Caso de estudio: Desarrolladora Homex SAB

Maestra: Dra. Guadalupe Sánchez Vélez

Tema: Apalancamiento financiero – Caso de la Desarrollara Homex S.A.B. de C.V

Integrantes del equipo:

Mixia Tamara Aispuro Jimenez (024484)

Materia: Administración Financiera

Fecha: 15 de septiembre de 2015

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Índice

I.- Introducción………………………………………………………………………………..3 II.1.- Definición de apalancamiento financiero y su utilidad …………………………..……..4 II.2.-

Análisis del apalancamiento financiero a la luz de retos actuales de finanzas

corporativas…………………………………………………………………………………….6 II.3.- Caso de la Desarrolladora Homex S.A.B. de C.V. - aplicación de Grado de Apalancamiento Financiero y razones financieras aplicables……………………………………………………..8 III.- Conclusiones ……………………………………………………………………………..12 IV.- Anexos……………………………………………………………………………………13 V.- Bibliografía ……………………………………………………………………………….16

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I.- Introducción

Para una economía nacional en desarrollo, la industria de la construcción constituye un mecanismo adecuado para dinamizarla porque tiene un efecto multiplicador muy importante, hacia otras actividades productivas del país. En México, una de las grandes desarrolladoras de viviendas estilo residenciales con mayor crecimiento es la Desarrolladora Homex de S.A.B. de C.V., nacida en Culiacán, Sinaloa en 1989, logro rápidamente convertirse en una de las empresas con mayor solidez en el país.

En 2012, Homex era una empresa atractiva para inversionistas con miras a ser internacional, y para 2013 se vio inmersa en un conjunto de demandas por falta de pago por parte de acreedores, proveedores, inversión y de trabajadores. Y en unos meses entro a concurso mercantil. Es por esto, que hemos escogido este caso para entender cuáles fueron las decisiones y omisiones que la Junta directiva de Homex siguió.

Estudiamos a Homex por medio de herramientas financieras, específicamente, el Grado de Apalancamiento Financiero (GAF). En la primera parte de este trabajo explicamos el concepto de la GAF y su utilidad analítica. En la segunda parte, exponemos algunos trabajos recientes sobre el uso de la deuda en empresas de la construcción y el apalancamiento financiero en la estructura de capital de las compañías. Y en la tercera parte, exponemos los detalles del caso Homex, un breve historial de lo sucedido y aplicamos algunas razones financieras para explicar los datos financieros que obtuvimos. Así como, aplicar el cálculo de GAF usando números del 2012.

Por último, detallamos las conclusiones del caso Homex. Además incluimos una sección de Anexos, donde nos extendemos sobre el historial de la empresa por medio de una línea de tiempo que explica a detalle los sucesos más importantes de Homex desde su fundación.

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II.1.- Definición de apalancamiento financiero y su utilidad

El apalancamiento financiero utiliza la deuda a modo de palanca para aumentar las posibilidades de inversión, ya sea, en una empresa o en las finanzas personales. El apalancamiento financiero consiste en utilizar deuda (capital de terceros) para aumentar la cantidad de dinero que podemos destinar a una inversión o proyectos. Es entonces, una relación entre capital propio y capital de terceros (crédito) utilizado en una operación financiera.

La mayoría de los entes económicos utilizan la deuda como un elemento básico para su crecimiento y desarrollo, usando los créditos obtenidos para financiar planes de expansión, adquisición de activos y patrimonio o proyectos que generaran mayor utilidad en un futuro. Esto les permite obtener mayores beneficios que si solo se usaran recursos propios.

El efecto que se produce en la rentabilidad de la empresa como consecuencia del empleo de deuda en su estructura de financiación, cuando se incrementa la cantidad de deuda en la estructura de financiación de un negocio, es decir aumentar el grado de apalancamiento financiero, tiene un efecto sobre la rentabilidad que depende del coste financiero de esa deuda y del uso de la misma. La evidencia muestra que a un mayor uso de deuda se genera un incremento en la rentabilidad sobre los recursos propios, siempre que el costo de la deuda (intereses) sea menor que la rentabilidad del negocio.

