indirectas. Asimismo, requiere atraer a la actividad residencial que le conferiría mayor vitalidad. La gran afluencia de personas por razones de negocios, turismo, la alta concentración de actividad son un potencial fuerte. Contribuyen a la consolidación del área, pero tiene que complementarlo con actividades en horarios no laborables y feriados para que no decaiga drásticamente. La cantidad de locales cerrados en la zona (175 unidades), vacancia 21,3% significa una tasa proporcional a la media de la ciudad. El área Montserrat Textil tiene una potencialidad incipiente. Posee un stock vacante interesante para que se desarrolle en el área un polo textil ligado a la moda y el diseño de gran atractivo turístico por su carácter céntrico y estratégico. Esto implican programas de reconversión de actividades y de radicación de MiPyMEs vinculadas al diseño y al arte. Al mismo tiempo para el reposicionamiento del sector se promueven actividades culturales y una agenda de programaciones atractivas para la consolidación del perfil buscado.

22 Informe Subsecretaría de patrimonio Cultural sobre obras de inversión del GCBA en calle Balcarce y Chile. 1995-2001. Un inversión de U$S 80.000, se estima que generó un inversión privada del orden de los U$S 5.000.000.

 



  



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Hay que tener en cuenta el efecto que produce el cambio del perfil del turista en los dos últimos años: mayor estadía, mayor disposición al gasto y demanda de plazas de mayor categoría23. El origen de los turistas extranjeros se ha diversificado, y esto implica que los flujos turísticos sean más parejos en los diferentes trimestres lo que incrementa la actividad y el empleo durante el año. El origen del turista latinoamericano fluctúa mes a mes por la inestabilidad económica de estos países, pero se afianza la tendencia a recibir turistas extraregionales. Este cambio en el perfil de los turistas afecta particularmente a la zona de Avenida de Mayo la que es una de las áreas referente, sino que constituye una modificación en la demanda para la gran oferta hotelera que existe en el área y que está subutilizada.

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El patrimonio histórico-cultural puede revalorizarse en el marco de un desarrollo sustentable de la actividad turística. Para ello se requiere la formulación de productos turísticos que incluyan el patrimonio históricocultural como una dimensión más de su desarrollo y no un mero elemento.

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Los lugares convertidos hoy en espacios de destino turístico, deben sustentarse en la revalorización, refuncionalización y creación de nuevos patrimonios que refuercen su identidad y acompañen el espontáneo crecimiento de locales que consoliden roles y permitan la convivencia con las áreas residenciales como fundamentales para la consolidación urbana barrial.

23

Informe turístico. PEIET-CEDEM 2003. Turismo-encuesta en bocas de entrada.

En el Casco Histórico, se verifica la consolidación del perfil turístico y patrimonial y el incremento de la actividad comercial y la residencia ha acompañado dicho crecimiento. Las normas de protección han ejercido un papel importante en fortalecer su perfil evitando que la presión del crecimiento del área central destruya su carácter patrimonial e histórico. El área de Avenida de Mayo presenta una realidad claramente diferente. La continua terciarización y de usos complementarios incrementa su vitalidad en horario laboral pero puede significar una amenaza en relación al uso continuo en otros horarios. Esta realidad hace que exista una subutilización de espacios y locales con la consecuente expulsión del sector a los potenciales interesados en residir por motivos de inseguridad. Los sectores cercanos a las plazas padecen esa inseguridad pero no por ello hay un decrecimiento de la ocupación en los perímetros de la misma más allá de valores esperados. Es el área que posee la menor densidad poblacional de los aquí analizados. La calidad de la oferta edilicia contrasta fuertemente con el aprovechamiento de los mismos, manifestándose una mencionada subutilización. En los últimos años se ha empezado a trabajar más fuertemente en el incremento de la oferta cultural, donde hoy coexisten teatros, hoteles de diferente categoría, bares notables y la Casa de la Cultura.

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El desarrollo de actividades de apoyo a la actividad turística está en aumento, y es acompañada por una concentración de actividades comerciales especializadas. Juega a favor del sector un precio de mercado competente aunque hay franjas –como las cercanas a Parque Lezama- donde el costo del suelo tiende a llegar a valores como las del área norte de la ciudad24. El análisis del sector Montserrat Textiles presenta como puntos fuertes para el desarrollo económico del área: el eje de actividades comerciales vinculadas a lo textil y la normativa que permite la localización de rubros afines a él; la calidad constructiva de los inmuebles vacantes; una situación socio-económica local mixturada; recorridos de actividades de interés para el turismo y la recreación compuesta por la rama de comercios gastronómicos, museos y servicios; y finalmente la reciente localización de actividades artísticas de envergadura tales como el Museo de Bellas Artes, la Escuela de Cine, galerías de arte, galerías de diseños, etc. La disponibilidad de grandes inmuebles vacantes y locales, el precio del mercado inmobiliario relativamente competitivo y la concentración de los mismos en ejes hablan de una oportunidad inmejorable para la instalación de actividades. Sí bien es una debilidad del área la restricción de la normativa respecto a la instalación de algunos rubro, es posible aún una ampliación de los actuales usos admitidos que incrementen las actividades culturales vinculadas al arte y a la moda25. También es una debilidad del sector que edificios con locales vacantes y de valor patrimonial, corran riesgo de demolición, al no encontrar un 24 25 26

