Algunas reflexiones sobre la incidencia de la LS 07 en el Derecho Urbanístico Valenciano

ALGUNAS REFLEXIONES SOBRE LA INCIDENCIA DE LA LS 07 EN EL DERECHO URBANÍSTICO VALENCIANO: LA VALORACIÓN DEL SUELO EN EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN Por JOSEP ORTIZ BALLESTER Doctorado en Derecho Administrativo Universidad de Valencia Abogado de Gómez-Acebo & Pombo

SUMARIO l. 11. III.

INTRODUCCIÓN. EL NUEVO RÉGIMEN DE VALORACIÓN DEL SUELO. LA VALORACIÓN DEL SUELO EN EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN: A) EL VALOR DEL SUELO A Los EFECTOS DEL CALCULO DEL COEFICIENTE DE CANJE. 1. Introducción. 2. El efecto de la LS 07 sobre el cálculo del coeficiente de canje. 3. El momento de la valoración del suelo: el valor-precio y el valor-garantía. B) EL VALOR DEL SUELO A EFECTOS INDEMNIZATORlOS: 1. Indemnizaciones sustitutorias y complementarias. a) La opción adoptada en la LS. b) La regulación contenida en la normativa urbanística valenciana. e) Efectos de la norma estatal sobre la autonómica. 2. Indemnización al propietario que opta por no participar de la actuación. BIBLIOGRAFíA.

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RESUMEN La Ley de Suelo de 2007 establece un sistema de valoración de suelo que implica un profundo cambio respecto de la anterior normativa. Este artículo expone como esta nueva legislación afecta a la legislación urbanística valencia y, en concreto, a la valoración de suelo en el Proyecto de Reparcelación.

Palabras clave: Ley de Suelo de 2007, Valoración del Suelo, Proyecto de Reparcelación, Coeficiente de canje, Indemnización sustitutoria.

ABSTRACT The Land Use Law of 2007 sets forth a system for assessing land value that implies an in-depth change in the previous legislation. This article explains how this new legislation affects the Valencian urban development legislation and, specifically, the land value assessment in the Land Readjustment Project.

Keys words: Land Use Law of 2007, Land Value, Land Readjustment Project, Coefficient of change, Substitutive compensation.

l. INTRODUCCIÓN El objeto de este trabajo es reflexionar sobre el efecto que ha tenido el régimen de valoraciones de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo (LS 07) en algunos aspectos de la legislación urbanística valenciana 1• Dada la promulgación del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba Texto Refundido de la Ley de Suelo (TRLS 08), las referencias se harán a su articulado, y no al propio de la LS 07. La interrelación entre la competencia autonómica en urbanismo y otras competencias de carácter estatal es más que conocida y ha dado lugar a una serie de controvertidas sentencias de nuestro Tribunal Constitucional2 a la hora de delimitar sus respectivos ámbitos. Delimitación que es de una complejidad nada desdeñable, en tanto en cuanto las competencias estatales 3 , en las que fundamenta el le1 Una reflexión global sobre la incidencia de la Ley de Suelo en el derecho urbanístico valenciano puede encontrarse en el artículo de J. F. MESTRE, «La incidencia de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, en el derecho urbanístico valenciano: una primera aproximación», en Revista de Práctica Urbanística, núm. 65, págs. 36 y ss. 2 Destaca sobre todas, por su efecto de «desestatalización del derecho urbanístico», la STC 61/1997 de 20 de marzo de 1997. 3 La Disposición Final Primera del TRLS 08 refiere a los títulos competenciales relacionando los que atienden a la regulación de las condiciones básicas