El administrador financiero y los miembros de la junta directiva, tendrán que decidir cuál es el nivel aceptable de riesgo financiero de la empresa tomando en cuenta que el incremento en gastos financieros por pago de intereses, si la adquisición de deuda está justificada pues su implementación aumentaran las ventas, y por ende, la utilidad y rentabilidad de la empresa. Es decir, que la decisión que se tome sobre la estructura de financiación de una empresa tiene que ver con la proyección y concepto de las consecuencias de la deuda, positivas o negativas, en la operación. El análisis financiero de la empresa ha creado varias herramientas dedicadas a observar y evaluar el uso de deuda en la estructura de las empresas con el objeto de determinar si el nivel de deuda es aceptable o riesgosa. La realidad es que cada empresa y su dirección de finanzas deben 4

determinar el grado de apalancamiento financiero con el que se opere basándose en su capacidad de pago, posibilidades de crecimiento, uso de la deuda, situación del mercado, comportamiento de la economía nacional e internacional y las particularidades de cada empresa. Como hemos mencionado, el buen uso de la capacidad de financiación, originada en el uso de la deuda aplicada en activos productivos, deberá traer como consecuencia un incremento en las utilidades operacionales y, por consiguiente, también un incremento en la utilidad por acción. Este concepto básico fue observado por la junta directiva y financiera en el caso que estudiamos en este trabajo donde la empresa de construcción de viviendas Homex justificaron la adquisición de deuda en grandes proporciones para financiar un proyecto de licitación gubernamental que generaría no solo las ganancias requeridas para cubrir con el monto de la deuda y los intereses, sino que tendría la capacidad para catapultar a la empresa al ámbito internacional. Además de aumentar sus rendimientos sobre acción y de utilidad.

El Grado de Apalancamiento operativo (GAO) muestra la relación de cambio de las Utilidades antes de interés e impuestos (UAII) frente a un cambio determinado en las ventas y para un determinado volumen de referencia. Mientras que el Grado de Apalancamiento Financiero (GAF) muestra el impacto de un cambio en la UAII sobre la Utilidad de Precio por Acción (UPA). Es decir, muestra la sensibilidad del precio por acción cuando existen variaciones en la UAII. La fórmula para obtener el GFA, es la siguiente: 𝐺𝐴𝐹 =

𝑈𝐴𝐼𝐼 1 𝑈𝐴𝐼𝐼 − 𝐼 − (𝐷𝑃 ∗ 1 − 𝑇𝐹 )

Donde, UAII = Utilidad antes de intereses e impuestos DP = Dividendo por acción I = Monto de los intereses TF= Tasa fiscal

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II.2.-

Análisis del apalancamiento financiero a la luz de retos actuales de finanzas

corporativas

Según (Adrian, 2008) la relación de positiva entre activos y el apalancamiento es clara. La evidencia muestra una fuerte relación positiva entre cambios en el apalancamiento y cambios en tamaño de la empresa (balance general). Las empresas y los bancos ajustas sus niveles de endeudamiento activamente, de modo que durante tiempos de crecimiento económico el apalancamiento es alto, y en periodos de crisis el apalancamiento es bajo. Es decir, el apalancamiento financiero es pro-cíclico.

En el estudio de (Larry Lang, 1996) se muestra que el apalancamiento no reduce el crecimiento para las empresas que tienen buenas oportunidades de inversión, pero el crecimiento es negativo para empresas con oportunidades de crecimiento no reconocidas por los mercados de capital o que no son suficientemente valiosas para superar los efectos de la deuda que se contrajo. Es decir, que el apalancamiento financiero crea resultados positivos en empresas que tiene claro para que usan la deuda para financiar oportunidades de inversión.

