ANÁLISIS DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS Y LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA Y SU IMPACTO SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS EJECUTIVOS DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL EN LA ACTUALIDAD

República Bolivariana de Venezuela
Universidad Católica Andrés Bello
Escuela de Derecho
Cátedra: Derecho Procesal Civil II







ANÁLISIS DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS Y LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA Y SU IMPACTO SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS EJECUTIVOS DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL EN LA ACTUALIDAD








Profesor: Realizado por:
José Carlos Blanco Argenis Rodríguez


Puerto Ordaz, 23 de abril del 2014
Introducción
Nuestro Código de procedimiento Civil establece procedimientos especiales con el objeto de que el acreedor de una obligación no cumplida pueda ver satisfecha la misma de manera forzosa. Estos procedimientos son: vía ejecutiva, ejecución de hipoteca, procedimiento por intimación, ejecución de créditos fiscales. Todos éstos son los llamados procedimientos ejecutivos puesto que su función es ejecutar (valga la redundancia) los bienes del deudor de una determinada obligación para satisfacer así el derecho subjetivo que tiene el acreedor contra éste. Los mencionados procedimientos tienen la particularidad de que su ejecución es anticipada, es decir, antes de que sea dictada la sentencia definitiva. Sin embargo, la ejecución es suspendida al llegar a la etapa de remates, hasta que sea dictada sentencia definitivamente firme que dé la razón al acreedor. Ahora bien, en el caso que nos ocupa, entre los diversos bienes del deudor que pueden ser objeto de ejecución, podemos incluir la posibilidad de ejecutar inmuebles que están destinados a vivienda principal, los cuales son ocupados por el deudor o un tercero. Y es aquí donde se sitúa nuestro problema principal que será objeto de análisis.
En el año 2011 fueron promulgadas dos leyes que han producido un gran impacto en cuento a la ejecución de inmuebles destinados a viviendas, a saber: el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Estas leyes han creado mucha controversia desde su promulgación ya que han sido acusadas de retrasar notablemente los procedimientos ejecutivos del CPC cuando se busca la ejecución de un inmueble destinado a vivienda. En efecto, las leyes en cuestión ponen muchas trabas en el caso de que se trate de ejecutar una vivienda, lo cual implica desalojar a las personas que la ocupan; esto con una visión socialista que busca garantizar el derecho que tienen todas las personas a una vivienda digna. Sin embargo, ya tendremos oportunidad de apreciar la practicidad de estas leyes.
Por otra parte, en el caso del Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, hay que destacar que el mismo regula materias que forman parte de la reserva legal, es decir, que solo pueden ser reguladas por ley, entendiendo éstas como cualquier cuerpo normativo sancionado por la Asamblea Nacional como órgano legislador. Dichas materias se encuentran en el artículo 156.32 de la Constitución. Se regula sobre materia civil al tratar el tema de los desalojos de vivienda. Se regula también sobre materia de procedimientos al crear normas que afectan notablemente los procesos judiciales civiles, específicamente en aquellos que pudieran dar como resultado el desalojo de un inmueble utilizado como vivienda. Por último, se regula también sobre derechos y garantías constitucionales puesto que se limita los derechos de acción y de tutela judicial efectiva al obligar a la parte interesada a pasar por el procedimiento administrativo previo que establece la mencionada ley para luego poder demandar por ante el poder judicial. Es por esto que el decreto-ley en cuestión viola la reserva legal, ya que estas materias debieron ser reguladas por la Asamblea Nacional, representante del pueblo.
El presente trabajo se dividirá en tres grandes bloques:
1. Explicación filosófica de los procedimientos ejecutivos del CPC, el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda;
2. Análisis de las leyes que regulan el desalojo y arrendamiento de vivienda y su impacto de manera general en los procedimientos ejecutivos del CPC;
3. Mapas de los procedimientos ejecutivos del CPC afectados por las leyes mencionadas anteriormente sobre materia de vivienda y una explicación de la influencia de las mismas en cada procedimiento de manera específica.




1. Explicación filosófica
1.1. Juicios ejecutivos del Código del Procedimiento Civil
Los juicios ejecutivos forman parte de los procedimientos especiales contenciosos, y tienen por objeto servir como medio más expedito que el procedimiento ordinario para lograr a favor de los acreedores la ejecución forzosa de las obligaciones vencidas. Los procedimientos ejecutivos tienen en común el permitir la ejecución anticipada de los bienes del deudor, con el propósito de satisfacer la pretensión del acreedor sin la lentitud propia del procedimiento ordinario, aunque luego del embargo se deba suspender la ejecución en la etapa de remates para que el juicio continúe por los trámites del procedimiento ordinario. A palabras de Ricardo Henríquez La Roche "el común denominador a todos ellos es la posibilidad de iniciar la ejecución o cumplimiento del derecho sustancial que se pretende por existir un título ejecutivo; es decir, un instrumento, público o privado, según los casos, que prueba íntegramente la pretensión del actor, y que autoriza incoar la ejecución en obsequio a la celeridad en la administración de justicia".
Estos procedimientos buscan mantener un equilibrio entre la satisfacción de los créditos del acreedor y el derecho a la defensa del deudor, puesto que si bien se ejecutan anticipadamente los bienes del deudor, dicha ejecución se suspende para permitir al deudor defenderse y demostrar que no debe nada al demandante. En efecto, al respecto señala Abdón Sánchez Noguera que "una razón de peso determina que la ejecución no sea cumplida en su totalidad sino parcialmente: las graves consecuencias que la ejecución forzada acarrea para el patrimonio del deudor".
Podemos decir que estos procedimientos del CPC poseen un corte liberal, al permitir a los acreedores ver satisfechas sus acreencias de plazo vencido ejecutando los bienes del deudor, incluyendo su propia vivienda.