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gislador estatal su competencia para promulgar la vigente Ley de suelo, tienen un carácter transversal que afecta al ámbito de lo que entendemos por urbanismo. En concreto, en lo que interesa para el objeto de este trabajo, la LS 07 ha modificado el sistema de valoración de suelo existente cuando el legislador valenciano desarrolló la Ley de la Generalidad Valenciana 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana (LUV). Esta modificación se ampara en la competencia exclusiva estatal4 sobre esta materia, por lo que la reforma es plenamente eficaz desde su aprobación y su aplicación es inmediataS. Los efectos de este cambio son de una magnitud muy relevante, lo que suscita una necesaria reflexión sobre sus consecuencias, dado que implicará unos efectos distintos en la aplicación de la normativa urbanística. Debe destacarse que si hubiera conflicto entre la regulación estatal sobre valoraciones y la normativa urbanística, esta última se vería desplazada debido al carácter exclusivo de esta competencia estatal. 11. EL NUEVO RÉGIMEN DE VALORACIÓN DEL SUELO La LS 07 se propone corregir la anomalía que la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956 (LS 56) sude la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, de la planificación general de la actividad económica y de protección del medio ambiente, defensa, legislación civil, expropiación forzosa y sistema de responsabilidad de las Administraciones Públicas. 4 Como recuerda J. BARNES, La distribución de competencias en materia de urbanismo, Editorial Bosch, pág. 150, «De la STC 61/1997 se desprende que al Estado le corresponde la determinación legislativa de los criterios o principios generales sobre la propiedad urbana y su valoración, y a las Comunidades Autónomas, con esa importante salvedad, la competencia sobre el urbanismo. Ni la competencia autonómica es absoluta o completa, ni la estatal, aun con la convergencia de todos sus títulos, transforma la materia en compartida al modo basesdesarrollo» . 5 La aplicación directa no tiene lugar cuando el propio legislador estatal fija un margen temporal para la entrada en vigor de la misma. En la LS 07 encontramos un ejemplo en la Disposición Transitoria Tercera, que en su apartado segundo establece la vigencia de los criterios de valoración de la legislación anterior para los terrenos que, a la entrada en vigor de aquélla, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros. Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente ISSN 1139-4978, núm. 2S9, Madrid, julio-agosto (2010), pág. 173-192

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puso respecto de los criterios de valoración de la Ley, de 16 de noviembre de 1954, de Expropiación Forzosa (LEF) al considerar el destino del bien a la hora de valorar el justiprecio, en contra de la previsión del artículo 36 LEP. En efecto, la LS 07 se caracteriza, sobre todo, por el nuevo régimen de valoraciones propuesto, cuya novedad radica en no reconocer al propietario ninguna plusvalía urbanística hasta que el proceso urbanizador ha finalizad0 7 • Este objetivo se consigue al disociar la valoración de la clasificación del suelo: la valoración del suelo dependerá de su situación básica8 • En otras palabras, y aun a riesgo de simplificar en exceso, la novedad de esta Ley respecto a las anteriores radica en que, salvo el suelo urbanizado, el resto del suelo se valora mediante la capitalización de la renta derivada de su explotación real o potencial (la que sea superior), corregida por un coeficiente que atiende a factores objetivos de localización. La filosofía que impregna el LS 07, «debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto», supone el abaratamiento del suelo no urbanizado, tanto por el abandono del método comparativo para el cálculo del valor del suelo no urbanizable o urbanizable no programado (qu~ incorporaba cierto grado expectativa urbanística al tomar valores de mercado), como por el abandono de la deducción del valor del suelo urbanizable tomando en consideración las ponencias catastrales o aplicando el método residual dinámic0 9• 6 En este sentido se pronuncia la Exposición de Motivos de la LS 07 al defender «el viejo principio de justicia y de sentido común contenido en el artículo 36 de la vieja pero todavía vigente Ley de Expropiación Forzosa: que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación ni las previsibles para el futuro». En contra de esta interpretación del artículo 36 LEF pueden consultarse, entre otros, los artículos «Las valoraciones en la Ley del Suelo 8/ 2007, de 28 de mayo. Una inducción a la arbitrariedad» (RUE, núm. 16, págs. 101 y 102) de J. M. SERRANO ALBERCA, y «La nueva Ley del Suelo 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo: Valoración general» (RGDA, julio 2007), de T. R. FERNÁNDEZ. 7 L. J. PAREJO ALFONSO, en «El nuevo marco general que para la ordenación territorial y urbanística define la Ley 8/2007, de Suelo», Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, núm. 237, págs. 36 y 37. 8 Una interesante reflexión sobre los efectos del concepto de situaciones básicas en relación con la clasificación del suelo, así como de las analogías y diferencias de sendos conceptos, puede encontrarse en Derecho Urbanístico Común, J. M. BAÑO LEÓN, Iuste!, págs.10S y ss. 9 Artículos 27 y 28 LRSV 98, tras la reforma realizada por la Ley 10/2003.

