Áreas urbanas de valor patrimonial: Potencialidades y dinámica económica.

SECRETARIA DE CULTURA

Áreas urbanas de valor patrimonial: Potencialidades y dinámica económica

SUBSECRETARIA DE PATRIMONIO CULTURAL PROGRAMA GESTIÓN DEL PATRIMONIO COMO RECURSO ECONÓMICO

Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Jefe de Gobierno

Dr. Aníbal Ibarra Vicejefe de Gobierno

Lic. Jorge Telerman Secretario de Cultura

Dr. Gustavo López Subsecretaria de Patrimonio Cultural

Arq. Silvia Fajre Subsecretaria de Gestión e Industrias Culturales

Lic. Stella Maris Puente

SECRETARÍA DE CULTURA SUBSECRETARÍA DE PATRIMONIO CULTURAL PROGRAMA GESTIÓN DEL PATRIMONIO COMO RECURSO ECONÓMICO

La presente publicación fue realizada por el Programa de Gestión del Patrimonio como Recurso Económico -GEPREperteneciente a la Subsecretaría de Patrimonio Cultural de la Secretaría de Cultura Coordinación del Programa GEPRE: Arq. Sandra Díaz Realización: BEATRIZ ARIAS / ANDREA CERLETTI / SANDRA DÍAZ ARQUITECTAS PLANIFICADORAS Diseño Gráfico: Arq. Laura Kogan Fotos y mapas: Archivo de imágenes Programa GEPRE Banco de imágenes D.G. Casco histórico - Imágenes U.S.I.G.

Áreas urbanas de valor patrimonial: Potencialidades y dinámica económica

ÍNDICE „ PRÓLOGO

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„ PRESENTACIÓN

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„ OBJETIVOS

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„ PRESUPUESTOS

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„ MÉTODO

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„ CARACTERIZACIÓN GENERAL DE SECTORES HOMOGENEOS DENTRO DEL CASCO HISTÓRICO, EL EJE CÍVICO Y SU ÁREA DE INFLUENCIA

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EL ÁREA DE MONTSERRAT TEXTI EL ÁREA DE AVENIDA DE MAYO z EL ÁREA DEL CASCO HISTÓRICO PROPIAMENTE DICHO z EL ÁREA ADYACENTE AL CASCO z EL ÁREA DEL ENTORNO DEL HOTEL INTERCONTINENTAL z EL ÁREA GASTRONÓMICA z z

„ PRESENTACIÓN DE LAS TRES ÁREAS DE ESTUDIO

22 24 26 28 30 32 34

„ ÁREA MONTSERRAT TEXTIL

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z DISTRIBUCIÓN

DE LA DENSIDAD POBLACIONAL Y STANDARDS DE M2 CONSTRUIDOS z ACTIVIDAD DE LOCALES COMERCIALES Y DE SERVICIOS ‰ Distribución por calles de los locales cerrados z ESTADO DE LA EDIFICACIÓN ‰ Distribución del estado de la edificación ‰ Nómina de los bienes protegidos ‰ Locales cerrados según estado y catalogación z NIVELES DE APROVECHAMIENTO CONSTRUCTIVO z VALOR DE SUELO ‰ Oferta de departamentos ‰ Precio u$s por m2 según cantidad de ambientes y ubicación ‰ Valor de venta de las viviendas unifamiliares z PRECIOS DE VENTA DE LOS LOCALES z NIVELES DE PROTECCIÓN DE LOS EDIFICIOS CATALOGADOS ‰ Distribución de los niveles de protección y localización de las actividades comerciales en plantas baja „ ÁREA AVENIDA DE MAYO

37 40 47 49 49 50 53 54 57 57 58 60 63 66

67 71

z DISTRIBUCIÓN

DE LA DENSIDAD POBLACIONAL Y STANDARDS DE M2 CONSTRUIDOS z ACTIVIDAD DE LOCALES COMERCIALES Y DE SERVICIOS ‰ Distribución por calles de los locales cerrados z ESTADO DE LA EDIFICACIÓN ‰ Distribución del estado de la edificación ‰ Locales cerrados según estado y catalogación z NIVELES DE APROVECHAMIENTO CONSTRUCTIVO z VALOR DE SUELO ‰ Oferta de departamentos ‰ Precio u$s por m2 según cant. de amb. y ubicación

71 77 82 87 88 90 93 97 97 98

z PRECIOS z NIVELES DE

DE VENTA DE LOS LOCALES PROTECCIÓN DE LOS EDIFICIOS CATALOGADOS ‰ Distribución de los niveles de protección y localización de las actividades comerciales en PB