1.2. Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
Ambas leyes parten de la premisa de hacer valer el derecho constitucional a la vivienda establecido en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En efecto, estas iniciativas legislativas lo que han buscado es atenuar el enorme déficit de viviendas que había en el país en aquel momento, y que todavía persiste. Una breve lectura de la Exposición de Motivos de ambas leyes deja ver claramente que éstas poseen un corte socialista. Procedemos a citar el siguiente extracto de los Exposición de Motivos del Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas:
"Estas familias ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, y permanecen en ellas en la medida que pueden satisfacer las demandas de los arrendadores en los precios de alquiler, que en la mayoría de los casos responden a los valores que fija el mercado por vía de la especulación inmobiliaria y los intereses capitalistas de los propietarios y arrendadores y no al costo real o un valor razonable de los alquileres".
Basta con leer dicho extracto para darse cuenta de que el decreto ley en cuestión posee una filosofía de izquierda, utilizando como premisa el derecho a la vivienda y la justicia social; y acusando de capitalistas los intereses de los propietarios y arrendadores. Cabe destacar que no es común apreciar leyes con tanta carga ideológica. Si bien el socialismo cabe dentro de un gobierno democrático, no se conoce de ningún gobierno que sea verdaderamente democrático y que a su vez impregne en sus leyes tanto contenido de carácter ideológico.
Procedemos también a citar un pequeño extracto del objeto de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, contenido en su artículo 1 numeral 7, que ha llamado nuestra atención:
"Combatir el acaparamiento, la desocupación y mercantilización de viviendas; así como la especulación, discriminación y relaciones de explotación del ser humano por el ser humano, asociadas al arrendamiento de vivienda.".
De este pequeño extracto se evidencia también la tendencia socialista que ha caracterizado al Gobierno Bolivariano en los últimos años, incluso en las políticas habitacionales, cosa que no estaba planteada en la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; argumentando que las viviendas han sido mercantilizadas, dando como resultado una explotación del arrendador hacia el arrendatario, es decir, la premisa marxista de "explotación del hombre por el hombre". Como ya mencionamos anteriormente, estas leyes buscan garantizar el derecho a la vivienda a aquellos que no poseen una, a pesar de que han sido objeto de muchas críticas por cuanto existen dudas acerca de si los mencionados documentos normativos son idóneos para cumplir con su propósito de garantizar una vivienda digna. En efecto, diversos analistas han señalado en reiteradas ocasiones que la situación de desventaja en que pone esta ley al arrendador tendrá como efecto que éste no quiera dar su propiedad en arrendamiento, cosa que resulta muy contraproducente. Podemos notar también un carácter paternalista por parte del Estado en esta misma ley de arrendamiento de vivienda, característico de los gobiernos de corte socialista. Su Artículo 4 establece que el Estado promoverá y protegerá el arrendamiento responsable de viviendas, pensiones, etc. Como se puede ver el Estado se ha tomado la responsabilidad de velar por los arrendamientos de viviendas; ¿pero tendrá el Estado los recursos económicos para proteger el arrendamiento responsable de viviendas, pensiones, residencias o habitaciones? Creemos que no.
En conclusión, puede decirse que existe un "choque ideológico" por así decirlo entre los procedimientos especiales contenciosos regulados en el Código de Procedimiento Civil y las leyes mencionadas supra que tienen por objeto garantizar el derecho constitucional a la vivienda. En efecto, los procedimientos ejecutivos del CPC tienen por objeto satisfacer los intereses de un acreedor cuyo crédito no ha sido cumplido de manera voluntaria por el deudor, siendo entonces de corte liberal; mientras que por el otro lado, el Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda ponen el derecho a la vivienda muy por encima de los intereses particulares de los acreedores, al punto de crear un desequilibrio entre los intereses del acreedor y los del inquilino.

2. Análisis de los procedimientos establecidos en el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y su impacto sobre los procedimientos ejecutivos del Código de Procedimiento Civil.
2.1. Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas
La Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas fue promulgada en el año 2011, partiendo de la premisa del problema habitacional, es decir, que a raíz de la dificultad de obtener una vivienda se promulgó esta ley para "proteger" el derecho de los ciudadanos a tener una vivienda digna. Esta ley en su artículo 1 establece que "tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda".
Más importante aun, el artículo 4 del decreto-ley en cuestión nos señala que a partir de la publicación del mismo, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos en este Decreto-Ley, refiriéndose al procedimiento previo que establecen los artículos 5 en adelante. A su vez, el artículo 5 nos establece que "previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes".

Los efectos que producen estos artículos en los procedimientos ejecutivos del CPC son problemáticos. Para intentar cualquier acción por la cual se pretenda el desalojo de un inmueble destinado a vivienda principal, bien sea que se trate de un arrendamiento de vivienda, usufructo, comodato u ocupación, es necesario agotar el procedimiento administrativo previo que establece el decreto ley in comento (artículos 5 al 11) por ante el Ministerio de Hábitat y Vivienda, ya que de lo contrario cualquier acción destinada al desalojo de una vivienda será inadmitida. Esto representa un obstáculo para el derecho a la tutela judicial efectiva puesto que obliga al demandante a pasar por un procedimiento administrativo, es decir, esta ley obliga agotar la vía administrativa primero para luego poder demandar el desalojo como tal ante los tribunales; siendo esto contrario a la jurisprudencia de la Sala Constitucional establecida en sentencia N° 957 del 9 de mayo 2006, que estableció que el agotamiento de la vía administrativa no era obligatorio sino optativo, teniendo el reclamante la libertad de escoger qué vía tomar en atención al principio de la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 26 de la Constitución. Si ya de por sí el sistema de administración de justicia en nuestro país es bastante lento, incluso cuando de procedimientos especiales se trata, ahora el desalojo de una vivienda tomará mucho más tiempo que antes, al punto de hacer que estos procedimientos ejecutivos se vuelvan poco útiles, al menos en el caso de embargar y rematar viviendas. Por otra parte, podemos apreciar que con esta ley se pretende garantizar el derecho a una vivienda digna al poner muchos obstáculos para lograr el desalojo de una vivienda, incluso cuando al reclamante le asiste la razón. Esto hace nugatorio el derecho de propiedad que tienen los arrendadores sobre sus inmuebles, siendo fuente de múltiples abusos por parte de arrendatarios que no cumplen ni siquiera con su obligación de cuidar el inmueble. Queremos aclarar que si bien esta ley no habla exclusivamente de arrendamiento, éste es el caso más común. En nuestra opinión, esto no es sino una medida un tanto desesperada para tratar de paliar el enorme déficit habitacional que tenemos actualmente. Creemos que esta no debería ser la solución puesto que el derecho de propiedad de los acreedores que pusieron su máximo esfuerzo en comprar un inmueble nada económico (al menos en el caso de los arrendadores) se ha vuelto prácticamente inaplicable, siendo esto claramente violatorio del derecho a la propiedad consagrado en el artículo 115 de nuestra Constitución. Y esto ha tenido un efecto adverso, que consiste en que aquellas personas que buscaban dar su inmueble en arrendamiento, comodato, usufructo lo hacen cada vez menos por temor a que terminen perdiendo su inmueble en la práctica a manos de un ocupante irresponsable, haciendo que tanto este decreto-ley como la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda sean contraproducentes para cumplir con la finalidad que tenían prevista.

2.1.1. Procedimiento Administrativo Previo

Los artículos 6 al 11 del Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas regulan el procedimiento administrativo que es necesario seguir si pretendemos el desalojo de una vivienda.

El artículo 6 establece que el interesado debe consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada por ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat, exponiendo los motivos que le asisten para el desalojo.

Después de presentar la solicitud, el funcionario competente citará a la otra parte para que exponga sus defensas y alegatos en audiencia conciliatoria que tendrá lugar entre los diez y quince días hábiles siguientes a su citación. Si dicha parte no tuviese abogado o no compareciere a la audiencia, se citará a la Defensoría Especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y se suspenderá el curso del procedimiento hasta que comparezca el defensor designado, fijándose una nueva oportunidad para la celebración de la audiencia. Nótese toda la protección que le brinda el Estado al inquilino, al llegar al punto de establecer una Defensoría especializada solo para esta materia, y de suspender el proceso en caso de su incomparecencia y o de falta de representación. Esto en nuestra opinión produce una ventaja injustificada para la persona objeto de protección, ya que perdona su irresponsabilidad de no comparecer a la audiencia al establecer una nueva oportunidad para la audiencia, lo cual normalmente ocurre, pues es de interés del ocupante de la vivienda ganar tiempo.

Continuando con el procedimiento, si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez días hábiles siguientes a éste. Si una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a dictar su decisión. La inasistencia del solicitante a la última audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pretensión, dando fin al procedimiento. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte días hábiles.

El artículo 9 señala que, celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado. Por otro lado, cabe señalar que este decreto-ley guarda silencio con respecto a las pruebas, estableciendo que cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas, pero sin mencionar las pruebas por ningún lado. ¿Querrá decir esto que no se admite la promoción de pruebas en este procedimiento administrativo? De ser ese el caso constituiría una grave violación del derecho a la defensa, específicamente del derecho a presentar pruebas para demostrar los alegatos, consagrado en el numeral 1 del artículo 49 de nuestra Constitución. Sin embargo, es posible que sí se consagre la posibilidad de presentar pruebas, aunque de manera muy disimulada, al examinar el artículo 6 que establece que el solicitante deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada.

Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial conforme a lo establecido en el presente decreto-ley y en el resto del ordenamiento jurídico vigente. Esto quiere decir que al obtener una resolución favorable el solicitante, debe acudir a un tribunal. Esta norma constituye una excepción al principio de ejecutoriedad de los actos administrativos, en virtud del cual la administración puede ejecutar ella misma sus propios actos sin necesidad de la intervención de un tribunal.

El artículo 10 establece que cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones, y que no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes. Esto último en el caso de quien busca el desalojo de su propio inmueble. De esto se deduce que aunque no le den la razón al solicitante, éste puede de cualquier modo acudir a la vía judicial a intentar la vía ejecutiva, puesto que ya habría agotado el procedimiento administrativo antes descrito. Esto resulta un tanto contradictorio, ya que si el inquilino obtiene una resolución favorable que lo protege contra el desalojo igual se le da la posibilidad al solicitante de acudir a los tribunales para que desalojen al ocupante de la vivienda.
Como hemos podido apreciar, este procedimiento administrativo es un trámite bastante tedioso que debe cumplir necesariamente el solicitante para tener la posibilidad de desalojar al ocupante de su inmueble. Este procedimiento, aunado a los demás trámites y prohibiciones de este decreto-ley, hace que el procedimiento de ejecución de hipoteca y demás procedimientos ejecutivos cuando se busque el desalojo de una vivienda sean en la práctica inútiles debido al largo período de tiempo que implica cumplir todos estos lapsos, dejando al solicitante sin la posibilidad de obtener tutela judicial efectiva y recuperar su inmueble.















Mapa del procedimiento administrativo del Decreto-Ley Contra el Desalojo Arbitrario y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Celebración de audiencia conciliatoria. Art. 7Celebración de audiencia conciliatoria. Art. 7No comparecencia de una de las partesNo comparecencia de una de las partesSolicitud escrita debidamente motivada y documentada ante el Min. Háb. y Vivienda. Art. 6Solicitud escrita debidamente motivada y documentada ante el Min. Háb. y Vivienda. Art. 6
Celebración de audiencia conciliatoria. Art. 7
Celebración de audiencia conciliatoria. Art. 7
No comparecencia de una de las partes
No comparecencia de una de las partes
Solicitud escrita debidamente motivada y documentada ante el Min. Háb. y Vivienda. Art. 6
Solicitud escrita debidamente motivada y documentada ante el Min. Háb. y Vivienda. Art. 6


Las partes llegan a un acuerdoLas partes llegan a un acuerdoFijación de nueva audienciaFijación de nueva audiencia
Las partes llegan a un acuerdo
Las partes llegan a un acuerdo
Fijación de nueva audiencia
Fijación de nueva audiencia
Las partes no logran conciliarLas partes no logran conciliar
Las partes no logran conciliar
Las partes no logran conciliar
Las partes suscriben acta con las soluciones acordadasLas partes suscriben acta con las soluciones acordadasIncomparecencia de una de las partesIncomparecencia de una de las partes
Las partes suscriben acta con las soluciones acordadas
Las partes suscriben acta con las soluciones acordadas
Incomparecencia de una de las partes
Incomparecencia de una de las partes
Decisión del funcionario con base en argumentos y alegatos de las partes. Art. 9Decisión del funcionario con base en argumentos y alegatos de las partes. Art. 9
Decisión del funcionario con base en argumentos y alegatos de las partes. Art. 9
Decisión del funcionario con base en argumentos y alegatos de las partes. Art. 9

Decisión favorable al solicitanteDecisión favorable al solicitanteDecisión favorable al inquilinoDecisión favorable al inquilinoInquilinoInquilinoSolicitanteSolicitante
Decisión favorable al solicitante
Decisión favorable al solicitante
Decisión favorable al inquilino
Decisión favorable al inquilino
Inquilino
Inquilino
Solicitante
Solicitante

Decisión del funcionarioDecisión del funcionarioDesistido el procedimientoDesistido el procedimiento
Decisión del funcionario
Decisión del funcionario
Desistido el procedimiento
Desistido el procedimiento
Resolución que establece plazo para el desalojo, que debe ser ejecutado por un tribunalResolución que establece plazo para el desalojo, que debe ser ejecutado por un tribunalResolución que lo protege contra el desalojoResolución que lo protege contra el desalojo
Resolución que establece plazo para el desalojo, que debe ser ejecutado por un tribunal
Resolución que establece plazo para el desalojo, que debe ser ejecutado por un tribunal
Resolución que lo protege contra el desalojo
Resolución que lo protege contra el desalojo





En cualquier caso queda habilitada la vía judicial para el solicitanteEn cualquier caso queda habilitada la vía judicial para el solicitante
En cualquier caso queda habilitada la vía judicial para el solicitante
En cualquier caso queda habilitada la vía judicial para el solicitante

2.1.2. Otras disposiciones
El artículo 12 del Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas establece que los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender por un plazo que oscila entre los noventa y ciento ochenta días hábiles (más de seis meses en su límite máximo) cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre, la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y, cualquier otra persona que considere necesaria en resguardo y estabilidad de sus derechos.
El TSJ en ponencia conjunta en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 1° de noviembre de 2011, caso: juicio de reivindicación seguido por Dhyneira María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar, hizo la siguiente aclaratoria:
(…) "el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12".
(…)
"En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro".

Esto quiere decir que en el caso de los juicios que no han iniciado aun, es necesario cumplir con el procedimiento administrativo que ya analizamos (Arts. 5 al 11).
Por otra parte, los juicios en curso, en los que se pretenda el desalojo de un inmueble seguirán su curso normal hasta la etapa en que se deba proceder al desalojo, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución, momento en el cual se suspenderá el proceso como lo establece el artículo 12 eiusdem. Dentro de ese plazo de 90 a 180 días hábiles, establece el artículo 13 que el funcionario judicial verificará si el sujeto protegido por el presente decreto-ley estuvo debidamente asistido; y solicitará al Ministerio de Hábitat y Vivienda que le provenga al afectado por la medida de desalojo una vivienda provisional o definitiva, si no tuviere dónde habitar. En todo caso, el juez no procederá a la ejecución forzosa del desalojo sin que se garantice el derecho a la vivienda de la parte afectada. Es decir, que aunque transcurrieren los 180 días hábiles de suspensión (límite máximo), la medida de desalojo no se cumplirá sino hasta que se le haya garantizado destino habitacional al sujeto afectado por dicha medida, bien sea de manera provisional o definitiva. Ésta es una razón más que podría hacer ilusorio el embargo ejecutivo sobre viviendas, violentándose así el derecho a la tutela judicial efectiva del demandante, ya que puede pasar mucho tiempo antes de que el Estado encuentre una vivienda "digna" para el afectado por el desalojo, haciendo que la ejecución sea virtualmente interminable.
Si bien es deber del Estado proporcionar vivienda a la población, no puede hacerlo a expensas de los particulares quienes trabajaron duro para ser propietarios de una vivienda, o sea, no se puede pretender satisfacer un derecho constitucional como lo es el de la vivienda pasando por encima de otro derecho constitucional como la propiedad. Y en el caso de los procedimientos ejecutivos del CPC, aunque el demandante pudiera no ser propietario del inmueble que se va a desalojar, igualmente queda lesionada la tutela judicial efectiva al verse en la imposibilidad de rematar el inmueble y ver satisfecha su acreencia. Si el Estado ejecutara políticas eficientes en materia habitacional, no se habría visto en la necesidad de promulgar estas polémicas leyes en primer lugar.
Por otra parte, la fecha para la ejecución material del desalojo deberá ser notificada al afectado con un plazo previo de al menos noventa días hábiles, conforme lo establecido en el artículo 14. Se establece además en el artículo 16 la prohibición de dictar medidas de secuestro sobre viviendas que constituyan el hogar de una familia, en las demandas por incumplimiento o resolución de contrato y en aquellas por cobro de bolívares o ejecución de hipoteca. Gracias a este artículo, en el procedimiento por intimación solo procederá el embargo preventivo (que recae sobre bienes muebles) y la prohibición de enajenar y gravar; por lo que el desalojo del inmueble en este procedimiento ocurriría una vez decretada sentencia definitivamente firme.
En el caso de desalojos de viviendas por el beneficio de un crédito inmobiliario, como consecuencia del atraso o cesación de pagos, establece el artículo 17 que se seguirán los procedimientos establecidos en el decreto-ley que hemos venido analizando, debiendo el juez competente además, informar de la ejecución a la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) y al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), a los fines de que dichos organismos evalúen la situación del crédito fallido y gestionen lo conducente a efectos de coadyuvar a la solución de la situación del afectado, en cuanto sea posible.