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La situación básica del suelo es rural o urbanizado, y que un suelo se encuentre en una u otra situación básica depende de la efectiva transformación del suelo. El suelo urbanizado es definido como el que se encuentra integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población 10, aclarándose que se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento ll . El suelo rural lo podemos definir sencillamente como el suelo que no está urbanizado l2 tanto si se prevé su futura urbanización por el instrumento correspondiente como si se excluye dicha posibilidad por cuestiones medioambientales o de simple oportunidad. Sin ánimo de ser exhaustivos, el suelo urbanizado se valorará mediante el método residual o el de comparación, dependiendo de si el suelo se encuentra edificado o no. El suelo rural, en cambio, se valorará mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración 13 • La LS 07 establece los criterios, en todo caso, a aplicar para el cálculo de la renta potencial y regula la aplicación de un coeficiente corrector que permite doblar la valoración así obtenida atendiendo a factores objetivos de localización 14 cuya aplicación y ponderación serán objeto de desarrollo reglamentario. Algunos de estos factores objetivos son la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico. 10 Esta definición recoge la reiterada jurisprudencia sobre el carácter reglado del suelo urbano y el requisito de su integración en la malla urbana. 11 Artículo 12.3 TRLS 08. 12 Artículo 12.2 TRLS 08. 13 Artículo 23.l.a) TRLS 08. 14 Como indica J. M. BAÑo LEÓN: «La leyes este punto ha sacrificado la congrue'ncia a favor de cierta consideración de factores extra-rurales (oo.) Parece indudable, sin embargo, que el plusvalor que puede obtenerse por elementos tales como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica está directamente ligado a una perspectiva urbanística» (RVAP, núm. 79-2, «Las valoraciones en la Ley de Suelo», pág. 55).

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Lo indicado hasta ahora implica que el suelo clasificado como no urbanizable, como urbanizable 15 y como suelo urbano (que no esté en situación básica de suelo urbanizado l6 ) se valorará como suelo en situación básica rural. En efecto, la ley solo prevé dos situaciones básicas: el suelo rural (sin urbanizar) y el suelo urbanizado. Conforme a lo expuesto, en caso de expropiación, ¿es irrelevante que el suelo esté programado o que se haya iniciado su urbanización? La respuesta a esta pregunta es doble. Por un lado, a los efectos de valorar el suelo, efectivamente es irrelevante el grado de desarrollo del suelo si este no está en situación básica de suelo urbanizado. No obstante lo anterior, la Ley reconoce en ciertos supuestos una serie de indemnizaciones cuyo importe se adiciona a la valoración del suelo rural incrementando la cuantía total de la indemnización por la expropiación del suelo. Estos supuestos indemnizables están recogidos en el artículo 25 TRLS 08, sobre la indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización l7 , y en el artículo 26 TRLS 08, sobre la indemnización de la iniciativa y la promoción de las actuaciones de urbanización o de edificación 18. 15 Con la salvedad recogida en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Suelo (ver nota a pie de página núm. 4). 16 Este supuesto es sin duda el más problemático, y así se puso de manifiesto tempranamente por la doctrina (por ejemplo, por A. MENÉNDEZ REXACH, en «La incidencia de la tipología suelo urbanizado-suelo rústico de la Ley 8/2007 sobre la clasificación de suelo establecida por las leyes autonómicas», Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, núm. 237, págs. 78 a 80). Un resumen de las posturas doctrinales que se han suscitado al respecto puede consultarse en el artículo «Las situaciones básicas y la clasificación urbanística del suelo», de C. DE GUERRERO MANSO, págs. 761 a 763, Revista Española de Derecho Administrativo, núm. 140. 17 Como indica J. M. BAÑo LEÓN, al articular esta indemnización, se está «en rigor indemnizando una parte de la plusvalía urbanística otorgada por el plan» (RVAP, núm. 79-2, «Las valoraciones en la Ley de Suelo», pág. 55), lo cual supone una excepción a la idea de valorar situaciones de hecho y no expectativas. En este sentido, entiende G. CODES CALATRAVA, que «se trata de otorgar un valor añadido al suelo categorizado en la antigua normativa como urbanizable» y destaca que «al hablarse de (Fundamento jurídico 5°). 23 Coeficiente de canje: parte alícuota del aprovechamiento objetivo, expresada en tanto por uno, que corresponde al urbanizador en concepto de retribución en suelo por las cargas de urbanización, aplicable respecto a los propietarios a dicha modalidad de retribución (art. 127.2.f LUV).

