Columna de Opinión: Propuestas de Reglamentos de la Ley de Aportes al Espacio Público

Propuestas de reglamentos de la Ley de Aportes al Espacio Público

La Ley sobre Aportes al Espacio Público, publicada en el Diario Oficial el pasado 15 de octubre, es considerada como la reforma urbana más importante de los últimos 40 años en nuestro país, entre otras cosas, por introducir un nuevo Sistema de Aportes al Espacio Público. Adicionalmente, la Ley regula formalmente los impactos que producen los proyectos inmobiliarios en el sistema vial, a través de los Informes de Mitigación de Impacto Vial, que sustituyen los antiguos Estudios de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTUs), vigentes en nuestro país por más de 20 años en la OGUC y que hasta la dictación de la Ley no tenían reconocimiento legal.
La dictación de esta normativa era una materia necesaria y urgente, dado el rápido crecimiento de nuestras ciudades y el riesgo de aumento en la discrecionalidad de las decisiones de las autoridades. A través del principio de predictibilidad, la Ley pretende que las mitigaciones y aportes de proyectos inmobiliarios se calculen según métodos objetivos y en base a procedimientos y plazos predefinidos y estandarizados, disminuyendo de esa manera los espacios de discrecionalidad e incertidumbre actualmente existentes.
Hace unos meses el MINVU presentó a consulta ciudadana dos borradores de reglamentos, uno sobre mitigación de los impactos al sistema de movilidad local y otro sobre modificaciones a la OGUC relativas a los aportes al espacio público. Llaman la atención diversos aspectos de estas propuestas que a nuestro entender requieren ser mejorados.
La Ley regula la obligación de aporte al espacio público para aquellos proyectos inmobiliarios que se construyan en terrenos urbanizados, esto es que aumenten la densidad en las ciudades, ampliando las alternativas para que los desarrolladores de proyectos cumplan con la obligación de ceder terrenos, pudiendo (i) ceder terrenos de la manera exigida actualmente, (ii) entregar recursos hasta el 44% del avalúo fiscal del terreno, o (iii) ejecutar determinadas obras. Con los fondos provenientes de la entrega de recursos se financiará la implementación de un plan comunal o intercomunal de inversiones en infraestructura (viabilidad, equipamiento y áreas verdes). El borrador contempla mayores aportes aplicables a los proyectos de vivienda versus proyectos con otros usos (comercio, salud, oficinas) cuyos aportes serán menores según las fórmulas de la propuesta. No comprendemos las razones de esta distinción, pues este tipo de proyectos con usos distintos a vivienda podrían generar grandes impactos en las ciudades, incluso mayores que proyectos de viviendas.
Por otra parte, es común ver en nuestras ciudades un creciente número de proyectos con usos mixtos. La modificación a la OGUC no considera un tratamiento especial para la aplicación de las fórmulas que determinen los aportes de los proyectos mixtos. Al no contar con una adecuada forma de proporcionalidad para la determinación de los aportes, no existe claridad respecto al tratamiento que le dará la autoridad a este tipo de proyectos.
Otro aspecto a mejorar se refiere a los Informes de Mitigación de Impacto Vial que sustituirán a los antiguos EISTUs, y que deberán dar cuenta de las medidas de mitigación a implementar según los flujos vehiculares y peatonales en el área de influencia del proyecto. Para facilitar su gestión, este informe será tramitado de forma paralela al permiso de edificación mediante un sistema electrónico denominado Sistema de Evaluación de Impacto en la Movilidad ("SEIM"). En este sentido, resulta relevante señalar que el método que propone el borrador de reglamento para determinar las mitigaciones viales de un proyecto impediría tener certeza si el proyecto requiere o no someterse a evaluación ante el SEIM con antelación, por lo que irremediablemente tendrá que ingresar a dicho sistema, sea para aprobar el informe correspondiente, sea para obtener una resolución de la autoridad respectiva que lo libere de dicha obligación.
Lo anterior, nos lleva a plantear la necesidad de analizar en profundidad las actuales facultades y capacidades de gestión de los organismos técnicos encargados de esta nueva labor, a fin de evitar atrasos de los plazos de aprobación de permisos de edificación y desarrollos de proyectos.