Apuntes Contrato de Construcción

Derecho Comercial – Contratación Mercantil JM Ried / Antonio Valdés 1er Semestre 2013 Ayudante: Ricardo Abogabir

Contrato de Construcción 1. Introducción. El contrato de construcción se encuentra regulado entre los artículos 1996 a 2005 del Código Civil, en el párrafo denominado De los contratos para la confección de una obra material. Supletoriamente se aplicarían las normas a las que se remite el Art. 1996. Por ejemplo, el Código Civil se remitiría a la compraventa en caso que el artífice aporte los materiales necesarios para la confección de una obra material. Asimismo, se remite al contrato de arrendamiento si quien encarga la construcción aporta dichos materiales. La regulación del Código Civil se estima insuficiente, pero es funcional. Además, está regulado en materia administrativa en materia de ejecución de obras públicas – no así en materia civil. 2. Concepto. El contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente la una para la ejecución de una obra y la otra para pagar por esa obra, siempre que se trate de construir un inmueble por adherencia. Contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una para la ejecución de una obra y la otra para pagar por esa obra. Esto es siempre que la ejecución de la obra signifique construir algo, un inmueble por adherencia específicamente (Ejemplo: Casa, edificio). 3. Naturaleza jurídica. Algunos estiman que es: (i)

Mandato: Se encarga a un contratista hacer algo que yo no puedo hacer, pero es una falacia, ya que: a. No se está encargando la gestión de negocios ajenos. Se encarga la ejecución de un hecho material, no de un acto jurídico. b. No hay representación. Si bien en el mandato no siempre hay representación, siempre la tiene por naturaleza. En este caso, no hay

Derecho Comercial – Contratación Mercantil JM Ried / Antonio Valdés 1er Semestre 2013 Ayudante: Ricardo Abogabir representación ya que no existe esta modalidad en la ejecución de un bien material, puesto que no es un AJ. (ii)

Contrato de trabajo: Se le encarga a una persona la ejecución de un trabajo. Esta relación no es tan estrecha ya que: a. No existe una relación de contratante y el contratista.

subordinación

y

dependencia

el

b. No se regula la relación de trabajo. Lo que se regula es el resultado, no la forma en que lo ejecutan. (iii)

Arrendamiento: La ley así lo indica al incorporarlo dentro del título relativo al contrato de arrendamiento. Pero en realidad esta clasificación solo sería aplicable si el que encarga la obra es quien pone los materiales – lo cual es muy poco común. Si los materiales son puestos por uno y por otro, el que ponga la materia principal de la construcción determina cual es el tipo de contrato aplicable (Art. 1996 CC). OJO: ¿El terreno vale como material? Algunos dicen que el terreno es lo principal. Pero otros opinan que el terreno no es lo esencial, sino que lo son los materiales. Hay que analizarlo caso a caso.

(iv)

Compraventa: Esta clasificación aplica a la generalidad de los casos, ya que lo más común es que el constructor ponga los materiales. a. Prat: Se trataría de una compraventa de cosa futura; por ende, se entiende hecha bajo una condición suspensiva de que la cosa llegue a existir – que la obra sea ejecutada. b. Alessandri: Es una promesa unilateral de venta; el constructor de la obra promete unilateralmente vender al dueño la obra una vez realizada, quien puede o no aprobarla una vez realizada (Art. 1996). OJO: Esto se critica porque antes de que exista la obra ya hay un contrato, quien encarga la obra no tiene opción, necesariamente debe aceptarla. Hay jurisprudencia en ambos sentidos.

¿Civil o Mercantil? En cuanto a la Mercantilidad de este contrato, se distingue: (a) Para el que lo encarga: Depende de cómo opere la teoría de lo accesorio.

Derecho Comercial – Contratación Mercantil JM Ried / Antonio Valdés 1er Semestre 2013 Ayudante: Ricardo Abogabir (b) Para el que construye (Art. 3 N°20): Es siempre mercantil para el artífice. 4. Características. a. Consensual: No requiere formalidades para su perfección. No se requiere el otorgamiento de una escritura pública para la construcción de un inmueble, porque el objeto de la obligación (construir un edificio) no es inmueble - es un obligación de hacer. Asimismo, se hace presente que no cabe la lesión enorme, pues se aplica sólo a la compraventa de inmuebles. b. Bilateral: Implica obligaciones para ambas partes: i. Constructor: Construir la obra. ii. Receptor: Pagar el precio. c. Oneroso: Grava y beneficia a ambos recíprocamente. d. Conmutativo: Ambas prestaciones se miran como equivalentes. e. Intuito Persona (Art. 2005): Se resuelve por la muerte del contratista. Esta norma se ha derogado por la práctica comercial, pues el contratista es una empresa (estaríamos frente a una quiebra y se aplicarían las reglas respectivas). Sólo se aplica si se encarga a un carpintero.

5. Regulación del Código Civil. a. Regulación del precio (Art. 1997): Si las partes no han fijado el precio, se presumirá que han convenido en el que generalmente se paga por esa obra o servicio; y a falta de éste, se establecerá el precio que equitativamente decidan peritos. OJO: Esto difiere de la compraventa, puesto que si no se indica el precio o la cosa no hay compraventa – son elementos esenciales. b. Construcción a suma alzada (Art. 2003): Se trata de la construcción a un precio único y prefijado. Se aplica si el precio lo establecen antes de la ejecución de la obra.

Derecho Comercial – Contratación Mercantil JM Ried / Antonio Valdés 1er Semestre 2013 Ayudante: Ricardo Abogabir i. El contratista no puede pedir un aumento de precio a pretexto de que se haya encarecido los jornales o materiales, o haberse hecho alteraciones al plan original (Art. 2003, N°1). ii. Si hay costos imprevistos en la construcción por circunstancias imprevistas (Art. 2003, N°2): Debe pedirse autorización al dueño para incurrir en dichos gastos, y si éste la rehúsa el contratista podrá recurrir al juez para que determine si proceden estos gastos (Ejemplo: Vicios del terreno). Depende de cada caso concreto. iii. Si el edificio perece o amenaza ruina en los 5 años siguientes a la entrega por vicio de la construcción o del suelo el empresario será responsable porque el edificio haya perecido o amenace ruina (Art. 2003, N°3): Hay que determinarlo casuísticamente según quien aportó los materiales, etc. El contratista es responsable hasta 5 años después de la entrega. En caso de un terremoto hay que mirar a las normas más generales (Ejemplo: Fuerza mayor). La ley general de urbanismo y construcción establece otras normas, pero para los contratistas, arquitectos, calculistas, sobre la calidad de la construcción, los procedimientos a seguir, etc.