2.2. Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda
Analizando los artículos 94 al 96, podemos decir de manera muy breve que esta ley establece que para cualquier reclamo relacionado con la relación arrendaticia, el solicitante deberá acudir por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda para dar inicio al procedimiento administrativo previo que establece el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, procedimiento éste que ya tuvimos oportunidad de analizar supra. Por lo que, para poder acudir al poder judicial, tenemos que agotar ese largo y tedioso procedimiento administrativo previo.
Un punto muy importante que establece esta ley y que representaría un verdadero obstáculo para los procedimientos ejecutivos del CPC es su artículo 91 que establece las causales por las cuales puede ser desalojado un inmueble destinado a vivienda, a saber:
"Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión".

Como podemos apreciar, el desalojo por ejecución forzosa de una obligación no aparece como causal para que proceda el desalojo de un inmueble. Por lo tanto, si un acreedor pretende ejecutar a través de un procedimiento ejecutivo una vivienda que está bajo contrato de arrendamiento, no lo podrá hacer puesto que las causales del artículo 91 son taxativas. La ley establece que a la hora de embargar y rematar un inmueble en el que vive un arrendatario éste puede oponerse al embargo para que se le respete su derecho como arrendatario (Art. 546 CPC), evitando ser afectado por la ejecución del inmueble. Sin embargo, como esta ley de arrendamiento pone los intereses de los arrendatarios por encima de los intereses de los acreedores para contrarrestar la "mercantilización y la especulación económica con la vivienda" no sorprendería que el poder judicial no admitiera pretensiones que busquen el desalojo de una vivienda cuando en la misma hay un contrato de arrendamiento de por medio, ya que este artículo puede ser interpretado de manera que no se admita la ejecución de viviendas en estos casos; es decir, cuando el deudor cuya vivienda será ejecutada tiene a un tercero viviendo en ella en calidad de arrendatario. Esto haría nugatorio el derecho de tutela judicial efectiva de los acreedores, especialmente en el caso del procedimiento de ejecución de hipoteca cuando ésta recae sobre una vivienda.

2.2.1. Procedimiento Judicial
En este procedimiento el juez debe asegurarse de que el demandado cuenta con asistencia o representación jurídica durante el todo el proceso, suspendiendo el mismo si el demandado no pudiere proveerse un defensor por sí mismo, con el objeto de notificar a la Defensa Pública, y que se designe un defensor que comparecerá al quinto día de despacho siguiente al que se deje constancia en autos de su notificación.
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias se sustanciarán y sentenciarán conforme al procedimiento oral que establecen los artículos 100 y siguientes. Estas demandas serán escritas y deben llenar los requisitos exigidos en el artículo 340 del CPC. Las pruebas podrán promoverse con el libelo y hasta el lapso probatorio. Se establece un despacho saneador en el artículo 101.
Al quinto día siguiente de que conste en autos la citación del demandado, se fijará la audiencia de mediación, en la que las partes tratarán de conciliar posiciones, y de llegar a un acuerdo el juez dará por concluido el proceso mediante sentencia en forma oral, homologando el acuerdo el cual reducirá en acta motivada y que tendrá efecto de cosa juzgada. Se establece además la posibilidad de prorrogar la audiencia de mediación hasta agotar el debate, pudiendo fijar hasta dos nuevas audiencias dentro de los quince días continuos siguientes, contados a partir de la celebración de la primera audiencia.
La no comparecencia del demandante a la audiencia de mediación se considerará como desistimiento del procedimiento, por lo que podrá volver a intentar la demanda después de transcurridos noventa días continuos contados a partir de la fecha en que la sentencia quede definitivamente firme. Esta sentencia es apelable en ambos efectos y las partes podrán presentar las pruebas admisibles en esa instancia. Por otro lado, en caso de no comparecencia del demandado, se procederá a la contestación de la demanda. Ahora bien, cabe preguntarse lo siguiente: si el demandante no asiste a la audiencia de mediación, declarándose el desistimiento, y el demandante quiere volver a demandar, ¿tendrá que pasar nuevamente por el procedimiento administrativo previo del Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas? La ley no aclara este punto, pero en atención al principio de tutela judicial efectiva y al derecho de acceso a la justicia que establece nuestra Constitución en su artículo 26, debería permitirse al demandante volver a demandar sin tener que pasar por ese largo procedimiento administrativo previo de nuevo.
Si las partes no llegaren a ningún acuerdo en la audiencia de mediación, el demandado deberá contestar la demanda dentro de los diez días de despacho siguientes, teniendo la posibilidad de promover pruebas, oponer cuestiones previas del art. 346 CPC, excepciones perentorias, solicitar intervención de terceros; y puede también reconvenir siempre que el tribunal sea competente por la materia, por la cuantía y el procedimiento sea compatible. Si el demandado no diere contestación a la demanda se declarará la confesión ficta, y tendrá la carga de promover las pruebas que le favorezca, dentro de los ocho días siguientes a la oportunidad de la contestación omitida.
Después de la contestación de la demanda o de la reconvención, el juez dictará auto dentro de los tres días de despacho siguientes, en el cual abrirá un lapso probatorio; ocho días para promover pruebas, tres para la oposición, y otros tres para la admisión. El lapso de evacuación será de 10 días de despacho cuando se trate de pruebas documentales; pero cuando se trate de inspección judicial, experticia, informes de terceros, pruebas científicas y pruebas libres, el lapso de evacuación podrá ser de hasta 30 días de despacho.
Una vez terminado el lapso de promoción de pruebas, se fijará al segundo día de despacho siguiente el día y hora para la celebración de la audiencia de juicio. En el día fijado para dicha audiencia deberán concurrir las partes, y no se admitirá la alegación de nuevos hechos. Si ninguna de las partes compareciere a la audiencia de juicio, el proceso se extinguirá. Pero si concurre una de las partes se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas. Si no compareciere la parte demandante a la audiencia de juicio se entenderá que desiste de la acción (ojo, no del procedimiento, sino de la acción). Contra esta decisión se podrá apelar en ambos efectos dentro de los tres días de despacho siguientes por ante el Tribunal que conoce de la causa. Si no comparece el demandado, se le tendrá por confeso, teniendo la posibilidad de apelar en ambos efectos dentro de los tres días de despacho siguientes a la publicación del fallo. Se consideran causas justificativas de la incomparecencia el caso fortuito y la fuerza mayor. Con respecto a la apelación, se decidirá en un plazo no mayor de cinco días de despacho a partir del recibo del expediente. Una redacción incoherente del último aparte del artículo 117 hace pensar que es admisible el recurso de casación sin importar la cuantía; pero esta duda es aclarada al leer el artículo 124, que establece que se declarará con lugar el recurso de casación cuando se cumpla con los extremos establecidos en el CPC.
Una vez que las partes han expuesto sus alegatos, se evacuarán las pruebas en la forma que determine el juez, y luego de evacuadas las pruebas de una de las partes, se le concederá a la parte contraria un tiempo breve para que formule observaciones. El juez valorará las pruebas según la sana crítica, y tendrá la posibilidad de evacuar cualquier otra prueba que considere necesaria para el mejor esclarecimiento de la verdad.
Concluida la audiencia, el juez se retirará por hasta sesenta minutos y pronunciará su sentencia oralmente. De esta sentencia se oirá apelación en ambos efectos, dentro de los cinco días siguientes a la publicación del fallo. El Tribunal Superior dará entrada al expediente, la audiencia oral será fijada para el tercer día de despacho siguiente, en el cual se dictará la sentencia definitiva. Se podrá anunciar recurso de casación dentro de los cinco días siguientes a la publicación del fallo, siempre que por la cuantía sea recurrible.
Este es de manera resumida el procedimiento judicial que establece la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda para cuando se demande el desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de la relación arrendaticia. Este es un procedimiento que en líneas generales no es malo, que de cumplirse cabalmente sus lapsos la solución de la controversia sería expedita. Ahora bien, como ya sabemos, antes de demandar es necesario iniciar el procedimiento administrativo previo establecido en el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, el cual tarda bastante y es propenso a múltiples dilaciones, por lo que el arrendador tendría que esperar un largo tiempo para ver cumplida su pretensión, eso sin mencionar lo lento que funciona nuestro sistema de administración de justicia en el que no se cumplen los lapsos que establece la ley, no solo en el poder judicial sino también a nivel administrativo. Con esta ley se busca proteger al arrendatario quien es considerado débil jurídico en la relación arrendaticia, y asegurar su derecho a la vivienda. No obstante, esta ley ha tenido un efecto muy adverso, y es que ahora quienes son propietarios de una vivienda son reacios a dar su inmueble en arrendamiento puesto que se ven en desventaja frente al arrendatario por diversas razones: 1) el canon de arrendamiento que establece la ley no es favorable al arrendador; 2) la obligación de intentar el procedimiento administrativo previo; 3) y en caso de obtener una sentencia favorable, el arrendador debe esperar un largo tiempo para que se materialice el desalojo del inmueble. Es por esto que la ley en cuestión no es idónea para resolver el problema de escasez de viviendas que enfrentamos actualmente. La solución a este problema habitacional es que la Administración Pública ejecute políticas eficientes de construcción de viviendas.
Por otro lado, hay que hacer referencia también a la prohibición expresa de dictar medida cautelar de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda, establecida en el artículo 11 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Esta norma incide notablemente en los procedimientos en los que se prevé la medida de secuestro, como el procedimiento por intimación, por supuesto, cuando lo que se busca es secuestrar una vivienda.