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tarios deben retribuir al agente urbanizador en concepto de costes de urbanización en caso de que se acepte el pago en terrenos y los propietarios opten por este método de retribución. Para determinar el coeficiente de canje se requiere de la previa fijación de dos magnitudes: el valor del suelo y el coste de la urbanización24 •

2. El efecto de la LS 07 sobre el cálculo del coeficiente de canje La valoración del suelo para el cálculo del coeficiente de canje, si la Ley de Suelo no tuviera ninguna previsión específica al respecto, se debería realizar conforme a su situación básica. Conforme se ha explicado, el artículo 27.1 TRLS 08 establece que el suelo se valore a los efectos de las operaciones de ponderación de los derechos aportados como si estuviera urbanizado. La valoración del suelo a los efectos del cálculo del coeficiente de canje se integra dentro del concepto de ponderación de derechos aportados (piénsese que el artículo distingue entre aportaciones de los propietarios y del promotor, las aportaciones que el promotor tiene en concepto de propietario de terrenos en la actuación quedan englobados en el concepto «aportaciones de propietarios», por lo que la referencia a «aportaciones del promotor» refiere necesariamente a la retribución por la actividad urbanizadora). Por lo tanto el suelo a los efectos del cálculo del coeficiente de canje se valorará como si la actuación estuviera terminada (como si estuviera en la situación básica de suelo urbanizado). Sin esta previsión expresa el urbanizador, cuando los propietarios optaran por la retribución en terrenos, se apropiaría de la plusvalía 24 Conforme el artículo 306 ROGTU, la Proposición Jurídico-Económica deberá expresar el cálculo del coeficiente de canje conforme a las siguientes dos fórmulas matemáticas: Ks = CsNs + Cs (Ks = Coeficiente de canje, Cs = Costes de urbanización por metro cuadrado de suelo de origen, Vs = Valor del metro cuadrado de suelo de origen) Kt = CtNt + Ct (Kt = Coeficiente de canje, Ct = Costes de urbanización por metro cuadrado de techo, Vt = Valor del metro cuadrado de techo sin urbanizar). El resultado de las dos fórmulas debe ser coincidente.

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urbanística de estos terrenos (la diferencia entre el valor del suelo urbanizado, menos el coste de la urbanización, y el valor del suelo rural).

3. El momento de la valoración del suelo: el valor-precio y el valor-garantía

El carácter definitorio del derecho de propiedad de los afectados por la actuación que tiene el coeficiente de canje implica que el momento en que se realiza el cálculo del valor del suelo a los efectos de su fijación sea una cuestión de especial relevancia. Conforme a la LUV, ya la lógica del procedimiento regulado para la tramitación de programas, el valor del suelo a los efectos del cálculo de coeficiente de canje queda fijado en la proposición jurídicoeconómica. El artículo 21.2.b) TRLS 08 señala que la valoración se entiende referida, cuando se trate de la verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive. Es opinión unánime entre la doctrina que el citado artículo refiere a la iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento de equidistribución de dominios y cargas (proyecto de reparcelación). La normativa urbanística determinará cuando se produce la iniciación del procedimiento del proyecto de reparcelación. El coeficiente de canje se fija en la proposición jurídico-económica, por lo que la valoración del suelo a estos efectos deberá «anticipar» el valor del suelo en el momento de la iniciación del procedimiento de equidistribución. ¿Quiere esto decir que la valoración del suelo de la actuación queda fijado con anterioridad al inicio del procedimiento de equidistribución a pesar de la exigencia del artículo 21.1. b TRLS 08? Si analizamos la normativa urbanística valenciana observaremos que las posibles distorsiones de ese valor anticipado respecto del valor del suelo al inicio del procedimiento de equidistribución es un problema no se encara ni solventa. Revista de Derecho Urban(stico y Medio Ambiente ISSN 1139-4978, núm. 259, Madrid, julio-agosto (2010), pág. 173-192

