Infraestructura pública y precios de vivienda: una aplicación de regresión geográficamente ponderada en el contexto de precios hedónicos

Infraestructura pública y precios de vivienda: una aplicación GHUHJUHVLyQJHRJUiÀFDPHQWH ponderada en el contexto de precios hedónicos Public infrastructure and housing prices: An application of geographically weighted regression within the context of hedonic prices

Juan Carlos Duque* Hermilson Velásquez** Jorge Agudelo***

Fecha de recepción:  Fecha de aprobación: 

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3K' HQ HVWXGLRV HPSUHVDULDOHV 5HVHDUFK LQ 6SDWLDO(FRQRPLFV 5,6(JURXS  'HSDUWPHQWRI(FRQRPLFV8QLYHUVLGDG($),7 &RUUHRHOHFWUyQLFRMGXTXHF#HDILWHGXFR 3K'HQPDWHPiWLFDV5HVHDUFKLQ6SDWLDO(FRQRPLFV5,6(JURXS 'HSDUWPHQWRI )XQGDPHQWDO6FLHQFHV8QLYHUVLGDG($),7 &RUUHRHOHFWUyQLFRHYHODV#HDILWHGXFR *UDGR GH HVFRODULGDG 0DVWHU HQ (FRQRPtD )LOLDFLyQ LQVWLWXFLRQDO 5HVHDUFK LQ 6SDWLDO (FRQRPLFV 5,6(JURXS  'HSDUWPHQW RI (FRQRPLFV 8QLYHUVLGDG ($),7 &RUUHRHOHFWUyQLFRDJXGHORWRUUHV#KRWPDLOFRP

ISSN 1657-4206 I Año 15 I No. 33 I julio-diciembre 2011 I pp. 95-122 I Medellín-Colombia

96 IQIUDHVWUXFWXUDS~EOLFD\SUHFLRVGHYLYLHQGDXQDDSOLFDFLyQGHUHJUHVLyQJHRJUiÀFDPHQWH ponderada en el contexto de precios hedónicos -8$1&$5/26'848( +(50,/6219(/É648(= -25*($*8'(/2

Resumen El análisis de las externalidades en el sector inmobiliario ha atraído desde hace varios años la atención de los investigadores suscitando una gran cantidad de estudios al UHVSHFWR (Q HVWH DUWtFXOR VH XWLOL]DQ PRGHORV HFRQRPpWULFRV WUDGLFLRQDOHV GH OD HFRQRPHWUtD HVSDFLDO \ GH UHJUHVLyQ SRQGHUDGD JHRJUiÀFDPHQWH SDUD DQDOL]DU \ FRPSDUDUDODOX]GHHVWRVPRGHORVODLQÁXHQFLDTXHWLHQHHQORVSUHFLRVGHODVYLYLHQGDV ODH[LVWHQFLDGHXQDHVWDFLyQGHOPHWURHQ6DQ-DYLHUXELFDGDHQHOFHQWURRFFLGHQWHGH ODFLXGDGGH0HGHOOtQ El principal hallazgo en este estudio es que la presencia de la estación del metro tiene XQDLQÁXHQFLDSRVLWLYDHQORVSUHFLRVGHODVYLYLHQGDVORFDOL]DGDVHQXQUDGLRGH metros alrededor de la estación; sin embargo, las viviendas cercanas a las vías de DFFHVRGHOPHWURDODHVWDFLyQSUHVHQWDQXQLPSRUWDQWHGHFUHPHQWRHQVXVSUHFLRV

Palabras clave 6HFWRU ,QPRELOLDULR *:5 5HJUHVLyQ *HRJUiÀFDPHQWH 3RQGHUDGD 0HWUR GH 0HGHOOtQ 3UHFLRVKHGyQLFRV

Abstract The analysis of externalities in real state has been matter of study during the past few \HDUV,QWKLVSDSHUZHXVHERWKFRQYHQWLRQDODQGVSDWLDOHFRQRPHWULFPRGHODVZHOO DVJHRJUDSKLFDOO\ZHLJKWHGUHJUHVVLRQPRGHOVWRPHDVXUHWKHHIIHFWRIWKH6DQ-DYLHU 0HWUR 6WDWLRQ LQ 0HGHOOtQ &RORPELD  RQ WKH KRXVLQJ SULFHV RI WKH VXUURXQGLQJ DUHD 7KH PDLQ ÀQGLQJ RI WKLV VWXG\ LV WKDW WKH PHWUR VWDWLRQ KDV D SRVLWLYH LPSDFW RQ WKH SULFHVRIKRXVHVORFDWHGZLWKLQDUDGLXVRIPHWHUIURPWKHVWDWLRQ+RZHYHUWKH railroad track accessing the station has a negative impact on housing prices located nearby