Mapa del Procedimiento Judicial establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
Admisión de la demandaAdmisión de la demandaPresentación de demanda. Requisitos art. 340 CPCPresentación de demanda. Requisitos art. 340 CPCProcedimiento administrativo previo, Ley Contra Desalojo y Desocupación ArbitrariaProcedimiento administrativo previo, Ley Contra Desalojo y Desocupación Arbitraria
Admisión de la demanda
Admisión de la demanda
Presentación de demanda. Requisitos art. 340 CPC
Presentación de demanda. Requisitos art. 340 CPC
Procedimiento administrativo previo, Ley Contra Desalojo y Desocupación Arbitraria
Procedimiento administrativo previo, Ley Contra Desalojo y Desocupación Arbitraria

Citación del demandadoCitación del demandadoSentencia. Cosa juzgadaSentencia. Cosa juzgadaAcuerdo entre las partesAcuerdo entre las partes
Citación del demandado
Citación del demandado
Sentencia. Cosa juzgada
Sentencia. Cosa juzgada
Acuerdo entre las partes
Acuerdo entre las partes
Audiencia de mediación. Prorrogable hasta dos nuevas audienciasAudiencia de mediación. Prorrogable hasta dos nuevas audienciasContestación de la demanda: cuestiones previas, excepciones perentorias, int. de terceros, reconvenciónContestación de la demanda: cuestiones previas, excepciones perentorias, int. de terceros, reconvención
Audiencia de mediación. Prorrogable hasta dos nuevas audiencias
Audiencia de mediación. Prorrogable hasta dos nuevas audiencias
Contestación de la demanda: cuestiones previas, excepciones perentorias, int. de terceros, reconvención
Contestación de la demanda: cuestiones previas, excepciones perentorias, int. de terceros, reconvención
Partes no llegan a acuerdoPartes no llegan a acuerdo
Partes no llegan a acuerdo
Partes no llegan a acuerdo
No comparecencia.Demandante: desistimento del procedimiento.Demandado: contestación de la demandaNo comparecencia.Demandante: desistimento del procedimiento.Demandado: contestación de la demanda
No comparecencia.
Demandante: desistimento del procedimiento.
Demandado: contestación de la demanda
No comparecencia.
Demandante: desistimento del procedimiento.
Demandado: contestación de la demanda
Después de la contestaciónDespués de la contestaciónNo contesta: Confesión fictaNo contesta: Confesión ficta
Después de la contestación
Después de la contestación
No contesta: Confesión ficta

No contesta: Confesión ficta


Lapso probatorio:Promoción: 8 díasOposición: 3 díasAdmisión: 3 díasLapso probatorio:Promoción: 8 díasOposición: 3 díasAdmisión: 3 díasCelebración de Audiencia de juicioCelebración de Audiencia de juicio
Lapso probatorio:
Promoción: 8 días
Oposición: 3 días
Admisión: 3 días



Lapso probatorio:
Promoción: 8 días
Oposición: 3 días
Admisión: 3 días



Celebración de Audiencia de juicio

Celebración de Audiencia de juicio

No comparece el demandante: desistimiento del procedimiento. Apelación ambos efectos dentro de los 3 días siguientesNo comparece el demandante: desistimiento del procedimiento. Apelación ambos efectos dentro de los 3 días siguientes
No comparece el demandante: desistimiento del procedimiento. Apelación ambos efectos dentro de los 3 días siguientes
No comparece el demandante: desistimiento del procedimiento. Apelación ambos efectos dentro de los 3 días siguientes


No comparece el demandado: confesión ficta. Apelación en ambos efectos dentro de los 3 días siguientes.No comparece el demandado: confesión ficta. Apelación en ambos efectos dentro de los 3 días siguientes.Evacuación:- Documentales 10 días; - Inspección, informes, experticia, prueba científica y pruebas libres: hasta 30 días.Evacuación:- Documentales 10 días; - Inspección, informes, experticia, prueba científica y pruebas libres: hasta 30 días.
No comparece el demandado: confesión ficta. Apelación en ambos efectos dentro de los 3 días siguientes.
No comparece el demandado: confesión ficta. Apelación en ambos efectos dentro de los 3 días siguientes.
Evacuación:
- Documentales 10 días;
- Inspección, informes, experticia, prueba científica y pruebas libres: hasta 30 días.