„ ÁREA CASCO HISTÓRICO

100 103 104 109

z DISTRIBUCIÓN

DE LA DENSIDAD POBLACIONAL Y STANDARDS DE M2 CONSTRUIDOS 109 z ACTIVIDAD DE LOCALES COMERCIALES Y DE SERVICIOS 115 ‰ Distribución por calles de los locales cerrados 124 z ESTADO DE LA EDIFICACIÓN 127 ‰ Distribución del estado de la edificación 128 ‰ Locales cerrados según estado y catalogación 131 z NIVELES DE APROVECHAMIENTO CONSTRUCTIVO 135 z VALOR DE SUELO 141 ‰ Oferta de departamentos precio en U$S 141 por m2 según cantidad de ambientes y ubicación 144 ‰ Oferta de vivienda unifamiliar 145 ‰ Distribución de la oferta de viviendas unifamiliares 148 z PRECIOS DE VENTA DE LOS LOCALES 149 z NIVELES DE PROTECCIÓN DE LOS EDIFICIOS CATALOGADOS 153 ‰ Distribución de los niveles de protección y localización de las actividades comerciales en planta baja 156 „ EL MERCADO INMOBILIARIO EN LAS TRES ÁREAS ESTUDIADAS 163 ‰ Bienes ofertados en venta 163 ‰ Casos analizados 163 ‰ Casos analizados en porcentaje 164 ‰ Casos analizados en superficie involucrada 165 ‰ Superficie promedio ofertada según tipologías 165 ‰ Valores de suelo en m2 de departamentos por barrio 167 ‰ Valores de suelo promedio de los departamentos según antigüedad por barrio 168

‰

Oferta de locales en venta según dimensiones. Valores por m2 ‰ Viviendas unifamiliares ‰ Valores de las viviendas según antigüedad ‰ Valor del precio por m2 de las viviendas unifamiliares ‰ La oferta particular de terrenos en el sector ‰ Posicionamiento de la oferta de bienes inmuebles por barrio ‰ Bienes ofertados en alquiler ‰ Incidencia de la inversión pública en el mercado inmobiliarios de departamentos

170 170 171 171 172 173 175 176

„ ANÁLISIS DE COSTOS DE REFACCIÓN Y OBRA NUEVA ‰ Consideraciones generales 181 ‰ Composición de costos en la construcción tradicional 183 ‰ Evaluación de ganancias en dos casos de refacción realizados. Comparación con obra nueva 184 „ CONCLUSIONES ‰

Aptitudes para la localización de actividades comerciales y de servicios ‰ Potencialidades para la actividad residencial ‰ Capacidad de renovación del sector ‰ Mercado del suelo urbano ‰ La inversión pública en la dinámica del mercado inmobiliario ‰ La puesta en valor como alternativa de inversión

188 189 190 191 192 193

„ HACIA LA SUSTENTABILIDAD DEL PATRIMONIO

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„ ANEXO DE PLANOS GENERALES

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PRÓLOGO

E

stamos habituados a apreciar los valores históricos, arquitectónicos, estéticos de determinados edificios y áreas de una ciudad. Hoy se hace evidente que para que la vitalidad de esos bienes patrimoniales logre una sustentabilidad en el tiempo que impida su deterioro, se necesita incorporar la variable económica en la estrategia de su manejo. En tal sentido, podemos afirmar que la convivencia entre el patrimonio cultural y la actividad económica muestra un camino para el desarrollo. Un elemento dinamizador que se incorpora a la totalidad del circuito económico de la ciudad. El Estado y la comunidad tienen una responsabilidad compartida: proteger los bienes patrimoniales, acrecentarlos, potenciarlos y guardar en ellos una expresión cabal de sustentabilidad, ya que su degradación o pérdida implica un alto riesgo social y económico. Así se logran dos pasos fundamentales: por un lado, se incrementa el capital social manteniendo la identidad y la memoria colectiva y, por el otro, se optimizan las relaciones internas del tejido social mientras que se genera ocupación laboral y riqueza. Ya hace más de 10 años que el Gobierno de la Ciudad trabaja en la conformación del actual Plan de Manejo del Casco Histórico, el Eje Cívico y su Área de Influencia. Este largo proceso permitió articular nuestra gestión con otras áreas de la ciudad y desarrollar una política de protección del patrimonio