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El análisis de este hecho requiere una reflexión previa: el carácter del valor del suelo a los efectos del coeficiente de canje. La valoración del suelo a los efectos del cálculo del coeficiente es uno de los criterios objeto de valoración en el proceso selectivo para adjudicación de programas (tiene un peso relativo de entre un 20 % Y un 30 %25 a la hora de valorar la proposición jurídico-económica). A su vez, fijar un valor de suelo elevado debiera favorecer la colaboración de los propietarios, cuestión beneficiosa para el licitador, puesto que la mayor proporción de terrenos propios o asociados que deban quedar afectos con garantía real inscrita en el Registro de la Propiedad representa entre un 35 % y un 55 % de la valoración de la proposición jurídico-económica26 • Si tomamos en consideración que en el seno del procedimiento de equidistribución se producen privaciones de naturaleza expropiatoria y asimilamos correspondientemente el valor del suelo de la actuación al justiprecio expropiatorio, llegaremos a la conclusión de que la competición entre los aspirantes a urbanizadores respecto a la valoración del suelo tiene algo de contrasentido: si el justiprecio es el valor que garantiza la indemnidad del expropiado no hay razón para considerar que este valor sea el más elevado de los propuestos. Este aparente contrasentido se produce si consideramos que el valor del suelo a efectos del coeficiente de canje debe ser el mismo que el valor del suelo para el cálculo de las indemnizaciones sustitutorias y complementarias (que son las que comparten realmente la naturaleza indemnizatoria del justiprecio), pero dicho contrasentido no es tal, dado que la legislación urbanística les da un trato diferente y los considera de distinta naturaleza. El valor del suelo que se considera para las indemnizaciones sustitutorias y complementarias garantiza la indemnidad del propietario que se ve privado de la adjudicación de parcela o de parte de su edificabilidad, es un valor-garantía. El valor del suelo a efectos del coeficiente de canje afecta al cálculo de la proporción de suelo con Artículo 313.1.b ROGTU. Esta previsión del artículo 313.1.c ROGTU, es de dudosa legalidad, puesto que el artículo que desarrolla no recogía este criterio que pretende favorecer a la proposición que cuenta con más apoyo entre los afectados por el proyecto de reparcelación. 25

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el que los propietarios pueden retribuir al urbanizador, y que el urbanizador está dispuesto a asumir como pago: es un valor-precio que le retribuye la actividad urbanizadora. Esta diferencia entre el valorprecio y el valor-garantía justifica la coexistencia de ese doble valor del suelo. El carácter indemnizatorio del valor-garantía justifica que se tase temporalmente en el momento de la iniciación del procedimiento de equidistribución, lo cual puede suponer que las diferencias entre sendos valores sean notables (la coincidencia de sendos valores es improbable puesto que para obtener el valor-garantía, conforme el artículo 27.2 TRLS 08, se considera la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo, que no se tienen en cuenta para la valoración del suelo como si la actuación estuviera terminada). En efecto, el valor del suelo a los efectos del coeficiente de canje queda fijado con la adjudicación de la condición de urbanizador, y su modificación no es objeto de regulación por la normativa urbanística. En todo caso, la inalterabilidad del valor del suelo a los efectos del coeficiente de canje no justifica que esta valoración condicione sin más el valor-garantía, cuyo momento temporal de cálculo será el inicio del procedimiento de equidistribución y cuya naturaleza conmutativa, como la del justiprecio expropiatorio, tiene como única finalidad garantizar la indemnidad del afectado por la privación del bien. B) EL VALOR DEL SUELO A EFECTOS INDEMNIZATORIOS

1. Indemnizaciones sustitutorias y complementarias a) La opción adoptada en la LS 07

El artículo 27.2 TRLS 08 prevé que a los propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por que su aportación es insuficiente se les indemnice por el valor que les correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo. Por lo tanto, al propietario «expulsado» se le reconoce parte de su derecho a la plusvalía urbanística de la actuación, con lo que Se evita su transmisión sin causa. Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente ISSN 1139-4978, núm. 259, Madrid,julio-agosto (2010), pág. 173-192