Evacuación:
- Documentales 10 días;
- Inspección, informes, experticia, prueba científica y pruebas libres: hasta 30 días.





ObservacionesObservaciones
Observaciones
Observaciones
Suspensión 90-180 días hábilesSuspensión 90-180 días hábilesApelación 2 efectosApelación 2 efectos
Suspensión 90-180 días hábiles
Suspensión 90-180 días hábiles
Apelación 2 efectos

Apelación 2 efectos

DesalojoDesalojoCasaciónCasaciónSentenciaSentencia
Desalojo
Desalojo
Casación
Casación
Sentencia
Sentencia
3. Mapas de los procedimientos ejecutivos del Código de Procedimiento Civil afectados por el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias, y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

3.1. Mapa del Procedimiento de Vía Ejecutiva cuando se ejecuta una vivienda
Presentación de instrumento público u otro instrumento auténtico, o privado reconocido; más resolución del Ministerio Háb y Viv que habilite la vía judicial.Presentación de instrumento público u otro instrumento auténtico, o privado reconocido; más resolución del Ministerio Háb y Viv que habilite la vía judicial.
Presentación de instrumento público u otro instrumento auténtico, o privado reconocido; más resolución del Ministerio Háb y Viv que habilite la vía judicial.

Presentación de instrumento público u otro instrumento auténtico, o privado reconocido; más resolución del Ministerio Háb y Viv que habilite la vía judicial.

Preparación de la vía ejecutiva. Citación para reconocimientoPreparación de la vía ejecutiva. Citación para reconocimiento
Preparación de la vía ejecutiva. Citación para reconocimiento

Preparación de la vía ejecutiva. Citación para reconocimiento

ReconocimientoReconocimientoPretensión: Cobro de deuda líquida de plazo vencidoPretensión: Cobro de deuda líquida de plazo vencido
Reconocimiento
Reconocimiento
Pretensión: Cobro de deuda líquida de plazo vencido


Pretensión: Cobro de deuda líquida de plazo vencido



Se realiza el embargo ejecutivo, debiéndose notificar al inquilino con 90 días continuos de anticipación por lo menosSe realiza el embargo ejecutivo, debiéndose notificar al inquilino con 90 días continuos de anticipación por lo menos
Se realiza el embargo ejecutivo, debiéndose notificar al inquilino con 90 días continuos de anticipación por lo menos
Se realiza el embargo ejecutivo, debiéndose notificar al inquilino con 90 días continuos de anticipación por lo menos
Embargo ejecutivo en cuaderno separadoSi se trata de vivienda: suspensión 90-180 días hábiles, y que el inquilino tenga viviendaEmbargo ejecutivo en cuaderno separadoSi se trata de vivienda: suspensión 90-180 días hábiles, y que el inquilino tenga vivienda- Prohibición de enajenar y gravar- Desposesión- Depositario- Prohibición de enajenar y gravar- Desposesión- Depositario
Embargo ejecutivo en cuaderno separado
Si se trata de vivienda: suspensión 90-180 días hábiles, y que el inquilino tenga vivienda

Embargo ejecutivo en cuaderno separado
Si se trata de vivienda: suspensión 90-180 días hábiles, y que el inquilino tenga vivienda

- Prohibición de enajenar y gravar
- Desposesión
- Depositario
- Prohibición de enajenar y gravar
- Desposesión
- Depositario
AdmisiónAdmisión
Admisión

Admisión


Procedimiento ordinario en cuaderno principal:- Citación-Contestación- Pruebas- InformesProcedimiento ordinario en cuaderno principal:- Citación-Contestación- Pruebas- InformesJustiprecioJustiprecio
Procedimiento ordinario en cuaderno principal:

- Citación
-Contestación
- Pruebas
- Informes
Procedimiento ordinario en cuaderno principal:

- Citación
-Contestación
- Pruebas
- Informes
Justiprecio
Justiprecio

Publicación y rematePublicación y remate
Publicación y remate
Publicación y remate
Con Lugar: Aviso y RemateCon Lugar: Aviso y RemateSuspensión hasta sentencia def. firme Suspensión hasta sentencia def. firme AvisosAvisos
Con Lugar:
Aviso y Remate
Con Lugar:
Aviso y Remate
Suspensión hasta sentencia def. firme
Suspensión hasta sentencia def. firme
Avisos
Avisos
SentenciaSentencia
Sentencia
Sentencia
Sin Lugar:Fin del procedimientoSin Lugar:Fin del procedimiento
Sin Lugar:
Fin del procedimiento
Sin Lugar:
Fin del procedimiento


Una vez admitida la demanda por presentar los instrumentos adecuados más la resolución del Ministerio de Hábitat y Vivienda, el juez acordará embargo ejecutivo en cuaderno separado, mientras que el procedimiento de cognición se sigue por el cuaderno principal, y comienza con la citación personal del demandado. Es decir, el procedimiento ordinario transcurrirá en paralelo con el embargo ejecutivo, sin que este último afecte al procedimiento ordinario, y viceversa Si uno de los bienes a embargar es una vivienda, se deberá suspender el embargo ejecutivo como establece el Art. 12 del Decreto-ley contra el desalojo y desocupación arbitraria, y una vez cumplido el plazo de 90-180 días hábiles y se le haya garantizado destino habitacional al inquilino según el artículo 13 eiusdem se proseguirá con el embargo, debiéndose notificar el desalojo al inquilino con 90 días de anticipación por lo menos. Como ya sabemos, todo lo que tiene que ver con el embargo ejecutivo se practicará en cuaderno separado, por lo que la suspensión del embargo ejecutivo no afectará en nada al procedimiento ordinario que corre paralelamente. Sin embargo, existe la posibilidad de que habiéndose dictado sentencia definitivamente firme a favor del demandante aun no se haya desalojado al inquilino, bien por la lentitud del tribunal, o bien por no habérsele encontrado vivienda aun.









3.2 Mapa del procedimiento de ejecución de hipoteca sobre una vivienda

Requisitos de la demanda: obligación vencida, documento registrado, monto de crédito y accesorio, copia certificada de gravamen; resolución Min Hábitat y Vivienda que habilite la vía judicial.Requisitos de la demanda: obligación vencida, documento registrado, monto de crédito y accesorio, copia certificada de gravamen; resolución Min Hábitat y Vivienda que habilite la vía judicial.Ausencia de requisitos: rechazoAusencia de requisitos: rechazo
Requisitos de la demanda: obligación vencida, documento registrado, monto de crédito y accesorio, copia certificada de gravamen; resolución Min Hábitat y Vivienda que habilite la vía judicial.
Requisitos de la demanda: obligación vencida, documento registrado, monto de crédito y accesorio, copia certificada de gravamen; resolución Min Hábitat y Vivienda que habilite la vía judicial.
Ausencia de requisitos: rechazo
Ausencia de requisitos: rechazo
Decisión del TribunalDecisión del Tribunal
Decisión del Tribunal
Decisión del Tribunal
Admisión: -Prohibición de enajenar y gravar- Intimación del deudor y tercero poseedor para que paguen dentro de tres días o se opongan dentro de los ocho días siguientes.Admisión: -Prohibición de enajenar y gravar- Intimación del deudor y tercero poseedor para que paguen dentro de tres días o se opongan dentro de los ocho días siguientes.
Admisión:
-Prohibición de enajenar y gravar
- Intimación del deudor y tercero poseedor para que paguen dentro de tres días o se opongan dentro de los ocho días siguientes.
Admisión:
-Prohibición de enajenar y gravar
- Intimación del deudor y tercero poseedor para que paguen dentro de tres días o se opongan dentro de los ocho días siguientes.