Key words 5HDOVWDWH*:5*HRJUDSKLFDOO\:HLJKWHG5HJUHVVLRQ+HGRQLFSULFHV0HWURVWDWLRQ

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97 Ecos de Economía Universidad EAFIT 1ž$xRMXOLRGLFLHPEUH

,QWURGXFFLyQ El comportamiento del sector inmobiliario ha sido estudiado desde hace más de sesenta DxRV(QHOVLJORSDVDGRORVWUDEDMRVSLRQHURVVREUHSURSLHGDGUDt]HVWDEDQHQIRFDGRV a explicar que la propiedad raíz era una buena inversión dadas las rentas que producía PHQVXDOPHQWH \ HO FUHFLPLHQWR GH SUHFLR GH ORV LQPXHEOHV 'HZH\ \ 'H7XUR  7KRPVRQ%HDW\ 3RVWHULRUPHQWHHQORVSULPHURVDxRVGHODGpFDGDGHO VHWHQWDODDWHQFLyQVHFHQWUyHQORVPRGHORVGHSUHFLRVKHGyQLFRVTXHUHÁHMDEDQOD LQWHUDFFLyQHQWUHODRIHUWD\ODGHPDQGDGHOPHUFDGRDWUDYpVGHHVSHFLÀFDFLRQHVHQ las que se establecían relaciones funcionales entre las características de los bienes, y ORVSUHFLRVGHYHQWDGHORVPLVPRV5RVHQ (QODVGpFDGDVVLJXLHQWHVHQWUHORV años ochenta y noventa, algunos autores consideraron como factores determinantes en la explicación del precio de la vivienda de factores externos como el vecindario, la cercanía a algún lugar importante o una vista agradable, información que se introducía HQODHVSHFLÀFDFLyQGHXQPRGHORHFRQRPpWULFRWUDGLFLRQDOPHGLDQWHYDULDEOHVGXPP\ SDUDLQGLFDUODH[LVWHQFLDH[WHUQDOLGDGHVTXHDIHFWDQHOSUHFLRGHODVYLYLHQGDV)UHQFK\ /DIIHUW\'XELQ\*RRGPDQ3RUWQH\4XDQJ'R\*UXGQLVWVNL &DUUROO&ODXUHWLH\-HQVHQ  En los modelos de precios hedónicos, se consideran como determinantes del precio GHODYLYLHQGDODVFDUDFWHUtVWLFDVGHODPLVPD(VWRKDFHSDUWLFXODUPHQWHLPSRUWDQWHV ORVSUREOHPDVGHHVSHFLÀFDFLyQGHOPRGHORUHODFLRQDGRVFRQODRPLVLyQGHYDULDEOHV UHOHYDQWHV R ORV OLJDGRV D OD IXHUWH FRUUHODFLyQ HQWUH ODV PLVPDV 3RU WDO PRWLYR DXWRUHV FRPR &DQ   DJUXSDURQ ODV HVSHFLÀFDFLRQHV GH ODV YLYLHQGDV HQ tWHPV como características estructurales, características del vecindario y fecha en la que se UHFRJLHURQORVGDWRV2WURVDXWRUHVFRPR%DVX\7KLERGHDX GLVFULPLQDURQODV características de las viviendas en siete ítems: las asociadas al lote, a las mejoras, la accesibilidad, la proximidad de externalidades, uso de la tierra y época en la que VH UHFROHFWDQ ORV GDWRV 7RGR HVWR FRQ HO ÀQ GH HYLWDU VHVJRV GH HVSHFLÀFDFLyQ R GH RPLVLyQGHYDULDEOHVUHOHYDQWHV Precio f&DUDFWHUtVWLFDVHVWUXFWXUDOHV&DUDFWHUtVWLFDVGHOYHFLQGDULRIHFKD La metodología econométrica tradicional utilizada comúnmente no tiene en cuenta la correlación espacial de los datos, es decir, se omite el espacio como fuente de YDULDELOLGDG GH ORV GDWRV