En (Nistor Ioan, 2010) se hace un estudio de una muestra de diez empresas constructoras que cotizan en Bucharest Stock Exchange durante un periodo de 2005-2009. En 2008, el valor de la construcción y el valor del trabajo en construcción en Romania aumento en 34% nominalmente (26% en términos reales), siendo el sector con mayor actividad de la economía del país.. El costo de capital se incrementó durante de 21% (Compania Energopetrol) a 79% (Transilvania Constructii) como consecuencia de la crisis financiera. La crisis tuvo un efecto negativo en el costo de capital contable, retorno de las acciones y la inversión de activos físicos. Además, se afectó la forma en el apalancamiento y el coeficiente de intereses a deuda relacionados con la estructura de las empresas.

En el artículo de (Monica-Violeta Achim, 2014) se analizan distintos indicadores financieros de cinco empresas del sector de la construcción en Romania, en el periodo de 20022012 haciendo un comparativo del periodo pre-crisis de 2002-2007 contra el periodo post-crisis de 2008-2012, para conocer así los efectos del shock financiero en la industria de vivienda en ese 6

país. De este estudio se encontró que al nivel promedio de apalancamiento financiero de las empresas observas se redujo de 118% (en 2002-2007) a 109% (2008-2012). La disminución de apalancamiento financiero es causada por la aversión al riesgo y la restricción a crédito impuesta por el sector bancario.

El sector de la construcción en la Unión Europea también fue afectado por la situación económica actual, representado el 10.4% de la economía Europea en 2008. Se vio estancado y solo creció 0.2% en ese periodo. El acceso al crédito se redujo mientras que las empresas vivienderas dependen fuertemente de los préstamos bancarios para llevar a cabo su operación.

Otro caso de empresa relacionada con el sector de la construcción, el de los materiales, es Teck Resources Ltd., uno de las mineras canadienses más grandes, a quiénes la Agencia de Inversores de Moody disminuyo su categoría de riesgo de Senior Unsecure a Ba1, debido el alto grado de apalancamiento financiero que adquirieron como resultado de la caída de los precios de carbón, zinc y otros materiales, y las bajas ventas resultado de la contracción del sector de construcción mundial.

En México, las tres grandes constructoras privadas1 se han visto afectadas por los efectos de la crisis de 2008 y de ciertas medidas gubernamentales como la formación del Registro Único de Vivienda (RUV) y el sistema de puntuación de CONAVI; la asignación desigual de subsidios entre vivienda vertical y horizontal; requerimientos adicionales para la autorización de hipotecas en diversas instituciones, entre ellas, INFONAVIT y FOVISSSTE. Este tipo de medidas impulsadas por el gobierno del presidente Felipe Calderon fueron adversas para el desarrollo de sus proyectos inmobiliarios de estas empresas.

La inmobiliaria Urbi, que también cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores, que al igual que Homex tiene una estructura financiera de apalancamiento alto se ha visto obligado a no pagar intereses de su deuda, despedir personal e intentar restructurarse. Por lo que, se vio obligada a entrar a concurso mercantil y sus acciones están suspendidas desde 2014. 1

Casas Geo, Urbi y Desarrolladora Homex han tenido serios problemas de liquidez, con altos niveles de deuda bancaria y financiamiento por medio de proveedores, Antes de que una reestructura sea posible las emisoras tendrán que pagar la factura de un apalancamiento elevado.

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II.3.-

Caso de la Desarrolladora Homex S.A.B. de C.V.– Aplicación de Grado de

Apalancamiento Financiero y razones financieras aplicables.

Antes de hacer un análisis de Homex por medio del Grado de Apalancamiento Financiero (GAF) y algunas razones financieras aplicables. Explicaremos brevemente la cadena de sucesos y las características propias de una empresa constructora de las dimensiones de Homex. Para así entender como logro en menos de 20 años convertirse en un gigante de su sector, cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores y el New York Stock Exchange, así como convertirse en proveedor directo del Gobierno Federal.