que logró reforzar sus valores simbólicos y la identidad del área. Al mismo tiempo se llevaron adelante acciones directas de puesta en valor del escenario institucional. Se propició el mejoramiento de las condiciones ambientales para la actividad residencial, se incrementó y mejoró el equipamiento comunitario y los espacios verdes y se estimuló el desarrollo de la actividad cultural y turística. Cuando creamos el Programa de Gestión del Patrimonio como Recurso Económico encaramos un análisis profundo de los aspectos económicos de la problemática patrimonial. La medición de la variación del crecimiento de locales comerciales y de servicios en el área histórica resultó un efectivo instrumento de evaluación de los efectos que las actividades e inversiones producen sobre un territorio. El estudio que presentamos a continuación completa el trabajo iniciado en la publicación anterior e incorpora algunos nuevos ejes: el mercado inmobiliario, las posibilidades de aprovechamiento constructivo, el stock vacante y la normativa del sector. El objetivo fundamental de nuestro trabajo es avanzar en la definición de lineamientos y políticas de gestión que mejoren y aceleren los procesos de rehabilitación y revitalización de bienes y áreas de valor patrimonial. En estos sectores se concentra el núcleo de lo que somos como sociedad y lo que preservamos para las futuras generaciones. Arq. Silvia Fajre Subsecretaria de Patrimonio Cultural

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PRESENTACIÓN

E

l patrimonio cultural hace referencia a sitios y áreas urbanas de valor que poseen todas las facetas de valoración pertinentes y no sólo a una nómina de bienes unitarios. Los aspectos estéticos, históricos, simbólicos, se conjugan con valores económicos que sirven de potencial dinamizador de los recursos. La apreciación de contenidos simbólicos e ideológicos se complementa con la dimensión económica, como bienes considerables por ser escasos e interesantes para el consumo. El Área Histórica de la Ciudad de Buenos Aires es altamente estimada en su condición de agotable, irreemplazable y singular. Al presentarla como oferta para el consumo, se alude a la relación existente entre los componentes de este bien y su capacidad de satisfacer necesidades diversas. El patrimonio, como capital generado por la sociedad en una historia común, irreproducible, con valor social y cultural actual, dentro del mercado adquiere un valor económico intrínseco, que se traduce en un componente esencial para el desarrollo. En este aspecto está centrado el concepto de sustentabilidad de los bienes. La sustentabilidad del patrimonio debe considerar la necesaria capacidad de auto recuperación y protección del bien. Ser dinamizador de la economía le conferirá su sostenimiento en el tiempo. Para su permanencia, se requieren acciones de fomento exteriores a ellos mismos que se sumen a sus propias virtudes generadoras. Es fundamental potenciar su singularidad y la cualificación de sus características. Este atractivo debe estar basado en la autenticidad y la originalidad del producto que garantizará su rentabilidad. Es indudable que estas características están ampliamente presentes en las áreas que serán el objeto de estudio de este trabajo. Desde la gestión pública del patrimonio como recurso económico en el área del Casco Histórico de la Ciudad de

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Buenos Aires, el Eje Cívico y su Área de influencia, se han generado programas que concurren a estos objetivos: la sustentabilidad, la atractividad y la rentabilidad de los bienes. Programas que tienen como objetivo medir, difundir y promover la dimensión económica de los bienes de valor. Se ha propiciado la continuidad de los planes de protección patrimonial iniciados en la década del '90 comprometiéndose en la concreción de programas específicos de protección y revitalización de determinadas áreas sujetas a protección. Reconocer el limitado alcance y sostenibilidad del esfuerzo de protección conduce a identificar medidas para articular mejor los intereses y beneficios que obtienen los actores en el proceso de protección para hacerlo sostenible en el largo plazo. Se requiere proponer reformas en los métodos de acción y financiamiento, de modo de involucrar a todos los actores sociales y promover el destino de los bienes sujetos a protección, a usos con probada demanda social. En la medida en que quienes se benefician con la gestión de protección patrimonial coincidan con quienes la promueven y quienes pagan por ella, el proceso será más sostenible y susceptible de ser expandido en correspondencia directa a la magnitud y valor del patrimonio comprometido. Los sectores urbanos con valor patrimonial son reconocidos a través de la normativa que los ha declarado sujetos a distintos niveles de protección. Hoy la ciudad enfrenta la tarea de promoverlos y protegerlos efectivamente ya que los esfuerzos de protección que se han emprendido demandan acciones para evitar que las áreas sujetas a protección y sus entornos inmediatos continúen padeciendo la especulación inmobiliaria, el abandono y la decadencia. Para consolidar un proceso de promoción para el desarrollo económico que converja en una protección de los bienes, es imprescindible involucrar a todos los actores en el proceso a fin de garantizar un amplio apoyo social para las acciones. Es necesario además destinar los bienes a usos rentables o con alta

demanda, con el fin de incrementar la probabilidad de revitalización y protección sostenida en el largo plazo, y descubrir modalidades más eficientes de inversión e incentivo para que se aprovechen mejor los recursos. Otro componente central, son las políticas de radicación residencial y actividades culturales con extensión de usos horarios, que dan a estas áreas un vigor diferencial. El estudio realizado en el año 2003 sobre la variación de locales comerciales y de servicios(1) concluye en que el área histórica, convertida hoy en espacio de destino turístico, debe sustentarse en la revalorización, refuncionalización y creación de nuevos patrimonios que refuercen su identidad y acompañen el espontáneo crecimiento de actividades. Consolidar roles que permitan la convivencia con las áreas residenciales es fundamental para la unidad y vitalidad urbana barrial.