Suspensión de 90 a 180 días hábiles para procurar una vivienda al inquilinoSuspensión de 90 a 180 días hábiles para procurar una vivienda al inquilinoSe continúa con el embargo ejecutivo hasta el estado de remate, notificando al deudor con al menos 90 días de anticipación.,Se continúa con el embargo ejecutivo hasta el estado de remate, notificando al deudor con al menos 90 días de anticipación.,
Suspensión de 90 a 180 días hábiles para procurar una vivienda al inquilino

Suspensión de 90 a 180 días hábiles para procurar una vivienda al inquilino

Se continúa con el embargo ejecutivo hasta el estado de remate, notificando al deudor con al menos 90 días de anticipación.,
Se continúa con el embargo ejecutivo hasta el estado de remate, notificando al deudor con al menos 90 días de anticipación.,
Si al cuarto día no acreditan el pagoSi al cuarto día no acreditan el pago
Si al cuarto día no acreditan el pago
Si al cuarto día no acreditan el pago

ModificaSuspende ExtingueModificaSuspende ExtingueSustanciación Cuestiones PreviasSustanciación Cuestiones PreviasTrámite de oposición y cuestiones previas, si fueren interpuestasTrámite de oposición y cuestiones previas, si fueren interpuestas
Modifica
Suspende
Extingue
Modifica
Suspende
Extingue
Sustanciación Cuestiones Previas
Sustanciación Cuestiones Previas
Trámite de oposición y cuestiones previas, si fueren interpuestas
Trámite de oposición y cuestiones previas, si fueren interpuestas
Con LugarCon Lugar
Con Lugar
Con Lugar

SentenciaSentenciaInformesInformesPruebasPruebasCon lugar la oposiciónCon lugar la oposiciónSin lugar la oposiciónSin lugar la oposición
Sentencia
Sentencia
Informes
Informes
Pruebas
Pruebas
Con lugar la oposición
Con lugar la oposición
Sin lugar la oposición
Sin lugar la oposición

Remate si ya se cumplió la suspensión para asegurar viviendaRemate si ya se cumplió la suspensión para asegurar viviendaCon LugarCon Lugar
Remate si ya se cumplió la suspensión para asegurar vivienda
Remate si ya se cumplió la suspensión para asegurar vivienda
Con Lugar
Con Lugar





Como se ha señalado anteriormente, es importante acompañar con la demanda resolución del Ministerio de Hábitat y Vivienda del procedimiento administrativo previo sobre desalojo, ya que de lo contrario la demanda no será admitida. Luego de providenciada la demanda sabemos que el demandado tiene 8 días para oponerse, y que el embargo ejecutivo comienza después del tercer día si no se hubiere acreditado el pago por el deudor o el tercero poseedor. Una vez llegado el cuarto día del lapso de oposición dice el CPC que se dará inicio al embargo ejecutivo, si los intimados no hubieren pagado. Es aquí cuando el trámite de la ejecución deberá suspenderse hasta por 180 días hábiles con el fin de asegurar una vivienda al inquilino, aunque sea temporal. Una vez transcurrido el lapso de suspensión, siempre que se haya notificado al deudor con 90 días de anticipación por lo menos, se proseguirá con el embargo ejecutivo hasta el estado de remate, a menos que ya hubiere sentencia definitivamente firme a favor del demandante para el momento en que se levante la suspensión, en cuyo caso se realizará el embargo ejecutivo, el justiprecio, la publicación y el remate de una vez. Ahora bien, al igual que el procedimiento de vía ejecutiva, todo lo que se practique con respecto al embargo ejecutivo se tramita en cuaderno separado del expediente principal, por lo que, una vez suspendida la ejecución anticipada, esto no interfiere con el trámite de la oposición ni de las cuestiones previas si fueren formuladas ya que éstas se siguen en el expediente principal; por lo que si se declara con lugar la oposición el juez declarará el procedimiento abierto a pruebas y se seguirán los trámites del procedimiento ordinario paralelamente a la ejecución suspendida.
Por otro lado, si se declara sin lugar la oposición, se procederá al embargo y remate de los bienes hipotecados, pero antes deberá cumplirse el plazo establecido legalmente para que el Estado pueda procurar una vivienda a la persona afectada por el desalojo.



3.3 Mapa del procedimiento por intimación cuando se pretende ejecutar una vivienda
Si está fundada en inst. púb, inst. priv. reconocido o en documentos negociables; se podrá solicitar medidas cautelares, excepto secuestro.Si está fundada en inst. púb, inst. priv. reconocido o en documentos negociables; se podrá solicitar medidas cautelares, excepto secuestro.Demanda debe estar fundamentada en:- Instrumentos públicos y privados.- Cartas, misivas.- Resolución del Ministerio de Hábitat y Vivienda.Demanda debe estar fundamentada en:- Instrumentos públicos y privados.- Cartas, misivas.- Resolución del Ministerio de Hábitat y Vivienda.Pretensión:- Suma líquida y exigible de dinero.- Entrega de cosas fungibles o de cosa mueble determinada.Pretensión:- Suma líquida y exigible de dinero.- Entrega de cosas fungibles o de cosa mueble determinada.
Si está fundada en inst. púb, inst. priv. reconocido o en documentos negociables; se podrá solicitar medidas cautelares, excepto secuestro.
Si está fundada en inst. púb, inst. priv. reconocido o en documentos negociables; se podrá solicitar medidas cautelares, excepto secuestro.
Demanda debe estar fundamentada en:
- Instrumentos públicos y privados.
- Cartas, misivas.
- Resolución del Ministerio de Hábitat y Vivienda.
Demanda debe estar fundamentada en:
- Instrumentos públicos y privados.
- Cartas, misivas.
- Resolución del Ministerio de Hábitat y Vivienda.
Pretensión:
- Suma líquida y exigible de dinero.
- Entrega de cosas fungibles o de cosa mueble determinada.

Pretensión:
- Suma líquida y exigible de dinero.
- Entrega de cosas fungibles o de cosa mueble determinada.