Según (Hernández, 2009) en el último censo la industria de la construcción de vivienda en México, son 2 mil 672 empresas constructoras destinadas a la edificación residencial. Conjuntamente estas empresas aportan 2.4 % al Producto Interno Bruto total y 61.3% de la industria de la construcción. El sector de la construcción creció a una tasa anual promedio de 4.1%, mientras que toda la economía lo hizo a 3.2%, en el periodo de 2002 al 2007, situación que pueden encontrar su explicación a la notable expansión de la venta de vivienda2 (tanto en el segmento popular como residencial). Dentro de los actores principales de esta expansión se encontraba la inmobiliaria sinaloense, Desarrolladora Homex S.A.B. de C.V.

Hemos diseñado una línea de tiempo con los acontecimientos más importantes en la historia de Homex, para sintetizar el historial de nuestro caso, que puede encontrarse en la sección de Anexos de este documento. En resumen, Homex se venía consolidando fuertemente en el sector de construcción del país, especializándose en el sub-sector de vivienda de interés social (que representaba el 93% de sus ventas) en el periodo de 2006-2012, hasta que decidieron diversificar su portafolio y entrar al negocio de la construcción de penitenciarias (cárceles) para Gobierno Federal, y para esto comenzó obteniendo licitaciones para la edificación de dos penales federales, en Morelos y Chiapas, que representarán una inversión de $10,600 millones de pesos.

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Este crecimiento ha sido impulsado además por un mandato presidencial de edificar vivienda de entre 180 mil y 320 mil pesos, los constructores han echado mano de la sustitución de materiales y han obtenido ahorros del 5%.

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Estas licitaciones aseguraban un ingreso constante para Homex, ya que estarían recibiendo además del pago por construcción, los derechos por servicios de mantenimiento de las cárceles durante dos décadas después de la entrega, por montos aproximados a los $ 2,000 millones de pesos anuales. Al ver esta oportunidad de entrar a otro nicho de mercado con un enorme potencial de ingresos a largo plazo, la directiva de Homex no dudo en pedir créditos por hasta $7,700 millones de pesos para financiar la construcción de estas infraestructuras carcelarias (apalancarse).

En el siguiente grafico se pueden ver como los niveles de la deuda total vs los activos

Millones

totales: 60000 50000 40000 Total Liabilities

30000

Total Assets 20000 10000 0 2011

2012

2013

2014

Claramente se observa un aumento continuo en la deuda que adquirió Homex para poder entregar a tiempo los proyectos federales que le fueron encargados. Para esto, se apalanco directamente por medio de préstamos bancarios, y de forma indirecta por medio de sus proveedores. Quienes comenzaron a asustarse cuando se corrieron rumores de tardanza en pagos generalizada, tanto a personal de la empresa como a contratistas. Según (Homex, Reporte Anual, 2014) su promedio de cuentas por pagar paso de 180 días en 2011 hasta 370 días, en 2014.

Sus cuentas por pagar crecieron 776.0% de 2012 a 2014, es decir, pasaron de deber a sus acreedores $1,172 a 10,268 millones de pesos. Homex, gesto la tormenta perfecta después 9

que fallo en entregar a tiempo informes trimestrales a la Bolsa Mexicana de Valores, quienes en Mayo de 2014 deciden suspender la cotización de sus acciones. Y en el mes de abril de 2014, se presentó una petición para iniciar un proceso de Concurso Mercantil pre acordado con el 50% de sus acreedores totales, con el objetivo de restructurar la compañía y evitar la bancarrota.

A continuación, aplicaremos la fórmula de Grado de Apalancamiento Financiero descrita en la parte I. Tomaremos información histórica de la empresa expresada en su Informe Anual de 2014, y el precio al que cotizo sus acciones en el último trimestre de 20123.

Los datos utilizados para el cálculo del Grado de Apalancamiento Financiero (GAF) son de tercer trimestre de 2012. Ya que Homex no ha cotizado acciones en la BMV en casi dos años y los más actuales no están disponibles al público. Homex solo tiene un tipo de título en circulación: Acciones Comunes Nominativas (serie única), por lo que no hay distinción entre acciones comunes y preferentes.