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La novedad radica en cómo se calcula esa plusvalía: su cálculo no se limita a la diferencia entre el valor del suelo urbanizado y los gastos de urbanización, puesto que la cuantía relativa a los gastos de urbanización se ve incrementada por los factores de riesgo y empresariales citados (tasa libre de riesgo y prima libre de riesgo). La aplicación de estos factores supone una minoración de la indemnización a recibir por el no adjudicatario. En nuestra opinión la opción tomada por el legislador es acertada, dado que regula con claridad el modo de valorar el suelo de quienes no pueden participar en la actuación y, a la par, añade la toma en consideración de los factores de riesgo y empresariales, que justifican la no apropiación del cien por cien de la plusvalía ante la falta de asunción de riesgos 27 • b) La regulación contenida en la normativa urbanística valenciana La LUV permite la compensación económica sustitutiva de la adjudicación en el caso de la insuficiencia de los derechos aportados y en otros supuestos. Así, se prevé la indemnización sustitutoria cuando el titular carece de domicilio conocido y su derecho, tras el pago en terrenos, que es preceptivo en estos supuestos, no permita la adjudicación de parcela independiente. De igual modo se procede cuando la finca aportada sea de titularidad desconocida, dudosa o litigiosa. También procede la compensación cuando los derechos del titular, tras el pago en terrenos, no alcanzan el 15% de la parcela mínima28 , yen el supuesto de propietarios con derecho a adjudicación que no puedan materializar parte de su aprovechamiento por no alcanzar para otra adjudicación. Por último, se debe indicar que se prevé la indemnización sustitutoria de adjudicación cuando el propietario renuncia a la ad27 L. J. PAREJO ALFONSO Y G. R. FERNÁNDEZ consideran que esta: «cantidad ( ... ) se considera justa para el propietario afectado, pues obtiene el valor del suelo resultante del final del proceso, pero descontándole todos los gastos y factores de riesgo y empresariales al no acometer inversión alguna, mientras el adjudicatario de la misma obtendrá el margen económico definido como mínimo en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo que se derive de la inversión en las obras que al final deberá asumir» (Comentarios a la Ley de Suelo, Iuste!, pág. 334). 28 Con las matizaciones del artículo 398 ROGTU.

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judicación de finca de resultado, aunque este supuesto, por sus particularidades respecto a los relacionados, lo trataremos en el siguiente punto de este trabajo. La valoración de los bienes afectados por el proyecto de reparcelación se realizará a fecha de su sometimiento a información pública, conforme los artículos 175 y 176 LUV, y su desarrollo reglamentario. La LUV articula un procedimiento concreto para solventar la valoración de esas aportaciones insuficientes: la práctica de requerimientos recíprocos entre propietarios y urbanizador para determinar si les corresponde pagar o cobrar la indemnización sustitutoria29 • Los requerimientos recíprocos se producen en el marco del proyecto de reparcelación, en concreto durante el trámite de información pública, y su ejercicio obliga al requerido a que opte por adquirir el aprovechamiento del requirente o por transmitirle la suya por el valor de suelo que el requirente haya propuesto. El ejercicio de esta facultad puede suponer que el propietario sin derecho a adjudicación por aportación insuficiente realice un requerimiento recíproco al urbanizador y obtenga así aprovechamiento suficiente para tener derecho a adjudicación, o que el requerimiento sea rechazado por el urbanizador y este adquiera el aprovechamiento del propietario al precio fijado en el requerimiento. Esta previsión, cuya regulación es parca y carece de desarrollo reglamentario, plantea una duda fundamental: si el requerimiento recíproco lo podría realizar el propietario sin adjudicación contra el urbanizador respecto al aprovechamiento que tiene tanto como propietario de suelo aportado como en calidad de promotor que ha sido retribuido especie. Si bien es cierto que no se establece distinción al respecto, parece una carga desproporcionada para el urbanizador que el suelo que aporta a la actuación como propietario entre en el juego de los requerimientos recíprocos respecto a todos los propietarios que carecen de aportación suficiente. Se debe indicar, aunque su estudio queda fuera el ámbito de este trabajo, que la normativa urbanística valenciana también permite la 29 Artículo 174.8 LUV: « ... Los propietarios que reciban indemnización sustitutoria de adjudicación y el Urbanizador podrán efectuar los requerimientos recíprocos. en la forma y plazo que regula el apartado anterior para determinar si les corresponde pagar o cobrar la indemnización sustitutoria».