Fase de ejecución: Suspensión por 90-180 días hábiles y luego se procede a la ejecuciónFase de ejecución: Suspensión por 90-180 días hábiles y luego se procede a la ejecución
Fase de ejecución: Suspensión por 90-180 días hábiles y luego se procede a la ejecución
Fase de ejecución: Suspensión por 90-180 días hábiles y luego se procede a la ejecución
Decreto de intimación.El intimado deberá pagar dentro de los 10 días siguientes a su notificación u oponerse.Decreto de intimación.El intimado deberá pagar dentro de los 10 días siguientes a su notificación u oponerse.Si no paga ni se oponeSi no paga ni se opone
Decreto de intimación.
El intimado deberá pagar dentro de los 10 días siguientes a su notificación u oponerse.
Decreto de intimación.
El intimado deberá pagar dentro de los 10 días siguientes a su notificación u oponerse.
Si no paga ni se opone
Si no paga ni se opone

Fin del procedimientoFin del procedimientoSi pagaSi paga
Fin del procedimiento
Fin del procedimiento
Si paga
Si paga

Contestación de la demandaContestación de la demandaSin efecto el decreto de intimaciónSin efecto el decreto de intimaciónSi se oponeSi se opone
Contestación de la demanda
Contestación de la demanda
Sin efecto el decreto de intimación
Sin efecto el decreto de intimación
Si se opone
Si se opone

Se va a procedimiento ordinario o breve, dependiendo de la cuantíaSe va a procedimiento ordinario o breve, dependiendo de la cuantía
Se va a procedimiento ordinario o breve, dependiendo de la cuantía
Se va a procedimiento ordinario o breve, dependiendo de la cuantía
SentenciaSentenciaInformesInformesPruebasPruebas
Sentencia
Sentencia
Informes
Informes
Pruebas
Pruebas

Con lugarCon lugar
Con lugar
Con lugar
Embargo ejecutivoJustiprecioPublicaciónAvisosRemateEmbargo ejecutivoJustiprecioPublicaciónAvisosRemate
Embargo ejecutivo
Justiprecio
Publicación
Avisos
Remate
Embargo ejecutivo
Justiprecio
Publicación
Avisos
Remate
Suspensión 90-180 días hábiles para asegurar viviendaSuspensión 90-180 días hábiles para asegurar vivienda
Suspensión 90-180 días hábiles para asegurar vivienda
Suspensión 90-180 días hábiles para asegurar vivienda



La demanda de intimación debe estar fundada en instrumentos públicos o privados reconocidos, cartas, misivas; y se debe presentar además resolución del Ministerio de Hábitat y Vivienda que acredite que el demandante pasó por el procedimiento administrativo previo antes estudiado. Si la parte actora acompaña estos documentos con la demanda el juez decretará la intimación del deudor para que dentro de los 10 días de despacho siguientes a la misma acredite pago de la obligación o se oponga. Además, si la demanda estuviere fundada en instrumento público, privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, facturas aceptadas, letras de cambio, pagarés, cheques o cualquier otro documento negociable, el actor podrá solicitar prohibición de enajenar y gravar y embargo preventivo, pero no podrá solicitar medida de secuestro puesto que el artículo 16 del Decreto-Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria lo prohíbe expresamente. Si el intimado no paga dentro del plazo establecido y tampoco se opone, el decreto de intimación adquirirá fuerza de cosa juzgada y se suspenderá el procedimiento por un lapso de 90 a 180 días hábiles, y luego se procederá a la ejecución forzosa, si se va a ejecutar una vivienda claro está. Y en todo caso, no se procederá a la ejecución de la vivienda mientras no se le asigne una vivienda temporal o permanente al inquilino objeto de desalojo. Ahora bien, si el intimado no paga pero manifiesta su oposición, el decreto de intimación quedará sin efecto y se pasará a la contestación de la demanda, siguiéndose los trámites del procedimiento ordinario hasta llegar a la sentencia definitiva. El Código guarda silencio sobre el destino de las medidas cautelares ya decretadas en caso de oposición. La doctrina en este sentido está dividida. Autores como Marcos Solis Saldivia y Alexis R. Meza apoyan la premisa de levantar las medidas cautelares si el intimado formula oposición. Por otro lado, autores como Henríquez la Roche, Carrasquero Hill y Pérez Mouchet se inclinan por la improcedencia de la suspensión de las medidas cautelares frente a la oposición del intimado.
Si el tribunal le da la razón al demandante, se pasará a la fase de ejecución, en la cual se tendrá que suspender el procedimiento hasta que se asegure una vivienda al inquilino, para luego rematar el inmueble desalojado.
Conclusión
Nuestro sistema de administración de justicia se ha caracterizado por ser muy lento, incluso cuando se trata de procedimientos especiales contenciosos, en los que se supone que debe privar la celeridad. Y ahora que tenemos la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, los procedimientos judiciales en los que se pretenda el desalojo de una vivienda por cualquier título se hacen sumamente largos por el extenso período de tiempo que comporta el someterse al procedimiento administrativo previo para obtener una resolución de desalojo, y que luego de demandar ante un tribunal se tenga que suspender el embargo ejecutivo de la vivienda hasta que el Estado logre asignar una casa al inquilino desalojado, haciendo que la ejecución forzosa de la obligación quede virtualmente ilusoria. Por otro lado, si bien los procedimientos ejecutivos especiales son ahora mucho menos útiles cuando hay una vivienda de por medio, sigue siendo preferible recurrir a ellos que irse al procedimiento ordinario, puesto que en éste último la ejecución inicia una vez se haya recorrido el largo trámite de la fase de cognición; mientras que en los procedimientos ejecutivos (excepto el de intimación) la fase de ejecución comienza de una vez sin tener que esperar sentencia firme.
Gracias a estas disposiciones legales, lo más factible para los acreedores en los procedimientos ejecutivos será probar otras opciones fuera de los inmuebles que sirven como vivienda. Por ejemplo, en el procedimiento de vía ejecutiva el acreedor tendrá que señalar en el libelo su deseo de ejecutar bien sea bienes muebles o bienes inmuebles que no sean viviendas, como terrenos o locales comerciales. El procedimiento de ejecución de hipoteca es el más afectado puesto que las hipotecas (a excepción de las mobiliarias) siempre versan sobre bienes inmuebles, y con frecuencia sobre viviendas. Lo mejor que puede hacer el acreedor si desea intentar este procedimiento en el futuro sería constituir hipoteca sobre cualquier inmueble que no sea habitable. Las instituciones bancarías podrían ser las más afectadas puesto que algunas se dedican a vender casas bajo garantía hipotecaria. En el caso del procedimiento por intimación sería la misma solución, que el acreedor solicite que se embarguen y rematen bienes distintos de las viviendas para que no se suspenda la ejecución de la sentencia.
El Estado en su afán de asegurar el derecho a la vivienda de la población se ha olvidado de mantener un equilibrio entre los intereses legítimos del acreedor y los intereses legítimos del deudor. En el caso que nos ocupa los acreedores difícilmente verán cumplida su obligación de manera forzosa porque el Estado se preocupa más por asegurarse que los inquilinos tengan una vivienda en esta situación habitacional tan precaria producto de la omisión del mismo Estado. Y aclaramos que asegurar el derecho a la vivienda no es malo, todo lo contrario, el Estado tiene ese deber, establecido en el artículo 82 de nuestra Carta Magna. El problema radica en los medios que ha empleado el Estado en lograrlo. La mejor forma cumplir con su deber es construyendo suficientes viviendas para la población, y no pretender conculcar los derechos de propiedad, derecho de acción y de tutela judicial efectiva de los acreedores, quienes tienen un interés individual, no colectivo, pero legítimo en obtener el cumplimiento de su obligación; por lo que, la mejor forma de garantizar los derechos sociales de los ciudadanos es no cercenar otros derechos también de rango constitucional como la propiedad y la tutela judicial efectiva. Después de todo, si hay un responsable del actual déficit habitacional es el Estado, y no los particulares, quienes no deben pagar por la omisión del primero en garantizar los derechos sociales a la población.






Bibliografía
Abdón Sánchez Noguera. Manual de procedimientos Especiales Contenciosos.
Ricardo Henríquez La Roche. Comentarios al Código de Procedimiento Civil.
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Código de Procedimiento Civil, 1986.
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1999.
Sentencia de fecha 1° de noviembre de 2011, caso: juicio de reivindicación seguido por Dhyneira María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar. Sala de Casación Civil.
Sentencia N° 957 del 9 de mayo 2006, Sala Constitucional.