Del Reporte Anual de 2014 publicado por Homex, tomamos datos de Utilidad Antes de Interés e Impuestos (UAII), la tasa fiscal aplicable a 2012, monto total de la deuda (corto y largo plazo), dividendo pagado a inversionistas. Para tomar la tasa de interés a la que se pagan las diversos créditos adquiridos por Homex, tomamos los datos de las tasas de interés paca da uno de los préstamos de corto y largo plazo especificadas, y después sacamos un promedio de ellas, 9.28%. Esta es la única adaptación que hicimos para poder obtener el GAF, a partir de los datos disponibles.

UAII

$

30%

Tasa fiscal Deuda total Dividendo Tasa de interés promedio Monto de interés

3,294,240,000.00

$ $

18,128,134.00 1,595,181.00 9.28 1,682,832.32

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La BMV suspendió la cotización de las acciones de Homex desde Mayo de 2014. Por lo que no hay información actualizada a 2015. Contamos con precios por acción hasta el último trimestre de 2013, sin embargo, no la información necesaria para calcular la GAF

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Después aplicamos la fórmula de Grado de Apalancamiento Financiero: 𝐺𝐴𝐹 =

GAF=

𝑈𝐴𝐼𝐼 1 𝑈𝐴𝐼𝐼 − 𝐼 − (𝐷𝑃 ∗ 1 − 𝑇𝐹 ) 3,294,240,000.00 = 3,291,440,540.98

1.001204051

Obtuvimos un GAF de 1.0012, en el año 2012 para la empresa Homex. Esto significa, en porcentaje, que se aumenten (o disminuyan) la UAII a partir del punto de referencia habrá un aumento ( o disminución) porcentual de la utilidad por acción de 1.0012. En otras palabras y al igual que en el GAO, el apalancamiento financiero opera en ambos sentidos. De no existir deudas el grado de apalancamiento financiero sería igual a 1 por la ausencia de intereses.

La limitación de datos sobre dividendos, deuda y detalles de las acciones para 2013 y 2014, nos evitaron poder hacer el cálculo del GAF en esos periodos donde la empresa estaba mucho más endeudada que en 2012, pues estaba financiando las penitenciarías para el Gobierno Federal.

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III.- Conclusiones

En julio de 2015, la empresa inmobiliaria Homex termino su Concurso Mercantil y anunciaron restructuración

en la empresa. Sería interesante observar si son capaces de

recuperarse en unos años de la perdida de activos y de confianza que sufrieron. Homex era una empresa con dos décadas de experiencia en el área de viviendas para la clase media y decidió entrar a un negocio nuevo (construcción de penitenciarias) porque consideraron que las ganancias sobrepasarían el riesgo y deuda que adquirieron.

Se endeudaron en grandes proporciones, obviando otros factores que podían afectar su negocio, además es claro que no hubo una buena administración del riesgo y una visión realista de la situación interna y externa, por parte de los directivos de la empresa. Ya que las acciones que tomaron fueron meramente reactivas y demasiado tarde para resolver sus problemas y asegurarle a sus inversionistas y trabajadores un panorama financiero positivo.

En 2012, el GAF de Homex es más bajo de lo que esperábamos, pero fue realizado con los datos disponibles. Suponemos que si este mismo cálculo se hiciera con datos de 2013, el GAF fuera superior.

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IV- Anexos

En figura se muestra el coeficiente de apalancamiento financiero, definido como Deuda total/ capital contable. Y coeficiente apalacamiento, definido como Deuda total/ Activo total:

Apalancamiento 4,00 2,00 2014

(2,00)

2013

2012

2011

(4,00) Financial Leverage Ratio

Leverage ratio

En la figura se muestra el margen de utilidad bruta y el margen de utilidad neta durante el periodo de 2011 a 2014.