mercado que los requiere. Esto se agrava cuando los mismos se convierten en estacionamiento y otros rubros que interrumpen la calidad del tejido urbano. La promoción de políticas para las MiPyMes culturales en el sector es un camino para viabilizar la concreción de un sector claramente comercial y cultural. No obstante, cabe mencionar que la cercanía de ese sector a la Avenida de Mayo por un lado y a la zona gastronómica que se desarrollo al otro lado de la Av. Belgrano, pueden traccionar positivamente sobre el área textil. El crecimiento de la actividad residencial que se vislumbra en el relevamiento es un dato auspicioso para el área pero requiere un incremento aún mayor para contribuir más abiertamente en su vitalidad. Dentro de la estrategia planteada para el área se ha considerado prioritario, atraer actividades vinculadas al rubro textil y complementarlas con actividades culturales, aumentando también la residencia, generar eventos, crear hoteles de empresas, y trabajar sobre el mercado inmobiliario para promover la localización en el área26. La vitalidad de toda área histórica patrimonial depende de tres componentes: la actividad residencial, la actividad cultural y la actividad comercial. A medida que van interrelacionándose las tres es cuando se presentan los mejores índices de vitalidad como lo es el área del Casco Histórico propiamente dicho. Este sector es el que más ha crecido en el período analizado, y es justamente donde se da el más alto grado de densidad de los tres. En el cuadro que presentamos a continuación, claramente vemos reflejada la importancia relativa de la actividad residencial. El aporte de lo residencial es el plus que amplía los usos

Zona circundante a Parque Lezama y el área en torno a Plaza Dorrego. PROGRAMA GESTIÓN DEL PATRIMONIO COMO RECURSO ECONÓMICO, Subprograma Montserrat Arte & Moda. 2003. Ibidem.

 



  



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horarios mas amplio, de consumo diario, de peatonalidad y de movimiento urbano. El soporte físico, indicado en el cuadro como patrimonio edilicio o tangible, es general a todos, aunque en el caso de la avenida de Mayo tiene características más destacables. Este privilegio de Avenida de mayo no basta para aumentar su valor en calidad. El valor patrimonial solo como calidad edilicia no basta para generar movimiento. Es necesario conjugar lo comercial y las

Soporte

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-

Avenida de Mayo

- +

Casco histórico

+ Actividad Residencial

Actividad Cultural

Actividad Cultural

Actividad Comercial

Actividad Comercial

Actividad Comercial

Patrimonio Tangible

Patrimonio Tangible

Patrimonio Tangible

-

+ +

+

Patrimonio cultural

Vitalidad

Montserrat textiles

actividades culturales. Respecto a la actividad comercial que está presente en todos las áreas, la que más ha crecido es aquella cuyos rubros están ligados a la demanda turística y recreativa. Este crecimiento habla de la demanda de la población transitoria y que frecuenta el área. A estos rubros destinados a ellos hay que sumar para lograr el máximo de atractividad, actividades de tipo cultural y artísticas que son las que mueven hacia sí el flujo turístico y recreativo.

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frentes, propuestas para iluminación de edificios públicos y privados, líneas de subsidios y créditos para MiPyMEs localizadas en el sector, son algunos de los incentivos generados desde la Subsecretaría de Patrimonio Cultural y desde la Secretaría de Desarrollo Económico. Políticas de radicación de empresas, y de asesoramiento gerencial para el mejoramiento de los servicios acompañan la tarea. También se generan y promueven calendarios anuales de actividades culturales y movidas recreativas que hacen del sector un lugar privilegiado.

Como muestra del interés que desde el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires se tiene por la promoción, desarrollo y revitalización del Casco Histórico, El Eje Cívico y su Área de Influencia, es que realizamos este estudio dentro del marco que propicia el.....

“2003 - Año del Casco Histórico de la Ciudad de Buenos Aires”.

 



  



Desarrollo económico y gestión del patrimonio

El conjunto de los componentes del binomio Vitalidad / Soporte es el que debe ser considerado por la actividad pública de manera que las políticas destinadas a la conservación y revitalización de áreas históricas, se realicen en forma conjunta con la actividad privada. Para ello es que desde el gobierno existe una política de gestión compartida con numerosas instituciones y organizaciones, así como con el residente y actividades productivas. La existencia de un Plan de Manejo Integral para el Área, habla de una planificación sostenida en el tiempo. Asesoramientos gratuitos para mejoramiento de

Difusión en vía pública 2003-Año de Casco Histórico

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Evento en área Montserrat

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Prácticas de la Escuela Taller de la DGCH

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