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utilización de los requerimientos recíprocos para la extinción de los futuros proindivisos30 • Así, el futuro comunero, ante la perspectiva del régimen de proindiviso, es capaz de obligar al otro futuro comunero a que le venda su parte, o a que adquiera la del requirente, por el precio que este haya propuesto. c) Efectos de la norma estatal sobre la autonómica

Los requerimientos recíprocos añaden un matiz diferente a las previsiones del TRLS 08, que solo contempla la opción del propietario que por carecer de aportación suficiente es indemnizado, lo que supone, en coherencia, que la indemnización para los no adjudicatarios se calcula conforme a un único valor unitario de suelo aportado. En cambio, el procedimiento regulado por la LUV posibilita que mediante el cruce de ofertas de compra-venta recíprocas quienes carecen de aportación suficiente obtengan como indemnización un valor unitario de suelo aportado que sea diferente dependiendo del valor de las ofertas formuladas. ¿Cómo casar la norma estatal y la autonómica? Cuando se realizan los requerimientos recíprocos ya se ha sometido a información pública la propuesta de cuenta de liquidación provisional y se ha fijado el valor del suelo a los efectos de indemnizaciones sustitutorias y complementarias. El requerimiento recíproco realizado podría proponer un valor de suelo igual, inferior o superior al fijado para el procedimiento de equidistribución. Sin entrar a discutir la solución adoptada por el legislador autonómico, la cuestión a resolver es en qué medida afecta la LS 07 a estos requerimientos recíprocos. La LS 07 propone que el propietario que decide no participar en la actuación no tiene derecho a ninguna plusvalía, y que el propietario que quiere participar, mas se ve privado de tal posibilidad, sí que se vea compensado conforme ya hemos visto (el valor-garantía del artículo 27.2 TRLS 08). Conforme lo anterior, si el urbanizador realiza un requerimiento recíproco al propietario sin derecho a adjudicación para determinar 30 Artículo 174.7 LUV: «Durante la exposición al público de la reparcelación, a fin de evitar el proindiviso, los interesados, podrán efectuarse requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto con indemnizaciones en metálico ... ».

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el pago o cobro de la indemnización sustitutoria, ¿tiene algún efecto sobre las premisas de la LS 07 que el propietario acepte el requerimiento en vez de optar por adquirir suficiente aprovechamiento para tener derecho a adjudicación? Considerarnos que la voluntad del propietario sin aportación suficiente de no adquirir más aprovechamiento no se puede equiparar a la voluntad de no participar en la actuación. Fijado lo anterior, entendernos que el resultado del requerimiento del urbanizador al propietario no puede suponer que la indemnización sustitutoria a percibir por el propietario sea inferior a la que le garantiza la legislación estatal. En efecto, aunque al propietario requerido se le diera la opción de adquirir el aprovechamiento necesario para tener derecho de adjudicación a un valor inferior al valor-garantía, esto no justificaría que, en caso de que no se optase por la adquisición del aprovechamiento del requirente, el requerido se viera obligado a vender por ese valor. En caso contrario la previsión del artículo 27.2 TRLS 08, que garantiza la indemnidad de los propietarios sin derecho de adjudicación, quedaría vacía de contenido. Por lo tanto, considerarnos que la interdicción de transmisión de plusvalías sin causa impediría que, corno consecuencia de un requerimiento recíproco, el requerido recibiera un valor inferior al que resulta de su cálculo conforme el artículo 27.2 TRLS 08. Carecería de todo sentido que unos propietarios de la actuación obtuvieran la indemnización fijada en el artículo 27.2 TRLS 08 y otros propietarios obtuvieran una indemnización menor corno consecuencia de un requerimiento del urbanizador.

2. Indemnización al propietario que opta por no participar de la actuación El artículo 162.3 LUV recoge la posibilidad de que el adjudicatario opte por renunciar a la adjudicación de finca resultante. Este derecho del propietario se ha configurado con notables diferencias respecto a su regulación previa en la Ley de la Generalidad Valenciana 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU)31. 31 El artículo 29.9.c) LRAU permitía al propietario solicitar la expropiación de sus terrenos con carácter previo a la aprobación del Programa, de modo que