(1) "Desarrollo Económico y Gestión del Patrimonio -El Casco Histórico de La Ciudad de Buenos Aires, el Eje Cívico y su Área de Influencia-". Secretaría de Desarrollo Económico, Centro de Estudios para el Desarrollo Económico Metropolitano; Secretaría de Cultura, Subsecretaría de Patrimonio Cultural, Dirección General Casco Histórico, Programa Gestión del Patrimonio como Recurso Económico. 2003. Ciudad de Buenos Aires.

El conjunto de los componentes del binomio "Vitalidad / Soporte" de toda área histórica depende de cuatro componentes: el sustrato patrimonial, la actividad residencial, la actividad cultural y la actividad comercial y de servicios. Interrelacionados reúnen los mayores índices de vitalidad. La residencialidad (como se señala en estudios anteriores) aporta la ampliación de usos horarios, el consumo diario, la peatonalidad y la energía urbana. El valor patrimonial sólo como calidad edilicia no basta para generar actividad, ni es sustentable sin los otros componentes del trío mencionado. En la gestión del patrimonio, las dificultades que se presentan exigen mayor creatividad para superar la obsolescencia funcional, física y económica(2) del stock construido para el cual no existe demanda explícita, ya que esto contribuye a desvalorizar y deprimir un mercado inmobiliario acotado.

(2) La obsolescencia funcional de edificios y espacios públicos surge cuando estas estructuras ya no cumplen las funciones para las cuales fueron diseñadas originalmente. La obsolescencia física se refiere al deterioro de la estructura, las instalaciones o las terminaciones de los edificios al punto en que éstos ya no están en capacidad de sustentar las funciones para las cuales están destinados. La obsolescencia económica se produce cuando ya no es rentable mantener determinados usos en un edificio por cuanto el terreno que ocupa ha aumentado de valor generando presiones para demolerlo, expulsar población y/o destinar el terreno a usos más rentables.

OBJETIVOS

E

l proceso social del patrimonio como capital que se acumula, produce rendimientos y apropiaciones diversas. La apropiación que se realiza desde el sector privado debe conjugarse desde el gobierno en una política de gestión compartida con numerosas instituciones y organizaciones, así como con el residente y los actores generadores de actividades productivas. La relación bienes patrimoniales/desarrollo económico, dentro del circuito económico, posibilita un patrimonio rentable y por lo tanto sustentable. En el presente estudio sobre

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subsectores del área del Casco Histórico de la ciudad se explicitan las relaciones señaladas, para mostrar los comportamientos y las posibilidades que ofrece a la inversión privada en orden al desarrollo del sector, de manera tal que permita sustentar una política de gestión patrimonial acorde. Hacia esta dirección presentamos una caracterización general orientada a comprender su perfil económico, entendiendo los procesos actuales, y detectando más profundamente las variables presentes que le dan vitalidad y sustento. La realidad cultural, económica, turística y

recreativa se presenta como oferta privilegiada de actividades rentables y oportunas para el desarrollo. La identificación de los efectos de las políticas públicas sostenidas en los últimos 10 años desde el punto de vista de la revitalización y reactivación económica del área es también un objetivo. Esto permitirá proponer acciones de mitigación de los efectos negativos y de potenciación de los efectos valorados como positivos a fin de reorientar las acciones y consolidar el proceso de reactivación/protección patrimonial de este territorio. Como observación de estas

gestiones en el área histórica, el estudio del año 2003 mostró una variación positiva de crecimiento de la actividad comercial y de servicios ?en las mismas áreas de análisis? de un promedio del 35%. Para cumplimentar este eje de estudio se identificarán y caracterizarán sectores homogéneos según su dinámica, delimitando áreas diferenciales, niveles de

dinamismo según actividad, usos predominantes y su relación con los niveles de protección establecidos. Se estudiarán las aptitudes para la localización de actividades comerciales y de servicios y las potencialidades para la actividad residencial. La capacidad de renovación urbana de los sectores, el mercado del suelo y la inversión pública en la dinámica del mercado inmobiliario son temáti-

cas que motivan esta publicación. Se incluye una sección sobre la refacción y puesta en valor de edificios como alternativa de inversión. Estas variables consideradas en conjunto son las que se conjugan en la impronta territorial actualmente constituida en el área.