500,00 2014

2013

2012

2011

(500,00) (1.000,00) (1.500,00) (2.000,00) Gross profit margin

Net profit margen

En la siguiente grafica se muestra los niveles de capital de trabajo en billones de pesos:

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Miles de millones

Capital de trabajo $20,00 $10,00

$$(10,00)

2014

2013

2012

2011

$(20,00) $(30,00) $(40,00) $(50,00)

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Anexo - Línea de Tiempo – Acontecimientos más importantes de la Desarrolladora Homex S.A.B. de C.V. 1989 - Homex comienza sus operaciones en la ciudad de Culiacan, Sinaloa. Por medio de la construccion de areas comerciales, con un fideicomiso de la familia de Nicolas.

1999 - ZN Mexico Funds adquiere una participacion minoritaria de las acciones. Enfocandose en una empresa mas global.

2002 - Equity International Properties adquiere una participacion minoritaria de la empresa. Homex se posiciona como una desarrolladora de viviendas para clases medias.

2004 - Homex entra a cotizar a la BMV y a la NYSE, una de las primeras en el pais listarse en NYSE. Ademas, recibe el reconocimiento ESR (Empresa Socialmente Responsable) y el premio Great Place to Work.

2005 - En el 3er trimestre anuncia una oferta privada de $250 millones. En Julio, se completa la adquisicion de Casas Beta para convertirse en la mayor desarrolladora de viviendas del pais

2008- Implementacion de una Division de Turismo y Division Internacional, con el objeto de diversificarse del mercado de construccion y generar mayores ganancias.

2010 - Implementacion de la Division de Infraestructura Gubernamental

Mayo 2012 - La compania reporta una ganancia de $ 767 milliones de pesos ($60 million), $329 millones por encima del 2011,

2012 - Homex anuncia a la BMV que ha ganado la licitacion para construir dos penintenciarias para Gobierno Federal. Homex Reporto ganacias de l173%, impulsado por estos contratos federales.

Julio 2013 - Homex reporta una perdida de $5.265 billiones de pesos relacionados su inventario de terrenos. Sus ganancias cayeron un 84.4% con respecto al segundo trimestre de 2012..

Octubre 2013 - Homex reporta una perdida de $3.515 billiones de pesos en el tercer trimestre de 2013, mostrando alta carga de deuda y reduccion en ventas.

La Bolsa Mexicana de Valores (BMV) suspendió la cotización de los títulos de Homex, después de que la compañía informó que no entregaría en tiempo su reporte del tercer trimestre del año.

Mayo 2014 - Homex llega a un acuerdo con la mayoria de sus acreedores y entra a concurso mercantil . El objetivo permitir que la empresa no llegue a la bancarota por falta de pago y pueda salir a flote a traves de convenios de pago.

Junio 2015 - En Asamblea de acreedores propondrá además una fusión de acciones , que reduciría el número de títulos que representan su capital social, y emitir nuevas acciones que serían entregadas a los acreedores que capitalizarán la compañía con cargo a la deuda.

Julio 2015 - Ha concluido el concurso mercantil iniciado por la empresa de vivienda Homex y varias de sus filiales, pues fueron aprobados los convenios respectivos con cada uno de los acreedores.

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V.- Bibliografía

Adrian, T. S. (2008). Liquidity and leverage. Staff Report, Federal Reserve Bank of New York, No. 328. Asgari, L. (2013). The Effect of the 2008 Economic Crisis on Construction procurements. University of Arizona, Eller College of Management, Department of Economics. Hernández, J. C. (2009). Crisis económica y la politica contraciclica en el sector de la construccion de la vivienda en Mexico. CESOP, Camara de Diputados. Homex, C. (2011). Reporte Anual - Responsabilidad social. Homex, C. (2014). Reporte Anual. Larry Lang, E. O. (1996). Leverage, Investment and firm growth. Journal of Financial Economic, 3-29. Monica-Violeta Achim, S. N. (2014). Analysis and Diagnosis of Financial Performances in Romanian Construction Industry. nternational Journal of Academic Research in Business and Social Sciences, Vol.4. Nistor Ioan, U. M. (2010). Impact of financial crisis on construction firm's cost of capital. BabesBolyai University, Faculty of Economics and Business Administration. Tudor Nistorescu, C. P. (2013). Impact of the economic and financial crisis in the construction sector. University of Craiova.

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