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La regulación contenida en la LUV permite que el propietario renuncie a la adjudicación de finca resultante en el trámite de información pública del proyecto de reparcelación: por lo tanto, el propietario conoce la adjudicación a la que estana renunciando (entendemos que, en caso de que tuviera varias adjudicaciones, nada obstana para que su renuncia fuera parcial). La renuncia puede quedar condicionada a una propuesta de tasación formulada por el propietari032 y está limitada en los supuestos de edificaciones consolidadas incluidas en actuaciones integradas 33 • La valoración se realiza atendiendo al valor real de la finca de origen, que se valorará conforme a su situación básica (no cabe la aplicación del artículo 27 TRLS 08 porque el que propietario opta por no participar en la actuación). La diferencia entre la legislación estatal anterior y la vigente es que, conforme a la LRSV 98, el propietario renunciante sí que veía indemnizada la plusvalía urbanística al valorarse como suelo urbanizable programado. Este cambio, la no apropiación de la plusvalía por parte del propietario, plantea el problema jundico de determinar quién puede apropiarse de ella. La solución dada por el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (ROGTU) otorga preferencia al urbanizador para su adquisición y, en caso de que el urbanizador renuncie a esta facultad, obliga al resto de la actuación a asumir el aprovechamiento y la correspondiente indemnización34 • ¿Hasta qué punto esta preel acuerdo aprobatorio de este conllevaba la incoación del expediente expropiatorio (si bien algunos autores se manifestaron favorables a una interpretación flexible del precepto en beneficio del propietario, por ejemplo, L. PAREJO ALFONSO Y F. BLANC CLAVERO, en Derecho Urbanístico Valenciano, 2a edición, Tirant Lo Blanch, pág. 448). 32 Art. 162.3 LUV: « ... esta renuncia deberá formalizarse mediante escritura pública o comparecencia administrativa, durante la información pública del expediente de reparcelación, pudiendo acompañarse o condicionarse a una propuesta de tasación, formulada por el propietario». El artículo 373 ROGTU desarrolla el procedimiento a seguir. 33 El artículo 28.2 LUV condiciona la renuncia a que se justifique que el valor del inmueble antes de la actuación urbanística supera el de los derechos que en ella le correspondan, y el artículo 239 ROGTU desarrolla el procedimiento a seguir. 34 Artículo 373.3 ROGTU.

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ferencia del urbanizador resulta justificable? Si de la adjudicación resultara una parcela independiente la preferencia sin más del urbanizador tiene el mismo sentido que la preferencia sin más del resto de participantes en el procedimiento de equidistribución. Si de la adjudicación hubiera resultado una parcela en proindiviso la preferencia por el urbanizador, o por el resto de la actuación, sobre el resto de futuros comuneros, tampoco parece la alternativa más coherente. A su vez, se podría considerar que la prioridad la tuvieran los propietarios sin derecho a adjudicación por insuficiencia de derechos aportados. Con independencia de lo anterior (pues la preferencia del urbanizador está expresamente prevista), lo que no es justificable es que el adquirente se apropie de la integridad de la plusvalía. En efecto, en nuestra opinión, y de conformidad con el artículo 8.1.c TRLS 08, esta se deberá distribuir entre los propietarios afectados por el procedimiento de equidistribución que participen en la ejecución de la actuación de urbanización en proporción a su aportación. BffiLIOGRAFÍA BAÑO LEÓN, J. M., Derecho Urbanístico Común, la Edición, Iustel, Madrid, 2009. BAÑo LEÓN, J. M., «Las valoraciones en la Ley de Suelo», RVAP, núm. 79-2, Instituto Vasco de Administración Pública, Bilbao, 2007. BARNES VÁZQUEZ, J., La distribución de competencias en materia de urbanismo, 1a Edición, Bosch, Barcelona, 2002. CODES CALATRAVA, G., «Las valoraciones del suelo en el Texto Refundido de la Ley de Suelo. Análisis crítico», Revista de Estudios Locales, núm. 121, Consejo General de Colegios de Secretarios, Interventores y Tesoreros de la Administración Local, Madrid, 2009. DE GUERRERO MANSO, C., «Las situaciones básicas y la clasificación urbanística del suelo», Revista Española de Derecho Administrativo, núm. 140, Editoral Civitas, Cizur Menor, 2008. FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ, G. R., «La nueva Legislación de suelo del Estado», en la obra colectiva Urbanismo en la Comunidad Valenciana, 1a Edición, Tirant Lo Blanch, Valencia, 2009. FERNÁNDEZ RODRíGUEZ, T. R., «La nueva Ley del Suelo 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo: Valoración general», RGDA, núm. 15, Iustel, Madrid, 2007. MESTRE DELGADO, J. F., «La incidencia de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, en el derecho urbanístico valenciano: una primera aproximación», Revista de Práctica Urbanística, núm. 65, La Ley-Actualidad, Móstoles, 2007. Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente ISSN 1139-4978, núm. 259, Madrid, julio-agosto (2010), pág. 173-192

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